1、http:/第一部分天河商業(yè)地產(chǎn)概況1、天河商圈供求兩旺天河大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的行列；天河商圈實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷 售總額25.21億，同比增長(zhǎng)13.3，實(shí)屬各在商家爭(zhēng)相進(jìn)駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱“得天河者得廣州”。2、天河商圈是高端消費(fèi)中心天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢(shì)，已成為高端消費(fèi)市場(chǎng)；在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級(jí)旺地； 中國(guó)十大MALL排行榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場(chǎng)與天河城)

2、。3、天河商圈發(fā)展趨勢(shì)天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費(fèi)能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點(diǎn)，更是商家必爭(zhēng)之地；天河將興起地下廣場(chǎng)，把天河城、中怡時(shí)尚購物中心、廣州購書中心、維多利廣場(chǎng)、天河路等貫通，充當(dāng)幾大購物中心的“橋梁”，潛在消費(fèi)力不容忽視。第二部分主營(yíng): 屈臣氏，精品. 服飾、鞋類等 月租金均價(jià) :300 (元/平方米) 管理費(fèi):45 (元/平方米/月)出租率 ：901、東急新天地 主營(yíng): 潮流百貨，餐飲月租金均價(jià) 200(元/平方米) 管理費(fèi)38(元/平方米/月) 7元/平方米推廣費(fèi).出租率 ：902、賽博數(shù)碼生活廣場(chǎng)主營(yíng): 精品、服飾、鞋類等月租金

3、均價(jià) 200500(元/平方米) 管理費(fèi)45 (元/平方米/月) 出租率 ：803、荔灣廣場(chǎng)主營(yíng): 肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場(chǎng)租金:200-300 (元/平方米/月) 管理費(fèi)60 (元/平方米/月) 出租率 ：954、五月花廣場(chǎng)主營(yíng)：品牌店月租金均價(jià) 650800 (元/平方米) 管理費(fèi)60(元/平方米/月) 主營(yíng)：百貨月租金均價(jià) 400500 (元/平方米) 管理費(fèi)60(元/平方米/月) 出租率 ：905、動(dòng)漫星城主營(yíng):服飾、鞋類、精品等。月租金均價(jià) 400600 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月) 出租率 ：806、名盛廣場(chǎng)主營(yíng):品牌皮具月租金均價(jià) 68 (元/平方米) 管

4、理費(fèi)18 (元/平方米/月)出租率 ：857、廣百負(fù)一層月租金均價(jià) 2000 (元/平方米) 管理費(fèi)1020 (元/平方米/月) 610萬頂手費(fèi)出租率 ：988、北京路街鋪主營(yíng): 服飾、鞋類品牌店、吉之島月租金均價(jià) (元/平方米) 管理費(fèi)(元/平方米/月) 出租率 ：1009、天河城主營(yíng): 百佳超市，服飾、精品、鞋類月租金均價(jià) (元/平方米) 管理費(fèi)65 (元/平方米/月)出租率 ：10、正佳廣場(chǎng)主營(yíng):屈臣氏、星巴克、順電、品牌專賣店月租金均價(jià) 400500 (元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平方米/月) 出租率 ：9511、中華廣場(chǎng)主營(yíng): 潮流精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià) 6001800

5、 (元/平方米) 管理費(fèi)50 (元/平方米/月) 出租率 ：12、流行前線主營(yíng):精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià) 400(元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平方米/月) 主營(yíng):精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià) 200-280(元/平方米) 管理費(fèi)50(元/平方米/月) 出租率 ：5013、地王廣場(chǎng)主營(yíng): 精品、服飾、鞋類、餐飲等月租金均價(jià) 150 (元/平方米) 出租率 ：8514、東山錦軒15、綜 述 地下商場(chǎng)已成商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中不可缺少的一部分，根據(jù)項(xiàng)目地理位置、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)狀況，其市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展?jié)摿薮蟆５谌糠?、地鐵帶來的商機(jī)地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地鐵站出入口

6、的地下商場(chǎng)更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2、地下空間開發(fā)漸熱開發(fā)地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環(huán)境污染、交通擁塞等問題的有效途徑之一。廣州目前“對(duì)地下空間的利用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，利用率太低”，對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來說，必須推進(jìn)地下空間的開發(fā)利用。3、打造地下商場(chǎng)要素地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資額巨大、長(zhǎng)期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點(diǎn)；地下空間一種很好的土地資源，開發(fā)成本要高于地面的開發(fā)，但合理利用可以產(chǎn)生巨大的收益；地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發(fā)生事故。第四部分1、項(xiàng)目初步分析優(yōu)勢(shì)（）劣勢(shì)（）1. 地處天河中軸商圈，唯一大型地下商場(chǎng)；2. 多個(gè)出入口可達(dá)天河城，體

