1、 工程管理專業房地產估價課程設計房地產估計課程設計開發區*小區23號樓1-502號房屋估價報告 班 級 學 號 姓 名 指導教師 完成日期 綜合成績 房地產估價報告估價項目名稱： 大連經濟技術開發區*小區23號樓1-502號房屋估價委托方：大連經濟技術開發區*小區23號樓1-502號房屋產權人A先生受理估價方：大連民族學院土建學院工管041班估價作業員：楊洋估價作業日期： 二00七年十二月十七日至二00七年十二月二十七日估價報告編號：目 錄一、    致委托方函 二、    估價師聲明 三、    估價的

2、假設和限制條件 四、    估價結果報告 五、    估價技術報告 六、    附件 致委托方函A先生：受您的委托，我公司于2007年12月17日至2007年12月27日對大連經濟技術開發區*小區23號樓1-502號房屋（以下稱估價對象）的估價已經完成。據您與我公司雙方簽定的房地產評估合同，估價目的為我方為您提供估價對象在2007年12月25日轉讓的市場價格參考依據。我公司按照中華人民共和國建設部、國家質量技術監督局于1999年2月聯合發布的中華人民共和國房地產估價規范GB/T 502911999進行估價

3、。在滿足估價假設和限制條件的前提下，估價對象在估價時點（2007年12月25日）的市場價格為：人民幣總465393.7元（大寫：人民幣肆拾陸萬伍仟叁佰玖拾叁點柒元整）具體估價過程，詳見估價結果報告和估價技術報告。大連民族學院土建學院工管041班楊洋2007年12月27日估價師聲明我們鄭重聲明：1、 我們在估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也于有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分

4、析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已經對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查，并做了記錄。（記錄人：楊洋）6、大連民族學院土建學院工程管理系*老師對本次估價提供了重要幫助。 估價作業員簽字：楊洋估價假設條件和限制條件1、 委托方提供的有關資料真實、有效，若因委托方提供的資料失真或有隱匿而造成本報告估價結果失去客觀公正性，本估價結果不成立。2、 本報告提供的估價結果是公開市場價值。所謂公開市場價值，是指估價對象于估價時點在市場上出售并按以下條件取得的合理價格：(1)買賣雙方不因任何特殊利益或特殊情況抬高或者降低房地產真實價值；(2)有一段合理交易時間；(3)在此期間房地產市場保持穩定；

5、(4)房地產買賣程序符合國家法律規定。3、 委托方對房地產具有完全產權。4、 估價對象沒有設定任何其它權利項。5、 設定估價對象在未來各年期的收益和各項費用均保持不變。6、 估價對象在交易日期至估價時點不足整月的按整月計算。7、 本次估價沒有考慮政府政策改變，自然災害等不可抗力因素對估價結果的影響。8、 估價對象在未來使用內能滿足使用者正常使用和經營的需要。9、 本次估價假設2007年5月至12月的房地產市場供求情況沒有發生變化。（去掉）10、 本報告的估價結果僅為委托方提供在估價時點上估價對象轉讓的市場參考依據，不得挪作它用。11、 本估價報告應在有效期內使用。房地產估價報告一、 委托估價方

6、1.委托人：A先生2.聯系地址：大連及濟技術開發區*小區23號樓1-502室3.聯系人：A先生4.聯系電話、 估價方1.機構名稱：大連民族學院土建學院工程管理041班2.法人代表：*3.機構地址：大連及濟技術開發區遼河西路18號商務B座4.資格等級：特特級5.證書編號：（2007）建房估證字第1號6.聯系人：*7.聯系電話：（0411）88888888三、 估價對象1 房地產概況估價對象為*小區23號樓1-502號房屋。 *小區位于大連經濟技術開發區，東臨遼河西路（與大連民族學院僅一路之隔），南依黃海西路，西近撫順街，北靠金馬路。房地產用途：住宅建筑面積：81.3

7、平方米土地權屬性質：國有出讓土地土地出讓年限：50年臨街狀況：一面臨商業網點，一面隔棟樓臨一條區內道路2 房地產權利狀況 估價對象權利人為A先生，A先生對房地產具備完全產權，并且未設置任何其他權利項。3 房地產利用現狀*公寓位于大連及濟技術開發區較為繁華的地段，小區整體分為兩部分，估價對象所在部分有十余棟六層住宅樓。23號樓于1996年竣工投入使用，現無業單元已全部售出，由隆華物業有限公司提供全面的管理。估價對象現處于出售狀態。4 建筑物和地上定著物狀況*小區23號樓為磚混結構，總高六層的住宅。1996年投入使用。1-502室房型為三室一廳。裝修標準及設備配置情況如下：建筑外墻：北墻面白色馬馬

