1、抵押擔(dān)保法律實(shí)務(wù)抵押擔(dān)保法律實(shí)務(wù) 法務(wù)部法務(wù)部 2013年年8月月31日日 物權(quán)概述物權(quán)概述物權(quán)的效力物權(quán)的效力物權(quán)物權(quán)的種類的種類物權(quán)的基本原物權(quán)的基本原則則物權(quán)物權(quán)法定法定一物一物一一權(quán)權(quán)公示公示公公信信優(yōu)先優(yōu)先效效力力追及追及效效力力物上請(qǐng)物上請(qǐng)求權(quán)求權(quán)所有所有權(quán)權(quán)他物他物權(quán)權(quán)所有權(quán)所有權(quán)的取的取得得共有及共有及優(yōu)先優(yōu)先購(gòu)買購(gòu)買權(quán)權(quán)占占有有制制度度用益用益物物權(quán)權(quán)擔(dān)保擔(dān)保物權(quán)物權(quán)物權(quán)物權(quán) 自物權(quán)自物權(quán)即即所有權(quán)所有權(quán)，依法對(duì)，依法對(duì)自己的物享有的權(quán)利自己的物享有的權(quán)利他物權(quán)他物權(quán)在他人的物上依法在他人的物上依法享有的權(quán)利享有的權(quán)利用益物權(quán)用益物權(quán)在他人的物上依法享有在他人的物上依法享有使

2、用、收益的權(quán)利使用、收益的權(quán)利擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)就他人的擔(dān)保物依法享就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)典權(quán)典權(quán)地役權(quán)地役權(quán)居住權(quán)居住權(quán)抵押權(quán)抵押權(quán)自己繼續(xù)居住房屋但把該房屋作為擔(dān)自己繼續(xù)居住房屋但把該房屋作為擔(dān)保物權(quán)等情形下享有的擔(dān)保的權(quán)利保物權(quán)等情形下享有的擔(dān)保的權(quán)利質(zhì)權(quán)質(zhì)權(quán)為了融資把自己的汽車、文物等交給為了融資把自己的汽車、文物等交給權(quán)利人保管的情形下享有的擔(dān)保物權(quán)權(quán)利人保管的情形下享有的擔(dān)保物權(quán)留置權(quán)留置權(quán)將未付清的運(yùn)輸費(fèi)、保管費(fèi)的物品將未付清的運(yùn)輸費(fèi)、保管費(fèi)的物品情形下享有的擔(dān)保物權(quán)情形下

3、享有的擔(dān)保物權(quán)抵押擔(dān)保法律問題抵押擔(dān)保法律問題抵押物抵押物不可抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)的范圍：不可抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)的范圍： 法律依據(jù)法律依據(jù)：物權(quán)法物權(quán)法第第184條、條、擔(dān)保法擔(dān)保法第第37條條. 1、國(guó)有、集體土地所有權(quán)；、國(guó)有、集體土地所有權(quán)； 2、集體土地使用權(quán)，但有兩個(gè)例外；、集體土地使用權(quán)，但有兩個(gè)例外； 【1】以招標(biāo)以】以招標(biāo)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；經(jīng)營(yíng)權(quán)； 【2】以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。用地使用權(quán)一并抵押。 3、公

4、益法人的公益設(shè)施（以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押有效）、公益法人的公益設(shè)施（以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押有效） 【擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第53條】條】 ； 4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)【擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第48條】條】 ； 5、依法查封、扣押的財(cái)產(chǎn)；、依法查封、扣押的財(cái)產(chǎn)； 6、依法被確認(rèn)違法、違章建筑的、依法被確認(rèn)違法、違章建筑的【擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第48條】。條】。不可以抵押的財(cái)產(chǎn)不可以抵押的財(cái)產(chǎn)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國(guó)有土地所有權(quán)國(guó)有土地所有權(quán)公益法人的公益設(shè)施公益法人的公益設(shè)施所有權(quán)、使用權(quán)不明、有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)不明、

