1、左岸王府 2013年營銷方案大公務實咨詢集團2013-1提 綱 MENU市場形勢銷售目標傳播策略營銷排期營銷思路問題對策客群定位貨值盤點產品產品銷售套數銷售套數銷售面積銷售面積銷售金額銷售金額別墅000多層、花園洋房222774.581520高層17819253.618629合計20022028.19約10000萬共回款 1.1標標 的的總銷套數總銷套數剩剩 余余已已 銷銷去化率去化率1 1標總銷套數標總銷套數76761313636382.89%82.89%2 2標總銷套數標總銷套數94942525696973.4%73.4%3 3標總銷套數標總銷套數87871515707080.46%80.

2、46%別墅別墅1 1標總銷套數標總銷套數52521414383873.08%73.08%高層高層1#1#套數套數1081084 410410496.36%96.36%高層高層2#2#套數套數1081083 310510597.22%97.22%2012年銷售回顧 2012年1月1日-至今 銷售統計按標的產品總銷售率統計數據選自左岸王府全年定購數據截至2013.1.25（與實際銷售總額有一點偏差）2013年可售貨值盤點 產品產品樓號樓號套數套數面積面積總貨值總貨值多層12-22#40404990.44990.425702570車庫4040200200高層3#1441441026010260412

3、041205#210210189001890086848684合計394（不含車庫）34150.415574項目鳥瞰圖 項目鳥瞰圖 主力在售產品售罄產品13年預售產品標的拆分產品類型棟號套數面積貨值目標去化率銷售套數目標銷售額多層12-22#12-22#剩余剩余40404990.44990.42570257030約約20002000萬萬高層3#3#14414410260102604120412088%88%100約約40004000萬萬5#5#21021018900189008684868424%24%50約約20002000萬萬合計 394394約約約約 180約約80008000萬萬201

4、3年銷售目標拆分2013年營銷目標 2013年全年銷售目標8000萬公司回款120萬元中央政府促進房價合理回歸中央政府促進房價合理回歸全國各地樓市集體微調全國各地樓市集體微調房地產調控不動搖與地方政策微調共存房地產調控不動搖與地方政策微調共存, , 樓市從樓市從前期的冰封到現在的回暖前期的冰封到現在的回暖; ;開發商從早先的悲觀開發商從早先的悲觀蟄伏再度轉向主動出擊乃至如今的伺機而動。蟄伏再度轉向主動出擊乃至如今的伺機而動。【行業】事件回放：2012年的“兩會”上，溫家寶總理指出，繼續搞好房地產市場調控和保障性住房安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成

5、果，促進房價合理回歸。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度。事件回放：從去年6月開始，全國有30多個城市陸續出臺樓市微調政策。地方政府試圖通過“微調”托市，而中央政府則反復要求堅定落實房地產各項調控政策措施，并叫停多地的松動政策，但對于相關減免稅收、首套房房貸折扣等微調，予以認同。【市場】全國樓市驚現全國樓市驚現“紅五月紅五月”、北京單價地王誕生、北京單價地王誕生房貸利率實行優惠房貸利率實行優惠事件回放：去年5月，全國多城市的住宅成交量出現大幅度回升，環比4月上漲22%，超過自本輪限購以來的新高。7月北京萬柳地塊掛牌拍賣，最終以26.3億元的價格競得該地塊。經測算，該宗土地實際樓面42

6、900元/，刷新了北京住宅地塊的最高紀錄。1.量價關系量價關系: :繼續企穩或自然增長繼續企穩或自然增長2.客戶端：剛需為主客戶端：剛需為主, ,投資投機客戶受遏制，改善得到支撐投資投機客戶受遏制，改善得到支撐3.政策調控政策調控: : 調控放緩，樓市軟著陸信號釋放調控放緩，樓市軟著陸信號釋放 從從1212年的購房需求來看，剛需是主力，改善型下半年年的購房需求來看，剛需是主力，改善型下半年開始有所放量，隨著樓市的回暖，對投資投機性干預的雖開始有所放量，隨著樓市的回暖，對投資投機性干預的雖然較大，但改善型需求將支撐一定量的市場然較大，但改善型需求將支撐一定量的市場現階段受市場回暖、土地市場拿地熱

