1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。上東國際一期商鋪分析上東國際一期商鋪分析與營銷策略與營銷策略謹呈：合正集團本報告是嚴格保密的。項目分析本報告是嚴格保密的。關鍵詞：大社區、鴻福路、純街鋪、主力關鍵詞：大社區、鴻福路、純街鋪、主力8080以下中小鋪以下中小鋪位置：位置：鴻福西路沿線，濱江體育公園東總用地面積：總用地面積：約19萬總建筑面積：總建筑面積：約39萬住宅總戶數：住宅總戶數：約2500戶預計居住人口：預計居住人口：約8000-10000人一期商鋪總面積：一期商鋪總面積：5935.08一期商鋪總套數：一期商鋪總套數：79個本次發售商鋪面積：本次發售商鋪面積：3416.443416.4

2、4銷售商鋪套數：銷售商鋪套數：4343個個項目背景21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口注：本報告未中對預招商的麥當勞的商鋪進行分析本報告是嚴格保密的。外部人流對項目商業支持度較低，項目商業未外部人流對項目商業支持度較低，項目商業未來長時間內僅靠項目本體人流支撐來長時間內僅靠項目本體人流支撐流線分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口車流動線人流動線共同動線項目位于壩頭區域，被周邊河流和大路區隔，自然人流較少。后期可吸引消費人流后期可吸引消費人流僅項目本體居住人群與部分僅項目本體居住人群與部分壩頭

3、村人群。壩頭村人群。鴻福路屬于市區主干道，車速快，以過路車輛為主。鴻福路與項目之間有30m寬綠化隔離帶，商業昭示性弱。鴻福路車流對項目商業支持鴻福路車流對項目商業支持作用較弱。作用較弱。港口大道屬于市區次主干道，未來長期未與整體港口大道相連，車流以項目本體車流為主，輔以少量過路車流。港口大道車流對項目商業支港口大道車流對項目商業支持作用較弱。持作用較弱。本報告是嚴格保密的。產品分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口臨鴻福路主出入口商業總套數10套總面積797面積區間套數約422套約656套約1381套約1921套環會所商業總套數16套總面積9

4、76面積區間套數約25-364套約58-647套約76-935套臨西區廣場商業總套數11套總面積605面積區間套數約354套約48-584套約66-752套約110（復式）1套臨港口大道商業總套數4套總面積542面積區間套數約861套約1041套約1491套約2021套以商鋪特點進行分類，劃分為以下四個區域；以商鋪特點進行分類，劃分為以下四個區域；本報告是嚴格保密的。產品分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口環會所商業：會所將集中了項目本體人流資源，環會所商業：會所將集中了項目本體人流資源，商業價值較高商業價值較高商鋪特點：環繞在會所周邊；靠

5、近前廣場；東區人行主出入口；全為100以下中小鋪；價值點：會所及前廣場為社區核心公共區域，全社區人流匯集區域；一期項目車流必經之處，有良好的停車空間面積區間滿足各種社區必備商業業態需求劣勢：部分商鋪受會所本身遮擋，昭示性較弱；環會所商業總套數16套總面積976面積區間套數約25-364套約58-647套約76-935套會所港口大道本報告是嚴格保密的。產品分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口臨西區廣場商業：西區人流自然匯集之處，有臨西區廣場商業：西區人流自然匯集之處，有一定人流資源一定人流資源商鋪特點：處于西地塊前廣場；商業面與住宅主出入口同

6、一朝向；價值點：正對西地塊前廣場，西地塊人流必經之處面積較小，門檻較低劣勢：西地塊本體體量較少，能支持的客戶量有限；臨西區廣場商業總套數11套總面積605面積區間套數約354套約48-584套約66-752套約110（復式）1套港口大道西區廣場本報告是嚴格保密的。產品分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口臨港口大道商業：可售商業中擁有最佳昭示性臨港口大道商業：可售商業中擁有最佳昭示性位置，并可依靠麥當勞，實現較高商業價值位置，并可依靠麥當勞，實現較高商業價值商鋪特點：緊貼港口大道；臨街昭示面較寬（7.7m-16.36m）；內部格局不規整；緊挨

