1、修身、立志、敬業、創新修身、立志、敬業、創新 桂林旅游學院桂林旅游學院 國際教育交流學院國際教育交流學院物業管理專業物業管理專業 20152015屆第一學期屆第一學期物業管理概論物業管理概論 第第7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理物業管理概論物業管理概論 第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理一、房屋管理概述一、房屋管理概述（一）房屋維修和房屋維修管理：（一）房屋維修和房屋維修管理：1、房屋維修：、房屋維修：根據政府房屋維修管理的標準和要求以及物業服務合同的約定，對房屋進行查勘鑒定、平等房屋完損等級的基礎上對房屋進行維護和修理。1）房屋的損壞：有自然的和人為的。2）房屋

2、維修的特點：A是經常性工作；B量大面廣、零星分散；C技術要求高。2、房屋維修管理：、房屋維修管理：為做好維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。第一節第一節 物業維修管理物業維修管理（續）（續）2、房屋維修管理：、房屋維修管理：房屋管理的主體是物業公司，是受業主委托的；而實施房屋維修的主體一般是專業房屋維修公司。1）房屋維修管理的特點：A經營和服務的雙重性；B復雜性；C計劃性。（二）房屋維修管理原則：（二）房屋維修管理原則：美化城市、造福人民、有利生產和方便生活。原則：1-5。（三）維修管理的意義：（三）維修管理的意義：保值增值；房地產經營；自負盈虧自我發展的前提第第7 7章章 物

3、業維修與設備管理物業維修與設備管理第一節第一節 物業維修管理物業維修管理二、房屋維修管理內容：二、房屋維修管理內容：檢查、計劃、技術、質量、施工的五項管理。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第一節第一節 物業維修管理物業維修管理安全檢查安全檢查定期不定期檢查及時發現問題維修計劃管理維修計劃管理保養、維修、更新周期（見表）維修技術管理維修技術管理查勘鑒定、年輪維修、費用和合同、配合開工、監督質量、竣工驗收、質量檢查、建檔維修質量管理維修質量管理質量監督、檢查、驗收與評定維修施工管理維修施工管理均要做好施工過程中的計劃、組織、現場監督、質量與安全、設備與材料、成本管理等三、房屋安

4、全檢查方法：三、房屋安全檢查方法：看、刺探敲擊聽、儀器、驗算。四、危險房屋管理：四、危險房屋管理：1、制定鑒定檢查制度；2、建立健全危房管理機構；3、危房處理的措施：觀察使用、處理使用、停止使用、拆除。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第一節第一節 物業維修管理物業維修管理五、物業的日常養護：五、物業的日常養護：確保房屋完好和正常使用，經常性的修理工作。（一）日常養護：（一）日常養護：零星養護和計劃養護。（二）日常養護內容：（二）日常養護內容：見表。（三）考核指標：（三）考核指標：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第一節第一節 物業維修管理物業維修管理定額指

5、標定額指標人工定額和消耗定額經費指標經費指標合理使用服務指標服務指標走訪、養護計劃、及時率安全指標安全指標年職工負傷事故率3%以內一、房屋結構的分類：一、房屋結構的分類：1、鋼筋混凝土；2、磚混結構；3、磚木結構；4、簡易機構。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準二、房屋完損等級分類：二、房屋完損等級分類：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準完好完好有一定陳舊或個別構件有允許值內的輕微損壞基本完好基本完好構件損壞超過允許值，屋面或板縫局部滲水，通過維修和恢復使用功能一般損壞一般損壞局部構

6、件出問題，漏雨，設備老化、管道不通，水電氣老化殘損，需進行中修或局部大修嚴重損壞嚴重損壞構件有損壞嚴重處于危險狀態，嚴重漏雨，需局部整修、更新等大修危房危房主體構件強度嚴重不足，隨時可能倒塌，喪失維修價值，需拆除翻新整棟房屋第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準三、房屋完損等級的評定方法：三、房屋完損等級的評定方法：（一）鋼筋混凝土、混合結構、磚木結構評定標準（一）鋼筋混凝土、混合結構、磚木結構評定標準（二）其他結構評定標準（二）其他結構評定標準（三）基本做法：（三）基本做法：定期、不定期四、房屋維修工程的分類：四、房屋維修工程的分類：維修對

7、象不同維修對象不同結構性維修和非結構性維修完損程度不同完損程度不同小、中、大經營管理性質不經營管理性質不同同恢復性、賠償性、補償性、返工性、救災性第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準五、房屋維修工程經濟技術指標五、房屋維修工程經濟技術指標（一）房屋維修標準：（一）房屋維修標準：主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉飾、水電衛暖、金屬構件、其他。（二）考核指標：（二）考核指標：1、房屋完好率；、房屋完好率；4、房屋維修工程量；、房屋維修工程量；9、小修及時率。、小修及時率。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修