5、有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)依法查封的財(cái)產(chǎn)依法查封的財(cái)產(chǎn)違法、違章建筑違法、違章建筑公益設(shè)施公益設(shè)施 可以抵押財(cái)產(chǎn)的范圍可以抵押財(cái)產(chǎn)的范圍： 法律依據(jù)：法律依據(jù)：物權(quán)法物權(quán)法第第180條條 。 1、正在建造的建筑物、船舶、航空器正在建造的建筑物、船舶、航空器【擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第47 條，條，海商法海商法14條】條】 ； 2 2、建筑物和其他土地附著物；、建筑物和其他土地附著物； 3 3、建設(shè)用地使用權(quán)；、建設(shè)用地使用權(quán)； 4 4、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 5 5、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、

6、半成品、產(chǎn)品； 6 6、 交通運(yùn)輸工具；交通運(yùn)輸工具； 7 7、法律、行政法規(guī)未禁止押的其他財(cái)產(chǎn)、法律、行政法規(guī)未禁止押的其他財(cái)產(chǎn)。 正在建造的建筑物正在建造的建筑物正在建造的船舶正在建造的船舶建筑物建筑物正在建造的航空器正在建造的航空器建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)“四荒四荒”- -土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)生產(chǎn)設(shè)備生產(chǎn)設(shè)備地上附著物地上附著物半成品半成品原材料原材料交通工具交通工具產(chǎn)品產(chǎn)品房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押1.抵押權(quán)中土地使用權(quán)與建筑物之間關(guān)系的規(guī)定抵押權(quán)中土地使用權(quán)與建筑物之間關(guān)系的規(guī)定 法律法律依據(jù)：即依據(jù)：即“房與地走房與地走”和和“地與房走地與房走”的雙向統(tǒng)一的原則。的雙向統(tǒng)一的

7、原則。 （1 1）物權(quán)法物權(quán)法第第182182條規(guī)定條規(guī)定“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！?（2 2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第第3333條規(guī)定條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物，其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。” （3 3）城市房地管理法城市房地管理法第第3131條規(guī)定條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押

8、?！?（4 4）擔(dān)保法擔(dān)保法第第3636條規(guī)定條規(guī)定：“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)以同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押的該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押”。 備注：規(guī)定備注：規(guī)定“房隨地走房隨地走”、“地隨房走地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，目的主要是為了的雙向統(tǒng)一原則，目的主要是為了避免避免因分別抵押所產(chǎn)生的權(quán)利沖突和摩擦。因分別抵押所產(chǎn)生的權(quán)利沖突和摩擦。在實(shí)踐中，如果因抵押人的原因只抵押登在實(shí)踐中，如果因抵押人的原因只抵押登記了房產(chǎn)或地產(chǎn)，視房地為一個(gè)整體，一并抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)將房地產(chǎn)記了房產(chǎn)或地產(chǎn)，視房地為一個(gè)整體，一并抵押

9、。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)將房地產(chǎn)一并處分，以整體的價(jià)值優(yōu)先受償。一并處分，以整體的價(jià)值優(yōu)先受償。 （5 5）但城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，該抵押權(quán)不及于）但城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，該抵押權(quán)不及于土地上新土地上新增的建筑物增的建筑物。物權(quán)法物權(quán)法第第200200條、條、擔(dān)保法擔(dān)保法第第5555條第條第1 1款?？睢！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不屬于抵押物，但是在實(shí)建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不屬于抵押物，但是在實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)一并處分，新增建筑物所得的價(jià)款不能由抵押權(quán)人優(yōu)先現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng)一并處分，新增建筑物所得的價(jià)款不能由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。受償。” （6 6）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，

10、以其廠房鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以其廠房抵押的，亦自然及于占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。抵押的，亦自然及于占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。物權(quán)法物權(quán)法第第201201條：條：“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。 2.2.關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物分別抵押的效力問題關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物分別抵押的效力問題 由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)不是一個(gè)部門，就出現(xiàn)了分別抵

