1、資產評估實驗指導書編寫：肖川林實驗一：資產評估在房地產評估中的應用實驗目的： 進一步掌握各種評估方法在房地產評估中的應用實驗任務：計算分析題1、待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為 6，覆蓋率為 50，土地使用權年限為 70 年，要求按假設開發法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為 2 年，第一年投入 60的總建設費，第二年投入 40的總建設費，總建設費預計為 1500 萬元。專業費用為總建設費用的 6，利息率為 10，利潤率為 20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為 4500

2、 元平方米 , 折現率 10。方法提示：1) 預計住宅樓的買樓價的現值為：3000 2000 6元229752066( )1 10%2) 總建筑費用現值為：100060%10000100040%10000元110%0.5110%1.59190000( )3) 專業費用：專業費用 =9 190 000 ×6=551 400( 元)4) 租售費用及稅金：租售費用及稅金 =29 7520 66 ×5=1 487 603( 元)5) 投資利潤：投資利潤 =( 地價 +總建筑費用 +專業費用 ) ×20 =( 地價× 20 )+(9 190 000+551 400

3、) × 20 =( 地價× 20 )+1 948 2806) 總地價：總地價 =(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20 )=16574783÷ 1.2 =13812319( 元)2、有一待估宗地，現收集到4 個可比較參照交易案例，具體情況如下表。成交價格剩余使用宗地交易時間交易情況容積率區域因素個別因素（元平方米）年限待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/

4、0101.045-1%1%表中的交易情況、區域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在 l-1.5 之間時，容積率每增加 0.1 ，宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3。該城市地價指數見下表：年份200520062007200820092010指數100105108110111115試根據以上條件評估待估宗地2000 年 1 月 20 日的價格。方法提示：1）確定待估地分別與參照物1、2、3、 4 作比較后的評估值。1111510010610

5、%P1180011101021091110%45100100元 /平方米101785.4100501110%P285011510010611111101112110%111P760115100106110%31101001031110%145100100元 /平方米100812.81015045100100元 /平方米100841.53984011145P4 78011510010610%100100881.93 元 / 平方米11101001001999914510%PPPP785.4812.8841.53881.93P1234830.41 元 / 平方米442）用平均法計算待估地評估值3、

6、有一宗已七通一平的待開發建設的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 2.5 ，擬開發建設為公寓。土地使用權年期為 50 年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發周期為 3 年，取得土地使用權后即可動工， 建成后即可對外出租，出租率估計為 90，每建筑平方米的年租金預計為 300 元，年出租費用為年租金的 25。建筑費預計每建筑平方米 1000 元，專業費為建筑費的 10，建筑費和專業費在建設期內均勻投人。假設當地銀行貸款利率為 7，不動產綜合還原利率為 8，開發商要求的總利潤為所開發不動產總價的 15。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整） 。方法提示：1） 測算不

7、動產總價 不動產建筑總面積： 3200×2.5 = 8000(平方米 ) 不動產純收益 = 300 ×8000×90× (1-25 ) = 1620000(元) 不動產收益年期 = 50-3 = 47(年)不動產總價 1620000/ 8% 118%471（元）197061132）測算建筑費及專業費建筑費及專業費= 1000 ×（ 1+10%）× 8000 = 8800000 （元）3 ） 計算利息利息 = 地價× 7%× 3 + 8800000 ×7%× 1.5 = 0.21地價 + 9240

8、00 （元）4 ） 計算利潤利潤 = 19706113 ×15% = 2955917（元）5 ） 測算地價地價 = 不動產總價 - 建筑費 - 專業費 - 利息 - 利潤地價 = 不動產總價 - 建筑費 - 專業費 - 利息 - 利潤= 19706113-8800000-0.21地價 -924000-2955917地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元）單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元 / m 2）樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元 /m2）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產總價，利用剩余法求取地

9、價。4、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50 年，實際已經使用8 年。經過調查測算，現在重新建造全新狀態的該類建筑物的建造成本800 萬元（建設期為2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50 萬元，開發利潤為120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經使用 2 年；設備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經使用 8 年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊 ( 貶值 ) 總額。方法提示：1) 建筑部分的重置成本

10、 :800×(1+3%)+800×60%× 6%×1.5+800 ×40%×6%×0.5+50+120=1046.8( 萬元 )2) 建筑部分的折舊：建筑部分的折舊：（1046.8-18 ）× 8/50+18 = 182.6(萬元 )3) 裝修部分的折舊：裝修部分的折舊 :200 ×2/5=80( 萬元 )4) 設備部分的折舊：設備部分的折舊 :110 ×8/10=88( 萬元 )5) 總折舊：總折舊 :182.6+80+88=350.6( 萬元 )實驗二、資產評估在機器設備評估中的應用實驗目的

11、： 進一步掌握各種評估方法在機器設備評估中的應用實驗任務：計算分析題1、某被評估的生產控制裝置購建于 1995 年，原始價值 100 萬元， 2000 年和 2003 年分別投資 50000 元和 20000 元進行了兩次更新改造， 2005 年對該資產進行評估。調查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數在 1995 年、 2000 年、 2003 年、2005 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設備尚可使用年限為6 年。另外，該生產控制裝置正常運行需要5名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同， 操作人員的人

12、均年工資福利費為12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現率為 10%。根據上述調查資料，求待評估資產的價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本 100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%144.67 （萬元）2）估算加權投資年限加權投資年限 10×136.36 ÷144.67 + 5 ×6÷144.67 + 2 ×2.3 ÷144.67 9.66 年3) 估算實體性貶值率實體性貶值率 9.66 ÷（ 9.66 6） 61.69%

