1、杭州市下城區中大廣場×號七層十二層房地產抵押估價報告滬*估報字（2010）第H*號委 托 方：浙江省××××進出口公司估 價 方：上海*房地產估價有限公司估 價 人 員：*、*估價作業日期：2010年11月12日2010年11月25日目 錄第一部分 致委托方函第二部分 估價師聲明第三部分 估價的假設、限制條件和報告使用提示第四部分 估價結果報告（一） 委托方（二） 估價方（三） 估價對象（四） 估價目的（五） 估價時點（六） 價值定義（七） 估價依據（八） 估價原則（九） 估價方法（十） 估價結果（十一）房地產變現能力分析（十二）估價人員（十三

2、）審核人員（十四）估價作業日期（十五）估價報告應用的有效期第五部分 附 件致委托方函浙江省××××進出口公司：受貴公司委托，我估價公司對位于杭州市下城區中大廣場×號七層十二層的如下辦公房地產進行了估價：房產證號：杭房權證下移字第號丘地號所在層次建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號地號土地使用權面積（）*92111-104-14-621-77/201206.90 *1153-3-（20）-出178-3125.2*92121-104-14-621-88/201206.90 *113125.2*92131-104-14-621-99/20

3、1206.90 *114125.2*92141-104-14-621-1010/201206.90 *112125.2*92151-104-14-621-1111/201206.90 *110125.2*92161-104-14-621-1212/201194.86 *109123.9合計7229.36749.9本次估價設定的估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價時點設定為2010年11月12日。我公司根據國家有關房地產估價的規定，本著獨立、客觀、公正、謹慎的原則，采用科學的估價方法，對估價對象進行了實地查勘、市場調查、評定估算等工作，在此基礎上形成了估價報告

4、。估價結果如下：在全部假設和限制條件下估價對象房地產于估價時點的抵押價值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬元整（RMB11947萬元）。房產證號：杭房權證下移字第號坐落建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號土地使用權面積（）總價（萬元）*9211中大廣場×號七層1206.90 *115125.21974.6 *9212中大廣場×號八層1206.90 *113125.21984.5 *9213中大廣場×號九層1206.90 *114125.21994.5 *9214中大廣場×號十層1206.90 *112125.21994.5 *9215中大廣場

5、×號十一層1206.90 *110125.22004.5 *9216中大廣場×號十二層1194.86 *109123.91994.4 合計7229.36749.911947上海*房地產估價有限公司 二八年十一月二十五日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設、限制條件的制約。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系和偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產估價規范及建設部、中國人

6、民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布房地產抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員已對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但對估價對象的實地查勘僅限于其表面特征。估價人員不承擔對估價對象建筑結構、設備等的內在質量及其他被遮蓋、未暴露或難以接觸到的部分進行調查、檢測的責任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。注冊房地產估價師：注冊房地產估價師：估價的假設、限制條件和報告使用提示一、估價的假設前提1、委托方和相關當事方提供的情況和資料合法、真實、完整。2、估價對象的工程質量達到國家建筑施工驗收規范規定的合格標準。3、估價對象相應房地產權證中記載的內容與估價時點房

7、地產管理部門相應房地產登記冊中記載的內容完全一致，且真實、準確地反映了估價對象于估價時點的權利狀況。、估價對象按照房地產權證登記的用途保持現狀繼續使用。、假定估價對象在估價時點狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致。二、估價報告使用的限制條件1、本報告只能用于報告中載明的估價目的和報告使用者或應用方向，對任何第三者及其他目的用途不承擔責任。2、估價人員對估價對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對估價對象的法律權屬作任何形式的保證，因此，本報告也不可作為任何形式的產權證明。3、本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托估價機構不承擔責任。4、未經估價機構書面同意，本估價報

8、告的全部或部分內容不可在公開的文件、通告或報告中引用，也不得以任何方式公開發表。三、估價報告使用提示1、本報告提供的評估價值為房地產抵押價值，等于假定未設立法定優先受償權利下估價對象于估價時點的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。 所謂法定優先受償款，是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。、估價對象房地產權利人已出具關于擔保債權的聲明。根據該聲明，估價對象于估價時點未設定抵押，本次估價確定抵押價值時已抵押擔保的債權數額按照零計算。此外，本次估價也未考慮其他法定優先受償款。