7、情高漲等影響，預計明現階段受市場回暖、土地市場拿地熱情高漲等影響，預計明年房地產住宅市場價量增長年房地產住宅市場價量增長. .隨著明年供應量充足，且優惠政策逐步收緊，必然造成沖擊隨著明年供應量充足，且優惠政策逐步收緊，必然造成沖擊. .由于目前開發商的存量房已去化不少，其資金實力和信心度由于目前開發商的存量房已去化不少，其資金實力和信心度決定了明年房價的將出現反彈，故量價也將呈自然增長趨勢決定了明年房價的將出現反彈，故量價也將呈自然增長趨勢. .政策端：政策端：保持宏觀保持宏觀調控不動搖，地調控不動搖，地方微調政策并處之現象。方微調政策并處之現象。房地產市場軟著陸，量價房地產市場軟著陸，量價穩

8、定回升穩定回升供應端：供應端：1212年以存量房銷售為主的年以存量房銷售為主的市場逐漸被新增房源所代市場逐漸被新增房源所代替；替；開發商：開發商：1212年成本回收，基本資金年成本回收，基本資金得到保障，預計得到保障，預計1313年資金年資金壓力較輕壓力較輕預測： 雖然調控政策不動搖，但各地政府財政收入隨著調控雖然調控政策不動搖，但各地政府財政收入隨著調控的進行收到沖擊，而雖然地方政府隨后不斷出現的微調政的進行收到沖擊，而雖然地方政府隨后不斷出現的微調政策也逐漸釋放著市場放松信號，雖然策也逐漸釋放著市場放松信號，雖然投資性需求依然是重投資性需求依然是重點打壓目標，但市場回暖跡象已逐漸顯現；點打

9、壓目標，但市場回暖跡象已逐漸顯現；成交面積成交面積 淮安樓市淮安樓市2012012 2年年1 1月月-201-2012 2年年1212月成交面積統計（數據來源淮安網上樓市）月成交面積統計（數據來源淮安網上樓市）自2012年1月起，淮安成交面積跌至谷底，環比下降41.36%，之后呈震蕩上揚態勢。淮安市場分析成交均價成交均價 淮安樓市近淮安樓市近1313個月成交價格統計（數據來源淮安網上樓市）個月成交價格統計（數據來源淮安網上樓市）整體成交均價在11年12月開始上升，主要由于春節返鄉的爆發銷售。從5月起，全國樓市開始復蘇，受市場影響，淮安成交價格開始逐月上漲；淮安市場分析淮安各板塊市場清河區四個季

10、度房價變化走勢清浦區四個季度房價變化走勢開發區四個季度房價變化走勢淮陰區四個季度房價變化走勢目前市場成交狀況u 成交震蕩上揚：自年初各地政府不斷微調后，市場開始出現松動，淮安樓市成交開始震蕩上漲，從11年12月的3416套上漲至12年12月成交3548套，同比增加4%u 目前市場上各家樓盤春節促銷已經逐漸入市，但與去年相比行情較為可觀，市場信心開始增加，客戶由觀望逐漸轉變為搶購。u 從各板塊四個季度的價格走勢上看，自三季度起各板塊成交隨著市場回暖而逐漸呈增長走勢，市場成交逐漸放量上漲；1、房價：告別“以價換量”，房價合理回歸路慢慢2、政策：2013年調控政策更嚴，城鎮化進程將給房企帶來新的前景

11、3、市場：剛需產品仍將主導淮安市場，局部板塊將異軍突起下階段淮安市場預判 2013年的市場“平穩”是業內的共識，“剛需”是繞不開的話題競爭市場 項目藍庭印象喜利達德匯公館國華御翠園迎春嘉園推售計劃加推4棟多層+1棟高層，即1#、2#、5#、6#及20#目前主力銷售一、二期尾盤去化，剩房源100多套，頂層復式所剩房源較多。主力戶 型多為：120平米-130平米、95平米，年后推出三期沿街商住在售10號樓、11號樓、12號樓，戶型88平米-124平米，其中10號樓和11號樓為高層，高層均價4600元/平米，12號樓多層均價5400元/平米，所剩房源120多套。優惠團購170元/平米，一次性付款23

12、0元/平米國華御翠園在售房源還有200套左右，多層、高層、別墅都有。戶型面積：110平150平左右；目前主要推售春節特價優惠，現多層和高層購房減總價5000元春節剩余尾盤銷售，主要在售 13#、14# 小高層，房源余50套左右，面積104-148平米，目前暫無推盤信息營銷策略廣告+體驗+性價比景觀（水景+園林綠化）+廣告+體驗優惠+廣告+戶型（剛需）廣告+優惠+價格廣告+銷控價格高層4750花園洋房4950多層：5500-5600商鋪：9000-14000高層4950多層：5300小高層：4900高層4900競爭度競品項目藍庭印象藍庭印象黃色部分為新推房源4棟多層+1棟高層，即1#、2#、5#