11、押登記的情況。對(duì)于這類行為的處理在司法實(shí)務(wù)中意見并不統(tǒng)一； 在最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題一書中，又認(rèn)為“房地分別辦理抵押登記手續(xù)的同時(shí)，分別同時(shí)設(shè)立了兩個(gè)獨(dú)立抵押權(quán)，抵押均為有效，并且不屬于重復(fù)抵押，理由是擔(dān)保法及相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定的同時(shí)抵押 或隨之抵押系法律倡導(dǎo)性規(guī)范； 中華人民共和國(guó)物權(quán)法條文理解與適用也認(rèn)為：“盡管我國(guó)法律歷來規(guī)定房隨地走，地隨房走的雙向統(tǒng)一原則，但在實(shí)踐中由于建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物兩者的登記機(jī)關(guān)和審查權(quán)限規(guī)定不同，導(dǎo)致經(jīng)常發(fā)生房地分別抵押并經(jīng)合法登記的現(xiàn)象。 “一并抵押”并不是法定抵押權(quán)，即只抵押登記房產(chǎn)，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地并不當(dāng)然就設(shè)定了抵押權(quán)，土地使

12、用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸啪哂行ЯΓ粗嗳?；“一并抵押”不是?qiáng)制性規(guī)范，而是倡導(dǎo)性規(guī)范；房地分別抵押并登記除第三人是惡意的外，一般應(yīng)認(rèn)定有效。 由于房地分別抵押并登記一般認(rèn)定為有效由于房地分別抵押并登記一般認(rèn)定為有效。因此，在抵押貸款中只因此，在抵押貸款中只抵押登記其中一項(xiàng)（如房產(chǎn)）則有可能抵押人又將其中另一項(xiàng)（如地產(chǎn)）抵押登記其中一項(xiàng)（如房產(chǎn)）則有可能抵押人又將其中另一項(xiàng)（如地產(chǎn)）抵押給善意第三人，導(dǎo)致權(quán)利沖突和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困難，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。抵押給善意第三人，導(dǎo)致權(quán)利沖突和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的困難，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。 在抵押合同中可約定房地同時(shí)抵押，房產(chǎn)證、土地證存放于貸款人在抵押合同中可約定房地同時(shí)抵

13、押，房產(chǎn)證、土地證存放于貸款人或者擔(dān)保人處，至于房地其中一項(xiàng)不登記就不作明確約定?；蛘邠?dān)保人處，至于房地其中一項(xiàng)不登記就不作明確約定。另外，在另外，在“兩兩證證”存放于貸款人處，還要防止存放于貸款人處，還要防止“惡意惡意”借款人以權(quán)利證書遺失為由向登記借款人以權(quán)利證書遺失為由向登記機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)公告作廢，然后重新補(bǔ)辦權(quán)利證書，再轉(zhuǎn)讓或用于抵押登記借款。關(guān)申請(qǐng)公告作廢，然后重新補(bǔ)辦權(quán)利證書，再轉(zhuǎn)讓或用于抵押登記借款?；蛘咭约僮C欺騙善意第三人，用于抵押登記借款。這兩種情況就會(huì)導(dǎo)致善或者以假證欺騙善意第三人，用于抵押登記借款。這兩種情況就會(huì)導(dǎo)致善意第三人的抵押登記合法，給貸款人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)帶來不利。意第

14、三人的抵押登記合法，給貸款人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)帶來不利。 因此，在抵押貸款時(shí)，應(yīng)首先考慮房地其中一項(xiàng)的抵押物價(jià)值已能因此，在抵押貸款時(shí)，應(yīng)首先考慮房地其中一項(xiàng)的抵押物價(jià)值已能足額清償債權(quán)，即使是另一項(xiàng)被他人用作抵押，也能夠完整地收回本息，足額清償債權(quán)，即使是另一項(xiàng)被他人用作抵押，也能夠完整地收回本息，才不會(huì)損害到貸款人的利益。才不會(huì)損害到貸款人的利益。如果房地其中一項(xiàng)的價(jià)值不足以清償貸款本如果房地其中一項(xiàng)的價(jià)值不足以清償貸款本息，應(yīng)將兩項(xiàng)一并抵押登記息，應(yīng)將兩項(xiàng)一并抵押登記 ，才能防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。，才能防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地、廠房同時(shí)抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地、廠房同時(shí)抵押城市房地產(chǎn)抵押，不及新增建

15、筑物城市房地產(chǎn)抵押，不及新增建筑物建筑物建筑物抵押的，及于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，及于建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)抵押，及于土地上的建筑物建設(shè)用地使用權(quán)抵押，及于土地上的建筑物土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押 1.土地使用權(quán)土地使用權(quán)（land user）：是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。 2.土地使用權(quán)法律規(guī)定：土地使用權(quán)法律規(guī)定：土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定 。 3.土地使用權(quán)分類：土地使用