9、3、估價報告使用者應合理使用評估價值,同時應關注估價的假設和限制條件，關注當房地產抵押估價報告設定的估價時點至抵押登記之間是否會出現估價對象實物或權益狀況的變化。4、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生影響。在估價對象實物及區域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優先受償款，房地產市場沒有大的波動的情況下，預計估價報告應用有效期內，房地產抵押價值基本保持穩定。5、定期或者在房地產市場價格變化比較快時對房地產抵押價值進行再評估。房地產估價結果報告一、委托方單位名稱：浙江省××××進出口公司住 所：杭州市中山北路×

10、;號法定代表人：×××二、估價方機構名稱：上海*房地產估價有限公司注冊地址：上海市*國際大廈7樓法定代表人：*機構資質：國家一級建房估證字2007*號分支機構：上海*房地產估價有限公司辦公地址：*商務樓4樓聯系電話：0571-*、*傳 真：0571-*三、估價對象1、估價范圍本報告估價對象為位于杭州市下城區中大廣場×號七層十二層的辦公房地產，其房屋建筑面積合計7229.36平方米、土地使用權面積749.9平方米。詳見下表：房產證號：杭房權證下移字第號丘地號所在層次建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號地號土地使用權面積（）*92111-104-

11、14-621-77/201206.90 *1153-3-（20）-出178-3125.2*92121-104-14-621-88/201206.90 *113125.2*92131-104-14-621-99/201206.90 *114125.2*92141-104-14-621-1010/201206.90 *112125.2*92151-104-14-621-1111/201206.90 *110125.2*92161-104-14-621-1212/201194.86 *109123.9合計7229.36749.92、房地產權益狀況估價對象房地產已取得房屋所有權證和國有土地使用證。2.

12、1房屋所有權及土地使用權狀況房屋所有權及土地使用權狀況見下表：產權人浙江省××××進出口公司房地產坐落中大廣場×號七層中大廣場×號八層中大廣場×號九層中大廣場×號十層中大廣場×號十一層中大廣場×號十二層房屋所有權狀況房產證號杭房權證下移字第*9211號杭房權證下移字第*9212號杭房權證下移字第*9213號杭房權證下移字第*9214號杭房權證下移字第*9215號杭房權證下移字第*9216號丘地號1-104-14-621-71-104-14-621-81-104-14-621-91-104-14-

13、621-101-104-14-621-111-104-14-621-12產別國有國有國有國有國有國有結構鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（）1206.91206.91206.91206.91206.91194.86設計用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權狀況土地證號杭下國用（2002）字第*115號杭下國用（2002）字第*113號杭下國用（2002）字第*114號杭下國用（2002）字第*112號杭下國用（2002）字第*110號杭下國用（2002）字第*109號地號3-3-（20）-出178-33-3-（20）-出

14、178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-3用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級一級一級一級一級一級一級使用權類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權面積（）125.2125.2125.2125.2125.2123.92.2他項權利狀況根據委托方提供的關于房地產抵押擔保情況的聲明，列入本次評估范圍的房地產于估價時點未設定抵押擔保。3、房地產實物狀況3.1土地狀況估價對象土地坐落于下城區中山北路×號。 四至：中大廣場以北、北至屏風街、南至區間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區間道路。臨路狀況：西

15、臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風街，為生活型次干道。基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規整，地勢平坦。地質、水文：地質、水文條件無不利影響，滿足建設要求。開發程度：宗地內達到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。3.2建筑物和地上附著物狀況估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。鋼砼結構，建于上世紀九十年代末，工程質量較好，外立面貼石材面磚，局部玻璃幕墻，外觀古樸凝重，公共部位簡單裝修，配備有4臺三菱電梯，中央空調、配電、通訊以及智能化設施設備齊全并適度超前。主體建筑總高二十層，其中地上十八層、地下兩層，層高標準。大廈內集聚了大批從事國際貿易或提

16、供配套服務的企業。本次評估其中的七十二層，建筑面積合計7229.36平方米，各層實物狀況和建筑面積大致相同。大開間格局，分間墻隔成若干辦公單元，局部有鋁合金隔斷，較高樓層可見西湖、寶石山、保俶塔，自然環境優美；走廊水磨石地面、室內鋪木地板或地磚，墻面乳膠漆粉刷、局部三夾板墻裙，石膏板吊頂、附監控、煙感噴淋系統，裝飾木門、鋁合金窗，衛生間墻地面鋪瓷磚，衛生潔具齊全。維護保養狀況較好，屬基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用狀況正常。4、區位狀況下城區地處杭州市城區中心，北依京杭古運河、上塘河，南瀕美麗的西子湖。西靠省委、省政府駐地，東臨古城河。總面積31.46平方公里，常住人口32.84萬人。