13、、6#及20#藍庭印象促銷升級，前期主力銷售尾盤，推出特價房，限時爆優惠，最低88折起售！另有五層洋房現房清售，買100平米3房送11平米，買124平米5房送14平米，老帶新額外有禮競爭市場 主要競爭樓盤 購房減5000元-10000元國華御翠園國華御翠園自2011年1月面向市場以來，整體銷售良好，目前在售10#樓、27#樓，均價4880元/平米，在售多層和別墅均為現房，多層均價5280元/平米，疊加別墅均價7500元/平米，雙拼別墅360平米，均價11200元/平米。目前可售住宅套數205套競爭市場 產品展示產品展示主要競爭樓盤 喜利達名苑喜利達名苑 目前主力銷售以三標尾盤去化為主： 6、7

14、、8、9、10、12、16號樓 均價5500元每平米。同時 90平米三房，首付15萬起 ，同時沿街55-245平米商鋪，8880元/平米起售。銷售策略低價競爭市場 產品展示產品展示競爭市場 德匯公館一共一期開發，現推出10、11、12號樓，戶型面積90-120。小高層均價4700元/，多層均價5400元/，交付時間在2013年12月份。據了解，優惠80元/平米，同時按揭120元/平米，一次性160元/平米。德匯公館德匯公館春節促銷，最高讓利達3.7萬元競爭市場 產品展示產品展示小結： 目前同區域中主要競爭對手為藍庭印象、德匯公館、國華御翠園等，從產品面積供應及價格，品質上競爭都是非常激烈。 德

15、匯公館推出小戶型房源，在同區域樓盤中，屬于稀缺戶型，成交均價比同類業態產品高100元每平米 臨近春節淮陰區新房源加推不斷，而雖然市場推出各類春節促銷、但總體上今年產品價格與去年同期相比有所增加，板塊整體均價上漲，市場關注度逐漸提高競爭市場 問題難點銷售過程銷售過程甲方甲方問題問題產品產品問題問題市場市場問題問題推廣推廣問題問題對項目整體運作干擾對項目整體運作干擾甲方配合不力工作進度慢甲方配合不力工作進度慢銷售節點工程進度問題銷售節點工程進度問題外立面問題外立面問題多層面積大總價高市場抗性大多層面積大總價高市場抗性大競爭項目廣告推量大競爭項目廣告推量大區域及泛區域競爭激烈區域及泛區域競爭激烈新增

16、房源量大新增房源量大形象不夠突出形象不夠突出推廣費用較少推廣費用較少戶型單一、開發進度慢，新推房源少戶型單一、開發進度慢，新推房源少可控可控不可控不可控渠道單一，缺乏長效媒體驅渠道渠道單一，缺乏長效媒體驅渠道主要問題細化外部問題區域內各家樓盤競爭激烈，各類價格促銷手段不斷競爭市場推廣問題本項目由于部分原因，導致廣告經費不足，在部分重要節點，不能有效攔截客戶本項目推廣渠道較為單一，對區域內客群不能全面覆蓋，缺乏長效媒體渠道渠道單一推廣費少市場問題隨著年關臨近，區域內各家樓盤新增房源量加大，淮陰區市場庫存同比增長加快。新增量大自身問題高層一標定房、定號、定價的營銷策劃由于甲方配合不利，價格遲遲未定

17、，導致顧客嚴重流失在日常銷售過程中，甲方對項目的定價、銷售等方面有一定干擾，導致在營銷節奏上不能及時跟隨節點甲方干擾甲方問題3#、5#高層主要問題是工程進度慢，交房時間晚，面對目前剛需顧客說辭乏力。多層單價高，面積大，戶型單一，在當今剛需市場行情下，此類戶型銷售存在巨大困難，加上周邊同質樓盤的相互惡意競爭，導致多層銷售困境較難突破；多層高層產品問題工程進度慢營建體驗式營銷營建體驗式營銷 在項目已交付的基礎上，重新打造小區內的建筑細節，對景觀、綠化、小品等可控條件下進行適當改善，其一可慰藉前期老業主、其二通過人性化的調整，提高本項目在業主中的口碑度，提高客戶的產品認同度。增加鄉鎮傳播渠道增加鄉鎮