16、權(quán)分類：國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)民集體土地使用權(quán)農(nóng)用土地農(nóng)用土地宅基地宅基地建設(shè)用地建設(shè)用地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)和鄉(xiāng)和鄉(xiāng) 鎮(zhèn)）村鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益設(shè)施公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) 取得方式取得方式出出讓讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓出出租租買買賣賣贈(zèng)贈(zèng)與與繼繼承承劃劃撥撥交交換換拍賣拍賣招標(biāo)招標(biāo)協(xié)議協(xié)議漫畫說明什么問題漫畫說明什么問題 4.土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押 （1 1）法律依據(jù)：）法律依據(jù)：根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和轉(zhuǎn)讓暫行條例第第45條條

17、：“符合下列條件的，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押抵押： 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； 具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； 依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、向?dāng)?shù)厥小⒖h

18、人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。抵交土地使用權(quán)出讓金?！?（2 2）幾種需要注意的情形）幾種需要注意的情形 ： 根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，必須具有地上建根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，以劃撥土地使用權(quán)抵押的，必須具有地上建筑物、其他附著物的合法的產(chǎn)權(quán)證明。筑物、其他附著物的合法的產(chǎn)權(quán)證明。由于尚未建有地上建筑物的由于尚未建有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)抵押不符合上述法規(guī)規(guī)章的要求，存在抵押無效的劃撥土地使用權(quán)抵押不符合上述法規(guī)規(guī)章的要求，存在抵押無效的法律風(fēng)險(xiǎn)，在信貸業(yè)務(wù)中不宜接收此種

19、抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)，在信貸業(yè)務(wù)中不宜接收此種抵押擔(dān)保。 在辦理國(guó)家作價(jià)入股的原劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，在辦理國(guó)家作價(jià)入股的原劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)， 應(yīng)注意以下應(yīng)注意以下問題問題: 一是確認(rèn)企業(yè)改制時(shí)以劃撥土地使用一是確認(rèn)企業(yè)改制時(shí)以劃撥土地使用 權(quán)作價(jià)入股符合法律法權(quán)作價(jià)入股符合法律法規(guī)的相關(guān)要求，規(guī)的相關(guān)要求， 如履行必要的審批如履行必要的審批 程序；二是要求企業(yè)根據(jù)法律程序；二是要求企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)辦理土地法規(guī)辦理土地變更登記手續(xù)，并提供國(guó)有土地使用權(quán)證變更登記手續(xù)，并提供國(guó)有土地使用權(quán)證。對(duì)于企業(yè)。對(duì)于企業(yè)辦理完土地變更辦理完土地變更 登記并能夠提供國(guó)有出讓土地使用權(quán)證的，登記并能夠提供國(guó)有

20、出讓土地使用權(quán)證的， 可按可按照關(guān)于出讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理抵押。照關(guān)于出讓土地使用權(quán)的管理規(guī)定辦理抵押。 外商企業(yè)在取外商企業(yè)在取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)沒有繳納出讓金，只需要繳納很低的場(chǎng)得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)沒有繳納出讓金，只需要繳納很低的場(chǎng) 地使用費(fèi)。地使用費(fèi)。外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此，外資企業(yè)在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。因此，在在接受外商投資企業(yè)以場(chǎng)地使用權(quán)抵押時(shí)，必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，接受外商投資企業(yè)以場(chǎng)地使用權(quán)抵押時(shí)，必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，并按照劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)來確認(rèn)場(chǎng)地使用權(quán)的抵押價(jià)值并按照劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)來確認(rèn)場(chǎng)地使用權(quán)的抵押價(jià)值。最高人民法院

21、最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)（法釋（法釋20036號(hào)）第二條規(guī)定，根據(jù)號(hào)）第二條規(guī)定，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十條和第五十條和中華人民共和中華人民共和國(guó)擔(dān)保法國(guó)擔(dān)保法第五十六條的規(guī)定，第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人員有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。 最高人民法院最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知的通知權(quán)抵押

22、登記有關(guān)問題的通知的通知（法明傳（法明傳200422號(hào)）和號(hào)）和以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第三第三十六條規(guī)定，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解十六條規(guī)定，抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同

