1、，四與印雋,*國際工業園可行性研究報告*國際工業園可行性研究報告夕2.第即1*國際工業園可行性研究報告I第一章、總論第二章、市場分析第三章、*國際工業園項目建設內容第四章、項目優勢和價格定位第五章、項目建設緣由第六章、市政配套（簡）第七章、*國際工業園與周邊地區發展的互動關系第八章、*國際工業園體制與開發模式設計第九章、工業園功能分區、開發時序、產業空間布局第十章、園區開發投資估算和投資計劃（略）第十一章、資金籌措（略）第十二章、財務效益分析（略）第十三章、研究結論和建議jfbTUlfcii*IhDUVTBAa.-MKr-Mn國際工業園可行性研究報告第一章、總論加快*國際工業園開發的客觀要求*

2、國際工業園位于安徽省當涂經濟開發區（省級）南端，緊臨國家級蕪湖經濟開發區，項目占地340000%建筑面積300000口秉承規劃科學，便于生產使用和管理的理念，致力于打造環境優美、管理完善、服務超值的現代化工業園。園區將建成集制造加工、產品研發、物流倉儲、生活服務為一體的綜合型工業園區。設立并加快開發*國際工業園，不僅具有必要性而且具有可行性。一方面它是宏觀區域經濟發展態勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設發展安徽省當涂經濟開發區，推動地域經濟跨越式發展的一項根本性舉措。1.1 宏觀區域經濟發展態勢提出的客觀而迫切的要求1.1.1 國家新一輪經濟景氣周期黨的十七大大的勝利召開，繼續推進

3、全面建設小康社會、加速社會主義現代化建設的宏偉奮斗目標，根據目標要求，至IJ2023全國國內生產總值（GDP將實現翻兩番，人均GD達到3000美元，20年平均增長速度約為7.18%。進入新的歷史發展階段，我國無論是東部沿海發達地區還是中西部欠發達地區都呈現出新一輪加速發展的態勢。長江三角洲地區以上海舉辦2010件世博會和建設經濟、金融、貿易、航運四大中心”為契機，加快經濟一體化進程，提出建立世界級大都市圈的戰略目標；珠江三角洲地區借助CEPA加快與香港經濟的更緊密聯系，并提出建設大珠三角”或泛珠三角”經濟圈的發展構想；環渤海地區以北京舉辦2008年奧運會為引擎，加速京津冀大北京城市圈”的崛起。

4、尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支持老工業基地改造振興的機遇，正著力打造中國經濟的第四極”。與此同時，國家繼續堅定不移地鼻密，*國際工業園可行性研究報告實施西部大開發戰略，支持中部地區發揮自身優勢更好地發展，支持東部沿海地區加快發展并鼓勵有條件的地方率先基本實現現代化，實現東中西互動，促進區域經濟社會協調發展。我國宏觀經濟已經走出1997年后持續數年的經濟波動低谷，邁進全面復蘇的經濟增長加速期。這次復蘇最重要的特征是由于技術裝備更新需求和消費結構的變化帶動了重工業復蘇，重工業（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等行業）生產增長明顯快于輕工業，這也是經濟全面復蘇的重要標志之一。國家新

5、一輪經濟景氣周期的來某，對全國各地區都既有機遇又有挑戰，處于安徽省東南翼的馬*鞍*山市更不例外。作為安徽省的東向戰略的起點地區，馬*鞍*山市加速發展的要求無疑更加迫切，而加速自身發展必須要有新的增長點。從馬*鞍*山市的區情和資源優勢出發，設立*國際工業園，依托當涂經濟開發區和長江馬*鞍*山港的有利條件，發展大進大出的現代化工業，就成為未來馬*鞍*山當涂培育新增長點，帶動全縣經濟實現跨越式發展的必然選擇。1.1.2 國內外產業轉移的趨勢和機遇21世紀頭10-20年是一個重要的戰略機遇期。從國際看，工業發達國家的制造業特別是重化工業正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內市場廣闊以及社會政局穩定的

6、發展中國家轉移，我國已成為國際產業轉移的首選地，并在快速形成世界制造業的中心。而以國際市場為目標的跨國資本在我國國內的區位選擇，仍然更多地傾向于投資環境良好、基礎設施完備優越的沿海、沿江區域。從國內看，以鋼鐵、石油化工、農副產品加工等為重點的工業制造業，也出現向沿海、沿江城市轉移的趨勢。這種產業區位的調整，首先是由于內陸礦產資源的枯竭及從國際市場獲取原料來源的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依托港口建設可以大大降低運輸成本，符合重化工產業布局的一般規律。隨著世界制造中心向中國轉移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為首先“接口”，下一輪中城周邊的標準工業廠房和現代物流用房，都將供不應求。現代工業