18、傳播渠道 在對前期已成交客戶中，我們發現很多客戶來自淮陰周邊各鄉鎮，因此增加這個渠道可有效截流部分鄉鎮客群，提高案場來訪量；客情維系工作客情維系工作 建立業主生日簿，在客戶生日及重要節點期間進行小禮品慰問，增強客戶與項目之間的情感，提升老業主對本項目的認同感及口碑度，同時發放促銷信息及老帶新活動公告，提高成交率，弱化項目在產品上的不足；與甲方合理溝通，增加有效媒體投放與甲方合理溝通，增加有效媒體投放 合理、波次與甲方進行溝通對接，給出媒體調研報告，使其增加有效媒體的投放，其中包含長效媒體。問題對策營銷思路2013年整體營銷思路以人為本，階梯營銷營銷思路人1.1.以人為本以人為本客戶策略充分利用

19、原有客戶資源（老業主資源）充分利用來訪客戶資源充分利用周邊競品項目中，分流的客戶資源充分利用周邊鄉鎮居民這一客戶群體客戶策略具體措施：具體措施：第一階段（第一階段（1-41-4月）：車庫拆分，老帶新組合推進。月）：車庫拆分，老帶新組合推進。對車庫拆分向前期多層和高層客戶進行投放銷售（建議采取老帶新+車庫組合銷售），進一步提升老帶新質量，促進成交，并為后期高層蓄水做好前期蓄客準備；第二階段（第二階段（5-105-10月）：增加鄉鎮傳播渠道、拓寬有效媒體覆蓋面月）：增加鄉鎮傳播渠道、拓寬有效媒體覆蓋面根據前期已成交客戶分析，項目的鄉鎮客群占比較大，拓寬鄉鎮傳播渠道，加大廣告覆蓋面，可有效攔截鄉鎮客

20、群；第三階段（第三階段（11-1211-12月）：鞏固前期高層客戶基礎，以實際出發印證產品價值。月）：鞏固前期高層客戶基礎，以實際出發印證產品價值。此階段的重點是通過一些實際價值的展示印證項目價值，增強已經購買客戶和意向客戶的信心。客戶策略具體執行方式具體執行方式時間：3月份，開始啟動參與人員：左岸項目的所有業主。操作方式：在小區內部和現售項目營銷中心投放廣告，用項目聯動的方式宣傳項目。獎勵方式：老客戶送物業管理費/現金/禮品獎勵，新客戶送認籌增值券（抵房款）目的：充分利用老客戶深挖價值。客戶策略具體執行方式具體執行方式時間：4月份，開始啟動參與人員：周邊銷售項目的進場客戶。操作方式：在周邊項

21、目附近發放宣傳單，盡量分流客戶。獎勵方式：進場既有禮品贈送。（撲克牌、小茶杯等）目的：用本項目高層蓄水且性價比高這一優勢，將周邊項目的進場客戶，成功轉化為我項目客戶。客戶策略具體執行方式具體執行方式u時間：5月份，開始啟動u參與人員：項目周邊的城中村（如王營、趙集、王興等）。u操作方式：在周邊城中村發放宣傳單，挖掘周邊居民。u獎勵方式：進場既有禮品贈送。（撲克牌、小茶杯等）u目的：用我項目性價比高這一優勢，挖掘周邊城中村居民。客戶策略第一輪：無價格引導通過客戶訪談摸查，所有有意向客戶價格底線，指導并驗證基礎價格表；客戶信息問卷客戶信息問卷客戶房號意向變動登記表客戶房號意向變動登記表第二輪：價格

22、區間引導客戶升級出具價格區間，明確客戶真實需求，實現好產品高價值，形成最終價格表；客戶房號意向反饋表客戶房號意向反饋表（現場用）（現場用）第三輪：準確價格引導客戶排號（時間不少于一周）給出準確單位價格，按購房順序排查客戶意向及誠意度（0-100分），及時進行預銷控，最大化引導房號重疊客戶，直至正式發售前一天，確保每位客戶按第一意向選房；算價期意客戶意向引導表算價期意客戶意向引導表房號預銷控表房號預銷控表客戶誠意度判別表客戶誠意度判別表（參加活（參加活動次數、主動電話溝通次數、到動次數、主動電話溝通次數、到現場次數、看現樓次數、帶風水現場次數、看現樓次數、帶風水師到場次數等）師到場次數等）客戶策