7、育西路，天河南商業(yè)街,正佳廣場(chǎng)。1. 項(xiàng)目地形為長(zhǎng)方形，人流導(dǎo)向不足；2. 地下商地不為品牌店選址對(duì)象,項(xiàng)目缺少提升價(jià)值品牌的客戶。2、項(xiàng)目初步分析機(jī)會(huì)（）威脅（）1. 市政府大力改造零售百貨業(yè)，走上正軌。2. 天河區(qū)一直為市內(nèi)白領(lǐng),中產(chǎn)人士,集中區(qū)域,消費(fèi)力強(qiáng),是商家重點(diǎn)首選。1. 廣州首個(gè)大型地下商城,改建下沉式商城,形成竟?fàn)帉?duì)手。2. 目前天河南商業(yè)街被內(nèi)入天河商業(yè)布點(diǎn)規(guī)劃中, 住改商可繼續(xù)經(jīng)營(yíng),業(yè)戶踴躍辦理新營(yíng)業(yè)執(zhí)照屆時(shí)商鋪可出租較高。3、項(xiàng)目定位建議 系列式主題商場(chǎng)，集地鐵便利配套，以個(gè)體零售為主要經(jīng)營(yíng)模式。4、定位依據(jù)（一） 每天僅乘搭地鐵的人流量就數(shù)以萬計(jì)，加上天河本身作為頂級(jí)商

8、圈吸引的旅游觀光等其他客源，人流如鯽的流量為項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，只要項(xiàng)目主題定位合理，開創(chuàng)一片新天地是完全可能的。5、定位依據(jù)（二） 天河路是廣州商業(yè)的制高點(diǎn)，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項(xiàng)目考量，應(yīng)選擇錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避開客源被分流。創(chuàng)造自己的風(fēng)格、特點(diǎn)，從而令項(xiàng)目在天河商圈迅速崛起與持續(xù)發(fā)展。6、規(guī)劃重點(diǎn)建議開間小商鋪每間約開間小商鋪每間約3535（以實(shí)積計(jì)算）（以實(shí)積計(jì)算） 7、初步定價(jià)建議（1）定價(jià)原則： 同質(zhì)商場(chǎng)以價(jià)格取勝、同價(jià)商場(chǎng)以質(zhì)量取勝租價(jià)建議 ：以實(shí)用面積計(jì)算 一線鋪：800元/（均價(jià)）二線鋪：650元/三線鋪：500元/8、初步定價(jià)建議（2）管理費(fèi)建議（以

9、實(shí)積計(jì)算）：統(tǒng)一按68元/（公共水電、空調(diào)攤分按實(shí)際讀數(shù)攤分計(jì)算）宣傳推廣費(fèi)（以實(shí)積計(jì)算）：一線鋪：2200元/二線鋪：1800元/三線鋪：1500元/9、收益分析月租金收益預(yù)算月租金均價(jià)月租金均價(jià)650650元元/ /可出租面積可出租面積32003200= =208208萬萬月管理費(fèi)收益預(yù)算管理費(fèi)管理費(fèi)6868元元/ /32003200= =21.7621.76萬萬宣傳推廣費(fèi)收益預(yù)算宣傳推廣費(fèi)均價(jià)宣傳推廣費(fèi)均價(jià)18001800元元32003200= =576576萬萬10、開業(yè)前資金回籠分析二按一租收取： 650元元/32003個(gè)月個(gè)月=624 萬萬宣傳推廣費(fèi)：1800元元3200=576萬

10、萬二個(gè)月管理費(fèi)押金首月管理費(fèi)： 68元元/32003個(gè)月個(gè)月=65.28萬萬水電押金：60元/3200=19.219.2萬萬11、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（一） 統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間 規(guī)范經(jīng)營(yíng)方向 組織宣傳推廣活動(dòng) 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維護(hù)商業(yè)秩序12、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策劃（二） 制止惡性況爭(zhēng) 杜絕假冒偽劣商品 處理業(yè)務(wù)訴求 繳納租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)及工商稅費(fèi)的管理13、合作方式雙方擬采取“捆綁式”合作方式；避免中介式的短期獲利行為，同時(shí)降低客戶的成本；不僅重視前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更注重項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)項(xiàng)目升值，為合作方創(chuàng)造最大的價(jià)值。14、總 結(jié)以租賃為主的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式要想獲得實(shí)實(shí)在在的長(zhǎng)線