7、廠房的開發和租賃，將成為房產開發的大熱門。因此，無論是國際重化工向中國轉移，還是國內重化工向沿江轉移，都為*國際工業園的發展帶來難得的機遇。鼻密，*國際工業園可行性研究報告1.1.3 大區域經濟發展態勢對本地區發展的壓力和動力從馬*鞍*山當涂所處的大的區域環境來看，位于滬寧蕪經濟線上的長三角經濟圈內，為馬蕪銅經濟帶起點之一。一方面，由于當涂經濟開發區享受安徽省政策支持，特別是馬*鞍*山被確立為安徽省東向發展戰略排頭兵地位，對馬*鞍*山經濟的優勢發揮，帶來很大的壓力。近些年，隨著慈湖經濟開發區、雨山經濟開發區和花山經濟開發區、市經濟開發區的加速建設，特別是項目正是緊鄰蕪湖國家級經濟開發區，對*國

8、際工業園的未來形成的競爭態勢仍很強勁。另一方面，隨著長三角地區經濟的全面發展，馬蕪銅經濟帶的進一步成形，長三角地區的強勢地位與本地區的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是國內其他地區的資本或產業轉移方面，難以有充分的競爭優勢。二、*國際工業園開發的市場依據工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。2.1、 四大特性之一一一

9、大投資工業地產的開發區別于傳統的以政府導向為主要方式的開發區建設過程，一個重要特點就是對工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。工業地產資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，這一特點成為資金不足的中小開發企業的進入門檻。工業地產的投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現資金斷鏈的情況。因此工業地產夕燈劈1x*國際工業園可行性研究報告的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業地產大投資的特點所決定的。工業地產開發商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩

10、種方式。直接融資方式是指開發商對擬建項目的直接投入資金，以及項目法人通過發行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構貸款借入的資金。2.2、 四大特性之二快速啟動基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。基礎設施是指交通、通訊、能源供應、水電管道等基礎硬件。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目/企業的入駐供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品

11、質的生活、休閑和服務設施。2.3、 四大特性之三一一提供增值服務目前我國大部分經濟技術開發區發展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產業發展滯后有很大關系。針對這種情況，開發區應主動出擊，著力發展那些適合二三產聯動的產業，促進第三產業的發展，特別是生產、生活配套及專業服務領域，同時加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展。建設完善的配套產業環境。隨著政策優惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產業環境吸引投資者，特別是那些知名大企業、跨國公司，正成為開發區招商引資的新動向。隨著國際產業梯度轉移，分工進一步細化，跨國公司的在華經營更加注重核心技術、控

12、制核心部件，以實現比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強大的研發力量支撐品牌，逐漸將其生產環節放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關鍵部件的生產整合問題就成為其選擇投資地點的關鍵。搭建物流服務體系。根據長城企業戰略研究所的分析，開發區的物流環境正成鼻密，*國際工業園可行性研究報告為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產條件下，為了保證投入產出鏈條的有效鏈接，從生產資料到最終產品的巨額吞吐，企業產品的供、產、銷的經濟配置都需要物流業的高效配合。完善的園區內部物流、倉儲等服務業，以及原料和市場地區與開發區間的物流運輸網絡對投資者是巨大的吸引力。為投資者提供良好的投資軟環境。近年來投資者對

13、工業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢。由于硬環境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環境的復制卻是十分困難的，也體現著工業地產的核心競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業化咨詢服務，讓來到園區的客商能在細微處感受到園區舒適寬松的人文環境,是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續；開通雙語網站、方便企業與開發區管理者雙向溝通；設立企業服務熱線，及時解答企業問題等這些雖然給開發區管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。協助園區企業解決融資渠道問題

14、。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關注的熱點。近年來，跨國公司在我國投資的一個趨勢是規模快速增長，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現實意義，就是對資金實力強大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。2.4、 四大特性之四一一追求長期穩定回報根據長城企業戰略研究所的理解，一個房地產開發企業投資工業地產，由于投資金額巨大，對投資開發商來說，屬于重大商業舉措，是至關重要的戰略行為。投資行為一旦發生，通常需要考慮10年甚至更長的時間的經營。因此，投資者考察并評價一個開發區，從

15、視野上，應考察整個投資環境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。因此，工業地產的另一個特點就是開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、鼻密，*國際工業園可行性研究報告提供附加服務的基礎上的，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地，給工業地產帶來了穩定持續的客戶群體，更為投資者提供了穩定的投資回報。工業地產的投資回報出現了快速的增長勢頭。業內人士認為，從市場需求的強度來看，目前國內工業地產的

16、平均投資回報率保守估計在8%以上，好的項目能達到9%,甚至高達17%左右。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是40年，以現時建造標準廠房來計算，年回報率大約在12%-16%,回報率較高。三、*國際工業園的地域基礎建設狀況分析3.1 馬*鞍*山市的發展狀況分析：馬*鞍*山市臨江近海，交通十分便利，鐵路、公路、水運俱全，寧馬、馬蕪高速與滬寧、合蕪高速相連，距南京45公里，上海340公里，到南京祿口國際機場28公里；寧銅線貫穿全線，與京滬、宣杭皖贛等鐵路干線相連，各類列車均可停靠；長江馬*鞍*山港是長江十大港口之一，可停靠萬噸級船舶。城市濱江環湖依山而建，是國家衛生城市、國家園林城市和