7、預期進駐的麥當勞價值點：項目人流車流必經之地一期可售商業中昭示性最佳位置緊挨麥當勞，可依靠麥當勞吸引的部分外部人流劣勢：內部格局極不規整，空間利用率低；臨港口大道商業總套數4套總面積542面積區間套數約861套約1041套約1491套約2021套麥當勞港口大道本報告是嚴格保密的。產品分析21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口臨鴻福路主出入口商業總套數10套總面積797面積區間套數約422套約656套約1381套約1921套臨鴻福路主出入口商業：昭示性與人流均處于臨鴻福路主出入口商業：昭示性與人流均處于劣勢，商業價值相對較弱劣勢，商業價值相對較弱商

8、鋪特點：可售商業中唯一臨近鴻福路商業；靠近東區人行主出入口；靠近社區幼兒園與陽光二小；主力為65平米產品價值點：靠近幼兒園與小學保證一定的固定人流；劣勢：僅正對鴻福路的輔道，鴻福路車流無法直接到達；規劃中的人行主出入口，但實際人流量較弱；與鴻福路之間有30m深綠化隔離帶遮擋，昭示性較弱幼兒園鴻福路本報告是嚴格保密的。分類產品價值排序21棟1棟19棟3棟-4棟5棟-2號商業樓鴻福路港口大道會所及前廣場公交站人行主出入口2413通過對各種產品內部分析，臨港口大道商業為通過對各種產品內部分析，臨港口大道商業為一期可銷售商業中最大商業價值產品一期可銷售商業中最大商業價值產品臨港口大道商業環會所商業臨西

9、區廣場商業臨鴻福路主出入口商業各產品商業價值排序本報告是嚴格保密的。項目分析小結1、項目商業客流以項目住戶為主，輔以少量壩頭村客流，未來較長時間內可依靠外部資源較少。2、可售單位中，臨港口大道商業由于處于項目住戶必經之處、有良好的昭示面、并依靠可能進駐的麥當勞，具有最佳的商業價值。本報告是嚴格保密的。市場分析東莞商圈分析本報告是嚴格保密的。東莞商業總量大、人均多；莞城、東城為最成東莞商業總量大、人均多；莞城、東城為最成熟商圈，本項目商業不處于現有商圈之內；熟商圈，本項目商業不處于現有商圈之內；商業市場格局萬江商圈萬江商圈CBD鴻福商圈鴻福商圈東城大道商圈東城大道商圈東縱大道商圈東縱大道商圈花園

10、新村商圈花園新村商圈繁華商業街道繁華商業街道 大型商場大型商場/ /超市超市西正西正-運河路商圈運河路商圈南城富南城富民商圈民商圈1.1.東莞城區目前商業總量東莞城區目前商業總量為約為約300300萬平米萬平米，城區人城區人均商業量已經超過均商業量已經超過2 2平方平方米（國際城市人均商業面米（國際城市人均商業面積標準為積標準為1-1.51-1.5平米）。平米）。 2.2.東莞有東莞有5 5個大型商圈，莞個大型商圈，莞城城- -東城兩大商圈最為成熟，東城兩大商圈最為成熟，萬江商圈和萬江商圈和鴻福商圈處于鴻福商圈處于發展中。發展中。3.3.本項目商業不處于東莞本項目商業不處于東莞現有各商圈之內現

11、有各商圈之內東泰社區東泰社區型商圈型商圈華南華南mall商圈商圈本報告是嚴格保密的。東城中心商圈是代表性城市級商圈，其業態分東城中心商圈是代表性城市級商圈，其業態分布、商業發展成熟度均較高布、商業發展成熟度均較高東城東縱-東城中心商圈1.1.東縱東縱- -東城中心商圈內商業類型以大型百貨、步行街街鋪與住宅臨街底商為主，東城中心商圈內商業類型以大型百貨、步行街街鋪與住宅臨街底商為主，住宅臨街底商以餐住宅臨街底商以餐飲主流業態飲主流業態；2.2.雍華庭為住宅底商，鋪位面積為雍華庭為住宅底商，鋪位面積為30-10030-100平米為主，租金水平在平米為主，租金水平在65-12065-120左右；左右