8、與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準六、房屋維修管理的內容、要求及原則六、房屋維修管理的內容、要求及原則（一）房屋維修管理的內容：（一）房屋維修管理的內容：1、房屋安全檢查；2、房屋維修施工管理；3、房屋維修的行政管理。（二）房屋維修管理的基本原則：（二）房屋維修管理的基本原則：1、確保房屋完好；2、改善使用功能；3、提高使用效益。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準七、房屋維修責任的劃分七、房屋維修責任的劃分1、自用部位、自用設備，費用自理；2、人為怕破壞的由責任人承擔；3、社區配套設施，所有人承擔，費用在經營管理收入中列支；

9、4、維修資金承擔的：公共、共用。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第二節第二節 房屋維修標準房屋維修標準一、物業設備的概念及分類一、物業設備的概念及分類（一）物業設備的概念：（一）物業設備的概念：附屬于建筑的各類設備總稱。是發揮物業功能、實現物業價值的物質基礎和必要條件。（二）物業設備的分類：（二）物業設備的分類：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理建筑建筑衛生衛生設備設備供水；排水；熱水；消防；燃氣；供暖、制冷和通風設備系統建筑建筑電器電器工程工程供電；弱點；運輸；防雷二、物業設備管理的內容和方式二、物業設備管理的內容和

10、方式（一）設備管理內容：（一）設備管理內容：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理設備設備資料資料1、原始資料；2、管理檔案。設備設備運行運行有規定；有制度；有培訓；安全責任制設備設備維修維修定期檢查；日常保養與維修制度；維修質量標準；維修人員管理制度（二）物業設備管理方式（二）物業設備管理方式1、設備管理工作由：房管單位和物業企業的工程部門管理；2、主要由：維修管理和運行管理兩大部門組成；3、特點：一次性投入大、設備使用年限短、靈敏度和精確度要求高；4、管理措施：建立賬冊和檔案；建立設備卡；建立定期檢查、維修、保養制度；建立維修制度積累有關

11、技術資料；建立審批制度；建立承租戶保管制度；年度檢查制度。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理三、物業設備的保養與維修三、物業設備的保養與維修（一）物業設備的保養：（一）物業設備的保養：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理日常日常經常性保養，包括：定期檢查、清潔潤滑、及時排除故障、記錄。一級一級按計劃進行的保養，包括：局部解體、清洗、調整，以及按設備磨損規律進行保養二級二級全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態意義：為防止意外損壞按照預定的計劃進行一系列

12、預防性的設備修理、意義：為防止意外損壞按照預定的計劃進行一系列預防性的設備修理、維護和管理的組織措施和技術措施。可延長設備修理間隔期、降低修維護和管理的組織措施和技術措施。可延長設備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質量理成本和提高維修質量（二）設備維修工程分類：（二）設備維修工程分類：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理零星工程零星工程日常的保養、檢修，以及為排除日常故障而進行的局部修理中修中修正常的定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量零部件，更換率一般為10%-20%大修大修定期的全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格部件，更換

13、率一般不超30%設備更新與設備更新與技術改造技術改造使用一定期限后，技術性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴重，更新設備（三）物業設備維修特點：（三）物業設備維修特點：維修成本高；技術要求高；隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合四、設備管理制度：四、設備管理制度：1、崗位責任制；2、值班制度；3、交接班制度；4、報告記錄制度；5、工具領用保管制度；6、計劃維修保養制度；7、維修工程審批制度；8、巡檢制度；9、季度和年度安全檢查制度。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理五、給排水養護管理要求：五、給排水養護管理要求：給排水系統-房屋

14、冷熱水管，閥門，水箱，生活及消防水泵，污水排放管道設施等。第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理加強巡視檢加強巡視檢查查制定巡視檢查制度，并認真實施水箱清洗消水箱清洗消毒毒水箱定期消毒；操作人員有健康證；水質送衛生防疫站檢驗。兩臺水泵房輪換使用，周期不超半個月其他注意事其他注意事項項停水；定義檢查、維護、保養。六、電梯設備的維修管理六、電梯設備的維修管理（一）維修管理要求：（一）維修管理要求：1、制定規程2、專業人員操作保養3、定期巡查4、防水、防火，通風，防止溫度過高5、鑰匙管理防止人為破壞6、防鼠、防蟲、防塵第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理（二）維修等級及周期：（二）維修等級及周期：第第7 7章章 物業維修與設備管理物業維修與設備管理第三節第三節 物業設備管理物業設備管理零維修零維修日常的維護保養中修中修全面檢修，周期為三年，第二個周期是大修大修大修中修后的三年，磨損嚴重需更換主機和較多的機電配套件以恢復設備性能的維修專項維修專項維修不到中