17、中國優秀旅游城市。當涂經濟技術開發區位于城市南部，這一區域是馬*鞍*山城市“東擴南進”發展規劃的重要組成部分，交通地理條件良好，是理想的投資開發場所。馬*鞍*山市屬中部城市，毗鄰南京都市經濟圈，位居長三角經濟發達地區和中西部欠發達地區之間，資源的市場配置成本、物流配送成本、基本建設成本以及產品生產成本居周邊城市最低。外商在馬*鞍*山開發區投資，既有東部的區位交通和市場優勢，又有著中西部的優惠政策和成本優勢。開發區對各項企業的管理、服務實行零收費。在開發區辦企業所需的土地費用、水電費用、勞務費用等都比較低廉。因此，不少外來企業把生產基地設在馬*鞍*山開發區。馬*鞍*山市每萬人中具有大中專以上專業

18、人才410人，居華東地區城市之首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬*鞍*山市是中國政府建設的.以罌?*國際工業園可行性研究報告又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質和職工隊伍和多層次的培訓體系。全市現有中等技術等級以上的職工9萬人，占職工總數的54%;有技工學校4所，其中高級技校2所，省重點技校2所，在校學生6000多人，每年可以培養具有大專層次學歷和高等級技能型人才2000人，另有各類中等職業技術學院11所，職業培訓機構14個，年培訓能力達萬余人次。可以滿足各類企業對職業技術人才的需求.3.2 *國際工業園的周邊發展狀況分析*國際工業園位于安徽省級開發區當涂經濟開發區的南端，緊

19、鄰蕪湖國家級經濟開發區，而蕪湖具有獨特的優勢，自古以來便是眾商云集的商貿集散地。市場面向華東，背靠華中腹地，擁有2億多人口的市場容量。以開發區為中心的650公里范圍內，人口400萬以上的城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、蘇州321公里、徐州462公里、馬*鞍*山市637公里。距離在200公里以內的城市有無錫、常州、鎮江、揚州、南京、合肥、安慶、宣州、銅陵等。開發區位置優越，交通便利，信息傳遞快，有著極大的市場容量。蕪湖經濟技術開發區位于蕪湖市區北部、長江南岸，1993年4月被國務院批準為國家級經濟技術開發區，享有市級管理權限。規劃面積56平方公里，就業人數3.7萬人。2003年

20、，實現GDP75.4億元，出口額6108萬美元，財政收入15.1億元。開發區內主要著名工業產品有：奇瑞汽車，年產10.1萬輛；海螺型材，年產20.9萬噸；美的空調，年產250萬臺；日立空調，年產60萬臺；科龍冰箱，年產50萬臺。蕪湖開發區瀕江近海，面向華東，背靠華中腹地，有著巨大的市場潛力。,4名出*國際工業園可行性研究報告四、*國際工業園可行性研究報告的編制依據：(1)城市居住區規劃設計規范(2)馬*鞍*山市規劃管理條例及技術規定(3)城市居住區公共服務設施設置規定(4)住宅設計規范(5)住宅建筑設計標準(6)建筑工程交通設計及停車場設置標準(7)城市道路綠化規劃及設計規范(8)高層民用建筑

21、設計防火規范(9)工業建筑設計規范(10)工業建筑設計標準-10-，四與印雋,*國際工業園可行性研究報告第二章、市場分析一、馬*鞍*山的發展為*國際工業園項目提供基礎保證：1.1馬*鞍*山是一座新興工業城市馬*鞍*山市是新中國成立后建設和發展起來的一座新興工業城市。全市現轄三區一縣，總面積1686平方公里，總人口120萬，其中市區面積301平方公里，人口53萬。臨江近海，毗鄰長江三角洲，屬亞熱帶季風濕潤性氣候，四季分明，年均降雨量1100mm,年均氣溫15.7 攝氏度。馬*鞍*山市是工業城市。同時也擁有“國家衛生城市”、“國家園林城市”、“全國環境綜合整治優秀城市”、“中國優秀旅游城市”等多項

22、榮譽稱號，近期將創市區面積一百平方公里、人口一百萬的“雙百城市”。15.8 *鞍*山市是安徽省東大門地處長江中下游南岸、長江三角洲西部邊沿，經寧馬高速到南京30分鐘車程，經滬寧高速公路到上海約3小時。馬*鞍*山火車站是二等大客站，皖贛線、寧銅線銜接京滬線。長江馬*鞍*山港是天然深水良港，國家一類口岸，可停靠萬噸級船舶。15.9 *鞍*山生活環境優美，適宜人類居住。整個城市依山、環湖、傍江而建，呈現出“半城湖光半城山”的秀麗風貌。經過多年不懈努力，先后獲得“國家衛生城市”、“國家園林城-11-.以罌?*國際工業園可行性研究報告市”、“中國優秀旅游城市”、“全國創建文明城市工作先進城市”、“中國人

23、居環境范例獎”、“迪拜國際改善居住環境最佳范例獎”等稱號。優美的生活環境，已吸引周邊城市越來越多的居民和外地客商來馬*鞍*山購房定居。15.10 *鞍*山工業經濟實力較強，產業基礎較好。馬鋼是國內最大的上市公司之一，2001年銷售收入突破百億元，鐵鋼材產量都在450萬噸以上，在中國十大鋼鐵企業中排列第5位。目前以冷、熱軋薄板為主體，投資達100億元的一系列重大技改項目已開工建設，到“十五”末全部建成后，80%以上的鋼材產品將達到國際先進水平，總規模達800萬噸。地方工業發展也在不斷加快，特種專用汽車的產銷量和市場占有率列全國第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等在同行業也有一定的位次。農村盛產多