12、；世博廣世博廣場場華潤萬華潤萬佳佳雍華庭雍華庭聚聚福福豪豪苑苑地地王王廣廣場場沃沃爾爾瑪瑪時時尚尚電電器器城城天天彩彩商商場場天天和和百百貨貨富富民民廣廣場場東東城城步步行行街街愉愉景景商商業業街街本報告是嚴格保密的。鴻福商圈是代表性的區域級商圈，其業態構成、鴻福商圈是代表性的區域級商圈，其業態構成、發展趨勢均更符合現代商圈特征發展趨勢均更符合現代商圈特征CBD鴻福商圈第一國際第一國際騰龍商務騰龍商務大廈大廈鴻福廣場鴻福廣場嘉信茂嘉信茂/沃爾瑪沃爾瑪中環財富廣場中環財富廣場財富廣場財富廣場時尚島時尚島莞太大道莞太大道尚書銀座尚書銀座希爾頓希爾頓項目位置商家代表業態中環財富廣場鴻福路蘇寧、必勝客

13、家電、餐飲、精品、娛樂休閑綜藝曼哈頓時代鴻福路與莞太路交匯處海雅百貨百貨、餐飲、娛樂休閑沃爾瑪廣場鴻福路沃爾瑪、凱德百貨超市、百貨騰龍商務大廈鴻福路與莞太路交匯處百佳超市時尚島商業中心鴻福路麥當勞、星巴克咖啡 服裝、餐飲、娛樂、休閑第一國際東莞大道與鴻富路交匯處東海海鮮、稻香主題餐飲、服裝、休閑、娛樂銀豐路銀豐路美食街銀城酒店、花園粥城酒店、餐飲曼哈頓曼哈頓銀豐路美食街銀豐路美食街除大型超市、主題除大型超市、主題性購物百貨、酒店外，街鋪多以性購物百貨、酒店外，街鋪多以餐飲、家電、休閑娛樂，其中鴻餐飲、家電、休閑娛樂，其中鴻福路餐飲占比較高，約福路餐飲占比較高，約20%20%。本報告是嚴格保密的

14、。東泰商圈是代表性的社區型商圈，其業態特征東泰商圈是代表性的社區型商圈，其業態特征明顯偏向解決日常生活所需明顯偏向解決日常生活所需東泰社區商圈1.1.周邊總共居住人口達周邊總共居住人口達4000040000人，形成了以泰和路嘉榮超市為中心，沿泰人，形成了以泰和路嘉榮超市為中心，沿泰和路、銀河路、銀豐路臨街街鋪的延伸的社區服務型商業；和路、銀河路、銀豐路臨街街鋪的延伸的社區服務型商業；2 2. .作為社區商圈的典型代表，東泰社區商圈業態組成上以餐飲和社區性作為社區商圈的典型代表，東泰社區商圈業態組成上以餐飲和社區性服務業態居多；其中餐飲對外輻射力較強，經營能力與抗風險度均較高；服務業態居多；其中

15、餐飲對外輻射力較強，經營能力與抗風險度均較高；3.3.社區型商鋪為社區型商鋪為30-15030-150平米為主，租金水平在平米為主，租金水平在50-10050-100左右；左右；本報告是嚴格保密的。市場分析東莞項目分析本報告是嚴格保密的。東莞市城區目前商業項目基本分布于各級中心東莞市城區目前商業項目基本分布于各級中心商圈商圈商業項目分布萬江商圈萬江商圈CBD鴻福商圈鴻福商圈東城中心商圈東城中心商圈東縱大道商圈東縱大道商圈花園新村商圈花園新村商圈繁華商業街道繁華商業街道 在售在售/ /將受商業項目將受商業項目西正西正-運河路商圈運河路商圈南城富南城富民商圈民商圈1.1.目前東莞商業市場在售目前東