17、下城區歷史悠久，經濟繁榮，交通便利，設施完備，商貿發達，區內集中了省市主要的經濟、文化、科研、新聞、金融、證券、保險、房地產等企事業單位和中介服務機構，人流、物流、信息流高度聚集，是傳統的商貿旅游、生活居住中心區域之一。商業服務業繁華度高。延安路北端、體育場路中段和武林廣場一帶，高樓大廈林立，市容整潔繁華，著名的商廈購物中心比比皆是，其中著名的有杭州百貨大樓、杭州大廈購物中心、國際大廈、杭州食油貿易商廈、新天龍商廈、金龍商廈、市五交化商場等。辦公聚集度高。省供銷大樓、省二輕大樓、華聯商廈、中國水稻研究所大樓、省出版大廈、郵電大樓、中國銀行、市政府綜合辦公樓、醫藥大樓以及省展覽館、杭州劇院、省科

18、技會場、錦繡天地商務中心、西湖國貿、西湖銘樓等高層大型辦公建筑均位于該區域。公共服務設施齊全。位于京杭運河中段南側、環城北路北側的環北小商品市場，是杭城規模最大、形成最早的小商品貿易市場之一。區域內還有許多著名的飯店、賓館，如望湖賓館、杭州大酒店、杭州大廈、國際大廈、延安飯店等。 區域內文教衛機構和設施眾多，著名的有省兒童保健院即省兒童醫院、省人民醫院、市紅十字會醫院、區人民醫院以及浙江醫科大學、市工人業余大學、杭州高級中學、杭州市第十二中學、杭州護士學校等。估價對象位于體育場路和鳳起路之間，西臨中山北路，北靠武林商圈，西望西湖風景區，地處傳統的城市CBD，是杭州乃至整個浙江從事國際

19、貿易和提供配套服務的企業最為集中的區域，交通便利，商業服務業繁華度、企業聚集度較高，區位狀況佳。四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2010年11月12日六、價值定義本報告提供的評估價值為房地產抵押價值，等于假定未設立法定優先受償權利下估價對象于估價時點的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。七、估價依據1、中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產估價規范；2、建設部、中國人民銀行、中國銀監會房地產抵押估價指導意見；3、中華人民共和國土地管理法及實施細則；4、中華人民共和國城市房地產管理法；5、城市房地產抵押管理辦法；6、其他

20、有關法律、法規和政策；7、估價對象產權證明資料；8、委托方和有關當事人提供的其他資料；9、估價人員實地勘察、調查資料及積累的其他資料。八、估價原則本次房地產估價遵循下列估價原則：1、獨立、客觀、公正原則要求估價機構有完全獨立性，估價機構和估價人員與估價對象及相關當事人沒有利害關系，不受外部干擾因素影響，從實際出發，公平合理地進行估價。2、合法原則合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面。3、謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估市場價值

21、，不低估知悉的法定優先受償款。4、最高最佳使用原則在合法使用前提下，房地產只有在最高最佳使用狀態下才能發揮最大效用。最高最佳使用應是法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象產生最高價值的使用。5、替代原則替代原則要求房地產估價結果不應明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。同一供求圈中，在用途、規模、檔次、建筑結構、權利性質等方面類似的房地產之間具有相互影響作用，其價格會互相牽制而趨于一致。6、估價時點原則房地產市場與宏觀經濟形勢密切相關，對經濟波動的反應十分敏感，所以房地產估價結果具有很強的時效性，應體現估價對象在某一特定時間（即估價時點）的客觀合理價格或價值。

22、九、估價方法估價對象作為辦公房地產，具有較強的收益性，同時，經實地勘察和市場調查，同一供求圈內類似房地產近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂收益法，即預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結果在全部假設和限制條件下估價對象房地產于估價時點的抵押價值總額為：人民幣壹億壹仟玖佰肆拾柒萬元整（RMB11947萬元）。房產證號：杭房權

23、證下移字第號坐落建筑面積（）土地證號：杭下國用（2002）字第號土地使用權面積（）總價（萬元）*9211中大廣場×號七層1206.90 *115125.21974.6 *9212中大廣場×號八層1206.90 *113125.21984.5 *9213中大廣場×號九層1206.90 *114125.21994.5 *9214中大廣場×號十層1206.90 *112125.21994.5 *9215中大廣場×號十一層1206.90 *110125.22004.5 *9216中大廣場×號十二層1194.86 *109123.91994.4

