1、物業(yè)管理公約（范本）前言根據(jù)中華人民共和國(guó)和常德市有關(guān)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)，結(jié)合常德“金泰利商業(yè)廣場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)）”的實(shí)際情況，為維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)各業(yè)主和用戶的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保物業(yè)的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，特制定金泰利商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理公約 （以下簡(jiǎn)稱“公約）”。公約對(duì)物業(yè)全體業(yè)主、 用戶、發(fā)展商及管理者均有約束力， 公約內(nèi)涉及之發(fā)展商、管理者及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其中之附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力面訂立的各項(xiàng)守則。定義公約中除文義有所指示需要另作解釋外，下列用語(yǔ)所指意義如下：1、 地塊：指根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證

2、號(hào)或有關(guān)文件使用權(quán)之土地。2、 物業(yè)：指座落于常德人民路名為“金泰利商業(yè)廣場(chǎng)”之建筑物。3、 發(fā)展商：指金泰利商業(yè)廣場(chǎng)4、 公共地方：指發(fā)展商根據(jù)公約指定物業(yè)內(nèi)的公共地方，其中包括物業(yè)之各出入口、行人道、通道、電梯大堂、值班室、綠化區(qū)、起落貨區(qū)域、升降機(jī)、走火通道、走廊、梯臺(tái)、共享衛(wèi)生間、后備發(fā)電機(jī)房、泵房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房、電掣房、自動(dòng)灑水系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、升降機(jī)房及為該物業(yè)的業(yè)主、用戶及消費(fèi)者而設(shè)立共享之其它地方或范圍，但不包括任何業(yè)主擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商保留的地方。5、 公共設(shè)施：指為物業(yè)的公眾利益而在物業(yè)所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括給排水系統(tǒng)

3、、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、升降機(jī)、自動(dòng)扶梯、衛(wèi)生間設(shè)備、外墻、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、 污水處理系統(tǒng)、 給排水管道、溝渠、管道、 溝、電線、電纜、綠化區(qū)裝置及種植物、告示板及其它機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列之各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或保留地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分，但僅供發(fā)展商或個(gè)別業(yè)主或租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。6、 綠化區(qū)域：指根據(jù)政府有關(guān)法令在物業(yè)所屬地塊上實(shí)施的綠化區(qū)。7、 保留地方：指發(fā)展商擁有或僅供發(fā)展商使用之物業(yè)內(nèi)被列為單元及公共地方外之所有地方，包括但不只限于物業(yè)之天臺(tái)及外墻。8、 管理：指管理者根據(jù)本公約、用戶守則履行及遵守其全部職

4、責(zé)的行為。9、 管理者：指發(fā)展商或管理者為管理、維修及保養(yǎng)物業(yè)，按照物業(yè)各單元向業(yè)主或用戶收取的管理費(fèi)用。10 、管理費(fèi)：指發(fā)展商或管理者為管理、維修及保養(yǎng)物業(yè)，按照物業(yè)各單元向業(yè)主或用戶收取的管理費(fèi)用。11 、 管理費(fèi)按金：即于單元交付前發(fā)展商或其指定之管理公司向各單元業(yè)主收取的相當(dāng)于二個(gè)月管理費(fèi)的保證金；此按金不可退回，業(yè)主可在出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至承受人名下。12 、管理規(guī)則：指公約用戶守則內(nèi)之一切條款或規(guī)則以及發(fā)展商或管理者按公約授權(quán)制定之各項(xiàng)與物業(yè)管理有關(guān)之規(guī)章制度13 、業(yè)主：指常德國(guó)土房管部門所頒發(fā)的房地產(chǎn)證所載之權(quán)屬人，即為該商鋪單元的產(chǎn)權(quán)人14 、單元：指業(yè)主在物業(yè)