16、莞商業市場在售項目不多，均處于各級商項目不多，均處于各級商圈的中心位置；圈的中心位置；2.2.大規模集中性商業項目大規模集中性商業項目少；住宅、寫字樓項目的少；住宅、寫字樓項目的配套商業多，規模小，業配套商業多，規模小，業態定位模糊；態定位模糊；3.3.城市級商圈內的項目成城市級商圈內的項目成型速度較快；其他商業項型速度較快；其他商業項目成型較緩慢；目成型較緩慢；東泰社區東泰社區型商圈型商圈華南華南MALL商圈商圈理想理想0769城市風景城市風景希爾頓廣場希爾頓廣場財富廣場財富廣場西城樓大街西城樓大街尚書銀座尚書銀座卡布斯廣場卡布斯廣場中信商業廣場中信商業廣場東田麗峰東田麗峰風臨美麗灣風臨美麗

17、灣時尚島時尚島本報告是嚴格保密的。西城樓商業西城樓商業街街（淘寶坊）（淘寶坊）共1.02萬平米商業體量，158套，30-300平米商鋪還有北區約08年8月外街 ： 2萬 / 平米；內街：0.6-1.2萬元/平米；已售62套，分別帶2、3年租約銷售，回報率分別為12%、20%，在總價中一次性扣減主要為社區生活商業，外街鋪以餐飲娛樂為主財富廣場財富廣場共0.9萬平米商業體量，三層每層3000平米，20300平米商鋪08年11月外街： 3-5萬/平米內街：約2萬/平米已招商的鋪位帶租約銷售，僅一層在售街鋪以服飾精品、日韓餐飲為主，三層KTV、健身會集中商業商家洽談中希爾頓廣場希爾頓廣場公約1萬平米商

18、業體量，共三層，僅有臨街約2000平米30-150平米街鋪將售預計09年下半年商業綜合體，以超級市場、百貨為主力店，外加餐飲、休閑娛樂業態塞納河畔塞納河畔一期共1.7萬平米商業體量預計09年下半年年以大型餐飲為主力店，輔以服務配套及服飾精品等業態的社區商業風臨美麗灣風臨美麗灣( (西城商業街西城商業街) )合計約1.2萬,一期126；二期57 ;主力面積50-65平米2008年10月一期銷售均價1.1萬/平;臨莞穗大道價格可達1.5萬/平;目前以招商為主,暫停銷售無統一業態規劃,項目周邊商業以汽配為主;目前項目主要店鋪以裝修裝飾相關為主,主力店人人樂已確定理想理想07690769四期商業合計約

19、13151,約200套,主力面積60-80平米2008年10月四期銷售均價13000元/平米,開盤銷售僅數套;現暫停銷售,主攻招商該項目配套商業規模過大,一二期銷售良好,三四期銷售受阻,目前進駐店鋪以生活配套,中介等為主陽光海岸悅陽光海岸悅灣（二期）灣（二期）合計約5000平米,合計約80個,主力面積60平未售,二期商業須用于還遷,目前無法銷售該項目一期為集中茶葉市場,二期商業未做銷售籌備時尚島時尚島總1600平米，一層預計09年3月入市時間社區型商業+沃爾瑪商圈補充餐飲休閑本報告是嚴格保密的。西城樓大街：東莞目前規模最大、銷售最好的西城樓大街：東莞目前規模最大、銷售最好的集中型商業項目，以百

20、貨、數碼、餐飲為主集中型商業項目，以百貨、數碼、餐飲為主個案分析淘寶坊剩余淘寶坊剩余2 2、3 3層，面積層，面積約約30-15030-150平米，價格為平米，價格為0.8-1.50.8-1.5萬萬/ /平米，業態定平米，業態定位為數碼，商業氛圍好位為數碼，商業氛圍好北區約北區約2626套套100100左右鋪位，左右鋪位，一層臨西正路均價一層臨西正路均價8 8萬，萬，二層二層6 6萬，承諾招商并一萬，承諾招商并一次性返還兩年租金回報，次性返還兩年租金回報，為目前東莞市場鋪王的地為目前東莞市場鋪王的地位，價格最高位，價格最高新 芬芬 路路西正路、市政西正路、市政路路向 陽 路來 鳳 路解解 放放