24、種優質農副產品，城郊型農業、創匯型農業的發展潛力很大。15.11 *鞍*山科技人才眾多，勞動者素質較高。每萬人中具有大中專以上專業人才410人，居華東地區城市之首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬*鞍*山市是中國政府建設的又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質和職工隊伍和多層次的培訓體系。全市現有中等技術等級以上的職工9萬人，占職工總數的54%;有技工學校4所，其中高級技校2所，省重點技校2所，在校學生6000多人，每年可以培養具有大專層次學歷和高等級技能型人才2000人，另有各類中等職業技術學院11所，職業培訓機構14個，年培訓能力達萬余人次。可以滿足各類企業對職業技術人才的需

25、求。現-12-鼻密，*國際工業園可行性研究報告有安徽工業大學、隸屬中冶集團的鋼鐵設計院、中鋼集團旗下的礦山研究院等各類教育、科研、咨詢機構100多家。馬*鞍*山是國家科技興市試點市，近些年每年的專利申請以及獲得批準的數量，排在國內同等城市的前列。城鄉教育體系完善，不同層次的勞動者都能受到良好的教育和培訓。作為一座移民城市，馬*川鞍*山具有很強的包容性。不同地域的人在此居住，安居樂業，社會秩序井然，治安狀況較好。15.12 *鞍*山城市基礎設施承載能力較強，投資成本低廉。這里濱臨長江，水資源十分豐富。擁有三個大型的火力發電廠，可以提供充足的電力資源。除現有的管道煤氣、液化氣外，正在建設的國家“西

26、氣東輸”管線已經接入馬*鞍*山。馬*鞍*山水、電、氣、土地等價格低于沿海城市。靠近南京、上海，在技術、貿易、金融服務上可取得支持。良好的投資環境正吸引著越來越多的投資者來馬*鞍*山投資興業。世界著名的跨國公司如法國圣戈班集團、日本丸紅株式會社、臺灣中橡公司、香港廖氏集團，以及國內知名的青島啤酒、蚌埠豐原、新力藥業、珠海格力、北京首創等一大批中外企業，都相繼進駐馬*鞍*山，并且取得了較好的經營業績。馬*鞍*山市屬中部城市，毗鄰南京都市經濟圈，位居長三角經濟發達地區和中西部欠發達地區之間，資源的市場配置成本、物流配送成本、基本建設成本以及產品生產成本居周邊城市最低。外商在馬*鞍*山開發區投資，既有

27、著東部的區位交通和市場優勢，又有著中西部的優惠政策和成本優勢。開發區對各項企業的管理、服務實行零收費。在開發區辦企業所需的土地費用、水電費用、勞務費用等都比較低廉。因此，不少外來企業把生產基地設在馬*鞍*山的開發區。-13-鼻密，*國際工業園可行性研究報告進入新世紀的馬X*鞍*山，正全力實施雙向開放、結構調整和科教興市三大戰略，加速推進工業化、城鎮化和農業產業化，力爭經過1015年的不懈努力，把馬*鞍*山建設成為建成區面積超100平方公里、人口超百萬的現代化大城市，進而成為長江流域重要的加工制造業基地、在區域經濟中具有較強實力的重要城市、富于江南山水園林特色的新興文化旅游城市和最適合人類居住的

28、生態城市。二、當涂開發區為*國際工業園項目提供政策保障：安徽馬*鞍*山當涂經濟開發區，是安徽省人民政府于2006年5月正式批準升格的省級經濟開發區，前身為當涂工業園區。位于蕪湖與馬*鞍*山兩市之間，緊靠205國道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖長江大橋、馬*鞍*山長江大橋及擁有自建500萬噸碼頭的長江黃金水道；北倚規劃中的新蕪申運河航運入口通道姑溪河；北距南京祿口國際機場僅40分鐘車程。區位優越、交通便捷、一期規劃面積3平方公里，遠程規劃6平方公里，其中起步區500畝。開發區按照馬*鞍*山市和當涂縣城城市新區發展的要求，和八通一平的標準，先后推進了黃山園區，焦家園區，竹山園區，新橋工業城的基礎設施

29、建設，累計投入近10億元，道路建設近30公里，供電，供水，供氣，排水，排污，通訊，寬帶，廣電等管網建設，隨道路工程同步推進。長江碼頭一期已投入運營，新橋工業城件貨及油碼頭已進行前期設計。開發區自2002年5月成立以來，秉承“只在投資者的成功，才有我們的成功”的招商和服務理念，憑借優越的區位，便捷的交通，優惠的政策和低商務成本優勢，吸引了紅太陽，山鷹紙業，桂龍藥業，海獅-14-鼻密，*國際工業園可行性研究報告織造，神鹿藥業等知名企業，以及香港長江生命科技，星馬國際，美國吉米瑞德，天勤國際等境外公司，共100多家境內外企業入園投資。合同利用境內外資金43億元人民幣。目前，已完成工業項目固定資產30