5、擁有的單位包括商業(yè)、辦公用房（包括其所屬車位）或其中部分。15 、外墻：指物業(yè)的全部或部分外墻。16 、用戶守則：指發(fā)展商或管理者根據(jù)公約而制定供各業(yè)主及用戶于使用其所擁有單元、公共地方及公共設(shè)施時(shí)所需要遵守的細(xì)則。17 、物業(yè)圖則：指存放于管理者處的有關(guān)物業(yè)各層之平面圖，各業(yè)主如需查閱，可預(yù)約管理者查閱。18 、停車場(chǎng)：指只供停泊車輛或作為經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)業(yè)務(wù)的建筑物部份。第一章 總則公約是為各業(yè)主之利益而設(shè)置， 發(fā)展商、管理者及各業(yè)主均須遵守和履行公約所載之義務(wù)和責(zé)任及受公約之約束， 各業(yè)主均對(duì)其單元擁有處分權(quán)， 包括使用、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其他合法方式處分之權(quán)力，但在其行使其處分權(quán)時(shí)，必

6、須以其承讓人或使用人承諾履行及遵守公約條款為前提。公約賦予發(fā)展商或其指定的管理公司具有即時(shí)全權(quán)管理物業(yè)的權(quán)力。 發(fā)展商指定的管理公司， 其管理期限自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起， 為期三年，管理期限屆滿時(shí)，由發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商并決定是否繼續(xù)聘請(qǐng)?jiān)芾砉净蚱渌芾砉净蛴砂l(fā)展商自行管理物業(yè)。第二章業(yè)主（一）業(yè)主之權(quán)益：1、 擁有、使用其名下的單元及全部租金或收益。2、 各單元業(yè)主擁有其名下之單元產(chǎn)權(quán)，并可全權(quán)處分其名下所點(diǎn)的單元產(chǎn)權(quán)及權(quán)益，例如出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)、抵押、出租或其它方式處分。3、 在不景響物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及面貌下，對(duì)其名下單元進(jìn)行裝修工程。4、 可與其它業(yè)主按本公約規(guī)定共同使用物業(yè)

7、的公共地方和公共設(shè)施以及物業(yè)所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施，以便適當(dāng)使用及享用其名下物業(yè)。5、 可根據(jù)公約維護(hù)自身的合法權(quán)益6、 可根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作。但業(yè)主無(wú)權(quán)直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者、發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)提出。由管理者采取合適的必要的行動(dòng)。（二）業(yè)主的義務(wù)1. 業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用其名下單元時(shí)，須遵守公約的規(guī)定2. 業(yè)主須依照公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)及依時(shí)繳交其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)、按金或費(fèi)用等款項(xiàng)3. 業(yè)主須共同負(fù)責(zé)分?jǐn)偩S修物業(yè)的結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等費(fèi)用4. 業(yè)主須按時(shí)繳交其名下單元須付的稅項(xiàng)、水、電等及有關(guān)公共設(shè)施費(fèi)用，并負(fù)責(zé)專供其名下單元所使用的設(shè)施的

8、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用5. 業(yè)主須遵守發(fā)展商或管理者按本公約所訂立的用戶守則 ，裝修規(guī)則及其它規(guī)章制度。6. 業(yè)主在行使本章第（一）條第 2 款權(quán)利時(shí)，必須要求該承受人或權(quán)利人在處理有關(guān)單元的同時(shí)簽署承諾書，承諾與管理者簽署公約及履行、遵守公約和用戶守則，并在七天內(nèi)以書面通知物業(yè)管理者有關(guān)承受人或權(quán)利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書交管理者。否則，原業(yè)主將對(duì)承受人的違約行為負(fù)連帶責(zé)任。（三）業(yè)主的責(zé)任1. 不得改變摟宇的結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物； 未經(jīng)發(fā)展商及管理者同意不得改變物業(yè)任何部分的外貌，不得在物業(yè)外墻安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸

9、掛旗幟、橫幅標(biāo)語(yǔ)、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。2. 單元外露之窗戶不得改變?cè)猩剩跃S護(hù)物業(yè)外貌整齊美觀3. 負(fù)責(zé)其單元內(nèi)部整潔及維修，保持一切設(shè)施暢通完好，以免對(duì)其他單元用戶造成損失。4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部份之水、電等供應(yīng)及排水道、暗渠、電纜、固定裝置等設(shè)施。5. 各單元的業(yè)主，只能將其單元按法律規(guī)定及本公約之規(guī)定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內(nèi)進(jìn)行任何足以妨礙或侵?jǐn)_其它業(yè)主的事項(xiàng)。6. 不得在單元內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。7. 不得在單元內(nèi)舉行葬禮、宗教儀式、舞會(huì)、音樂會(huì)或其他類似活動(dòng)，不得將單元作齋堂、殯