8、賽克鋪面，參雜藍色點綴，另三面使用白色水刷石鋪面估價對象窗：白色鋁合金、普通玻璃 估價對象門：普通防盜門估價對象分室門：木制估價對象地坪：水泥地面裝修狀況：簡裝修5 市政基礎設施條件估價對象位于大連濟技術開發區中心附近，市政基礎設施十分齊全，具備七通一平的條件。四、 估價目的因委托方欲將估價對象出售，特委托本公司評估其客觀市場價值，為交易雙方提供相關參考五、 估價時點 2007年12月25日六、 價值定義本報告提供的房地產價格是估價對象在現狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值，即在公開市場上最可能形成或成立的價格。七、 估價依據1國家和大連市有關的法律法規（1）中華人民共和國城市房地產管理

9、法（2）中華人民共和國土地管理法（3）大連市房地產轉讓辦法2大連市經濟技術開發區區域詳細規劃3委托方提供的有關證明文件（1）估價委托書（2）委托人的產權承諾書（3）購房款發票（復印件）（4）委托方個人身份證（復印件）4.估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘察收集的有關資料 八、 估價原則1.合法原則國家的土地制度、房地產法規、城市規劃等法律和法規是影響房地產價格的重要因素，房地產的權益只有在法律規定的范圍內才具有經濟上的價格。因此，房地產的價格評估必須以房地產的權益合法為前提。2.替代原則同類功能和用途的商品具有可替代性，某一房地產的價格會受到與其同類的可替代的房地產價格的影響和制約。因此

10、，估價對象房地產的價格可通過對同類型房地產價格的比較修正來替代。3.估價時點原則房地產的價格會隨著社會、政治、經濟等情況的發展變化而不斷地變動，因而在不同的時點上，同一個房地產往往有不同的價格水平。因此，必須確定價格的估價時點，才能確定估價對象在某一時點上的價格。4.最高最佳使用原則由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益，房地產權利人都期望從其所占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。本估價報告認為保持現狀繼續使用最為有利，應以保持現狀繼續使用為前提條件。九、 估價方法根據房地產估價規范，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設開

11、發法、成本法、基準地價修正法等；有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法；收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。在無市場依據或市場依據不充分而不適宜用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。本項目的估價技術思路與方法為：由于估價對象的用途為中檔住宅樓，根據市場調查，近期內與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產交易和租賃活動較為頻繁，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較法和收益法進行評估。經綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進行評估，最終以算術平均法確定估價對象的現狀公開市場價值。十、 估價結果A先生

12、所委托的大連經濟技術開發區*小區23號樓1-502房屋，建筑面積為81.3平方米的房地產于二00七年十二月二十五日（估價時點）的現狀公開市場價值為：房 地 產 總 價：人民幣465393.7元大 寫：肆拾陸萬伍仟叁佰玖拾叁點柒元整單位建筑面積均價：人民幣5724.4元/平方米大 寫：每平方米伍千柒佰貳拾肆點肆元整十一、 估價人員楊洋，房地產估價師注冊號04112123十二、 估價作業日期二00七年十二月十七日至二00七年十二月二十七日十三、 估價報告的應用有效期本估價報告應有有效期自：估價時點二00七年十二月二十五日起至二00八年十二月二十五日內有效，有效期為一年。房地產估價技術報告一、 個別

13、因素分析1房地產狀況估價對象為*小區23號樓1-502號房屋。 *小區位于大連經濟技術開發區，東臨遼河西路（與大連民族學院僅一路之隔），南依黃海西路，西近撫順街，北靠金馬路。房地產用途：住宅建筑面積：81.3平方米土地權屬性質：國有出讓土地土地出讓年限：土地等級：臨街狀況：一面臨商業網點，一面隔棟樓臨一條區內道路2房地產權利狀況 估價對象權利人為A先生，A先生對房地產具備完全產權，并且未設置任何其他權利項。3房地產利用現狀*公寓位于大連及濟技術開發區較為繁華的地段，小區整體分為兩部分，估價對象所在部分有十余棟六層住宅樓。23號樓于1996年竣工投入使用，現無業單元已全部售出，由隆華物業有限公司

