1、第第 6章章 城市房地產管理法城市房地產管理法本章的教學目標：本章的教學目標：n了解房地產法的概念、基本原則以及立法體了解房地產法的概念、基本原則以及立法體系系n熟悉房地產權屬及其管理、房地產開發、城熟悉房地產權屬及其管理、房地產開發、城市房屋征收與補償、城市房地產交易、物業市房屋征收與補償、城市房地產交易、物業管理等方面的相關法律制度管理等方面的相關法律制度 n掌握購房的相關知識和技能，增強規避房地掌握購房的相關知識和技能，增強規避房地產糾紛的法律意識產糾紛的法律意識 房地產房地產城市房地產管理法城市房地產管理法房屋財產和土地財產的統稱，是指土地和土地上的房屋等建筑物及構筑物。 調整在城市房

2、地產開發、經營、管理和服務活動中所形成的一定社會關系的法律規范的總稱。6.1 概 述6.2建設用地制度教學目標：教學目標：n了解土地、建設用地的概念n掌握土地使用權相關制度n熟悉房地產開發用地相關制度一、一、 土地、建設用地的概念（一）（一）土地的概念n中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法（以下簡稱（以下簡稱土地管理法土地管理法）根據土地的用途）根據土地的用途將土地分為三類：農用地、建設用地和未利用土地。將土地分為三類：農用地、建設用地和未利用土地。 （二）（二）建設用地的概念n指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉

3、住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。 二、 土地使用權（一）（一）國有土地使用權國有土地使用權是指土地使用人依法對國有土地進行占有、使用、收益的權利（二）（二）集體土地使用權 集體土地使用權是指農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組集體土地使用權是指農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人依法對集體所有的土地享有占有、使用、收益的權利?？椇蛡€人依法對集體所有的土地享有占有、使用、收益的權利。 三、國有建設用地n1. 國有建設用地的概念和種類n2. 國有建設用地的使用和收回n3. 國家建設征

4、收土地和補償（1）征收土地的審批權限（2） 征收土地的實施（3） 征收土地的補償n4. 農用地轉用農用地轉用是農用地轉為建設用地的簡稱，是指將耕地、林地、草地等農業生產用土地，按照土地利用總體規劃和國家規定的批準權限報批后，轉變為建造建筑物、構筑物的土地的行為。n5. 臨時用地n臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過兩年。四、四、 房地產開發用地以進行房地產開發為目以進行房地產開發為目的而取得使用權的土地。的而取得使用權的土地。根據根據城市房地產管理城市房地產管理法法的規定，房地產開的規定，房地產開發用地包括兩類，即基

5、發用地包括兩類，即基礎設施建設用地和房屋礎設施建設用地和房屋建設用地建設用地。（1）房地產開發用地的概房地產開發用地的概念念（一）（一）土地使用權出讓n土地使用權出讓，即國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為6.3 房地產開發1. 房地產開發的概念與特點(1)房地產開發是在國有土地上進行的(2) 房地產開發的內容是進行基礎設施和房屋建設(3) 房地產開發是一項十分復雜的經濟活動6.3 房地產開發2. 房地產開發的基本原則（1）嚴格執行城市規劃的原則（2）經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則（3）全面規劃、合理布

6、局、綜合開發、配套建設的原則（4）依照法律或合同要求開發的原則6.3.2 房地產開發企業1. 房地產開發企業的概念和特征(1) 房地產開發企業是具有法人資格的經濟實體。(2) 房地產開發企業是以營利為目的的經營性企業。(3) 房地產開發企業的經營范圍限于房地產開發和經營6.3.2 房地產開發企業2. 房地產開發企業的設立依據城市房地產管理法、城市房地產開發經營管理條例、房地產開發企業資質管理規定等法律法規，房地產開發企業的設立應具備如下條件： (1) 有自己的名稱和組織機構(2) 有固定的經營場所(3) 有符合國務院規定的注冊資本(4) 有足夠的專業人員(5) 法律、法規規定的其他條件6.3.