23、期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。分抵押財(cái)產(chǎn)。根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例例第四十七條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府第四十七條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附

24、著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。當(dāng)補(bǔ)償。 根據(jù)該規(guī)定，如果該國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，根據(jù)該規(guī)定，如果該國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是劃撥方式取得的，債務(wù)人的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)仍然屬于國(guó)家所有，法院查封、扣債務(wù)人的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)仍然屬于國(guó)家所有，法院查封、扣押、凍結(jié)沒有意義，也不能拍賣押、凍結(jié)沒有意義，也不能拍賣；土地出讓金不納入企業(yè)還債程；土地出讓金不納入企業(yè)還債程序。序。 （3 3）辦理集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下情形：）辦理集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)關(guān)注以下情形： 集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)是指單位或個(gè)人依

25、照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體所有是指單位或個(gè)人依照法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體所有的土地享有的使用權(quán)。的土地享有的使用權(quán)。 物權(quán)法物權(quán)法第第 183 條的規(guī)定，條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的的建設(shè)用地使建設(shè)用地使用權(quán)用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑 物抵押的，其物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 參照參照 （擔(dān)保法擔(dān)保法第第36條第條第3款的規(guī)定款的規(guī)定 ）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其所占用的集體土地使用權(quán)的權(quán)屬憑證分別為房管部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其所占用的集體土地使用權(quán)的權(quán)屬憑證分別為

26、房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證房產(chǎn)證和土和土地部門核發(fā)的地部門核發(fā)的集體土地使用證集體土地使用證 。首先，用于抵押的首先，用于抵押的“四荒四荒”土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)須是以須是以 “招標(biāo)、招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商拍賣、公開協(xié)商”等方式取得；二是要經(jīng)發(fā)包方等方式取得；二是要經(jīng)發(fā)包方 同意；同意； 三是根據(jù)三是根據(jù)農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)部 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法 的規(guī)定，承包人應(yīng)取的規(guī)定，承包人應(yīng)取得得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。 物權(quán)法物權(quán)法第第 201 條規(guī)定，條規(guī)定，“以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)地使用權(quán)

27、一并抵押一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序， 不得改變不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。擔(dān)保法擔(dān)保法第第37條條 、物權(quán)法物權(quán)法第第184條：條：“ 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押： （二）（二）耕耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外規(guī)定可以抵押的除外；”。 備注備注：中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法（年月日第九（年月日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二

28、十九次會(huì)議通過） 第三條第三條 農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。 第二十條第二十條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。 第二十二條第二十二條 承包合同自成立之日起生效。承包方自承

29、包合同承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 （4 4）最高人民法院）最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)（法釋（法釋2003620036號(hào)）號(hào)） （2003年4月18日 ）根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法第五十八條第一款第第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及（四）項(xiàng)及城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七第四十七條的規(guī)定，條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企

30、業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。 企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效。根據(jù)效。根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第五十條和第五十條和中華中華人民共和國(guó)擔(dān)保法人民共和國(guó)擔(dān)保法第五十六條的規(guī)定，第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳

31、納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。項(xiàng)后，對(duì)剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。 根據(jù)根據(jù)關(guān)于國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備等財(cái)產(chǎn)為抵押物與債關(guān)于國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備等財(cái)產(chǎn)為抵押物與債權(quán)人簽訂的抵押合同的法律效力問題的批復(fù)權(quán)人簽訂的抵押合同的法律效力問題的批復(fù)（法釋（法釋200214號(hào)）號(hào)）辦理。辦理。 國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：應(yīng)區(qū)分兩種情況處理： 如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上

32、，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效；定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無效； 如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。部門批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。囤積土地抵押法律風(fēng)險(xiǎn)囤積土地抵押法律風(fēng)險(xiǎn) 出讓土地出讓土地 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第45條 ：

33、“第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年；（一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年；（二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。（五）綜合或者其他用地五十年。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地 的的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用