10、儀館及類似用途，但事前征得發(fā)展商或管理者書面許可的商業(yè)單元除外。8. 不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇投購(gòu)之保險(xiǎn)全部或部份失效或引致保險(xiǎn)費(fèi)增加的行為；不得在單元內(nèi)儲(chǔ)存易燃易爆有關(guān)的危險(xiǎn)品。9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設(shè)施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物10. 未經(jīng)管理者申報(bào)并獲準(zhǔn)， 任何業(yè)主或用戶不得擅自更改、 遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷。11. 違反公約規(guī)定的業(yè)主須就其所引致的損失負(fù)責(zé)并支付一切有關(guān)費(fèi)用。第三章發(fā)展商的權(quán)利（一） 發(fā)展商在其擁有上述第一章所述的管理權(quán)利期間具有以下權(quán)利1. 發(fā)展商具有全權(quán)管理物業(yè)的權(quán)力，但發(fā)展商可于本公約簽訂之日起一年后的任何時(shí)

11、間向全體業(yè)主發(fā)出書面通知三個(gè)月后自選終止第一章所賦予的管理權(quán)力。2. 發(fā)展商在其認(rèn)為合適的情況下更改物業(yè)的名稱，而無(wú)須為各業(yè)主或其它擁有該物業(yè)相關(guān)權(quán)益的人士因物業(yè)更改名稱而引致的任何損失、賠償、費(fèi)用或開支負(fù)責(zé)，但發(fā)展商須于更改物業(yè)名稱前通知各業(yè)主。3. 為檢查、維修及保養(yǎng)物業(yè)，包括公共地方、公共設(shè)施，或?yàn)槁男泄芾碚邔?duì)物業(yè)管理責(zé)任，發(fā)展商或管理者及其各自的施工單位、代理人或其它經(jīng)許可的人有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機(jī)器及材料進(jìn)入物業(yè)任何一部份；如有必要，可進(jìn)入物業(yè)的任何單元， 但除緊急情況外， 應(yīng)事先給予不少于 48 小時(shí)書面通知有關(guān)的業(yè)主或其使用人，但發(fā)展商在使用權(quán)用此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，不得妨礙其它單元業(yè)

12、主使用其所屬的單元；4. 除緊急情況外，發(fā)展商或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)停止任何設(shè)施的使用以進(jìn)行維修或保養(yǎng)5. 發(fā)展商有權(quán)于物業(yè)公共地方、公共設(shè)施及保留地方安裝、架設(shè)、更改善、翻新、保養(yǎng)或拆去煙囪、招牌（包括霓虹光管招牌） 、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種設(shè)施；并在事先給予各業(yè)主書面通知后（緊急情況除外）可于一切合理時(shí)間帶同工人及設(shè)施進(jìn)入物業(yè)任何部份，以便進(jìn)行上述有關(guān)工程施工，同時(shí)發(fā)展商有權(quán)按認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l款準(zhǔn)許或授權(quán)其他人進(jìn)行工程；但上述固定設(shè)施工程不可不合理地妨礙其它業(yè)主使用其所屬的單元，且任何安裝于天臺(tái)或物業(yè)其它地方之招牌不可阻礙或干擾電梯之升降6. 可授權(quán)管理者向物業(yè)各業(yè)主或使

13、用人收取公約所述的款項(xiàng)。7. 可根據(jù)政府規(guī)定或在維持物業(yè)管理費(fèi)的前提下、根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況合理調(diào)整管理費(fèi)；8. 在維持物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)傇瓌t的前提下，根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況將管理份額重新合理分配（產(chǎn)權(quán)份額除外）或做出更改善，而無(wú)須其分業(yè)主同意9. 根據(jù)政府規(guī)定或物業(yè)管理的實(shí)際情況，發(fā)展商在業(yè)主委員會(huì)成立前有全權(quán)自行或授權(quán)管理者制定及個(gè)性有關(guān)管理物業(yè)的規(guī)則，而無(wú)須事先經(jīng)任何業(yè)主同意；所有管理規(guī)則及其修改后的管理規(guī)則應(yīng)張貼于物業(yè)告示欄；但該制定及修改應(yīng)本著公平合理原則，促進(jìn)所有受該制定或個(gè)性影響的單元業(yè)主的全體而非部分或個(gè)人的利益。10. 發(fā)展商在業(yè)主委員會(huì)成立前有權(quán)指定或委托任何人士或機(jī)構(gòu)為物業(yè)