21、 路路西城樓大街西城樓大街百百佳佳天和天和電影院電影院西西城城樓樓老商業老商業街街老商業街老商業街老商業街老商業街老老商商業業街街文化廣場文化廣場老商業街老商業街老老商商業業街街南區為一期商鋪，已銷售南區為一期商鋪，已銷售完畢，業態以散百貨為主，完畢，業態以散百貨為主，進駐商家已達進駐商家已達30%30%本報告是嚴格保密的。希爾頓廣場：典型區域中心商鋪，地段優勢大，希爾頓廣場：典型區域中心商鋪，地段優勢大，周邊商業氛圍好，依靠主力店提升價值。周邊商業氛圍好，依靠主力店提升價值。個案分析 產品及業態：產品及業態：共20個臨鴻福路街鋪，主力面積30-60，最大150；業態不限，具備餐飲業態并承諾做

22、到位；承諾同步招商服務； 營銷現狀：營銷現狀：釋放3.28家樂福簽約儀式并同步認籌優惠信息；推廣以現場包裝、短信和報版為主； 節點及價格釋放：節點及價格釋放：3 3月月2828日家日家樂福簽約及認籌，報價樂福簽約及認籌，報價3 3萬左右，萬左右，4 4月月1818日開盤，銷售日開盤，銷售1515套。套。 客戶情況：客戶情況：與時尚島住宅底商競爭激烈，基本為同一群客戶。鴻福路本報告是嚴格保密的?！叭f江三兄弟萬江三兄弟”：三大項目均屬于典型的社區：三大項目均屬于典型的社區型商業，規模大，地段、氛圍一般，走貨緩慢型商業，規模大，地段、氛圍一般，走貨緩慢個案分析項目項目資料資料銷售情況銷售情況當前狀態

23、當前狀態風臨美麗灣風臨美麗灣( (西城商業街西城商業街) )合計約1.2萬,一期126；二期57 ;主力面積50-65平米一期銷售均價1.1萬/平;臨莞穗大道價格可達1.5萬/平;目前以招商為主,暫停銷售無統一業態規劃,項目周邊商業以汽配為主;目前項目主要店鋪以裝修裝飾相關為主,主力店人人樂已確定理想理想07690769四期商業合計約13151,約200套,主力面積60-80平米四期銷售均價13000元/平米,開盤銷售僅數套;現暫停銷售,主攻招商該項目配套商業規模過大,一二期銷售良好,三四期銷售受阻,目前進駐店鋪以生活配套,中介等為主陽光海岸悅灣陽光海岸悅灣（二期）（二期）合計約5000平米,

24、合計約80個,主力面積60平二期商業須用于還遷,目前無法銷售該項目一期為集中茶葉市場,二期商業未做銷售籌備項目特征：項目特征：均是大盤，多期開發，商業規模以中小居多，周邊有一定商業氛圍，可利用資源少；產品特征：產品特征：以50-80平米區間內中小型鋪面為主，開間多為4米左右，進深多在11-14米之間；業態發展：業態發展：以社區配套型商業為主，受入伙比例和進度及消費層次影響大，開鋪率均在30%以下銷售現狀：銷售現狀：08年美麗灣銷售約20套，理想0769約5套以內，悅灣未推售，價格9000-15000元/平客戶情況：客戶情況：商鋪投資客戶以本地人居多，年齡層次較高，置業經歷豐富，看重投資回報率；

25、本報告是嚴格保密的。本項目商鋪屬于區域級商圈外圍的社區商業，本項目商鋪屬于區域級商圈外圍的社區商業，周邊商業氛圍較差，聚合度不高，通達性一般周邊商業氛圍較差，聚合度不高，通達性一般市場總結1.受消費群體層次差異及規模限制，東莞商業市場發展一直較為緩慢，城市級商圈依然是主力；2.隨著城市配套建設和商業項目開發量的增加，部分區域級商圈近年來發展迅速；3.社區型商圈受制于社區規模及聚合度等問題，僅個別形成規模。1.地段佳，商業氛圍強的城市、區域級商圈項目銷售情況相對較好，價格實現也較高；2.商鋪走貨對推售節點依賴度高，短期沖高但較難延續的特征明顯；3.資源和前景是提升商業項目價值的有效因素，社區商業