34、權(quán)的處罰。 一是關(guān)注土地使用權(quán)出讓期限和用地性質(zhì)一是關(guān)注土地使用權(quán)出讓期限和用地性質(zhì)是否與是否與土地出讓合同土地出讓合同一致的問題；二是是否按合同規(guī)定的期限一致的問題；二是是否按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的；三是土地出讓金和土地開發(fā)期限以及城和條件開發(fā)、利用土地的；三是土地出讓金和土地開發(fā)期限以及城市整體規(guī)劃等有關(guān)問題。市整體規(guī)劃等有關(guān)問題。 動(dòng)產(chǎn)抵押動(dòng)產(chǎn)抵押 法律規(guī)定：法律規(guī)定：物權(quán)法物權(quán)法第第181條、條、189條和條和196條。條。 浮動(dòng)抵押浮動(dòng)抵押（Floating Charge）源于英國(guó)，是指以公司企業(yè)的全部財(cái)）源于英國(guó)，是指以公司企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物而設(shè)定的抵押，因其抵押

35、物具有浮動(dòng)性（即包括抵押人現(xiàn)產(chǎn)為標(biāo)的物而設(shè)定的抵押，因其抵押物具有浮動(dòng)性（即包括抵押人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)，也包括其將來取得的財(cái)產(chǎn)）而得名。有財(cái)產(chǎn)，也包括其將來取得的財(cái)產(chǎn)）而得名。物權(quán)法物權(quán)法將其限定將其限定“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有的以及將有動(dòng)產(chǎn)企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有的以及將有動(dòng)產(chǎn)”，故應(yīng)，故應(yīng)成為成為“動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押”。 物權(quán)法物權(quán)法第第186條：條：“抵押權(quán)抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！保〒?dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第57條）。條

36、）。抵押權(quán)的生效抵押權(quán)的生效 法律規(guī)定：法律規(guī)定：物權(quán)法物權(quán)法第第15、187-189條。條。 （1）不論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)抵押合同，均為要式合同合同簽字或）不論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)抵押合同，均為要式合同合同簽字或者蓋章即成立并生效。者蓋章即成立并生效。 （2 2）抵押人必須依約辦理抵押登記，否者構(gòu)成違約。）抵押人必須依約辦理抵押登記，否者構(gòu)成違約。 （3 3）辦理抵押登記，抵押權(quán)成立并生效；債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有）辦理抵押登記，抵押權(quán)成立并生效；債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。優(yōu)先受償權(quán)。 （1 1）不動(dòng)產(chǎn)）不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)運(yùn)輸工具、企業(yè)設(shè)備等稱為運(yùn)輸工具、企業(yè)設(shè)備等稱為“特殊動(dòng)產(chǎn)特殊動(dòng)產(chǎn)”抵抵押登記強(qiáng)制

37、性（即押登記強(qiáng)制性（即“登記要件主義登記要件主義”）；）； （2）對(duì)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押，登記為強(qiáng)制行的；）對(duì)于動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押，登記為強(qiáng)制行的； （3）對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)抵押自愿性的，動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的，抵押權(quán)）對(duì)于其他的動(dòng)產(chǎn)抵押自愿性的，動(dòng)產(chǎn)抵押未登記的，抵押權(quán)有效但不得對(duì)抗第三人。有效但不得對(duì)抗第三人。 有約定的，從約定；沒有約定的，推定包括主債權(quán)、利息，違約有約定的，從約定；沒有約定的，推定包括主債權(quán)、利息，違約金；損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。金；損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。 抵押人的權(quán)利義務(wù)抵押人的權(quán)利義務(wù)物權(quán)法物權(quán)法第第47、68、213條）條） （物權(quán)法物權(quán)法第第191、擔(dān)保法擔(dān)保法第第49

38、條條1款、款、擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第67條條）。 （1）抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物；）抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物； （2）轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押人應(yīng)盡兩個(gè)義務(wù)：）轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押人應(yīng)盡兩個(gè)義務(wù)： 經(jīng)過抵押權(quán)人同意經(jīng)過抵押權(quán)人同意（物權(quán)法物權(quán)法第第191條、條、擔(dān)保法擔(dān)保法第第19條規(guī)定：告知抵押條規(guī)定：告知抵押人即可）。人即可）。 告知受讓人告知受讓人（合同法合同法第第150條條-權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)）。權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)）。 未經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓效力：未經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓效力：已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)（不包括集（不包括集合動(dòng)產(chǎn)）合動(dòng)產(chǎn)）抵押權(quán)：抵押權(quán)：有效，具有對(duì)抗第三