23、略內部認購具體執行方式內部認購具體執行方式u時間：6月份and10月份，開始啟動u參與人員：所有已認籌客戶u活動形式：借助五一黃金周和國慶黃金周客戶返鄉契機，將高層產品分批推出讓客戶以內部認購的方式訂房，簽訂內部認購協議，繳納房款，待達到預售條件后，簽署購房合同。u目的：利用這種活動方式在7月傳統淡季開盤的時候，打造出我項目熱銷的局面，并且盡可能的縮短銷售周期，提前消化。客戶策略具體執行方式具體執行方式u時間：每月后兩個周末，開始啟動u參與人員：老業主、意向客戶、來訪客戶。u活動形式：以游泳比賽、釣魚比賽、陶藝比賽、攝影比賽等形式，邀約客戶參加，凡參加活動就有禮品送出。u目的：鞏固客戶信息，加

24、深客戶對項目的感情，提高老帶新及新客戶成交率；營銷思路 主要銷售策略主要銷售策略尾盤：以老帶新，品質提升尾盤：以老帶新，品質提升關鍵詞：目前多層產品已基本竣工，屬于準現房，明年3月多層產品樣板景觀做好，通過現房實景刺激顧客，銷售剩余多層產品。高層：低價競爭，逐步提升高層：低價競爭，逐步提升關鍵詞：高層產品無法在短期內面對直接競爭項目的樣板房、樣板景觀、外立面等競爭，但是擁有定價權，所以只有在價格上形成優勢，搶奪區域客源。2 2. .階梯營銷階梯營銷階梯策略定價策略一：定價策略一：產產品分類定價，充分挖掘價品分類定價，充分挖掘價值值1 1、差異化定價：根據不同、差異化定價：根據不同產產品確定相品

25、確定相應應價格價格2 2、價格滲透：低開高走，逐步、價格滲透：低開高走，逐步實現較實現較高價高價值值定價策略二：定價策略二：謹謹慎入市，確保市慎入市，確保市場場份份額額1 1、控制起價和入市價，確保市、控制起價和入市價，確保市場場份份額額2 2、通、通過過強強勢銷勢銷控，用保留控，用保留單單位不斷位不斷營營造造熱銷熱銷階梯策略第一階段：1-4月，多層尾房銷售。考慮的銷售方案是拆分車庫，此方案主要是由于多層車庫較大，顧客抗性高，將剩余車庫拆分銷售，一部分出售原多層業主，另一部分尋找高層愿意購買車庫顧客，降低顧客對于多層車庫抗性，降低總價，促進成交。第二階段：5-10月，高層3#樓蓄水及開盤強銷期

26、，此階段需與開發商溝通協調，增加廣告投入，針對鄉鎮市場，促進成交。第三階段：11-12月，高層5#樓蓄水及開盤.階梯策略高層多層總價低交房晚面積段齊全體量大總價高交房早面積段高剩余體量少相互擠壓相互補充傳播策略完成全年銷售，必須抓住產品“特性”客群劃分購買本項目的客群是什么人？ 明年主要客群界定本項目 別墅主力購買客群本項目 多層主力購買客群本項目 高層主力購買客群目前高層已成交客戶分析：客群劃分客群劃分由于主力在售產品的變化目前左岸王府的主要客群以從購買力較強的中高端購買力較強的中高端人群人群轉變為進城購房人群、剛性需求顧客及淮陰區本地購房顧客為主的購買購買力力較較弱的中弱的中低端人群低端人

27、群。傳播策略重點需要轉變傳播策略由于淮安的地緣特殊性，可將顧客群所在區域劃分為三個市區淮陰區鄉鎮市區包括清河區、青浦區、開發區屬于城市人口較為密集的地區淮陰區以前是淮陰縣，后被劃分為淮陰區淮安市28個鄉鎮中21個歸屬于淮陰區管轄屬于縣鎮和城區的主要過渡和交匯區淮安市區范圍內共28個鄉鎮中，其中主要的大型鄉鎮都集中于北區的淮陰區周邊傳播策略目前項目六大集客手段的對于目前主要顧客群的傳播有效性評測：小眾傳播：小眾傳播：由于短信號碼、DM直郵地址的制約，可以大范圍覆蓋淮安整體客群，但難 以全面形成鄉鎮人群的全面和針對性傳播。大眾傳播：大眾傳播：DM夾報、報紙只是能否覆蓋到訂閱和購買報紙人群，難以覆蓋

