1、房地產信貸風險分析及防范引言房地產信貸風險，指房地產信貸領域中的一種不確定性或信息不對稱”指經營房地產信貸業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。從理論上講，房地產金融市場的建設應該與房地產業(yè)和房地產金融的發(fā)展同步，加上政府的宏觀調控，房地產金融風險在一定范圍內是可控的。但當前我國的情況卻是，房地產信貸投向不合理、房地產信貸的外部環(huán)境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產信貸的健康發(fā)展，也造成了大量的金融風險。尤其是房地產融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產貸款，使得大量的信用風險和市場風險聚集在銀行，這給房地產金融業(yè)甚至整個金融體系的穩(wěn)定

2、健康發(fā)展帶來了很大隱患。因此，分析我國房地產信貸風險的表現(xiàn)的原因，積極尋求房地產信貸風險防范和控制的方法對策，建立起適應我國當前社會經濟發(fā)展和房地產業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產金融體系以及借鑒發(fā)達國家金融風險管理的經驗和我國理論界、金融界和房地產業(yè)人士的理論和觀點，研究適合我國國情的房地產融資方式，具有較高的理論價值和現(xiàn)實意義。一、我國房地產企業(yè)信貸風險現(xiàn)狀（一）目前我國房地產企業(yè)信貸風險的種類1、財務風險財務風險是指公司因籌措資金而產生的風險，即公司可能喪失償債能力的風險，房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險，我國房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在

3、30%以下，部分企業(yè)甚至在20%左右。由于房地產開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一且資金鏈條斷裂，風險就會暴露。2、經營風險經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業(yè)銀行貸款的風險。房地產貸款的經營風險主要存在于非住宅房地產貸款之中。由于房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比而更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發(fā)過程中由現(xiàn)由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成爛尾樓”和華拉子工程”套牢開發(fā)資金。同時房地產的流動性較差，在投資完成之前基本不具備

4、變現(xiàn)能力，改造和變更設計用途難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產項目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的圈地"、炒地皮”以及施工企業(yè)被迫墊資現(xiàn)象更加劇了房地產金融的經營風險，因而房地產業(yè)經營風險遠遠高于其他行業(yè)。我國房地產開發(fā)資金高度依賴于商業(yè)銀行，房地產業(yè)的良好發(fā)展前景也使得商業(yè)銀行不可能放棄對房地產業(yè)的信貸投入，這種相互依存的關系使商業(yè)銀行房地產貸款的總量必然伴隨房地產業(yè)的發(fā)展而迅速增加，導致房地產貸款的經營風險越來越大。據統(tǒng)計，我國廣東省部分金融機構房地產開發(fā)貸款新增額已占超過各項貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當

5、控制，一旦引發(fā)風險，后果將不可預料。事實上，我國己經發(fā)生了由于房地產不良貸款占比過高而導致銀行支付危機的情況。2010年海南發(fā)展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設銀行廣東恩平支行由于房地產開發(fā)貸款不良貸款比例過高而導致不能有效兌付，由現(xiàn)擠兌風險，建設銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現(xiàn)實都表明，經營風險是當前我國房地產金融面臨的最大風險。3、欺詐風險欺詐風險是指在目前房地產市場信息不充分、監(jiān)督管理欠嚴密的情況下，開發(fā)商的開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范甚至為其經濟利益惡意欺詐銀行及擔保方的風險。開發(fā)商的欺詐風險也是目前房地產金融機構和擔保方面臨的最大的風險，它可能帶來的損失也是最

6、大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產開發(fā)商貸款質量差異明顯，其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產開發(fā)貸款不良貸款率在10-11%之間。在房地產開發(fā)貸款上，央行發(fā)布了關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知（簡稱195號文），規(guī)范了房地產開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行貸款的條件，形成地產商、銀行共擔風險的安排。然而，大多數情況下，房地產開發(fā)企業(yè)由于受到利益動機的驅使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產開發(fā)貸款存在許多違規(guī)之處，比如：以流動資金貸款來頂替開發(fā)貸款；高估地產項目價值，以盡爭取盡可能多的開