7、3 房地產開發項目管理1. 房地產開發的項目立項管理2. 房地產開發項目的設計與施工管理根據城市房地產管理法和城市房地產開發經營管理條例，房地產開發項目的設計與施工管理，應當遵循下列制度：(1) 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。(2) 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。(3) 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。6.3 房地產開發1. 房地產開發的概念與特點(1)房地產開發是在國有土地上進行的(2) 房地產開發的內容是進行基礎設施和房屋建設(3) 房地產開發是一項十分復雜的經濟活動6

8、.3.3 房地產開發項目管理1. 房地產開發的項目立項管理2. 房地產開發項目的設計與施工管理根據城市房地產管理法和城市房地產開發經營管理條例，房地產開發項目的設計與施工管理，應當遵循下列制度：(1) 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。(2) 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。(3) 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。6.3.3 房地產開發項目管理(4) 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。(5) 房地產開發企業應當對其開發建設的房地

9、產開發項目的質量承擔責任。(6) 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。(7) 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。6.4 國有土地上房屋征收與補償6.4.1 國有土地上房屋征收概述1. 我國城市房屋拆遷制度相關立法進程2. 國有土地上房屋征收的概念與特征3. 國有土地上房屋征收與補償的基本原則6.4.2 國有土地上房屋征收決定1. 征收決定主體及公共利益范圍(1) 國防和外交的需要；(2) 由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(3) 由政府組織實施的

10、科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(4) 由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(5) 由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；(6) 法律、行政法規規定的其他公共利益的需要n2. 國有土地上房屋征收程序n1) 征收補償方案的制定程序n2) 對征求意見的處理及舊城改造的特別規定n3) 房屋征收的決定程序及相關條件n4) 征收決定的公告、宣傳解釋及土地使用權問題n5) 被征收人的救濟途徑n6) 房屋調查登記n7) 征收決定公布后的禁止性事項6.4.3 國有土地上房屋征收補償1

11、. 國有土地上房屋征收補償的概念2. 國有土地上房屋征收補償的形式3. 被征收房屋評估制度4. 違法建筑不予補償原則5. 征收補償協議的主要內容6. 補償決定適用的情形、程序、內容及其救濟途徑7. 補償與搬遷順序8. 司法強制執行問題6.5 房地產交易6.5.1 房地產交易概述(1)1. 房地產市場(1) 房地產一級市場。也稱土地使用權出讓市場，即國家以土地所有者的身份依法將土地使用權投入市場運行，表現為政府與經營者之間的交易行為。國家對一級市場實行壟斷經營，并通過壟斷經營達到對房地產市場的宏觀調控。(2) 房地產二級市場。也稱房地產開發經營市場，即房地產經營者依法對房地產進行開發，然后將開發

12、后的房地產出售，表現為經營者與消費者之間的交易行為。(3) 房地產三級市場。也稱房地產調劑市場。這是房地產投入使用之后的交易市場，表現為使用者之間、經營者之間以及他們相互之間的交易行為。如購得商品房的業主將商品房再行轉讓或者出租。2. 房地產交易的概念與特點(1)房地產交易對象的特殊性。(2) 房地產交易行為的要式性。(3) 房地產交易中的“房地處置一體性”。(4) 房地產交易的易受限制性。3. 房地產交易管理的基本制度1) 房地產成交價格申報制度2) 房地產價格評估制度3) 房地產價格評估人員資格認證制度6.5.2 房地產轉讓根據城市房地產管理法的規定，房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、