39、人的效力；這里不能得出有效，具有對(duì)抗第三人的效力；這里不能得出“未經(jīng)債未經(jīng)債權(quán)人同意的抵押物轉(zhuǎn)讓行為無效權(quán)人同意的抵押物轉(zhuǎn)讓行為無效”，已經(jīng)損害債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)而擅自，已經(jīng)損害債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)而擅自轉(zhuǎn)讓行為，經(jīng)債權(quán)人主張并進(jìn)過法院判決認(rèn)定無效，方為無效。轉(zhuǎn)讓行為，經(jīng)債權(quán)人主張并進(jìn)過法院判決認(rèn)定無效，方為無效。物權(quán)物權(quán)法法191條條2款款-強(qiáng)行性規(guī)范中取締規(guī)范。強(qiáng)行性規(guī)范中取締規(guī)范。 未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，抵押權(quán)有效但不得對(duì)抗第三人。未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，抵押權(quán)有效但不得對(duì)抗第三人。 轉(zhuǎn)讓款的處理：抵押權(quán)人主張?zhí)岽婊蛘咛崆扒鍍?。轉(zhuǎn)讓款的處理：抵押權(quán)人主張?zhí)岽婊蛘咛崆扒鍍敗?轉(zhuǎn)讓行為無效，抵押人與受讓

40、人的關(guān)系：轉(zhuǎn)讓行為無效，抵押人與受讓人的關(guān)系：抵押權(quán)人主張的，出抵押權(quán)人主張的，出讓人向無過錯(cuò)受讓人承擔(dān)讓人向無過錯(cuò)受讓人承擔(dān)“締約過失責(zé)任締約過失責(zé)任”；轉(zhuǎn)讓合同有效，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償導(dǎo)致受讓人損失的。人主張優(yōu)先受償導(dǎo)致受讓人損失的。合同法合同法第第150條條出讓人的出讓人的“瑕疵擔(dān)保責(zé)任瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。抵押權(quán)人享有的權(quán)利抵押權(quán)人享有的權(quán)利 權(quán)利權(quán)利抵押權(quán)處分權(quán)抵押權(quán)處分權(quán)抵押權(quán)保全權(quán)抵押權(quán)保全權(quán)優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先受償權(quán)抵押物抵押物價(jià)值減少價(jià)值減少防止權(quán)防止權(quán)停止停止物權(quán)法物權(quán)法第第193193條條1 1款款、擔(dān)擔(dān)保法保法第第5151條條1 1款款恢復(fù)價(jià)恢復(fù)價(jià)值或者值或者

41、補(bǔ)充擔(dān)補(bǔ)充擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)保請(qǐng)求權(quán)物權(quán)法物權(quán)法第第193193條條1 1款款、擔(dān)擔(dān)保法保法第第5151條條1 1款款抵押權(quán)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓物權(quán)法物權(quán)法第第192192條、條、擔(dān)保法擔(dān)保法第第5050條條抵押權(quán)抵押權(quán)的拋棄的拋棄物權(quán)法物權(quán)法第第194194條、條、擔(dān)保法解擔(dān)保法解釋釋第第7575條第條第1 1款款抵押權(quán)抵押權(quán)順序的順序的處分處分物權(quán)法物權(quán)法第第194194條條第第1 1款。款。（容易混淆容易混淆）抵押物抵押物的價(jià)款的價(jià)款優(yōu)先優(yōu)先受償受償物權(quán)法物權(quán)法第第194194條條第第1 1款。款。（容易混淆容易混淆）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的狀態(tài)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的狀態(tài)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)消滅抵押權(quán)消滅抵押權(quán)實(shí)

42、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件現(xiàn)的條件抵押權(quán)實(shí)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式現(xiàn)的方式未未超超過除過除斥期斥期間間債權(quán)債權(quán)已屆已屆清償清償期而期而未清未清償償?shù)盅旱盅簷?quán)有權(quán)有效存效存在在物權(quán)法物權(quán)法第第202202條條第第1 1款?？?。擔(dān)擔(dān)保法解釋保法解釋第第12條條物權(quán)法物權(quán)法第第195195條第條第1 1款款、擔(dān)保法擔(dān)保法第第5353條條1 1款、款、擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第7171條條-72-72條條折價(jià)折價(jià)拍賣拍賣變賣變賣物權(quán)法物權(quán)法第第198198條第條第1 1款?？?。擔(dān)保擔(dān)保法解釋法解釋第第57條條2款、款、物權(quán)法物權(quán)法第第195條第條第3款?？睢Ｅ馁u法拍賣法第第3 3條、條、關(guān)關(guān)于執(zhí)行工作于執(zhí)行工作若干意見若