30、多億元。另外投資歷超百億元的大唐電廠項目，已正式簽約，并破土動工。當涂經濟開發區已成為主要的經濟增長級。為響應中央中部崛起的號如，實施省委省政府打造馬蕪銅經濟帶的發展戰略，縣委縣政府正進一步優化經濟發展環境，舉全縣之力支持當涂經濟開發區的建設和發展。2.1、 用地政策1、入園項目由園區管委會統一協調服務，工業項目可按協議出讓方式取得國有土地使用權，使用期限為50年；其他項目出讓方式和使用年限按國家規定執行。2、入園項目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產投資密度不低于50萬元，每畝基準地價6萬元（含土地征用辦證費用），進駐項目力求高科技，無污染。3、征地費用付款方式：簽訂協議時付款30%,交凈

31、地時付50%（凈地達到園區統一標準，統一規劃設計，達到六通一平），交國有土地證時付20%。2.2、 財政政策入園企業在享受國家、省、市政府及省級開發區相關政策優惠后，還可及時得到園區財政的積極扶持：1、入園工業企業自建成投產第二年開始，當年納稅園區財政實得-15-.以罌?*國際工業園可行性研究報告部分，第一年返還100%,第二、三年返還80%,第四、五年返還60%,2、入園非工業企業（含注冊經營性公司），自納稅當年園區財政實得部分，5年內由園區財政按一定比例扶持調整經營結構。其中第一年為60%,第二、三年為50%,第四、五年為40%。3、園區管委會每年按園區財政實得部分的10%提取專項資金，用

32、于入園企業出口創匯、節能降耗、技術改造、爭創品牌和納稅大戶的獎勵。4、入園企業行政事業性收費以國家法律法規和省人民政府的文件為依據，按下限標準減半征收。2.3、 獎勵政策1、凡為園區管委會引進國內外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎勵引薦者。2、對引薦客商入園新建工業項目，固定資產投資額3000萬元以上的，按項目建成后到位資金的6%。一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上市公司、國內知名企業和國家級高新技術項目，獎勵標準為8%。3、對引薦客商入園投資水陸運輸、文化旅游等為工業配套的服務業和有財政收益回報的基礎設施、環境建設項目等，按固定資產實際投資

33、額的6%。一次性獎勵引薦者。4、上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標準均相應提高2%。-16-jfbTUlfcii*IhDUVTBAa.-MKr-Mn國際工業園可行性研究報告第三章、*國際工業園項目建設內容一、項目概況*工業園位于馬*鞍*山市當涂縣經濟開發區的南端緊臨蕪湖市經濟開發區，205國道以西，經二路以北，項目總占地面積約340000平方米，總建筑面積約30000評方米。園區規劃主要為四個區域，科研商務辦公區、加工制造廠區、生活服務區、倉儲物流區，園區規劃建成一個及商貿加工生活為一體的綜合化工業園區。二、建設規模與目標：*國際工業園在功能劃分方面注重環境和使用因素，根據自然條件和園區的規

34、劃定位，將整個工業園分為四大功能區：A、綜合住宅配套服務區；B、輕工制造及產品研發區；C、重工業制造加工區；D.企業定制區。整體顯現出園區產業鏈漸進式梯度和層次感。*國際工業園在基礎設施配套方面注重完備和經濟要素，綜合考慮該地區的發展趨勢和現實情況，在符合未來20年規劃發展需求的前提下，最大限度的滿足當前發展需要，整體規劃配套包括：1）、生活配套住宅近50000m2；2）、商業建筑16000m2；3）、辦公建筑26000nf,包括1棟11層商務綜合配套樓，為整個工業園提供全方位的配套服務。-17-X.冬*國際工業園可行性研究報告居住、餐飲、會展、娛樂、休閑、辦公以及電信、郵政等現代化工業發展需

35、求在這里得到充分滿足。三、經濟指標：序號名稱參數1用地面積341972m22總建筑卸積303688m23容積率0.894綠化率30%5一期廠房面積17430m26后期廠房面積149078m27辦公倉儲面積49700m2-18-*國際工業園可行性研究報告第四章、項目優勢和價格定位首先，項目本身得到當涂縣政府和當涂開發區管委會的支持，獲得一點的優惠條件。其次，項目獨特的區位本身就是一個獨一無二的優勢，項目距離蕪湖國家級經濟開發區僅2公里，相對與蕪湖經濟開發區而言有著明顯的成本優勢，有臨近長江蕪湖港和馬*鞍*山港都很近，并且坐落在250國道邊上，交通優勢十分突出。第三，項目所在地目前沒有成形行的園區