11、收益，必須做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、業(yè)界定位、租賃定價(jià)，招商策略、物業(yè)管理等每一個(gè)步驟。 前期合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理將起到至關(guān)重要的作用。隨著項(xiàng)目的穩(wěn)步發(fā)展，項(xiàng)目獲得一定幅度的價(jià)值提升空間將是必然。第五部分源力團(tuán)隊(duì)自序 我們習(xí)慣把自己稱做斗士，在商業(yè)地產(chǎn)中做激情澎湃、以挑戰(zhàn)難題為樂趣的斗士。在我們的思想中，有兩個(gè)重要的關(guān)鍵詞：專業(yè)與團(tuán)隊(duì)。專業(yè)、團(tuán)隊(duì)同時(shí)也是我們面對(duì)挑戰(zhàn)的精神與信念！源力團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介源力團(tuán)隊(duì)源力團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“系統(tǒng)解決方案提供商”， 為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和商業(yè)投資機(jī)構(gòu)提供全程代理和企業(yè)運(yùn)作的深度服務(wù)，特別是SHOPPING MALL、專業(yè)市場(chǎng)、零售百貨、商業(yè)步行街、品牌連鎖等項(xiàng)目

12、提供從前期調(diào)研、可行性分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、商業(yè)投融資、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣、招商代理、運(yùn)營(yíng)管理等全程服務(wù)。源力團(tuán)隊(duì)的突出特點(diǎn) 一是團(tuán)隊(duì)骨干成員在實(shí)踐中磨煉成長(zhǎng)，如今已各有特長(zhǎng)；二是團(tuán)隊(duì)骨干成員均有開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，各成員獨(dú)立運(yùn)作和管理能力很強(qiáng)；三是以現(xiàn)代商業(yè)理論為指導(dǎo)，以豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為依托，團(tuán)隊(duì)倡導(dǎo)“全案策劃、全程運(yùn)作”服務(wù)理念；四是秉承為發(fā)展商創(chuàng)造最大化的商業(yè)價(jià)值為最高目標(biāo)。源力團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊 莫國(guó)堅(jiān) 作為團(tuán)隊(duì)核心人員的莫生，其看問題之透徹，項(xiàng)目評(píng)估之準(zhǔn)確，項(xiàng)目調(diào)控能力之高超，把握時(shí)機(jī)能力之強(qiáng)，在廣州地產(chǎn)界也是少見的。他憑借成功運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目贏得了

13、各公司一致的認(rèn)同和賞識(shí)。莫生身為團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭羊，其強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)凝聚力和果斷的決策能力一直是本團(tuán)隊(duì)立力不敗之地的最有力保證。源力團(tuán)隊(duì)骨干 姚學(xué)章 姚學(xué)章是一位綜合型專業(yè)人才。現(xiàn)任藝和咨詢服務(wù)有限公司副經(jīng)理，他學(xué)識(shí)淵博，涉及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、合同法、工商稅收、土木工程、水電機(jī)安設(shè)施工程等學(xué)科知識(shí)，均能運(yùn)用在實(shí)操項(xiàng)目之中。 周永波，一個(gè)積極進(jìn)取、勇于開拓，在招商談判中機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如的“奇人“。說他奇，因?yàn)樗胁煌话愕男拍睢Ｋ男拍罹褪牵骸霸谖业膸ьI(lǐng)下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標(biāo)！”源力團(tuán)隊(duì)骨干 周永波 Hody以她特有的市場(chǎng)嗅覺，將項(xiàng)目

14、組的決策力快速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，抓住市場(chǎng)策劃及實(shí)施統(tǒng)籌計(jì)劃等關(guān)鍵點(diǎn)，有力的保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施。設(shè)計(jì)策劃方案方面她認(rèn)為：務(wù)求要吸引市場(chǎng)目光，有效提煉項(xiàng)目市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。源力團(tuán)隊(duì)骨干 HodyHody 藝和廣場(chǎng)藝和廣場(chǎng)原本是一個(gè)胎死腹中的市場(chǎng)，在行內(nèi)名聲較差，源力團(tuán)隊(duì)采取引爆市場(chǎng)方式，正確選擇天時(shí)、地利、人和之勢(shì)把項(xiàng)目有效推出市場(chǎng)，50天100出租率，零廣告費(fèi)用投入，創(chuàng)下業(yè)界佳績(jī)！典型案例說明（一）朝陽文批朝陽文批業(yè)戶對(duì)當(dāng)時(shí)非典市道失去信心，令出租率100市場(chǎng)無法形成火熱裝修之勢(shì)，團(tuán)隊(duì)成員通過召開業(yè)戶大會(huì)游說與業(yè)戶共合進(jìn)退決心，一周內(nèi)讓200多業(yè)主戶上好招牌，順利開張。典型案例說明（二）集美居家具港集美居家具港該項(xiàng)目雖為地鐵物業(yè)，但所