14、提供全面的管理。估價對象現處于出售狀態。4建筑物和地上定著物狀況*小區23號樓為磚混結構，總高六層的住宅。1996年投入使用。1-502室房型為三室一廳。裝修標準及設備配置情況如下：建筑外墻：北墻面白色馬馬賽克鋪面，參雜藍色點綴，另三面使用白色水刷石鋪面估價對象窗：白色鋁合金、普通玻璃 估價對象門：普通防盜門估價對象分室門：木制估價對象地坪：水泥地面裝修狀況：簡裝修5 市政基礎設施條件估價對象位于大連濟技術開發區中心附近，市政基礎設施十分齊全，具備七通一平的條件。二、 區位因素分析（最好有該房地產附近生活設施情況的介紹）大連開發區地處遼東半島東南端，北依大黑山（大和尚山），與金州區接壤；南瀕黃

15、海，與長山列島隔海相望；東與金州區登沙河鎮相連；西接金州蜂腰部與甘井子區大連灣鎮毗鄰。大連開發區規劃面積388平方公里，建成區面積56平方公里， 社會總人口共約36萬。開發區景色優美,具有綿長秀麗的海岸線，區內的金石灘旅游度假區更是美麗無比，是眾多游客的心儀之地，建于金石灘的各種旅游場所及文化場館更是金石灘增色不少；依傍著遼東半島最美麗的大黑山，開發區居民每日都可在郁郁蔥蔥的綠色中休養身心，而開發區中心的東山銅牛嶺更使開發區居民將這種綠色享受徹底與完全。依山傍水的環境使開發區成為居住的良好選擇。便捷的交通不僅在縱橫交錯的路網上體現，連通大連市與金石灘的輕軌也使出行更加方便，并且輕軌三號線以即將

16、竣工，開發區的交通將會更加便捷。另外開發區建區數十年，基礎設施完備運轉正常，各種商業形態得到良好發展,教育資源亦豐富完備，這些都使生活方便，舒適。委估的*小區位于開發區中心地段，與大連民族學院僅一路之隔。使開發區較早期的住宅小區，內部居住大量大連民族學院的教師，是開發區較有文化的住宅小區。估價對象周邊的商業，文化，娛樂，衛生，教育設施齊全，交通便捷，環境質量較好，屬于開發區相對較喧鬧的地段，與翠竹小區，君悅豪庭毗鄰。三、 市場背景分析1大連市新房市場分析隨著大連市經濟的發展，知名度的不斷提高，城市建設的不斷優化，全國房地產行業的普遍開花，大連市的房地產市場也是水漲船高，加之即將來臨的北京奧運會

17、及因特爾公司落戶大連，將大連市的房價不斷拉升，市區內四區房價除甘井子區均價依然處于5700左右，其余三區均價都沖破了7000大關，中山區及沙河口區有望年底沖破均價8000大關。市中心及繁華商圈驚現數個萬元期樓盤，整體新房市場漲聲一片。近期由于國家宏觀調控的各種措施的作用，目前大連市房價整體增長趨緩，但是房價仍然令人望而生畏。就第三季度而言，大連商品住宅綜合價格指數為1589.3點，比第二季度上漲2.9%，同比上漲14.2%，漲幅有所回落。第三季度成交量下滑比較明顯，市場成交量的減少與價格高位運行的狀態已經持續了一段時間，但是價格仍然處于上漲通道中。截止到9月末，市內四區均價已經達到了6600元

18、/平方米，均價同比上漲幅度較大。從交易量來看，達到了170萬平方米，同比增長7%，量價走勢繼續呈現不對稱發展。2大連市二手房市場分析在新房市場價格不斷大幅攀升的總體勢態下，二手房市場因其價格相對較低且漲幅平穩，另外由于二手房多數經過裝修，配套成熟可直接入住等優點，引起大多數購房者等關注。大連市正在形成系統的二手房市場。今年上半年，2007年1 6月份，大連市二手房交易套數為10616套，與去年同期相比下降1856，從二手房均價看，2007年上半年大連的二手房均價漲幅為975，與去年同期2257的漲幅相比，回落了1282個百分點。但隨著二手房市場逐步消化宏觀調控的影響，今年八月二手房交易量迅猛上