24、 合計7229.36749.911947十一、房地產變現能力分析變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。1、抵押房地產通用性：估價對象房地產設計用途為辦公，為常見和普遍使用的物業類型，通用性較好。2、抵押房地產獨立使用性和分割轉讓性：估價對象房地產獨立使用性強，可按確權單元分層進行轉讓。3、抵押房地產的規模、價值：估價對象房地產面積較大、總價較高，有效需求相對有限，而形成正常交易往往需要一定的時間。4、抵押房地產開發程度：估價對象房地產為正常使用中的現房。5、抵押房地產的區位：估價對象房地產北靠武林商圈，西望西湖風景區，地處傳統的城市CB

25、D，區位狀況較好。6、房地產市場狀況：自2010年下半年以來，杭州市住宅房地產市場已經出現成交價下跌、交易量萎縮的現象，但作為主城區內的辦公房地產由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產的價值的主要因素。目前該區域辦公房地產租賃價格依然保持在一個較高的水平上，且運行基本平穩。綜合以上分析，估價對象房地產變現能力一般，假定在估價時點拍賣或者變賣，其最可能實現的價格一般比評估的正常市場價值要低。處置房地產時，其變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關。處置變現房地產時，一般要支付變現所需營銷費用或傭金、營業稅、土地增值稅等稅費及部分手續費。以拍賣為例

26、，其變現時間較短，拍賣抵押房地產拍賣所得價款，一般依下列順序分配：支付拍賣抵押房地產的費用，抵押房地產應繳納的各種稅金，償還抵押債權本息及違約金，賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的傷害，剩余金額交給抵押人。十二、估價人員注冊房地產估價師：* 注冊號：*注冊房地產估價師：*注冊號：*十三、審核人員注冊房地產估價師：*注冊號：*十四、估價作業日期2010年11月12日至2010年11月25日十五、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期為自報告完成之日起半年。編號：滬*估技（2010）第H*號房地產估價技術報告一、 個別因素分析1、房地產權益狀況估價對象房地產已取得房屋所有權證和國有土地使用

27、證。1.1房屋所有權及土地使用權狀況房屋所有權及土地使用權狀況見下表：產權人浙江省××××進出口公司房地產坐落中大廣場×號七層中大廣場×號八層中大廣場×號九層中大廣場×號十層中大廣場×號十一層中大廣場×號十二層房屋所有權狀況房產證號杭房權證下移字第*9211號杭房權證下移字第*9212號杭房權證下移字第*9213號杭房權證下移字第*9214號杭房權證下移字第*9215號杭房權證下移字第*9216號丘地號1-104-14-621-71-104-14-621-81-104-14-621-91-104

28、-14-621-101-104-14-621-111-104-14-621-12產別國有國有國有國有國有國有結構鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼鋼砼所在層次7/208/209/2010/2011/2012/20建筑面積（）1206.91206.91206.91206.91206.91194.86設計用途非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅非住宅土地使用權狀況土地證號杭下國用（2002）字第*115號杭下國用（2002）字第*113號杭下國用（2002）字第*114號杭下國用（2002）字第*112號杭下國用（2002）字第*110號杭下國用（2002）字第*109號地號3-3-（20）-出178-33-3-（2

29、0）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-33-3-（20）-出178-3用途綜合綜合綜合綜合綜合綜合土地等級一級一級一級一級一級一級使用權類型出讓出讓出讓出讓出讓出讓終止日期使用權面積（）125.2125.2125.2125.2125.2123.91.2他項權利狀況根據委托方提供的關于房地產抵押擔保情況的聲明，列入本次評估范圍的房地產于估價時點未設定抵押擔保。2、房地產實物狀況2.1土地狀況估價對象土地坐落于下城區中山北路×號。 四至：中大廣場以北、北至屏風街、南至區間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區間道路。臨路

30、狀況：西臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風街，為生活型次干道?；匦螤睢⒌貏荩旱匦谓凭匦?，形狀規整，地勢平坦。地質、水文：地質、水文條件無不利影響，滿足建設要求。開發程度：宗地內達到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。2.2建筑物和地上附著物狀況估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。鋼砼結構，建于上世紀九十年代末，工程質量較好，外立面貼石材面磚，局部玻璃幕墻，外觀古樸凝重，公共部位簡單裝修，配備有4臺三菱電梯，中央空調、配電、通訊以及智能化設施設備齊全并適度超前。主體建筑總高二十層，其中地上十八層、地下兩層，層高標準。大廈內集聚了大批從事國際