14、之管理者，亦可委任專業(yè)物業(yè)管理者單獨(dú)或聯(lián)合管理物業(yè)或物業(yè)之部分；發(fā)展商或與管理者簽署管理合同，訂定管理者的職范圍、年期及酬金，而無(wú)須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同的內(nèi)容不能違反本管理公約的條款；11. 可委托代理人行使公約給予發(fā)展商之任何權(quán)利。12. 在公約的限制和保障下，除已出售的部份（包括共用地面積）外，發(fā)展商有全權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)別人占用、或以其他任何方式處置物業(yè)保留地方，包括指定任何保留地方為公共地方或?qū)⒅付ǖ牟糠荼Ａ舻胤街付槌鍪蹎卧豁毴魏螛I(yè)主同意。13. 可就物業(yè)管理事宜另訂立細(xì)則或規(guī)章制度，但不得抵觸本公約的條款。a) 在業(yè)主委員會(huì)成立前審核和批準(zhǔn)物業(yè)年度管理預(yù)算或修訂

15、的年度管理預(yù)算。第四章管理（一） 一般事項(xiàng)：1、 發(fā)展商按公約所指定、委托或委任的管理者，享有以下的權(quán)力，但同時(shí)需遵守和履行公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)；2、 管理者將被視為全部業(yè)主就本公約規(guī)定事宜之代理人，而非個(gè)別代理。每一個(gè)業(yè)主將被視為全權(quán)及已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行公約規(guī)定事宜的代理人。（二） 管理者的權(quán)利及責(zé)任：1、 不觸犯發(fā)展商及各業(yè)主權(quán)利的情況下，管理者有權(quán)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為此負(fù)責(zé)，其中包括下列事項(xiàng)。（1） 需要行使管理權(quán)力，使物業(yè)的管理能夠達(dá)到相當(dāng)于國(guó)內(nèi)高級(jí)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。（2） 檢查、視察物業(yè)，必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。但管理者必須給予有關(guān)單元的業(yè)主或使用權(quán)用者

16、的提前兩天的書面通知，并在通知書內(nèi)提供可接受的原因，并解釋該檢查及視察為必要行動(dòng)（緊急情況除外）（3） 每一位業(yè)主及其使用者應(yīng)嚴(yán)格按照裝修規(guī)則， 完成其單元的裝修工程 （包括機(jī)電工程），如果管理者發(fā)現(xiàn)該業(yè)主聘用的施工單位及其工人違反裝修規(guī)則，管理者有權(quán)拒絕讓該等人士進(jìn)入物業(yè)，或在管理者認(rèn)為有必要的情況下，將其逐出物業(yè)。裝修期間，管理者有權(quán)進(jìn)入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規(guī)則。 所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、 索賠、要求及費(fèi)用完全由該業(yè)主及使用人單獨(dú)負(fù)責(zé)，與其他業(yè)主及管理者無(wú)關(guān)。管理者有權(quán)在適當(dāng)時(shí)候?qū)ρb修規(guī)則進(jìn)行修改并可在裝修工程開始前，以合理化的通知，要求裝修的業(yè)主依據(jù)裝修規(guī)

17、則繳交裝修按金予管理者，并由管理者根據(jù)裝修規(guī)則的條款作有關(guān)應(yīng)用（應(yīng)用于補(bǔ)償業(yè)主或其聘用施工單位等引起的所有損失）。裝修按金在裝修工作完成 （包括管理中心收到消防局裝修驗(yàn)收意見批復(fù)并經(jīng)管理公司驗(yàn)收合格）后15 天內(nèi)應(yīng)返還給該業(yè)主，如該款項(xiàng)需補(bǔ)償前述損失，由在計(jì)算及扣除補(bǔ)償后，余款無(wú)息返還給該業(yè)主。（4） 制定商業(yè)管理規(guī)范、統(tǒng)一商業(yè)管理秩序、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一處理等管理措施的制度并在實(shí)施中不斷完善。（5） 根據(jù)公約制訂物業(yè)用戶守則、裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形式督促業(yè)主和用戶遵守。（6） 對(duì)物業(yè)公共部分和公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結(jié)構(gòu)、外墻、窗框、門及玻璃