19、升，交易量為2652套，環比上漲29.81，在交易量明顯上漲的同時，二手房均價也出現了明顯的上漲，漲幅達到4.08。傳統的銷售旺季“金九銀十”并沒有將這種交易的漲勢推到另一個高潮，相反，受到政府新政的影響，10月份的交易量比今年月平均成交量下降兩成以上；與成交量下滑相反的是，二手房價格都一路上揚，今年9月二手房銷售價格同比上漲8.3，環比上漲1。雖然到11月份，二手房交易量仍沒有轉好的形勢，但是由于供需嚴重失衡，龐大的需求數量依然可以拉回二手房市場的春天，但可能要待到明年三月以后。另外，值得注意的是二手房的交易價格，在二手房交易不斷走入低谷期間，二手房交易價格卻沒有隨著交易量一同下滑，而是以0

20、.6-1.1%的速度不斷攀升，預計受奧運會影響，明年二手房價依然堅挺且看漲。3開發區二手房市場分析受大連市二手房市場的影響，開發區二手房交易量也有所增長，交易價格攀升明顯，尤其是大連市提高落戶房價價格之后，引導部分客戶將目光投向開發區，需求量增大，但自11月份以來，部分賣主捂盤惜售，轉而出租，使得供給量有一定縮小，并且在明年三月份之前不會有太大的扭轉，但價格因受因特爾的進駐而不斷提升。4周邊市場分析估價對象所處地段為開發區的中心地段，是開發區較早期的住宅區，周邊配套成熟，交通便捷，生活極為方便。與其相鄰的翠竹小區，是與*小區年份狀況相差無幾的中檔社區，而官廳公寓則是較其高檔一些的社區，君悅豪庭

21、是05年始建，建成部分，但未完全完工的高層，官廳公寓及君悅豪庭的建筑造型及檔次都高于*小區。但是由于*小區內居住大部分高校教師，業主構成比較單純，時間較長有較高的市場認可度，因此價格普遍較高，與官廳公寓及君悅豪庭價格相差不大，這是估價對象所在區域的顯著特點。四、 最高最佳使用分析估價對象所在區域周邊基礎設施完善，交通便捷，各種商業也太發展均衡，又具備較為豐富的教育資源，周邊有多數住宅小區，從各方面綜合考慮，本報告認為估價對象以滿足最佳最高適用原則。五、 估價方法選擇本項目的估價技術思路與方法為：由于估價對象的用途為中檔住宅樓，根據市場調查，近期內與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產交

22、易和租賃活動較為頻繁，市場交易和租賃案例較多，適用于市場比較法和收益法進行評估。經綜合分析考慮，采用市場比較法和收益法分別進行評估，最終以算術平均法確定估價對象的現狀公開市場價值。六、 估價測算過程1.市場比較法市場比較法是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干房地產交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：估價對象價格i=可比實例i房地產價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×

23、個別因素修正系數 （i=1，2，3）估價對象價格=13估價對象i /3可比實例選擇：通過市場調查和向有關部門查詢，收集了與估價對象有關的若干市場交易實例，根據相關替代性原理，按用途相同、地區相近、價格類型相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實例。可比實例一：*小區23號樓2-202號房屋位置：與估價對象在同一棟建筑內結構：磚混結構裝修：建筑物裝修同估價對象一致，內部裝修為簡裝銷售總價：50萬元建筑面積：81.3m2銷售均價：6150.1元成交日期：2007年10月可比實例二：*小區37號樓1-301號房屋位置：八中旁邊結構：磚混結構裝修：外墻面采用三種不

24、同色彩涂刷，分別是首層為紅色，2-5層為橙紅色，頂層偏黃色，內部精裝修。銷售總價：87萬元建筑面積：101m2銷售單價：8613.9元成交日期：2007年8月可比實例三：*小區36號樓1-301號房屋位置：在估價對象所在區域的中心處結構：磚混結構裝修：外墻裝修與估價對象走在建筑一致，內部精裝修。銷售總價：56萬元建筑面積：87m2銷售單價：6436.8萬元成交日期：2007年5月2影響因素選擇根據影響房地產價格的主要因素，結合估價對象和可比實例的實際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區域因素及個別因素等。區域因素主要有商服繁華度、景觀、交通條件、區域環境質量、基礎設施條件；

25、個別因素主要有結構、房型、裝修、成新狀況、朝向，權力情況等。3因素條件描述估價對象和可比實例的各因素的條件說明，詳見附件I：因素條件說明表。4編制比較因素條件指數表以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數為100，將可比實例相應因素條件與估價對象相比較，確定相應的指數。詳見附件II：因素條件指數表 5修正計算A. 測算公式：估價對象價格i=可比實例i房地產價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數 （i=1，2，3）估價對象價格=13估價對象i /3B. 求取比準價格V1=6150.1×（1+0.9%）2