31、貿易或提供配套服務的企業。本次評估其中的七十二層，建筑面積合計7229.36平方米，各層實物狀況和建筑面積大致相同。大開間格局，分間墻隔成若干辦公單元，局部有鋁合金隔斷，較高樓層可見西湖、寶石山、保俶塔，自然環境優美；走廊水磨石地面、室內鋪木地板或地磚，墻面乳膠漆粉刷、局部三夾板墻裙，石膏板吊頂、附監控、煙感噴淋系統，裝飾木門、鋁合金窗，衛生間墻地面鋪瓷磚，衛生潔具齊全。維護保養狀況較好，屬基本完好房，目前部分自用、部分出租，使用狀況正常。二、區域因素分析下城區地處杭州市城區中心，北依京杭古運河、上塘河，南瀕美麗的西子湖。西靠省委、省政府駐地，東臨古城河?？偯娣e31.46平方公里，常住人口32

32、.84萬人。下城區歷史悠久，經濟繁榮，交通便利，設施完備，商貿發達，區內集中了省市主要的經濟、文化、科研、新聞、金融、證券、保險、房地產等企事業單位和中介服務機構，人流、物流、信息流高度聚集，是傳統的商貿旅游、生活居住中心區域之一。商業服務業繁華度高。延安路北端、體育場路中段和武林廣場一帶，高樓大廈林立，市容整潔繁華，著名的商廈購物中心比比皆是，其中著名的有杭州百貨大樓、杭州大廈購物中心、國際大廈、杭州食油貿易商廈、新天龍商廈、金龍商廈、市五交化商場等。辦公聚集度高。省供銷大樓、省二輕大樓、華聯商廈、中國水稻研究所大樓、省出版大廈、郵電大樓、中國銀行、市政府綜合辦公樓、醫藥大樓以及省展覽館、杭

33、州劇院、省科技會場、錦繡天地商務中心、西湖國貿、西湖銘樓等高層大型辦公建筑均位于該區域。公共服務設施齊全。位于京杭運河中段南側、環城北路北側的環北小商品市場，是杭城規模最大、形成最早的小商品貿易市場之一。區域內還有許多著名的飯店、賓館，如望湖賓館、杭州大酒店、杭州大廈、國際大廈、延安飯店等。 區域內文教衛機構和設施眾多，著名的有省兒童保健院即省兒童醫院、省人民醫院、市紅十字會醫院、區人民醫院以及浙江醫科大學、市工人業余大學、杭州高級中學、杭州市第十二中學、杭州護士學校等。估價對象位于體育場路和鳳起路之間，西臨中山北路，北靠武林商圈，西望西湖風景區，地處傳統的城市CBD，是杭州乃至整個

34、浙江從事國際貿易和提供配套服務的企業最為集中的區域，交通便利，商業服務業繁華度、企業聚集度較高，區位狀況佳。三、市場背景分析自2010年下半年以來，杭州市住宅房地產市場已經出現成交價下跌、交易量萎縮的現象，但作為主城區內的辦公房地產由于前幾年漲幅比較平緩，且收益性是決定辦公房地產的價值的主要因素。目前該區域辦公房地產租賃價格依然保持在一個較高的水平上，且運行基本平穩。高起點、高定位、高品質成為杭州寫字樓開發的新趨勢。近期一些新建項目除了在電梯、空調、大堂、外立面、停車場等一些硬件上提高品質外，力圖在辦公配套、商務配套、生活配套以及物業服務等方向達到五A標準。這種趨勢既滿足現代商務文化的前瞻性需

35、求，又符合打造品質生活之城的潮流，對次新辦公房地產的影響值得進一步關注。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。結合以上條件分析，根據估價對象的個別因素分析與區域因素分析，結合估價人員現場勘察，確定估價對象以保持現狀繼續使用的辦公用途為最高最佳使用。五、估價思路和方法根據房地產估價規范，房地產估價通常有市場比較法、收益法、成本法等。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價；收益法適用于有收益

36、或有潛在收益的房地產估價；成本法適用于無市場依據或市場依據不充分而不易采用市場比較法、收益法進行估價情況下的房地產估價；假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。估價對象作為辦公房地產，具有較強的收益性，同時，經實地勘察和市場調查，同一供求圈內類似房地產近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。所謂收益法，即預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價

