1、上海中遠兩灣城“中遠兩灣城”堪稱上海舊城改造的傳神之作，昔日的“危棚簡屋集中區(qū)”已經(jīng)成為上海蘇州河沿線的景觀住宅， 共160萬平方米的總體規(guī)模， 構(gòu)建了上海的城市天際線， 甚至扭 轉(zhuǎn)了上海人根深蒂固的地域觀念。隹七i.匚弓亢6:1手或HI i53*"!,*!* If*$“ M_» 之££二 * ;二二，TXE i,c需授.Mwtw高筆篇-，一I40U L，“： 一"，戶三5:i./!< 1!f I I ! I I : I * Y / T -2;:-I，2H2“獸為36 "巧, wtr， ”.mrlnralnruM mrmditw

2、 Rt、之工士 I_t«>s»»«s«££8s*sbx ! BT，- s,llliR'l /"rrnnpr-，=,«EW 律譯地理位置：中山北路 1878號（光新路口）投資開發(fā)：遠置業(yè)集團有限公司景觀規(guī)劃：泛亞易道（EDAW）建筑類型：高層占地面積：49.5公頃總建筑面積：160萬平方米容積率：3.3綠化率：50%一期27萬平方米開盤時間:1999年10月30日二期：50萬平方米三期：34萬平方米開盤時間：2000年10月開盤時間：2003年10月四期：163520.27平方米開盤時間：20

3、04年8月 規(guī)劃戶數(shù)：20000戶一、開發(fā)背景“中遠兩灣城”以“兩灣一宅”為基地，“兩灣一宅”是普陀區(qū)潘家灣、潭子灣和王家住宅地區(qū)的簡稱，這里是歷史遺留下來的上海市區(qū)最大最集中的危棚簡屋集中區(qū)，亦是一個上海有名的“臟亂差”地區(qū)，沒人看得上的城市最灰暗的一角。改造此基地不光要動遷274家企業(yè)、10.5萬余戶居民，還需改造生態(tài)環(huán)境不良的蘇州河，彭越浦河和真如港， 整個舊區(qū)改造面積達49.5公頃，1999年該項目開發(fā)之際上海市政府已將這里的改造喻為另一個“淮 海戰(zhàn)役”，成為上海舊城區(qū)改造的一個樣板。二、項目規(guī)劃設(shè)計1、總體規(guī)劃"中遠兩灣城"占地面積49.5公頃，總建筑面積 160

4、萬平方米。總體規(guī)劃上，充分利用 地塊的自然形態(tài)，突破了傳統(tǒng)的 "兵營式"、"排排坐”的格局，以"大疏大密”的手法，大膽突 破"高層禁區(qū)"，全區(qū)38幢高層建筑以連體大板式、板式、點式和臺階式聯(lián)體住宅沿蘇州河 彎道分布，形成了一條優(yōu)美的親水曲線，充分發(fā)揮了景觀資源的優(yōu)勢，組合成6個住宅群體帶，北高南低，整個居住區(qū)布局新穎別致、疏密相間、氣勢恢弘、格調(diào)高雅，一派現(xiàn)代化居 住園區(qū)的大家風(fēng)范。2、園林景觀設(shè)計中遠兩灣城規(guī)劃上總體設(shè)計南低北高，建筑向蘇州河方向?qū)訉拥涞目臻g格局，蘇州河沿岸建筑呈放射狀布置以增加親水性。同時，注重環(huán)境設(shè)計，采用建筑

5、底部架空方法以保持視覺的通透感和連貫性，構(gòu)成 "中遠兩灣城"獨特而又壯觀的景觀特色：三大主題綠化空間1） 6萬平方米的中央環(huán)島公園2） 1.5萬平方米的主題廣場3） 2萬平方米的江南園林造景三條綠化帶1）沿蘇州河2公里長16米寬長的濱江綠化帶2） 800米長24米寬的中潭路林蔭大道3）北部1800米長15米寬的環(huán)城綠化隔離帶親水性四大主題生活區(qū)1）運河城生活區(qū)2）海灣式生活區(qū)3）沿河自然綠地公園小區(qū)4）游艇俱樂部中心八大室外主題景觀區(qū)1）中央環(huán)島公園2）天然環(huán)水3）都市河浜公園4）主題河浜走廊5）綠林公園6）觀浪廣場7)波浪公園8）世界水都1.8公里親水岸線為充分發(fā)掘景觀優(yōu)

6、勢，中遠兩灣城結(jié)合政府的整治計劃， 建造起1.8公里親水岸線。石板鋪成的臺階延伸至水面，每 下一級就靠近自然一點。流水、建筑、磚石頭步道，形成優(yōu) 雅的完全親水景觀。3、產(chǎn)品特色由于中遠兩灣城分期開發(fā)， 每期地理位置與產(chǎn)品定位均不同，三年以來該樓盤的價格逐年上升，而且其客戶定位也越來越高端，因此房型和面積的因此變化較大。一期：位置靠近輕軌，噪音比較大，產(chǎn)品定位比較低，因此房型面積為緊湊型為主，主要面對市區(qū)工薪階層。這些樓宇沿輕軌而建，成為后期建筑的天然屏障。雖然一期位置較差，但由于政府的竭力推薦和內(nèi)環(huán)線大盤的誘惑了以及較為經(jīng)濟的價格，連續(xù)成為上海的銷售冠軍。二期：隨著一期產(chǎn)品在市場上的一炮而紅，