26、5;100/101×100/101=6137.9元/m2C. 求取比準價格V2=8613.9×（1+0.9）5×100/109×100/103×100/105×100/105×100/104×100/102×100/103×100/105=6343.9 元/m2D. 求取比準價格V3=6436.8×（1+1%）3×（1+0.9%）5×100/102×100/102×100/102×100/103×100/105=6043.1元

27、/m2E. 運用算術平均法求求取估價對象價格：V=（6137.9+6343.9+6043.1）/3=6175元/m22.收益法所謂收益法，是指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。A. 求取年總收入(潛在毛收入)估價人員根據評估需要，做了詳細的市場調查。主要調查了與估價對象相類似的符合同一地價區段或同一供需圈范圍內相同結構與類型、接近估價時點等要求的案例（調查案例均與估價對象位于同一小區），如22號樓1-201、34號樓2-102和37號樓3-301，估價對象當前的正常毛租金租賃詢價為人民幣0.8元/天·

28、平方米，年出租率95%，根據當前市場報價與成交價的一般情況，確定估價對象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=0.8元/天·平方米×365×95%=277.4元/年·平方米B. 求取年營運費用維修費（按月租金的1%） 277.4×1%=2.774元/年·平方米，取2.8元有關年總費用說明：維修費：由于房屋出租用于居住，需要維修的時候情況較少，故按照租金的1%計提按照目前市場交易的實際情況，租賃雙方的責權利明確簡單，水電費，物業費等費用由承租方自負，由于月租金水平尚未達到3000元，按照關于調整住房租賃市場稅收政策的通知（遼財預字200110

29、2號），營業稅可免。房屋沒有設置人和保險項。C. 求取年租金凈收益年凈租金收益=年毛租金收入-年總費用=277.4-2.8=274.6元/年·平方米D. 收益法求取估價對象的市場價格根據對該區域同類房地產出租情況的詳細調查，出租率按當前大連市市場一般情況確定為95%。住宅的土地使用年限為50年，目前估價對象的土地使用年限尚剩余39年， 資本化率取5%(以央行最新施行的一年期定期存款利率3.87%作為安全利率，加上1.13%的風險補償后綜合確定)，根據公式:Vn=A1-1/(1+Y)n/Y個參數涵義：Vn-房地產在股價時點時的收益價格n-房地產的收益年限A-房地產相對于估價時點而言的未

30、來每期的凈收益Y-投資報酬率Vn=274.6×(1-1/1.0539)/5%=4673元/平方米3估價結果的確定綜合上述兩種估價方法，經分析比較，結合交易市場及租賃市場的實際情況，采用加權平均法，取收益法的權重為0.3，市場法的權重為0.7。估價對象價格為：6175×0.7+4673×0.3=5724.4元/平方米七、 估價結果確定A先生所委托的大連經濟技術開發區*小區23號樓1-502房屋，建筑面積為81.3平方米的房地產于二00七年十二月二十五日（估價時點）的現狀公開市場價值為：房 地 產 總 價：人民幣465393.7元大 寫：肆拾陸萬伍仟叁佰玖拾叁點柒元整

31、單位建筑面積均價：人民幣5724.4元/平方米大 寫：每平方米伍千柒佰貳拾肆點肆元整附 件附件I：因素條件說明表估價對象及可比實例比較因素可比實例一可比實例二可比實例三估價對象23號2-202室37號1-301室36號1-301室23號1-502室位置見圖1見圖1見圖一見圖一交易日期2007年10月2007年8月2007年5月2007年12月交易情況正常買方急買正常正常交易價格6150.1元/平方米8613.9元/平方米6436.8元/平方米待求區域因素商服繁華度與估價對象位于同一區域，商服繁華度相同與估價對象位于同一區域，商服繁華度相同與估價對象位于同一區域，商服繁華度相同位于開發區中心地帶

32、，靠近安盛商圈及民族學院，繁華景觀與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致距離自然景觀有一定距離，區內人造景觀較少只有少量草坪，整體較差交通條件與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致有多條公交路線，交通方便區域環境與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致位于開發區中等住宅區，區域環境良好基礎設施與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致七通個別因素結構磚混磚混磚混磚混房型與估價對象一致房型結構設計比估價對象較好與估價對象一致房型設計結構一般建筑裝修與估價對象一致比估價對象好較估價對象稍好裝修因年久顯舊顯差室內裝修簡裝精裝精裝簡裝成新情況7成新9成新7成新7成新朝向與估價對象一致與估價對