7、發(fā)貸款：提前啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業(yè)墊資的方式降低自有資金投入；開發(fā)商走穴”銀行信貸資金，一種是資金用途轉移，二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發(fā)，三種是從甲地轉移到乙地經營。由此可見，房地產開發(fā)貸款風險之大不言而喻。4、市場風險市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發(fā)投資進而給房地產貸款帶來的風險。我國房地產金融的市場風險也主要存在于非住宅房地產金融之中。由于房地產業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性，與宏觀經濟周期密切相關，其波動周期且略超前于經濟周期的波動，這種波動周期的超前性導致房地產投資風險難以預測。在經濟高漲時期，房地產投資收益明顯較高，居民支付能力的提高加大了對

8、改善居住條件的需求，需求的擴大帶來房價的看漲，從而由現(xiàn)房地產開發(fā)商由于對市場的樂觀預期和高額利潤而大量開發(fā)房地產，商業(yè)銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產業(yè)的現(xiàn)象。一旦國家房地產業(yè)景氣指數下降，市場供給過剩或需求不足，致使房價大跌，巨額的本金和利息損失使房地產企業(yè)由現(xiàn)經營困難甚至破產倒閉，繼而導致銀行大量壞帳產生。而且房地產業(yè)的不景氣也會使得抵押物難以變現(xiàn)，更加增大了商業(yè)銀行不良資產的清收難度。（二）商業(yè)銀行制度和經營行為風險目前我國房地產貸款發(fā)展迅速，已成為商業(yè)銀行的一個新的增長點。但也存在著一些不容忽視的問題，商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為不理性、不科學、不規(guī)范等問題,給這項新的業(yè)

9、務的可持續(xù)發(fā)展帶來了潛在的隱患與現(xiàn)實風險。從商業(yè)銀行自身的角度來看，存在的問題突生表現(xiàn)在以下幾方面：1、銀行內部管理滯后各行大多采用經辦行內部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產貸款的調查、審批、發(fā)放、貸后管理均在支行內部進行，支行行長集審、貸權力于一身，缺乏有效的制約，易由現(xiàn)道德風險和決策風險。再者，銀行貸后管理薄弱。由于客戶繁多，貸后管理在實際操作中只能采用電話方式，銀行很難及時追蹤借款人經濟狀況的變化，無法對個人住房信貸的各種風險因素進行跟蹤監(jiān)督和控制。往往是一筆業(yè)務不能按期還本付息時，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。2、銀行由現(xiàn)違規(guī)放貸現(xiàn)象一些銀行為了爭

10、奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規(guī)操作。有的變相對四證”不齊全的項目發(fā)放開發(fā)貸款；有的以流動資金貸款替代房地產開發(fā)貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限有的以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，有的繼續(xù)向項目資本金達不到項目總投資30%的開發(fā)項目發(fā)放住房開發(fā)貸款。3、銀行進行抵押貸款時存在隱患有的房產所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產租給第三者，在向銀行進行抵押貸款，從而導致銀行即使實現(xiàn)抵押權，在房產所有人與第三者約定的租期內也不能受償。有時房地產開發(fā)商以未結清建設工程款的房產進行抵押，或串通建筑公司由具未結清建設工程款的虛假證明。在這種情況下

11、，拖欠工程款的優(yōu)先受償權”將優(yōu)先”于抵押的優(yōu)先受償權”從而導致房產抵押風險。還有一種情況是抵押率偏高。現(xiàn)在銀行支持的房地產項目，貸款與土地房屋抵押率一般設定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提高抵押率。4、房地產開發(fā)和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款商業(yè)銀行為房地產融資及服務所提供的金融工具過于單一，致使房地產開發(fā)和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款。中國房地產企業(yè)70%的資金來自銀行”的說法在房地產也根本不成立，在房地產開發(fā)過程中，以流動資金貸款交納土地由讓金，取得國證”中請開發(fā)貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業(yè)銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成？再

12、加上個人房貸按揭，相信整個行業(yè)的負債率將遠遠超過70%,這給銀行信貸帶來了巨大風險，一旦開發(fā)后續(xù)工作無法按預期進行，或者開發(fā)商的資金鏈由現(xiàn)斷裂，以往所貸由的資金將立即處于高風險的狀態(tài)中，房地產業(yè)的風險就會轉化為銀行的風險。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。5、銀行信貸資金挪用現(xiàn)象依然存在一種是資金用途轉移。一些開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照的經營范圍，往往還包括建筑材料、物資經營等項目，銀行實際操作中很難把關。他們有的還通過關聯(lián)建筑企業(yè)轉移挪用房地產開發(fā)資金；二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發(fā)。有的房產開發(fā)項目房產銷售已接近尾聲，而