13、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。1. 房地產轉讓的概念2. 房地產轉讓的條件1) 地產轉讓的禁止條件2) 允許房地產轉讓的條件3. 房地產轉讓的程序簽約申報審查查勘與評估交納稅費核發過戶單 4. 房地產轉讓合同地產轉讓合同應當載明下列主要內容：(1) 雙方當事人的姓名或者名稱、住所；(2) 房地產權屬證書名稱和編號；(3) 房地產座落位置、面積、四至界限；(4) 土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；(5) 房地產的用途或使用性質；(6) 成交價格及支付方式；(7) 房地產交付使用的時間；(8) 違約責任；(9) 雙方約定的其他事項。6.5.3 商品房預售1. 商品房預售的

14、概念商品房預售，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2. 商品房預售的條件 (1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。(2) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證。(3) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。(4) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。3. 商品房預售的程序1) 預售方申請預售許可證2) 房地產管理部門核發預售許可證3) 預售方向承購方出示預售許可證4) 簽訂商品房預售合同并登記備案5) 交付建成商品房并辦理過戶手

15、續6.5.4 商品房現售1. 商品房現售的概念商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。2. 商品房現售的條件(1) 現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這主要是為了確?，F售商品房的房地產開發主體資格合法。(2) 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。這主要是為了確保現售商品房的用地合法。(3) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證。這主要是為了確保現售商品房的規劃、建設手續的合法性。(4) 已通過竣工驗收。這主要是確?，F售商品房符合工程建設質量標準。(5) 拆遷安置已經落實。這主要是為了充分保障被拆

16、遷人的合法權益，防止房地產開發項目竣工銷售后被拆遷人的權益仍未得到落實。(6) 供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。這主要是為了確?，F售商品房能夠達到基本使用條件。(7) 物業管理方案已經落實。這主要是為了避免房屋交付后產生物業管理糾紛。3. 商品房現售的廣告與合同1) 關于商品房銷售廣告2) 關于商品房買賣的主要內容3) 關于商品房銷售的計價4. 商品房的交付1) 關于逾期交付的法律責任2) 關于樣品房銷售問題3) 關于商品房保修問題6.5.5 房地產抵押1. 房地產抵押的概念與特征2. 房地產抵

17、押權的設定3. 房地產抵押權的實現6.5.6 房屋租賃1. 房屋租賃的概念與特征 1) 房屋租賃的出租人須對房屋具有處分權2) 房屋租賃不轉移房屋的所有權3) 房屋租賃是雙務、有償、要式的民事法律行為4) 房屋租賃具有期限性2. 房屋租賃的條件根據城市房屋租賃管理辦法，有下列情形之一的禁止出租：(1) 未依法取得房屋所有權證的；(2) 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(3) 共有房屋未取得共有人同意的；(4) 權屬有爭議的；(5) 屬于違法建筑的；(6) 不符合安全標準的；(7) 已抵押，未經抵押權人同意的；(8) 不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的

18、；(9) 有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。3. 房屋租賃合同1) 房屋租賃合同的主要條款2) 房屋租賃合同的續簽3) 房屋租賃合同的變更或解除6.6 房地產產權產籍管理6.6.1 房地產產權產籍管理的概念6.6.2 房地產權屬登記制度1. 房地產權屬登記的概念與特點我國現行的房地產權屬登記制度主要有以下特點：1) 房地產權屬登記由不同登記機關分別登記2) 房地產權屬登記為房地產權利動態登記3) 房地產權屬登記具有公示公信力4) 房地產權屬登記實行強制登記制度2. 土地權屬的確認3. 房屋權屬登記的種類4. 房屋權屬登記的程序6.6.3 房屋產籍管理制度1. 房屋產籍的概念和種類房屋產籍是指城市房屋的產權檔案、地籍圖紙以及賬冊、表卡等其他反映產權現狀和歷史情況的資料。它是在房地產權屬登記、產權調查、產權變更等一系列權屬管理活動和房地產測繪過程中形成的。6.7 物 業 管 理1. 房地產開發的概念與特點(1)房地產開發是在國有土地上進行的(2) 房地產開發的內容是進行基礎設施和房屋建設(3) 房地產開發是一項十分復雜的經濟活動6.7.1 物