33、象一致與估價對象一致坐北朝南樓層二樓三樓三樓五樓臨街狀況與估價對象基本一致但稍好比估價對象好比估價對象好臨一條街，街上有各種店鋪，其中有一家大型飯店，空氣質量不好，噪音大使用年限50/11/3950/7/4350/7/4350/11/39權力項與估價對象一致與估價對象一致與估價對象一致完全產權，未設置任何其他權力項附件二：條件因素指數表房地產名稱可比實例一可比實例二可比實例三估價對象交易日期交易情況100109100100區域因素商服繁華度100100100100景觀100100100100交通條件100100100100區域環境100100100100基礎設施100100100100個別因素

34、結構100100100100房型100103100100建筑裝修100105102100室內裝修100105102100成新情況100104100100朝向100100100100樓層101102102100臨街狀況101103103100使用年限100105105100權力項100100100100表中修正說明: 1、 交易日期修正根據國家發改委與統計局聯合公布的大連市二手房價格指數，07年2月至11月的大連市二手房價格指數逐月增長：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.1%0.9%0.7%0.6%0.9%1%0.8%1%0.60.7%-根據發改委與統計局的聯合數據，07年2

35、月至7月大連市二手房價格指數平均以1%的速度逐月上漲，8月至12月平均以0.9%的速度逐月上漲。2、 交易情況修正一、三實例交易情況正常無需修正，實例二因買方急買，價格比市場價格略高，綜合考慮買賣雙方的實際情況及房地產狀況，進行修正，修正為100/109。3、 區域因素修正一、二、三實例與估價對象在同一區域，均位于開發區中心地段，區域環境完全一致，不作修正。4、 個別因素修正A. 房型：實例二因設計時間較靠后，因此設計較估價對象更加合理，進行修正，修正為100/103；實例一、三與估價對象基本相同，不作修正B. 建筑裝修：實例二所在建筑建造時間較估價對象晚，外墻裝修及保養優于估價對象，進行修正

36、，修正為100/105；實例三所在建筑外墻裝修雖與估價對象一致，但養護較好，進行修正，修正為100/102。實例一與估價對象于同一棟建筑內，情況一致，不作修正。C. 室內裝修樓：實例二、實例三分別進行過精裝修，與估價對象存在差異，根據裝修情況分別進行修正，修正為100/105，100/102。實例一與估價對象一致，不作修正。D. 成新情況：實例二較估價對象新，根據成新情況進行修正，分別修正為100/104；其他與估價對象一致，不作修正。E. 樓層：因實例一、二、三分別處于二層和三層，是六層建筑中較好位置，估價對象處于五層，實例優于估價對象，進行修正，修正為100/101，100/102，100

37、/102。F. 臨街狀況：實例二、三位于區域內較好位置，所臨街區車輛較少，沒有小商販駐扎，較為安靜，空氣質量也好，因此進行修正，修正為100/103，100/103；實例二雖與估價對象處于同棟建筑物，但是距離喧鬧的街區有一個單元，噪聲及空氣情況相對優于估價對象，進行修正，修正為100/101。 G. 使用年限：實例二、三建成于2000年，使用年限為50年，已使用7年，剩余43年，進行修正，修正為100/105，100/105；實例一與估價對象一致，為96年建造，使用11年，剩余39年，不作修正。圖1：位置圖：附件三:可比實例調查表房地產用途住宅名稱23號樓1-202銷售均價6150.1元交易情況正常成交日期07.11區位狀況說明商服繁華度位于開發區發展成熟的住宅區,商業網點齊全,商服繁榮交通條件有多條公交線路經過小區,交通方便基礎設施條件基礎設施齊備,具備七通一平的條件周邊環境(學校,商店)小區周邊有小學,中學等教育設施,有各種零售網點農貿市場位置見圖一個別因素建筑物裝修白色馬賽克,有藍色點綴,白色鋁合金窗,普通玻璃建筑構成(總層)6層建筑使用情況全部售出,使用正常建筑物結構磚混物業管理情況區內環境衛生較好,但治安情況稍差,在對管理上不是很嚴,隨處可見業主私架衛星接收器等違章設備.樓層朝向2樓,南北朝向建筑面積81.3平米裝修情況及成