36、，又是當涂經濟開發區和蕪湖經濟開發區接壤的地方，自然成為這兩個園區的“后院”和服務供給基地，非常有助于成為以上兩個園區配套企業落戶的最佳選擇地。綜合以上眾多的有利條件更應當做好本園區的“價格”這個天然的祛碼，充分運用這個因素，充分搞好園區的開發建設。園區的定價和蕪湖經濟開發區價格一定的距離，和市區的其他經濟開發區也保持一定的價格距離差，以充分的價格優勢彌補其他方面的差距。初步考慮將*國際工業園的價格控制在1000元/itf1200元/m2之間。1.0、區位優勢項目緊靠蕪湖市經濟開發區，可以受到蕪湖經濟開發區的產業輻射，大環境相對比較優越；-19-，四與士里?，*國際工業園可行性研究報告土地價格

37、相對便宜，可以降低了企業經營成本；緊臨205國道，蕪湖港等，交通運輸相對便捷；2.0、項目機會：項目周邊工業環境逐漸顯現，項目不再有孤軍作戰的氛圍；因緊鄰蕪湖經濟開發區，部分相關配套企業會因地價等因素考慮本項目；當涂開發區管理部門相關照顧政策同時會促進本項目開發招商。3.0、政策分析入園項目由園區管委會統一協調服務，工業項目可按協議出讓方式取得國有土地使用權，使用期限為50年；其他項目出讓方式和使用年限按國家規定執行。入園項目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產投資密度不低于50萬元，每畝基準地價6萬元（含土地征用辦證費用），進駐項目力求高科技，無污染。征地費用付款方式：簽訂協議時付款30%交

38、凈地時付50%（凈地達到園區統一標準，統一規劃設計，達到六通一平），交國有土地證時付20%入園工業企業自建成投產第二年開始，當年納稅園區財政實得部分，第一年返還100%第二、三年返還80%第四、五年返還60%入園非工業企業（含注冊經營性公司），自納稅當年園區財政實得部分，5年內由園區財政按一定比例扶持調整經營結構。其中第一年為60%第二、三年為50%第四、五年為40%園區管委會每年按園區財政實得部分的10悔取專項資金，用于入園-20-.以罌?*國際工業園可行性研究報告企業出口創匯、節能降耗、技術改造、爭創品牌和納稅大戶的獎勵。入園企業行政事業性收費以國家法律法規和省人民政府的文件為依據，按下限

39、標準減半征收。凡為園區管委會引進國內外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎勵引薦者。對引薦客商入園新建工業項目，固定資產投資額3000萬元以上的，按項目建成后到位資金的6%。一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上市公司、國內知名企業和國家級高新技術項目，獎勵標準為8%。對引薦客商入園投資水陸運輸、文化旅游等為工業配套的服務業和有財政收益回報的基礎設施、環境建設項目等，按固定資產實際投資額的6%。一次性獎勵引薦者。上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標準均相應提高2%。4.0、項目劣勢及風險分析項目園區比較獨立，工業園氛圍不能很好的體現；項目距當涂經濟開

40、發區中心區域較遠，大環境配套優勢不能很好的發揮；開發單位為企業行為，招商條件不成熟；項目開發周期較長，相關配套無法及時與項目本身取得聯系；相關用地風險；5.0、項目定位項目規劃建設必須很恰當的迎合市場，系統科學的規劃，凸現園區的獨特風格；-21-a專五酹*國際工業園可行性研究報告項目功能配套必須體現出其完善性，整個園區能體現完善的運營內部功能系統;完善及體貼的物業服務;價格是決定項目成敗的一大因數;系統專業的推廣。-22-夕，四與印雋,*國際工業園可行性研究報告第五章、項目建設緣由1.0項目建設有利于振興本地經濟發展，擴大就業渠道項目所在地，本身是處于正在開發的區位，原住人員多為從事農業生產的

41、農民或者是從事農貿、外出務工的人員，經濟收入相對較低，生活水平低下。項目的建成，本身就能夠招引外來企業入住，改變當地的經濟構成和產業結構，提供更多的就業崗位，提高當地人員的經濟收入。在引進外來企業的同時，必然會引進一定數量的科技技術人員，從事生產研究工作，在一定程度上改變當地人口的構成，提高人口知識結構，全面影響當地人的整體素質水平。*項目建設不但能夠振興當地經濟，還能夠影響本地區的人口素質，優惠地域經濟構成，優化產業結構，全面提高農村人口生活水平，促進社會主義新農村建設的發展。2.0項目的建設符合安徽省東進戰略和馬*鞍*山東進南擴發展方針安徽與長三角地緣接近，人緣相親，長期以來關系十分密切。

42、全面融入長三角，全面振興安徽經濟發展。近幾年來，安徽把招商引資確立為“一號工程”，與長三角的經貿聯系更加緊密，決策層交流日益頻繁，各類要素合作不斷擴大，大批的資金、技術、管理進入安徽，有效地推動了安徽經濟的快速發展。實施東向戰略就是發揮安徽與長三角無縫對接的優勢，在基礎設-23-a.取翼?.*國際工業園可行性研究報告施、體制創新和產業發展等方面全方位接軌長三角，成為“大長三角”的有機組成部分。東向戰略是大開放主戰略的一個具體表現，它要求以融入長三角為重點，擴大對外開放，積極參與國際分工，加強區域合作、實現奮力崛起我省局部領域的產業競爭力（家電、專用汽車和工程機械等），在承接產業轉移方面具有很大