26、價值提升增值點較少，實現價格普遍低于大型商圈內商業項目；本報告是嚴格保密的。市場分析商鋪租金市場本報告是嚴格保密的。租金收入仍是商鋪投資客的主要回報渠道，租租金收入仍是商鋪投資客的主要回報渠道，租售價格比是衡量商鋪銷售價格的普遍依據之一售價格比是衡量商鋪銷售價格的普遍依據之一商鋪租金市場中信新天地、世紀城國際公館；東泰花園、世博廣場；地王廣場華南MALL、風臨美麗灣本報告是嚴格保密的。南城：中信新天地南城：中信新天地近年成熟起來的大型住宅社區，純配套型商業近年成熟起來的大型住宅社區，純配套型商業商鋪租金市場社區社區中信新天地區位區位南城科技大道規模規模7700多平米商鋪面積商鋪面積60280平

27、米業態業態生活配套類輻射客戶輻射客戶新天地、石竹新花園租金租金(元/平米月)85（南城科技路）6080（靠城市風景一側）3550（靠塘貝新苑一側）本報告是嚴格保密的。南城：世紀城國際公館南城：世紀城國際公館開發中的大盤，業態偏向服務類而非消費型開發中的大盤，業態偏向服務類而非消費型商鋪租金市場社區社區國際公館區位區位東莞大道與綠色路交匯處規模規模10163平米商鋪商鋪面積面積40120業態業態生活配套類輻射輻射客戶客戶國際公館現代經典租金租金( (元元/ /平米平米 月月) )35-45（內街）55-65（外街）本報告是嚴格保密的。東城：東泰花園東城：東泰花園典型的成熟社區型商圈，規模資源優勢

28、突出典型的成熟社區型商圈，規模資源優勢突出商鋪租金市場社區社區東泰花園區位區位東莞大道與長泰路交匯處規模規模4000多平米商鋪面積商鋪面積60120平米業態業態生活配套類輻射客戶輻射客戶東泰、陽光假日租金租金(元/平米月)6595（社區東門街鋪）3565（社區內步行街街鋪）3035（社區南門街鋪）本報告是嚴格保密的。東城：怡豐都市廣場東城：怡豐都市廣場以餐飲見長的住宅底商，街鋪特征明顯以餐飲見長的住宅底商，街鋪特征明顯商鋪租金市場社區社區怡豐都市廣場區位區位怡豐路（緊鄰東泰花園）規模規模200米長8700多平米商鋪面積商鋪面積5090平米（主力）業態業態餐飲為主租金租金(元/平米月)7590本

29、報告是嚴格保密的。莞城：地王廣場莞城：地王廣場開發中的大盤，業態偏向服務類而非消費型開發中的大盤，業態偏向服務類而非消費型商鋪租金市場社區社區地王廣場區位區位莞城東縱大道 規模規模10萬平米商鋪面積商鋪面積30350平米業態業態集中商業，規劃無特色，出租率約60%輻射客戶輻射客戶地王廣場、東湖花園租金租金(元/平米月)80-150元/平米本報告是嚴格保密的。萬江：華南萬江：華南MALLMALL；超大型商業項目，受制于；超大型商業項目，受制于消費層次及消費力不足，輻射范圍有限消費層次及消費力不足，輻射范圍有限商鋪租金市場社區社區華南MALL區位區位萬江區，汽車總站旁規模規模占地43萬平米，總建面

30、89萬商鋪面積商鋪面積30350平米業態業態百貨、超市、餐飲、建材、影院、游樂場；創新的大型商業項目，但定位過高，經營管理不理想。輻射客戶輻射客戶盛世華南、理想0769租金租金(元/平米月)30-150元/平米本報告是嚴格保密的。萬江：西城商業街（風臨美麗灣）；現有商鋪萬江：西城商業街（風臨美麗灣）；現有商鋪為典型社區配套型商業，后續有大規模商業產為典型社區配套型商業，后續有大規模商業產品開發，壓力較大品開發，壓力較大商鋪租金市場社區社區西城商業街（風臨美麗灣）區位區位莞穗大道與西城路交匯規模規模建面12000平，合計183個鋪商鋪面積商鋪面積35-240平米業態業態當前以入伙相關的服務及產品