18、、設(shè)備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之施工單位、代理人及其他經(jīng)許可的人，可進(jìn)入物業(yè)的任何單元進(jìn)行有關(guān)工作，除緊急情況外，應(yīng)事前發(fā)出通告。（7） 負(fù)責(zé)人事管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所招聘之員工完成各項(xiàng)管理工作，同時(shí)保障各項(xiàng)公用設(shè)施正常動(dòng)作。（8） 根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，負(fù)責(zé)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和編制物業(yè)管理預(yù)算，收取管理費(fèi)和代收水、電、電話等市政公用設(shè)施使用費(fèi)及追討欠款。（9） 處理所有對(duì)于管理物業(yè)的投訴及各項(xiàng)維修，并協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因物業(yè)管理而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。（10 ）負(fù)責(zé)物業(yè)的保安工作，保持物業(yè)的正常秩序和盡力使業(yè)主或用戶免遭騷擾。（11 ）對(duì)各項(xiàng)管理職責(zé)定期或于發(fā)展

19、商及業(yè)主委員會(huì)合理要求時(shí)做出檢討和總結(jié)，并對(duì)改善物業(yè)管理或增加服務(wù)項(xiàng)目等事宜向發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)遞交報(bào)告及做出建議。（12 ）清除或拆去任何不合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人征收或追索清除費(fèi)并要求其補(bǔ)償因此而發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用。（13 ）在所有該物業(yè)之法律訴訟中，在管理范圍內(nèi)，作為全體業(yè)務(wù)的代表（但管理者與業(yè)主或使用者之間有利益沖突時(shí)除外）。若該代表行為將涉及有關(guān)業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)以外之任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，則管理者需事先獲取有關(guān)業(yè)主的書面同意。（14 ）防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。（15 ）采取一切必要措施以遵守政府對(duì)于物業(yè)

20、的要求。（16 ）防止任何人對(duì)物業(yè)或公共設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損壞，并對(duì)損壞者進(jìn)行索賠。（17 ）按需要行使權(quán)力，使物業(yè)的管理能夠達(dá)到相當(dāng)于國(guó)內(nèi)高級(jí)商廈的標(biāo)準(zhǔn)。（18 ）可裝飾物業(yè)外墻包括燈光及其它飾物。可組織物業(yè)內(nèi)的文娛活動(dòng)。（19 ）控制該物業(yè)規(guī)劃范圍內(nèi)所有車輛（停車場(chǎng)除外）停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規(guī)則所準(zhǔn)許停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用，并可收取手續(xù)費(fèi)。（20 ）在履行其按公約規(guī)定的管理職權(quán)范圍內(nèi)并在認(rèn)為有必要進(jìn)聘請(qǐng)、 撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問、施工單位、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。（21 ）采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟

21、）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規(guī)定。（22 ）公平合理地制定公共設(shè)施的使用規(guī)章及擬定各項(xiàng)服務(wù)、康樂設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（23 ）管理者可用業(yè)主或物業(yè)管理處名義投保及支付保險(xiǎn)費(fèi)用。投保項(xiàng)目可包括火災(zāi)、其它意外及天災(zāi)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、勞動(dòng)保險(xiǎn)等與業(yè)主和物業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)。（24 ）制定并實(shí)施物業(yè)整體形象推廣（包括聘請(qǐng)專業(yè)公司為物業(yè)作形象廣告宣傳，費(fèi)用由業(yè)主或商鋪使用人分?jǐn)偅?5 ）有權(quán)開展有償商業(yè)代理服務(wù)，包括租售代理、營(yíng)業(yè)培訓(xùn)、廣播、郵件報(bào)刊送遞、禮品等服務(wù)。（26 ）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、用戶檔案與竣工驗(yàn)收。2、 管理物業(yè)公共地主及公用設(shè)施（1） 安排保養(yǎng)和維修物業(yè)的公共地方