43、干意見人民法院人民法院民事執(zhí)行中民事執(zhí)行中變賣拍賣財(cái)變賣拍賣財(cái)產(chǎn)規(guī)定產(chǎn)規(guī)定 物權(quán)法物權(quán)法第第198條。條。超過債權(quán)超過債權(quán)數(shù)額抵押人，數(shù)額抵押人，不足部分不足部分由債務(wù)人由債務(wù)人清償。清償。抵押權(quán)實(shí)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊規(guī)定現(xiàn)的特殊規(guī)定重復(fù)重復(fù)抵押抵押 物權(quán)法物權(quán)法第第199條、條、擔(dān)保法解擔(dān)保法解釋釋77-78條條1抵押權(quán)登抵押權(quán)登記的，登記記的，登記先后順序清；先后順序清；償；相同按償；相同按照比例；照比例；2登記的先于未登記的先于未登記的受償；登記的受償；3抵押權(quán)未抵押權(quán)未登記的按照登記的按照比例受償。比例受償。土地承包土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)和鄉(xiāng)村建設(shè)鄉(xiāng)村建設(shè)用地使用地使用權(quán)用權(quán) 物權(quán)法物權(quán)法

44、第第201條。條。“一并抵押一并抵押”，“四荒四荒”問題問題浮動(dòng)浮動(dòng)抵押抵押物權(quán)法物權(quán)法第第196條。條。“依照本法第依照本法第181條條規(guī)定設(shè)定抵押的，規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：之一發(fā)生時(shí)確定： （一）債務(wù)履行期（一）債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)；屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)； （二）抵押人被宣（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；告破產(chǎn)或者被撤銷； （三）當(dāng)事人約定的（三）當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形；實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形； （四）嚴(yán)重影響債權(quán)（四）嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形實(shí)現(xiàn)的其他情形有下列情形之一的，有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：擔(dān)保物權(quán)消滅： （一）主債權(quán)消滅

45、；（一）主債權(quán)消滅； （二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)； （三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)； （四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。滅的其他情形。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與消滅抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與消滅抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)與其他權(quán)利的關(guān)系抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)與其他權(quán)利的關(guān)系 已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。即押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。即抵押權(quán)抵押權(quán)執(zhí)行權(quán)執(zhí)行權(quán)。 【1】“先租后抵先租后抵”，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，適用適用“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則原則。擔(dān)保法擔(dān)保法48條，

46、條，擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第65條。條。 【2】“先抵后租先抵后租”，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不適用不適用“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則。原則。擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第66條。又分兩種情形：條。又分兩種情形： 第一種：若訂立租賃合同時(shí)抵押人已經(jīng)將抵押事實(shí)告知承租第一種：若訂立租賃合同時(shí)抵押人已經(jīng)將抵押事實(shí)告知承租人，則承租人自己承擔(dān)損失；人，則承租人自己承擔(dān)損失； 第二種：若未告知承租人，抵押人承擔(dān)承租人的損失。第二種：若未告知承租人，抵押人承擔(dān)承租人的損失。 擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第66條條:“抵押物依法抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響”。本圖

47、可以反映本圖可以反映“抵押權(quán)與執(zhí)行抵押權(quán)與執(zhí)行權(quán)、租賃權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系權(quán)、租賃權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系”查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定)第六條，第六條，“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。抵債。”實(shí)踐中，被執(zhí)行人往往以只有一套住房為由，申請(qǐng)執(zhí)行豁免。實(shí)踐中，被執(zhí)行人往往以只有一套住房為由，申請(qǐng)執(zhí)行豁免。 抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)共存于同一財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)）之上抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)共存于同一財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)）之上時(shí)，時(shí)，擔(dān)保法擔(dān)保法和和物權(quán)法物權(quán)法均未做規(guī)定，但是均未做規(guī)定，但是擔(dān)保法解釋擔(dān)保法解釋第第7979條條1 1款款規(guī)定：規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的