31、銷售為主，已招到主力店但未開業；項目三期為大規模集中商業。輻射客戶輻射客戶風臨美麗灣租金租金(元/平米月)臨莞穗大道：60-80臨西城路：50-65本報告是嚴格保密的。租金水平與商業環境的成熟度關系大，社區型租金水平與商業環境的成熟度關系大，社區型商業產品區域差異較小，基本在同一范圍內商業產品區域差異較小，基本在同一范圍內租金市場小結怡豐都市怡豐都市地王廣場地王廣場東泰花園東泰花園中信新天地中信新天地華南華南MALLMALL國際公館國際公館1. 商鋪銷售價格須參考租金預期，影響租金水平最大因素并非規模、集中性等，而是商業環境和氛圍的成熟度；2. 社區配套型商業擁有良好的交通流線和業態分布，深入

32、挖掘社區生活服務和消費需求，也可實現相對較高的租金價值，本報告是嚴格保密的。價格策略探討本報告是嚴格保密的。方案說明方案說明: :本方案推導出的價格，僅為通過對市場項目的靜態比準下得出項目的靜態均價。靜態均價。由于本項目商鋪部分目前現場不具備展示條件，對客戶的價格敏感度、需求等無法進行深入的摸查，本次方案價格思路為項目組現階段探討思路。該思路未經過客戶驗證之前，該思路未經過客戶驗證之前，與最終定價思路可能存在較大的偏差及誤差，與最終定價思路可能存在較大的偏差及誤差，僅供發展商參考，及作為后期釋放價格與客僅供發展商參考，及作為后期釋放價格與客戶盤點的基礎。戶盤點的基礎。價格策略建議將根據客戶反饋

33、后做進一步深化。商鋪價格推導本報告是嚴格保密的。本項目商鋪核心平均價格將以市場比較法推導本項目商鋪核心平均價格將以市場比較法推導而來而來商鋪價格推導本報告是嚴格保密的。本項目比準均價將根據篩選后的可比樓盤本項目比準均價將根據篩選后的可比樓盤, ,按按相應權重計算后得出相應權重計算后得出商鋪價格推導1 1、篩選可比樓盤、篩選可比樓盤2 2、確定權重、確定權重3 3、打分、打分比準均價形成比準均價形成產品結構相似、區域接近根據與項目的競爭關系。評定指標：1)客戶重疊程度 2）和項目距離的遠近 比準指標：外 部 因 素：商業成熟度/交通便利度/人流量內 部 因 素：規模/建筑外立面/臨街程度/車位量

34、 內部商業分布/內部交通組織本報告是嚴格保密的。經過對比，選擇風臨美麗灣、理想經過對比，選擇風臨美麗灣、理想07690769、時、時尚島三個項目為可比樓盤尚島三個項目為可比樓盤商鋪價格推導萬江商圈萬江商圈CBD鴻福商圈鴻福商圈華南華南MALL商圈商圈理想理想0769風臨美麗灣風臨美麗灣時尚島時尚島同為大盤配套商業同為大盤配套商業, ,臨城市主干道，周臨城市主干道，周邊商業環境有一定邊商業環境有一定成熟度。成熟度。大盤配套商業，大盤配套商業，距離本項目較近，距離本項目較近，周邊有區域中心周邊有區域中心商圈。商圈。距離本項目近，距離本項目近，住宅底商，近期住宅底商，近期開盤銷售。開盤銷售。本報告是