22、及公共設(shè)施。（2） 確保所有物業(yè)業(yè)主或用戶依照物業(yè)管理公約規(guī)定的用途正確使用其所占用之物業(yè)部份，如有物業(yè)業(yè)主或用戶違反物業(yè)管理公約，管理者應(yīng)盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費(fèi)用。（3） 在有合理需要時(shí)，替物業(yè)之公共地方涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當(dāng)之工程。（4） 更換在公共地方的破損設(shè)施。（5） 保持公共地方的照明系統(tǒng)運(yùn)作良好。（6） 保持物業(yè)中密閉的公共地方之通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)作良好及作適當(dāng)維修。（7） 保持物業(yè)的公共地方環(huán)境清潔、衛(wèi)生及美觀。（8） 阻止任何廢物被棄置于物業(yè)之公共地方，負(fù)責(zé)清除物業(yè)公共地方之垃圾及安排適當(dāng)?shù)臅r(shí)間為用戶收集垃圾。（9） 采取適當(dāng)措施防止

23、物業(yè)任何公共地方受阻塞。（10 ）確保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管無(wú)淤塞情況。（11 ）保持物業(yè)的所有公用設(shè)施，機(jī)械和器材包括物業(yè)消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等性能良好和運(yùn)作正常。經(jīng)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設(shè)備、機(jī)械或器材。（12 ）在可能的情況下阻止任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進(jìn)行之維修或其它工作不會(huì)對(duì)毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設(shè)施或其它工程造

24、成損害。如有損害，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。（13 ）安排物業(yè)保安、管理員及搬運(yùn)工作的日常工作程序。根據(jù)物業(yè)管理公約或用戶守則之條款，管理、保養(yǎng)、維修及監(jiān)督使用權(quán)，包括但不限于以下的設(shè)施：A、裝卸貨區(qū)B、垃圾收集站及垃圾車停放處；C、花園、花槽、水池及其它文娛設(shè)施；D、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。3、 物業(yè)財(cái)務(wù)管理（14 ）負(fù)責(zé)物業(yè)之財(cái)務(wù)管理及賬務(wù)處理；正確地運(yùn)用物業(yè)管理賬戶收取管理費(fèi)及支付款項(xiàng)定期復(fù)審結(jié)存以確保有足夠資金維持必要的開支。（15 ）財(cái)務(wù)管理包括為物業(yè)編制每年之管理物業(yè)預(yù)算及盡可能使用權(quán)管理之開支及動(dòng)作控制在此預(yù)算范圍內(nèi)。每年的年度預(yù)算須于該年度前一個(gè)月提交予發(fā)展商或業(yè)主委員

25、會(huì)審批，并在批準(zhǔn)后方可實(shí)施。遇年度管理預(yù)算不足以應(yīng)付所有管理開支，管理者應(yīng)提交修訂預(yù)算方案供發(fā)展商或業(yè)主委員長(zhǎng)會(huì)審核批準(zhǔn)。（16 ）每月定期向各單元業(yè)主、租客或用戶收取管理費(fèi)，及其他應(yīng)付之費(fèi)用并定期復(fù)審征收情況以確保所有業(yè)主、用戶準(zhǔn)時(shí)履行其財(cái)務(wù)上的責(zé)任，并于發(fā)出適當(dāng)警告后，以管理者名義提出法律訴訟。（三） 管理費(fèi)1.業(yè)主須于每月的第日前預(yù)先繳交其單元下月應(yīng)付之管理費(fèi)。2. 首期管理費(fèi)從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交樓通知書之日起計(jì)算。3. 管理費(fèi)可于每年作適當(dāng)合理調(diào)整。4. 根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)傇瓌t及已獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之年度預(yù)算，管理者可從物業(yè)管理賬戶中支付有關(guān)管理物業(yè)之一切支出費(fèi)用。5. 上述所提

26、及的支出費(fèi)用包括：（1） 保養(yǎng)及修理物業(yè)外墻、綠化區(qū)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、電器系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其它機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置和設(shè)施等；（2） 管理者酬金；（3） 管理者所訂為需要購(gòu)買之火險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)之保險(xiǎn)費(fèi)；（4） 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服及裝備等到。（5） 購(gòu)買及租賃所有必須的機(jī)械及器材之支出。（6） 物業(yè)公共地方適當(dāng)照明；（7） 聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)、工程、機(jī)械等專業(yè)人士的費(fèi)用；（8） 提取或預(yù)留管理費(fèi)的2% 作為物業(yè)之增容及維修儲(chǔ)備基金；（9） 物業(yè)公共的水、電及其它費(fèi)用；（10 ）垃圾清理費(fèi)；（11 ）清潔物業(yè)