37、格或價值的方法。六、估價測算過程（一）市場比較法1、選取比較案例根據估價對象房地產的基本情況，通過市場調查了解，估價人員收集了與估價項目有關的市場交易實例若干個，同時，根據相關替代性原理，按用途相同或相近、地區相同（或同一供需圈）、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：案例樓盤名稱樓層面積交易價格 (元/平方米)交易時間A同方財富大廈8/20F840.017976近期B同方財富大廈5/20F954.316557近期C標力大廈17/28F710.024755近期2、對比比較因素 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間近

38、期近期近期近期交易情況正常市場調查市場調查市場調查區域因素辦公聚集度較高一般一般高交通便捷度一般較高較高較高環境、景觀較好相仿相仿相仿公基配套設施齊全相仿相仿相仿個別因素形象及檔次較高相仿相仿高設施設備齊全相仿相仿相仿面積規模1207840954710新舊程度較新相仿相仿相仿樓層9/20F8/20F5/20F17/28F結構鋼砼相仿相仿相仿裝修一般中檔中檔高檔物業管理較好相仿相仿相仿3、確定比較因素指數 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間100100100100交易情況100100100100區域因素辦公聚集度1009898101交

39、通便捷度100105105105環境、景觀100100100100公基配套設施100100100100個別因素形象及檔次100100100110設施設備100100100100面積規模100104103105新舊程度100100100100樓層10010095110結構100100100100裝修100102102105物業管理1001001001004、求取比準價格 對象與實例 比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格待求179761655724755交易時間100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區域因素辦公

40、聚集度100/100100/98100/98100/101交通便捷度100/100100/105100/105100/105環境、景觀100/100100/100100/100100/100公基配套設施100/100100/100100/100100/100個別因素形象及檔次100/100100/100100/100100/110設施設備100/100100/100100/100100/100面積規模100/100100/104100/103100/105新舊程度100/100100/100100/100100/100樓層100/100100/100100/95100/110結構100/100

41、100/100100/100100/100裝修100/100100/102100/102100/105物業管理100/100100/100100/100100/100比準價格16468 16121 17498 由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當，而且修正后的比準價格離散程度不大，故采用算術平均法求取估價對象九層的比準單價:（16468+16121+17498）÷3=16696元/平方米本次估價對象為五礦大廈七層十二層，建筑面積合計7229.36平方米，估價人員根據層差規律認為九層單價可作為估價對象七層十二層的均價，所以估價對象比準總價：16696元/平方米×7229.

42、36平方米=120701000元（千元以下四舍五入）（二）收益法收益法的思路是將估價對象未來的正常凈收益以適當的資本化率折現到估價時點后累加。估價人員根據經驗預計，估價對象凈收益在未來10年將以一定的比率遞增，之后將穩定在一固定水平之上，據此，我們建立了以下數學模型：V=a1÷（r-g）×1-(1+g)/（1+r）10+ a11÷r×1-（1+r）-（n-10） ×（1+r）-10其中：V收益價格；a1：首年純收益；a11第11年純收益；r資本化率；g年純收益遞增率；n收益年限。1、參數選定（1）收益年限估價對象為鋼砼結構，正常使用年限為60年

43、，上世紀九十年代建成，房屋維護保養狀況較好；土地使用權終止日期為2045年10月9日，土地剩余使用年限為37年。根據孰短原則，收益年限n取37年。（2）開發成本（不含土地成本）杭州市類似結構房屋平均造價2000元/平方米建筑面積。（3）資本化率資本化率根據以下公式估算資本化率 = 無風險報酬率 + 風險報酬率上式中無風險報酬率取一年定期存款利率3.6%，風險報酬率取2.5%，則r=3.6%+2.5% =6.1%。（4）租金和空置率估價人員通過市場調查，根據替代性原理，按用途相同或相近、地區相同（或同一供需圈）、估價時點接近、交易情況正常的要求，收集了若干個近期的租賃案例，從中選出如下三例：案例

44、樓盤名稱樓層日租金價格(元/·天)交易時間A同方財富大廈6/20F2.86近期B標力大廈17/28F3.70近期C五礦大廈9/20F2.86近期由于租賃情況、租賃日期基本相似，所以主要根據區位狀況和實物狀況的差異對各市場租金進行了如下修正： A、2.86×100/100×100/100×100/105×100/90=3.03(元/·天)B、3.70×100/100×100/100×100/110×100/110=3.06(元/·天)C、2.86×100/100×100/100×100/100×100/100=2.86(元/·天)經過對案例進行分析、比較和因素修正，得出估價對象的正常日租金在2.863.06元/，其算數平均值為2.98元/·天。我們最終確定，估價對象若出租，則租金收益按建筑面積計算為