13、4) 估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率144.67 × 61.69%89.25( 萬元 )5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（54）× 1200012000（元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000×（ 133%） 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額8040×（ P/A，10%，6） 8040×4.3553 35016.61( 元) 3.5

14、 萬元6）求資產價值待評估資產的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.67 89.25 3.5 51.92( 萬元 )2、某被評估設備購建于2005 年6 月，賬面原值100 萬元， 2008 年6 月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為10 萬元， 2009 年6 月對該設備進行評估，評估基準日為 1999 年 6 月 30 日。現得到以下數據：2005 年至 2009 年該類設備的定基價格指數分別為 105%、110%、110%、115%、120%；被評估設備的月人工成本比同類設備節約 1000 元；被評估設備所在企業的正常投資報酬率為 10%，規模效益指數為 0.7

15、 ，該企業為正常納稅企業；經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的80%。根據上述條件估算該設備的有關技術經濟參數和評估價值。方法提示：1）估算重置成本重置成本 100×120%÷105%+10×120%÷115%124.72( 萬元 )2）估算加權投資年限加權投資年限 4×114.29 ÷124.72 + 1 ×10.43 ÷ 124.72 3.75 年3) 估算實體性貶值率

16、實體性貶值率 3.75 ÷（ 3.75 6） 38.46%4) 估算實體性貶值實體性貶值重置成本×實體性貶值率124.72 ×38.46%47.97( 萬元 )5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設備的年超額運營成本1000× 1212000（元）第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本12000×（ 133%） 8040（元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額P/A10% 680404.355335016.61()3.56）估算經濟性貶值率經濟性貶值率 1 （ 60%÷80%）X

17、×100%1 （ 60%÷80%）0.7 ×100%18.24%7) 估算經濟性貶值經濟性貶值 ( 重置成本實體性貶值功能性貶值)×經濟性貶值率（ 124.72 47.97 3.5 ）× 18.24% 13.36( 萬元 )8）求資產價值待評估資產的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值 124.72 47.97 3.5-13.3659.89( 萬元 )3、評估對象為某機器設備生產企業的一條國產型機組，該機組于置并投入使用，其設計生產能力為年產A 產品 10 萬件賬面原值為2006年 5月 20日購150 萬元，現評估人員需要評估該機組于2

18、011 年5 月 20 日的價值。評估人員經過調查得到以下有關經濟技術數據資料：從2006 年5 月至2011 年5 月，該類設備的環比價格指數2007 年為102%，2008年為 101%，2009 年為 99%，2010 年為 100%，2011 年為 102%；型機組在2011 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調試費大約占購置價格的25%；被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設計能力的60%，估計評估基準日后其利用率會達到設計要求；該機組經過檢測尚可以使用7 年；與具有相同生產能力的型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在4 萬元左右；折現率為10%

19、。試評估確定該機組的市場價值。方法提示：1) 運用市場重置方式 ( 詢價法 ) 評估 I 型機組的過程及其結果重置成本：重置成本 =100×(1+25%)=125(萬元 )實體有形損耗率：實體有形損耗率 =5×60%/(5 ×60%)+7×100%=3/10×100%=30%評估值：評估值 =125×(1 -30%)=87.5( 萬元 )2) 運用價格指數法評估 I 型機組的過程及其結果重置成本 =150×(1+2%)(1+1%)(1 -1%)(1+2%)=156.04( 萬元 )實體有形損耗率 =3/(3+7) ×

20、;100%=30%功能性貶值 =4×(1 - 33%)(P/A,10%,7)=2.68 ×4.8684=13.05 萬元評估值 =156.04×(1 -30%)-13.05=96.18( 萬元 )3) 關于評估最終結果的意見及理由：關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式 ( 詢價法 ) 的評估結果為準或為主 ( 此結果的權重超過 51%即算為主 ) 。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。實驗三、 無形資產評估實驗目的： 掌握無形資產評估方法實驗任務：計算分析題1、甲企

21、業將一項專利使用權轉讓給乙企業，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術是三年前自行研制的，賬面成本為80 萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護期10年，剩余保護期 6 年，專業人員測算認為該專利技術的成本利潤率為400%，乙企業資產的重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 13%。專業人員通過對該專利技術的同類技術發展趨勢分析，認為該專利的剩余經濟使用年限為4 年。通過對市場供求狀況及生產狀況分析得知，乙企業的年實際生產能力為20 萬件，成本費為每件400 元，未來 4 年期間的產量與成本費用變動不大， 使用該專利技術后產品的性能提高，預計每件產品的售價在未來第一、二年為 500 元，

22、第三、四年為450 元。折現率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評估價值。方法提示：1）求利潤分成率80×（ 1+25%）×（ 1+400%） /80 ×（ 1+25%）×（ 1+400%）+4000×（ 1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預期利潤額第 1、2 年：（ 500-400）× 20 = 2000 （萬元）第 3、4 年：（ 450-400）× 20 = 1000 （萬元）第 5 年：（ 430-400）× 20 = 600 （萬元）3）求評估值：239.96%×（ 1-33

23、%）× 2000/ （1+10%）+2000/ （1+10%） +1000/（1+10%） +1000/ （1+10%）4+600/ （1+10%） 5 = 352.2 （萬元）2、某企業為了整體資產轉讓需要進行評估。經過預測該企業未來5 年凈利潤分別為 100萬元、 110 萬元、 120 萬元、 150 萬元、 160 萬元，預計從第 6 年起每年收益處于穩定狀態，即每年平均為 160 萬元。該企業一直沒有負債，其有形資產只有貨幣資金和固定資產，且其評估值分別為100 萬元和 500 萬元。該企業有一尚可使用5 年的非專利技術，該技術產品每件可獲得超額利潤10 元，目前該企業每年生產產品8 萬件，經過綜合生產能力和