27、公共地方及外墻或落地玻璃之費(fèi)用；（12 ）指定時(shí)間內(nèi)提供中央空調(diào)之支出；（13 ）物業(yè)外墻裝飾之費(fèi)用；（14 ）行政辦公支出；（15 ）其他為管理物業(yè)的合理支出（包括物業(yè)完成前，籌備管理期間之一切合理開支）等。管理者應(yīng)定期公布管理費(fèi)收支賬目，并張貼于物業(yè)告示欄。所有已交付使用（由發(fā)展商發(fā)出交付使用通知書之日起計(jì)）之單元業(yè)主或用戶，須負(fù)責(zé)繳交其單元的管理費(fèi)及其它應(yīng)付之費(fèi)用。如因管理費(fèi)不足而影響管理運(yùn)作，業(yè)主須負(fù)責(zé)承擔(dān)支付營(yíng)運(yùn)費(fèi)用之不足部份，以維持物業(yè)最基本的運(yùn)作及提供基本的管理服務(wù)。但以不超過業(yè)主所擁有產(chǎn)權(quán)之管理份額應(yīng)付的管理費(fèi)用為限。5、 管理費(fèi)及其它費(fèi)用的追收及欠款利息。業(yè)主欠繳管理費(fèi)及其它

28、根據(jù)公約規(guī)定的任何費(fèi)用時(shí)， 管理者應(yīng)向業(yè)主發(fā)出通告，詳列所欠款項(xiàng)及清還期限，若逾期未付，管理者可通過法律途徑向業(yè)主追付欠款。所有管理費(fèi)及管理費(fèi)按金及其它根據(jù)公約或其它管理規(guī)則應(yīng)付的款項(xiàng)，均須按期清繳。任何業(yè)主如果未能于應(yīng)付的款項(xiàng)到期日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用。（1） 收取未繳付款項(xiàng)目自逾期之日起至支付之日止的滯納金，以每日1% 計(jì)算；（2） 收取合理的定額手續(xù)費(fèi) （但不超過人民幣 200 元/每天單元）作為因違約引起的管理者額外行政工作的預(yù)定損失賠償，該手續(xù)費(fèi)可由管理者按年合理調(diào)整。（3） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或做出其他追討行動(dòng)，如停止供應(yīng)該單元之水、電

29、、空調(diào)和限制該欠款或違約之業(yè)主、用戶、租客使用物業(yè)設(shè)備、公共設(shè)施或于物業(yè)告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)。（4） 業(yè)主欠繳管理費(fèi)或其他費(fèi)用連續(xù)達(dá)到三個(gè)月時(shí)，發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)自行授權(quán)管理者向人民法院起訴，依法追索或申請(qǐng)拍賣業(yè)主名下的物業(yè)以償付欠款，利息及手續(xù)費(fèi)。6、 管理費(fèi)按金（1） 物業(yè)全體業(yè)主應(yīng)于收到交付使用權(quán)用通知書或進(jìn)場(chǎng)裝修通知書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交兩個(gè)月管理費(fèi)作為管理費(fèi)按金，管理者將為此成立一專用賬戶。（2） 如物業(yè)管理賬戶出現(xiàn)合理的赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商書面同意后從專用賬戶中提取適當(dāng)金額以墊支不足之?dāng)?shù)。并可在征得發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)同

30、意后，增收管理費(fèi)以償還專用賬戶所墊支之款項(xiàng)。（3） 業(yè)主入伙時(shí)所繳交的管理費(fèi)按金不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至承受人名下。7、 賬目審核及保存（1） 管理者應(yīng)聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師一年至少一次審核物業(yè)的年度財(cái)物收支報(bào)表，并張貼在物業(yè)告示欄。（2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩з~目，并在需要時(shí)將賬目提供各業(yè)主查閱或節(jié)錄。（3） 管理者于被辭退或職務(wù)被終止時(shí)，須于被辭退或職務(wù)被終止之日起三個(gè)工作日內(nèi)移交所有有關(guān)物業(yè)之文件、記錄、圖則、管理賬目予發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)，發(fā)展商可聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師不定期審核管理賬目。8、 管理者根據(jù)公約作出的決定及任何合理行動(dòng)在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力