13、銀行貸款卻分文未還，售房款被開發(fā)商貸款挪用于新的開發(fā)項目；三種是從甲地轉移到乙地經營。一些房地產開發(fā)商盡管是在本地注冊及融資的，但項目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法實施有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現(xiàn)象，造成基層行一些項目貸款不能按期收回，從而加大了商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款的經營風險。二、我國商業(yè)銀行信貸風險的成因（一）商業(yè)銀行信貸風險管理缺乏獨立性目前，普遍實現(xiàn)了股權結構的多元化，各商業(yè)銀行銀行也已基本按現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立起較為完善的公司治理架構和運行機制。大部分商業(yè)銀行實行的是董事會領導下的行長負責制。行長負責全行全面業(yè)務發(fā)展及管理工作，而信貸風險管理則是作為行長行政管理的

14、內容之一，由行長領導下的莫一職能部門承擔。對風險管理重視一點的銀行，會成立單獨的風險管理部門負責全行信貸業(yè)務的風險控制；而大多銀行則是將風險管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風險管理缺乏獨立性。即使是成立有單獨風險管理部門對信貸風險進行管理與監(jiān)控的銀行，具風險管理工作實際上也難以確保正常開展。這是因為，風險管理部門負責人一般由行長任命，員工則由風險管理部門的負責人提名，行長任命。換言之，負責風險管理工作的所有人員，其人事關系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風險管理職責時只對行長負責，唯行長命令是從，在風險管理方面喪失了獨立性，行長負責制與風險管理獨立性的要求存在矛盾

15、和偏差。（二）商業(yè)銀行信貸風險管理發(fā)展水平嚴重滯后高居不下的不良貸款數額和令人堪憂的信貸資產質量，己經日漸成為我國商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展道路上的絆腳石。我國商業(yè)銀行信貸風險管理主要表現(xiàn)為以下幾點問題：1 .信貸風險測量方法簡單在信貸市場風險測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴格，商業(yè)銀行沒有面臨較大的利率和匯率風險，因此，信貸市場風險測量水平仍相當落后。對利率風險和匯率風險的監(jiān)管多采用重新定價缺口和累計頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的信貸風險管理方法也多是針對單個借款人信貸風險的測量與管理，對于信貸組合風險則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風險測量方法運用于信貸

16、風險識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風險管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業(yè)銀行信貸風險的防范和管理。2 .信用評級薄弱現(xiàn)代銀行信用風險的量化管理是建立在信用評級基礎之上的。因為不同的貸款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風險是有區(qū)別的，在計算信用風險加權資產時自然不能等同對待。論文格式因此，銀行信用風險加權資產乃至資本充足率的計算結果能否準確反映銀行真實的經營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發(fā)揮。信用評級的方法有兩種，即外部評級和內部評級。外部評級的有賴于專業(yè)化信用評級的有力支持，在我國，由于專業(yè)化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內部信用評級而

17、言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統(tǒng)，但評級結果主要用于授信管理等少數領域，風險的識別、評估功能無法有效的發(fā)揮，并不能滿足信用風險管理工作更深層次的要求。3 .信用風險模型管理空白長期以來，定性分析在我國信貸信用風險管理中所占比重過大，定量分析技術的研究與應用有所欠缺，更談不上信用風險管理模型的運用。直到上世末東亞金融危機以后，我國商業(yè)銀行才越來越重視風險的識別與監(jiān)控，并意識到對信用風險狀況只用高、中、低”做由評價未免過于籠統(tǒng)，沒有說服力。目前，不良貸款比率作為我國商業(yè)銀行信貸信用風險量化的重要指標之一，雖然計算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數字形式給了我們一個有關信用風險的位置感如果