28、鄉鎮人群。滾動營銷：滾動營銷：目前主要DM發單都集中于市區、淮陰區中心地段，難以覆蓋鄉鎮人群。網絡營銷：網絡營銷：網絡途徑更難以深入鄉鎮人群。戶外傳播：戶外傳播：戶外媒體攔截只能夠起到被動拉客效果，難以達到擴散式傳播。活動集客：活動集客：局限于成交顧客、來訪顧客。結論：目前的傳播渠道較為單一，需要進一步拓寬傳播媒體，加大對結論：目前的傳播渠道較為單一，需要進一步拓寬傳播媒體，加大對鄉鎮（城中村）區域的廣告覆蓋鄉鎮（城中村）區域的廣告覆蓋傳播策略鄉鎮購房者主要心理特點（本項目）1、價格；受購買力影響，鄉鎮顧客首先看重單價、總價，對于品質沒有過于強調的追求。2、廣告影響：鄉鎮購房者由于渠道同比城區

29、受限，更容易受促銷、營銷等信息的刺激。3、口碑；由于生活方式影響，鄉鎮購房者老帶新成交非常高，形成較好的口碑，能夠促進銷售。4、教育；目前來看，很大一部分鄉鎮顧客進城為第二代買房是為了讓第三代能夠受更好的教育。5、不受區域限制；由于沒有在城市長期生活，對于各個區域的房源沒有地域抗性。6、貪小便宜；購房相比較城區購房者比較看重優惠及蠅頭小利。 由于鄉鎮顧客的分散性特征，難以有一覆蓋面廣的傳播途徑，因此集中兩至三個重點區域進行火力集中覆蓋，重點突擊，逐漸滲入。傳播策略火力點一火力點一短信炸彈：淮安區域中客戶針對移動、聯通、一定消費圈層的客戶，適時發布項目信息，擴大宣傳面。將左岸項目的賣點，編成短信

30、樓書的形式，結合節日提醒，周末問候等形式。費用預計 8個月，每個月7000元標準 合計約合5.6萬元。傳播策略火力點二火力點二深水炸彈：針對鄉鎮顧客進行傳播1、鄉鎮派單：每逢周一、三、五等鄉鎮趕集人群較為集中的時段，在鄉鎮進行派單宣傳。2、鄉鎮橫幅：在重要節點、階段在主要鄉鎮道路進行橫幅宣傳，成本低，效果好。3、戶外傳播：在主要幾個鄉鎮進城主干道上尋找戶型載體，進行宣傳，并提前截流鄉鎮進城購房人群。4、費用預計：3-4輪，每個輪12000元標準，合計約合4.8萬元。傳播策略活力點三活力點三潛伏地雷：吸引區域中到訪顧客通過工地圍墻、城鄉大牌等方式吸引到訪顧客群傳播策略營銷配合營銷配合通過營銷手段

31、形成口碑1、看房有禮、購房有禮，提高老帶新獎勵制度；2、增加每月暖場活動，提升案場銷售氛圍；3、增加優惠方式：針對特殊人群額外享受總價優惠的噱頭；4、增加老業主聯誼活動，節日慰問活動等；5、如在某一鄉鎮客群集中，可以考慮在鄉鎮場地舉辦開盤、聯誼等活動。賣點提煉賣點提煉增加新的賣點，形成競爭力傳播策略核心：我在城里有個家目前項目多為鄉鎮進城客群，此類客戶以進城生活為夢想或為子女教育著想，進入城區買房生活。針對此類客群心里，需抓住即使已搬離“老窩”，但“金窩、銀窩”也同樣有一份鄉情溫暖。長征小學旁，我有一個家傳播策略可執行性預估1、首先鄉鎮推廣費用較為低，甲方能夠支持，鄉鎮主干道大牌如不超過5W，

32、甲方能夠接受。2、由于傳播針對區域不同，避免了項目的形象在市區高端客群中的影響。需要推售別墅或多層時，推廣面向區域可重新轉為市區。難點;1、由于鄉鎮點散，必須有充足人手進行活動或推廣監督，目前來看人手難以夠用。2、由于鄉鎮的特殊性，必須長期堅持深入滲透，不然難以起明顯作用。活動營銷時間：2013年5月1日/10月1日主題：左岸王府高層盛大面市，對外公開認籌銷售中心對外開放當天，案場全面包裝。聯合禮儀公司，舉行慶典儀式，邀約媒體，進行節目演出，領導剪彩、致詞。銷售道具：戶型模型、單頁、售樓人員名片，資料夾等要到位。目的：高調亮相，要人們知道左岸產品是什么活動營銷時間：2013年5-6月份目的：聯絡客戶感情，增加現場人氣