31、。9、 管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)或用戶負(fù)責(zé)：（1） 為履行公約所進(jìn)行之一切管理工作，但涉及刑事責(zé)任、蓄意或嚴(yán)重過失而造成之損失不包括在內(nèi)。（2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：A 因任何設(shè)施、裝置必要之保養(yǎng)及更換；B 火災(zāi)、水災(zāi)等到不可抗力引致中斷服務(wù)；C 無(wú)法避免的燃料、材料供水、電力、空調(diào)短缺；D 管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。10、管理者應(yīng)盡力按照公約的規(guī)定履行其對(duì)該物業(yè)的管理和維護(hù)的職責(zé)。（四） 管理者酬金：1、 在本公約第二章規(guī)定之管理權(quán)力期間，從物業(yè)管理費(fèi)中支付給管理者的酬金（稅后）由發(fā)展商與管理者擬訂，該等酬金每年可作出適當(dāng)?shù)暮侠碚{(diào)整。2、 管理者無(wú)須從管理者酬金中支付因

32、招聘任何職工作為該物業(yè)管理、動(dòng)作、會(huì)計(jì)、核數(shù)等一切直接開支費(fèi)用。3、 管理者酬金由管理者從物業(yè)管理賬戶中扣取。第五章物業(yè)全部或部分受損不能正常使用時(shí)的規(guī)定（一） 物業(yè)任何部分如因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震或其他原因損毀至無(wú)法使用，而重新修復(fù)受損部分在建筑上或法律上均可行時(shí)，在管理者購(gòu)買的保險(xiǎn)賠償金不敷使用的情況下管理者可采取一切必要的行動(dòng)，包括修復(fù)該受損部分，并由所有受影響業(yè)主承擔(dān)該等費(fèi)用，并應(yīng)在管理者書面通知后的十五天內(nèi)將應(yīng)付的修復(fù)款項(xiàng)交予管理者。（二） 不能正常使用時(shí)的規(guī)定1、 物業(yè)任何部分如因前條所述原因而毀損至無(wú)法使用，在重新修復(fù)受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時(shí)，管理者應(yīng)在損害發(fā)生

33、之日起兩個(gè)月內(nèi)召集一次受影響業(yè)主會(huì)議，就受損部分共同講座應(yīng)變措施。2、 如果在上述規(guī)定的受影響業(yè)主會(huì)議上通過任何應(yīng)變措施議案時(shí)，管理者應(yīng)準(zhǔn)備一份旨在使該措施付諸實(shí)行的正式計(jì)劃，并在第一次會(huì)議后一個(gè)月內(nèi)召開受影響業(yè)主第二次會(huì)議時(shí)對(duì)該計(jì)劃進(jìn)行討論。3、 如果在受影響業(yè)主第二次會(huì)議中上述之計(jì)劃獲得通過 （無(wú)論有否修改），管理者應(yīng)通知所有受影響業(yè)主。如在受影響業(yè)主均有責(zé)任參加該計(jì)劃并在所有方面給予合作。4、 如果自損害發(fā)生之日起一年內(nèi)受影響業(yè)主未能有過半數(shù)管理份額者對(duì)計(jì)劃做出書面同意，管理者有權(quán)請(qǐng)求受影響業(yè)主及其抵押權(quán)人（如有）通過公開拍賣等方式轉(zhuǎn)讓所有該物業(yè)受損毀的單元，拍賣所得在先扣除應(yīng)付之管理費(fèi)及其它款項(xiàng)后，將按照個(gè)別業(yè)主持有的管理份額歸還該受影響業(yè)主或其抵押權(quán)人。第六章業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一） 業(yè)主需于管理公約簽署及百分之五十管理份額的業(yè)主入伙后組織及召開物業(yè)之業(yè)主大會(huì)，經(jīng)超過百分之五十管理份額之業(yè)主通過后，選出主席及業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生后需每年至少召開一次業(yè)主大會(huì)，管理者、業(yè)主委員會(huì)或不少于物業(yè)百分之二十的管理份額的業(yè)主可召開特別大會(huì)，以便討論或決定任何影響或關(guān)于物業(yè)的事項(xiàng)，或?yàn)槿w業(yè)主的利益就物業(yè)的保養(yǎng)管理向管理者提供意見。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會(huì)：1、 管理者至少