18、能在進一步以信用評級為基礎，運用風險量化模型計算銀行的風險資產狀況，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充足率，則又給了我們一個有關信用風險的安全感”但從目前銀行風險管理的現(xiàn)狀看，信用風險度量模型的應用仍是空白。4 .信貸管理方法簡單落后，難以防范風險限于起步較晚，我國商業(yè)銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關系，缺乏統(tǒng)一的標準；在信貸客戶的選擇方面也只是臨時起意，沒有一個明確而持續(xù)的信貸投放政策，缺乏清晰的指導；對客戶的借款申請進行審批時，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進行詳細了解，就要做由自己的決

19、議，缺乏有效的溝通；貸款發(fā)放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計人員查詢，費時費力，有時還容易遺忘，造成不好的后果。例如：錫州商業(yè)銀行至2010年期末，該行關聯(lián)交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和萬元，全部關聯(lián)交易余額占本行報告期末資本凈額的比例為%.雖然該行披露這些關聯(lián)交易五級分類形態(tài)均為正常，但從關聯(lián)人身份特征看，關聯(lián)自然人全部為該本行的內部人及關系人，關聯(lián)法人全部為該行董事、監(jiān)事、高級管理人員或內部人及其近親屬控制的關聯(lián)法人企業(yè)，毫無疑問，這會給該行信貸風險管理帶來不可預知的風險。

20、（三）信貸風險地區(qū)集中度高商業(yè)銀行的地區(qū)風險集中度高，以錫州商業(yè)銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區(qū)的分布情況為：錫山區(qū)17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區(qū)14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區(qū)2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區(qū)3689萬元，占不良貸款比例9%;城區(qū)3131萬元，占不良貸款比例為7%.從2010年錫州商業(yè)銀行不良貸款區(qū)域分布的季度變化情況看，錫州商業(yè)銀行的不良貸款主要集中在錫山和惠山二區(qū)，合計要占到全行不良貸款余額的75%-80%.（四）信貸風險行業(yè)集中度高商業(yè)銀行的信貸資金投放往往集中于一個或幾個行業(yè)領域，而一

21、旦這些行業(yè)陷入困境，那么銀行所面臨的信貸違約風險將明顯加大。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2010年年末，該行行業(yè)貸款投放前五位客戶累計投放信貸億元，制造業(yè)（66%）和租賃與商務服務業(yè)（）就占到80%強，信貸投放行業(yè)集中明顯。因此，制造業(yè)企業(yè)的貸款風險狀況對該行資產質量情況有最直接和最重要的影響。該行貸款客戶中該行業(yè)企業(yè)不良貸款比例較高，觀其原因主要是化工印染、紡織加工兩行業(yè)受國家宏觀調控、行業(yè)風險、區(qū)域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業(yè)自身規(guī)模小，在競爭激烈的行業(yè)和地區(qū)條件的限制下，仍盲目擴大投資，結果往往使企業(yè)陷入困境，致使貸款由現(xiàn)風險。另外，由于之前該行未將所有政府、村委貸款合理分至

22、公共管理和社會組織、居民服務和其他服務業(yè)中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個行業(yè)中，導致不良貸款數較上季和年初有較大幅度的提高，主要是上世紀末的一些實業(yè)公司、農服中心等的一些不良貸款。商業(yè)銀行的風險集中主要是由兩個方面造成的：一是農信社經營的地域限制。這種地域限制主要表現(xiàn)為農信社在機構設立和業(yè)務經營上嚴格按照鄉(xiāng)級或縣級行政區(qū)域分割，貸款一般都發(fā)放給相對同質的客戶，而且同質借款者的違約風險具有高度相關性，信貸業(yè)務的高度集中使得信貸資產無法有效分散。二是經營規(guī)模的限制。單個商業(yè)銀行的資產負債規(guī)模較小，資金實力薄弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風險集中。以錫州商業(yè)銀行為例，截止2

23、010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計億元，占貸款總額的%,占資本凈額的.（五）信貸管理內部控制制度不完善2002年，中國人民銀行頒布商業(yè)銀行內部控制指引取代加強金融機構內部控制的指導原則，我國商業(yè)銀行內部控制制度建設和風險防范進入了一個歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業(yè)銀行根據中國人民銀行有關內部控制制度建設的規(guī)定，結合自身的實際情況，分別制定了內部控制制度和操作規(guī)程。目前，各商業(yè)銀行已初步建立對分支機構的信貸授權制度、對客戶實行統(tǒng)一授信制度、實行審貸分離制度、對貸款進行新的分類、建立了商業(yè)銀行信貸內部監(jiān)督制度和實行貸款終身追索制度等。但是，我們也應該清楚地看到，我國商業(yè)