43、的優勢和現實可能性。聯合利華轉入合肥的事實表明，我省承接長三角產業轉移的能力已經初步顯現。今后，我省需要在農產品深加工、汽車及零配件、家用電器和紡織工業等方面，進一步加大對長三角地區產業的承接力度，加入到它們的價值鏈和分工體系之中。無論是直接承接東部轉移的產業，還是間接參與東部產業鏈，企業。投資東引。長三角具有豐富的產業資本和金融資本，民間資本的力量也很雄厚，資本外溢的趨勢已經顯現。在上海而言，雖然本地企業對外資投資的跡象并不明顯，但部分外資企業在成本上升的情況下，對外轉移動機比較強烈。這是包括安徽在內的中部地區吸引外資和上海資金的一個機遇。對江蘇來說，在外資引進規模較大的情況下，比較重視結構

44、調整，對外資的規模、環保等都提出了更高的要求。因此，一些江蘇的外企也開始向中西部地區轉移。在長三角地區，資本外移趨勢最強烈的是民營經濟相對發達的浙江省，據估計，浙江現有7000多億元的民間資本需要對外尋求商機。招商引資是安徽實施東向戰略的重點。我省的招商引資工作應充分發揮企業的主體作用，以商招商，借力發展。招商引資的最終目的是為了實現產業的對接，利用產業轉移的契機促進本地區經濟、技術、產業結構等多方面的長足發展。而馬*鞍*山正是東向戰略的排頭城市。建設這樣的項目是非常符合本地經濟和產-24-*國際工業園可行性研究報告業發展需要的。第六章、市政配套（簡）1、道路現狀及規劃發展，包括現有路幅、規劃

45、路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。-25-*國際工業園可行性研究報告第七章、*國際工業園與周邊地區發展的互動關系*國際工業園的設立和開發，使馬*鞍*山的經濟關系增加了新的維度，馬*鞍*山與蕪湖的互動

46、關系可以進一步實體化為*國際工業園的互動關系。這種關系將會最直接、最密切、也最重要，因而作為我們分析的重點，此外還要涉及到工業園與城市及周邊地區等關系，本章的目的在于從互動關系角度進一步論證*國際工業園設立和開發的價值所系。*國際工業園的設立和開發，使得馬*鞍*山市形成了若干互動關系體系，主要包括：*國際工業園與蕪湖港的互動關系、*國際工業園與馬*鞍*山市的互動關系、以及*國際工業園與當涂周邊地區的互動關系，其中*國際工業園與蕪湖港的互動關系最為直接、最為密切、也最重要。一般認為，港口作為交通運輸的樞紐與對外開放的口岸具有五大功能，即運輸功能、商業功能、貿易功能、工業功能和旅游功能。傳統的港口

47、主要是商貿和運輸功能，二戰前，隨著工業化的發展，港口的工業功能開始嶄露頭角，二戰后則是港口工業功能最輝煌時期。二戰后的重建，許多海運條件好的國家開始利用海運廉價的優勢建設某港工業園，如日本、荷蘭、比利時、法國、西德等國家，它們把重化工業布置在海邊，利用大型船和超大型船運進燃料和原材料，制出成品后供本國消費并大量出口。在港口運輸中作為工業原材料和燃料的運輸量猛增，港口-26-鼻密，*國際工業園可行性研究報告的工業功能凸顯，并因而促進了本國本地區經濟的快速發展。按照一般的經驗，*國際工業園與蕪湖港形成的互動關系主要表現在以下兩個方面：1. *國際工業園的開發將為港口提供大量穩定的貨源，促進港口吞吐

48、量的迅猛增長。2. 港口優越的區位和航運條件，為*國際工業園發展高物耗、大運量的重化工業，提供充足而低廉的原材料供應以及便利的產成品出口。5.2*國際工業園與當涂及周邊地區的互動關系5.2.1 *國際工業園與當涂的互動關系當涂縣提出加快工業化是當涂縣全面建設小康社會的必由之路，新時期當涂的工業化也必須挨棄傳統的粗放式發展的模式，走集約化的新型工業化道路，這就是工業集中布局、成片開發，而這個載體就是建立*國際工業園。*國際工業園能否開發成功，一方面取決工業園自身的條件，包括基礎設施的開發建設和招商引資的努力等等，另一重要方面也取決于當涂縣政府的重視和支持程度。根據全國許多開發區的經驗，政府對開發

49、區大都賦予一系列優惠政策和財政啟動資金的支持。由于當涂縣政府的財力有限，在工業園開發階段應更多地考慮如何給與有效的政策支持，如土地征用和使用政策、稅收減免政策，并在項目立項、報批等方面提供便捷的服務。特別是采用企業方式進行開發，必須兼顧作為開發-27-鼻密，*國際工業園可行性研究報告商的企業利益，在各地區開發區招商競爭日趨激烈形勢下，作為后起的工業園除了要有一流的軟環境外，還必須在土地出讓價、稅收優惠政策等方面創造更大的吸引力，這些都是工業園與城市政府互動關系中必須認真考慮的問題。5.2.2*國際工業園與當涂周邊地區的互動關系當涂縣是馬*鞍*山市與蕪湖市的經濟連接體，相對發達的交通運輸網絡，使