7、二期“城市綠洲廠和“發(fā)現(xiàn)未來”，側(cè)面依蘇州河而居，產(chǎn)品的檔次有了較大的提升，面積普遍增大，弧形景觀陽臺的設(shè)計被普遍采用。城市綠洲三期：沿蘇州河兩側(cè)分別為繽紛時代和晶彩視界兩個組團。隨著小戶型產(chǎn)品的市場熱銷， 中遠兩灣城在三期繽紛時代中增加了小戶型產(chǎn)品，用控制總價的方式，吸引了大批投資客和都市白領(lǐng)。三期晶彩視界在能看得到蘇州河景觀的地段繼續(xù)推出大戶型景觀房，迅速提升了小區(qū)的 整體定位，尤其是正對中央活水公園的帝景座，均價 13000元/平方米，使本案一躍成為市 區(qū)大型中高檔住宅區(qū)的代表。但由于小區(qū)整體容積率高， 基本上為板式高層，因此房型分割受到很大的限制，通風(fēng)與朝向都存在一定的缺陷。四期：璀璨

8、天成”的四期樓盤共有11棟樓，全是高層住宅建筑（高 20-34層），坐落在社區(qū)東北 端。其中二棟居北，三棟居中，六棟居南面向蘇州河。主要戶型一戶室:兩房:三房:三、營銷特色1、運用政府號召力，建立樣板樓盤中遠兩灣城是迄今為止唯一被上海市重大工程辦公室比照市重大工程對待的住宅開發(fā) 項目，歷屆上海市委市府領(lǐng)導(dǎo)江澤民、黃菊、徐匡迪等對此項目都非常重視。中遠集團充分利用這一優(yōu)勢，吸引市場的多方關(guān)注，制造城市新聞，建立樣板樓盤，在拆遷階段，中遠集團的大手筆、大舉措更是震驚了上海樓市的上上下下：49.5公頃的土地一次動遷、一次拆平；動遷居民一次性安置；一次性投入23.8億元前期動遷費，在很短的時間內(nèi)，萬余

9、戶居民徹底告別了危棚簡屋，得到了妥善的安置。1999年10月30日，當中遠兩灣城開盤鑼聲響起的時候，到場觀摩的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓及市 民就達2000人之多，偌大一個面積達2000平方米的現(xiàn)場售樓處，到處摩肩接踵，熱鬧非凡。 2、梯級開發(fā)，抬升房價作為這樣一個大規(guī)模的舊區(qū)改造項目，除了政策的拉動，低價位的傾斜，開發(fā)商從位置最差的地段開發(fā)起，不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，價格逐年上升，在前期產(chǎn)品成形的基礎(chǔ)上推陳出新， 給樓盤不斷注入新鮮，成為樓市的熱點。1999年開盤時一期樓價為每平方米 3700至3800元，均價為3770元每平方米。經(jīng)過三 年的開發(fā)，2003年三期晶彩視界的均價達到 8000元/平方米以上，成為環(huán)

10、線內(nèi)知名的中高檔 超級規(guī)模大盤。2004年四期璀璨天成均價達到 12000元/平方米以上。3、促銷不斷，逐步完善自身營銷模式作為這樣一個大規(guī)模樓盤，要為其長期的房源去化制定一套行之有效的銷售模式形成了 中遠的特色：(1)形象期累積客源在本案推出以前，動用所有的新聞媒體和公眾形象進行全方位的媒體報道，從上海城市 級的等級造勢，讓全社會關(guān)注，并且利用政府的導(dǎo)向提升該樓盤的社會形象。(2)廣告、房展、巡回展建立強勢通路，熱點接連不斷銷控房源，制造火爆氣氛；利用控臺的銷控作用，每天有計劃地推出部分房源，讓客戶在現(xiàn)場始終感受緊張氣氛，產(chǎn)生“稍有遲疑便與房源失之交臂”的感覺，產(chǎn)生良好的現(xiàn)場效應(yīng)。房展會重拳

11、出擊，形成公眾中心在上海的歷次房展會上， 中遠始終花重金搭臺， 成為房展會的明星樓盤， 展臺上歌舞開 平，各種猜獎活動貫穿始終，是被圍觀最多的樓盤之一。SP活動，熱點不斷為讓樓盤的熱點長久不息，中遠獨創(chuàng)了商場循環(huán)秀，將售樓處搬到了上海的知名一流商場，分別在伊勢丹、 百盛、太平洋百貨等商場進行樓盤展示，成為上海迄今為止的唯一的一 家采用循環(huán)方式進行商場房展展示的樓盤。與此同時，中遠還精心策劃了一系列的SP活動,例如買房送部分裝修，指定特價房等活動，來消化一些位置較差的房源。四、銷售狀況中遠兩灣城從1999年底開始銷售，2000年挾輕軌明珠線與蘇州河水景的優(yōu)勢呼風(fēng)喚雨、一舉拿下當年的上海市銷售排行

12、榜冠軍，總銷面積達到21萬平方米；2001年以年銷面積22萬平方米，2002年，在保持22萬平方米銷量的情況下位居全市第二。中遠兩灣城的 銷售價格保持著穩(wěn)步的上升。均價1600014000120001000080006000400020000112736800Z377fT96f448f54°6 J -19992001年200孫2005五、客源分析對應(yīng)兩灣城每期產(chǎn)品定位的提升，相應(yīng)單價上揚，客源層次也在逐步升級：由于地理位置靠近市中心，屬于環(huán)內(nèi)地區(qū)，因此，收入相對較豐厚的工薪階層選擇在此，且基本為自主 客。一期“兩灣城”主力房型總價40萬元左右，是上海最受普通消費者歡迎的房型。2000年中遠兩灣城的銷售總價39-42萬元，年齡30-50歲的客戶比例最高。自二期繽紛時代開始， 開發(fā)商主動提出了投資概念，增加了小房型的比重， 并將其作為投資產(chǎn)品著力宣傳，單身白領(lǐng)和投資