24、銀行內部控制系統(tǒng)建設還存在相當的問題，許多制度的整體執(zhí)行情況并不理想，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1 .對信貸管理內部控制的認識和理解存在偏差多數銀行并沒有真正理解內部控制的內在含義，把內部控制等同于各項規(guī)章制度，認為內部控制就是各項工作制度和業(yè)務規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，銀行就有了內部控制。實際上，內部控制應該是商業(yè)銀行為了實現(xiàn)經營目標，通過制定和實施的一系列制度、程序和方法，對風險進行事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機制。雖然，銀行各項業(yè)務離不開規(guī)章制度，但是，規(guī)章制度充其量只是內部控制的一部分，而不能代替內部控制機制。由干這種認識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內部控制機制

25、。2 .內部組織結構不科學、部門之間相互牽制不夠(1)雖然基本上都建立了對分支機構的信貸授權制度，但部分銀行缺乏嚴格的授權管理和集體決策程序，在對各分支機構及部門的管理上授權不清、責任不明，甚至由現(xiàn)濫用權力、濫授權現(xiàn)象。有些分支機構權力過大，有些部門身兼數責，部門內部各崗位之間職責不清，內部權責脫節(jié)，內部核查走形式，減少和預防差錯的能力被削弱。(2)雖然實行了審貸分離制度，并在制度上落實貸款三查”制度，但從組織結構上看并不徹底，貸前”調查和貸后”調查不是由兩個部門來貫徹執(zhí)行，商業(yè)銀行仍停留在客戶經理既做貸前”調查，有做貸后”調查的階段。(3)各商業(yè)銀行往往根據貸款種類和產品設置信貸內部職能部門

26、、劃分業(yè)務領域，但這種內部機構設置方法與商業(yè)銀行信貸資金經營的內在規(guī)律相違背，容易造成內部各信貸部門相互扯皮，不利于加強信貸風險管理。3 .內部控制缺乏有效性和獨立性(1)內部控制缺乏全面性和及時性。盡管有了一系列規(guī)章制度，但制度不健全、不系統(tǒng)、不配套、不及時。有的制度不夠全面，對信貸過程中的一些環(huán)節(jié)存在控制盲點；有的制度不夠系統(tǒng)，缺乏配套的業(yè)務操作規(guī)程；有的制度較之業(yè)務發(fā)展明顯滯后，早已不適應業(yè)務發(fā)展的需要。(2)缺乏獨立性。盡管我國商業(yè)銀行大多設立了內部審計部門，但在實際工作中往往是內部控制的建立者和執(zhí)行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內部檢查流于形式，內部牽制制度執(zhí)行不力。有的

27、銀行內部審計部門甚至直接受各級行行長的領導，獨立性不強，審計工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監(jiān)督部門的作用。(3)內部控制制度貫徹執(zhí)行不徹底，大多流于形式。盡管制定了一系列的內部控制制度，但有章不循、有規(guī)不依”的現(xiàn)象依然嚴重。一些商業(yè)銀行的行長或其分支行機構負責人長官意志嚴重，業(yè)務的審批和授權隨意性較大，甚至濫用職權，業(yè)務處理上經常由現(xiàn)反向運轉的狀況。有的企業(yè)或個人要貸款，不是先向信貸部門提由申請，由信貸員進行信用分析，一級一級地審查上報批準，而是直接先找主管領導，由領導一級一級向下指派，具體經辦人員再具體進行辦理。這種操作上的逆向”運作，使得經辦人員不能夠認真履行自己的職責，造成必要的審