50、得*國際工業園有可能與蕪湖及周邊地區發生更密切的人流、物流、資金流和信息流，*國際工業園的開發不僅要依靠全縣的支持，還必須走大開放的道路，以開放促開發，這里既要包括對國外資本的開放，也要包括對當涂周邊地區的開放，特別是利用工業園靠近蕪湖港的優越條件，吸引周邊地區的企業到工業園投資辦廠，或合作開發。隨著西部大開發戰略的深入實施、我國加入WT應對外開放的擴大以及西南通道建設的完善，21世紀初期大西南的進出口物資將大幅度增加，蕪湖港作為主要的內陸港口，在促進西南地區與長三角經濟接軌和融合的橋梁作用將更加突出，而*國際工業園的開發無疑也為周邊地區提供了更廣闊的發展空間。-28-夕，四與印雋,*國際工業

51、園可行性研究報告第八章、*國際工業園體制與開發模式設計6.1 報批設立某港工業園(1)從提高投資者信任度看由于工業園具備足夠級別和權限，政府對工業園的政策措施容易到位，投資者對工業園的信任度提高，非常有助于吸引外部資本參與園區開發和未來園區的招商工作。(2)從提高服務水平看綜觀世界與中國開發區(包括經濟技術開發區、高新技術產業區、加工區、保稅區以及各類園區，國外也稱特殊經濟區)成功的經驗，其中最重要的一條就是開發區在體制上的自主性特別強，這樣方能提高開發區的辦事效率和服務水平一一這也正是在一個城市設置開發區的初衷。工業園規劃范圍內的土地和村民當涂縣所有。工業園在開發建設經營招商等過程中還必須與

52、政府各個層面的機構發生關系，其中將涉及到大量的利益沖突和利益分享問題。作為獨立的工業園，可以比照一般的省級工業園的管理體制，這有助于提高行政辦事效率、園區開發速度和招商服務水平。(3)從園區規劃建設角度看一是有助于從整個工業園的全面發展出發，按照總體建設規劃的要求，先投入主要力量建成較為完整的基礎設施，為工業區的發展打下堅實基礎。-29-鼻密，*國際工業園可行性研究報告二是計劃性較好，效率高，并可迅速改善投資環境。(4)從土地控制角度看有助于園區規劃范圍內的土地控制，減少以后的開發成本。(5)從社會事物管理角度看當前工業園規劃范圍內村民屬當涂縣管理，隨著園區建設的進行，園區內將有大量的管理人員

53、和工人居住，社會事物管理任務將越來越重。作為一個獨立的工業園申請立項，可以設立足夠權限的工業園管理委員會，這有助于解決與原社會事物管理機構的權屬關系，也有助于建立起自身的社會事物管理機制和機構，提高對園內居住者的生活綜合服務水平和質量。6.2 工業園開發投資體制設計6.2.1 開發機構一一*國際工業園開發有限責任公司的組建*國際工業園的開發屬于以開發公司為主體的開發體制。開發公司由慈湖建安公司控股，吸收國內外資金入股，組建規范的*國際工業園開發有限公司，由開發公司對各產業園區進行統一開發建設。開發公司統一負責工業園的基礎設施建設、資金籌措和應用、土地開發和土地使用權轉讓和租用、房產經營、招商工

54、作，并創造良好的投資環境，吸引國內外資金和技術。開發公司還可參與創辦企業和成立子公司。采取有限責任公司的形式組建開發公司的優勢是：有利于多方吸收工業園開發的啟動資金，緩解資金壓力。避免過度依賴銀行貸款，減輕利息負擔和開發風險。利用銀行貸款是我國許多開發區成片土地開發主要的資金來源，但過度依賴銀行貸-30-鼻密，*國際工業園可行性研究報告款存在著嚴重的缺陷。首先，由于成片土地開發需要的資金量巨大，造成貸款利息負擔過大。其次，大量依靠銀行貸款進行成片土地開發，在造成巨大的還貸壓力的同時延長了開發周期，加大了政府和開發公司的風險，不利于成片土地開發的順利進行。避免過分依賴外部投資。利用外資參與本國基

55、礎設施項目的建設在國際上是較常見的，但主要集中于項目融資領域，如采取BOTf式等。國內外經驗表明，完全依靠外部資本從事成片土地開發和開發區基礎設施建設，特別是直接進行開發并參與管理面某諸多困難，外部資本獨資模式很難成功，本地和外部資本合作開發的模式有利于協調開發公司與政府之間的關系，較為可行。6.3招商與服務6.3.1 理念與原則*國際工業園管理機構要牢固確立服務是第一投資環境的理念，按照精簡、統一、高效”的原則進行職能設置。工業園要努力做好親商、安商、扶商、富商”這篇大文章，創造透明、高效、廉潔、法制化的運作環境。6.3.2 審批與服務對進區投資項目，實行投資審批的一條龍服務，項目建設的全方位服務，企業開工投產后的經常性服務。凡是來工業園投資的企業，從項目立項、土地征用、規劃建設、開工前期準備到企業后期管理服務等手續，均由工業園管委會招商合作局協助辦理，優化工