35、嚴格保密的。將參考項目與本項目按各項商業素質水平進行將參考項目與本項目按各項商業素質水平進行對比打分對比打分商鋪價格推導說明：選取對本項目有參考價值的項目，并根據外部因素和內部因素進行對比打分。說明：選取對本項目有參考價值的項目，并根據外部因素和內部因素進行對比打分。以本項目為標準值1，與其他項目各因素對比。占比占比15%10%15%10%5%15%10%10%10%風臨美麗灣1.40 1.00 1.30 1.20 0.90 1.00 1.00 0.90 1.10 理想07691.00 1.00 1.10 1.20 1.00 0.90 0.90 1.00 1.00 時尚島1.90 1.30 1

36、.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.30 1.50 比準權重均價計算所得值為比準權重均價計算所得值為1134311343 均價均價對比得分對比得分比準權重比準權重 權重均價權重均價 風臨美麗灣110001.12 45%4439 理想0769130001.02 45%5735 時尚島160001.37 10%1168 本報告是嚴格保密的。本項目商鋪實際推售價格有待后期結合客戶及本項目商鋪實際推售價格有待后期結合客戶及目標等因素后，再行確定目標等因素后，再行確定商鋪價格推導 均價均價開盤時間開盤時間推售套數推售套數銷售套數銷售套數 銷售比例銷售比例 風臨美麗灣1100008.101

37、262419%理想07691300008.10 20063%時尚島1600009.3322475%城區目前主要可比在售商業項目，銷售套數及比率普遍不高；項目間銷售速度差異較大，大型社區配套商業走貨緩慢的情況尤其突出；以上價格推導過程中參考的均是各項目整體銷售均價，并未將銷售速度等因素計入其中；本報告是嚴格保密的。營銷執行策略本報告是嚴格保密的。項目一期商鋪目前所面臨的核心問題項目一期商鋪目前所面臨的核心問題營銷策略面臨現狀：u不處于城市商圈內，難以依靠商圈價值；u鴻福路、港口大道車流長時間內對商業支持度較弱；u周邊人口密度稀薄，僅項目本體居住人群有支持。期望目標：快速走貨，快速回籠資金核心現狀

38、：不具備常規體系下優質商鋪的價值，預計純商鋪投資客認可度較低核心問題：如何找到認可產品價值的核心客戶？如何找到認可產品價值的核心客戶？本報告是嚴格保密的。本項目業主及上門客戶數量較多本項目業主及上門客戶數量較多, ,且具備較高且具備較高購買力購買力, ,是首要挖掘重點是首要挖掘重點營銷策略誰是最認可誰是最認可“上東國際上東國際”的人？的人？上東國際業主u認可度高：對項目整體有較強認可度；u期望值高：相信上東國際未來會越來越好；u實力較強：購買中大面積單位客戶均有較強的經濟實力；住宅上門客戶（意向購買但無房號）u認可度中等：對項目整體有一定認可度；u實力較強：意向購買優質房號，非好單位不選，經濟

39、實力較佳；u意向難以辨別：無法判斷對商鋪投資意向；商鋪投資客u認可度較低：項目不具備常規體系下優質商鋪的價值；u實力參差不齊：部分商鋪投資客實力較強，全市好鋪都在意向范圍之內；部分商鋪投資客為初次投資，追求低價低風險商鋪。u意向度需重點培養：實力投資客較難認可項目價值；初次投資客追求低風險，可通過營銷手段重點挖掘重點挖掘！本報告是嚴格保密的。深度挖掘項目住宅客戶深度挖掘項目住宅客戶, ,短期內重點渠道集中短期內重點渠道集中釋放蓄客釋放蓄客營銷策略本報告是嚴格保密的。通過通過“業主額外優惠卡業主額外優惠卡”的發放，梳理并鎖定的發放，梳理并鎖定有意向購買商鋪的住宅客戶有意向購買商鋪的住宅客戶營銷策略釋放渠道：銷售代表傳遞信息，邀請業主上門領卡時間安排：5月1日-8日發放優惠卡策略說明：1.業主優惠卡額度為總價優惠1萬元；2.優惠卡僅發放給購買上東國際一期并完成簽約的業主；3.優惠卡可業主自己使用，也可轉贈給其他人；4.優惠卡僅限在商鋪開盤當天兌現使用，過期失效；5.優惠卡兌現成功的卡號