28、批和經辦過程走過場”為拘私舞弊和假公濟私創(chuàng)造了可乘之機，同時也使金融資產面臨較大風險。三、商業(yè)銀行防范房地產風險的對策(一)商業(yè)銀行應調整房地產開發(fā)貸款的內在結構控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是要合理調整結構，實行差別政策。要結合各地區(qū)發(fā)展水平、房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、房地產的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力，商業(yè)銀行自身應對房地產貸款結構進行合理調1、優(yōu)化貸款客戶結構有資料顯示，全國現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)25000多家，-二級資質的開發(fā)企業(yè)加起來還不到14%,大量實力較差的開發(fā)商充斥市場，這些企業(yè)實力弱、經營水平差，抗風險能力極低，一旦房地產市場遇冷或政府由臺更為嚴格的

29、信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項極有可能無法收回，從而給銀行帶來又一筆不良貸款。因此，當前各銀行應重點拓展并支持在全國、跨地區(qū)或一定區(qū)域內經營實力雄厚、經營業(yè)績優(yōu)良、發(fā)展?jié)摿Υ蟮姆康禺a優(yōu)質客戶，這樣既有利于商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結構和降低貸款風險，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。2、優(yōu)化貸款項目結構銀行應該謹慎選擇房地產的貸款項目，并進行詳細的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目發(fā)放貸款。對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭服務，商業(yè)銀行應該適當限制，相應提高其個人住房貸款的貸款利率和貸款成數水平，縮短貸款期

30、限；對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充分論證其產品銷售市場后方可進行。優(yōu)先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項目、城市舊區(qū)改造項目、城市經濟適用房工程，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，進一步擴大這些項目個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。合理參與寫字樓項目，謹慎參與商住樓項目。從而使房地產信貸資金結構實現(xiàn)從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務樓，從開發(fā)資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學分布，避免房地產信貸資金集中于一點，從而使房地產信貸資金形成更能抵御風險的結構。（二）銀行應科學設計業(yè)務流程，完善貸后管理機制在設計業(yè)務流程時充分考慮風險控制因素，并強調風險控制體

31、系應該能夠根據市場變化情況不斷進行修正。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。前臺負責調查借款人和項目的實際情況，撰寫調查報告并對調查報告的真實性負責；后臺負責材料的審核以及貸款的分析和判斷，貸款審批人員通過對申報材料的審核，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，做好對企業(yè)貸款條件中企業(yè)資質和投資項目質量的評價，獨立做生貸或不貸的判斷并對決策的準確性負責。前臺的行為要對后臺負責，后臺的決定也要客觀獨立。對房地產開發(fā)貸款，要針對項目進度合理掌握貸款的發(fā)放，禁止開發(fā)貸款一次性開發(fā)到位。當開發(fā)商賣樓所得款項超過貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商；加強對房產項目的工程進度、銷售情況、資

32、金使用的動態(tài)監(jiān)控，及時做好預警工作；監(jiān)督開發(fā)貸款的實際用途，防止資金被用于地皮或樓盤投機炒作，而不是真正用于房產開發(fā)；建議房地產開發(fā)項目在完成總投資75%且符合銷售條件時開始回收房地產開發(fā)貸款。對于個人住房貸款，要對借款人的真實借款目的進行監(jiān)督，防止用假按揭”為開發(fā)商套取貸款；要加強對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權和處置權；對借款人的經濟狀況進行及時監(jiān)督，特別是對那些收入下降、失業(yè)導致還款能力下降的個人，一旦發(fā)現(xiàn)問題，必須對其真實的經濟狀況進行實地調查，并與保險公司聯(lián)系，啟動保險程序；對個人住房貸款借款人拖延辦理房屋他項權利證書無法落實抵押登記的，要利用保證金的制約作用督促其及時辦理有關手續(xù)，嚴防債權懸空”.房地產金融業(yè)務的經營主管部門，風險、法規(guī)、審計等部門要加強對基層行貸后的監(jiān)管和指導，幫助經辦行發(fā)現(xiàn)問題制定措施，發(fā)揮整體內控的聯(lián)動效應；以風險管理為核心，加強組織結構中的監(jiān)督職能，完善會計控制制度，實現(xiàn)內部控制中的四只眼睛”原則（貸款的發(fā)放與審核的權限分授予不同的主體）；定期由銀行信貸風險管理部門或審計部門對貸款管理的各個環(huán)節(jié)進行檢查和審計，發(fā)現(xiàn)有章不循或違規(guī)操作時，要嚴肅追究當事人的責任。加強對因機構撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負責貸后管理，實