1、佛山南海58號街區項目定位策劃報告58號街區項目定位策劃小組（集團設計中心、商業中心、佛山營銷、商業部及開發部）2011年01月28日綱要一、項目定位的主要思路一、項目定位的主要思路 二、項目地塊優劣勢分析二、項目地塊優劣勢分析三、項目整體定位三、項目整體定位四、目標客戶定位四、目標客戶定位五、項目產品定位及規劃設計五、項目產品定位及規劃設計六、產品價格定位六、產品價格定位七、成本估算七、成本估算八、開發模式建議八、開發模式建議一、項目定位的主要思路一、項目定位的主要思路1、本項目定位的主要目標 開發最合適產品獲取項目最大利潤。 延續并增強創鴻集團在“水韻尚都”上獲得的品牌價值和市場認同度。

2、解決地塊特點引致的住宅與商業兩大地塊之間矛盾,合理安排項目建設進度和資金回籠進度。一、項目定位的主要思路一、項目定位的主要思路 2、本項目定位主要考慮的因素、本項目定位主要考慮的因素 項目資源-外部及內部資源特性歸納 客戶需求-住宅及商業客戶需求 規劃指標-硬性指標及可變機會 財務成本-初步預估 品牌價值-提升當地影響力二、項目地塊優劣勢分析二、項目地塊優劣勢分析1、項目優勢和機會地段：位于已成熟并或公認的豪宅千燈湖板塊，有良好的投資和自住價值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速連接廣佛兩地及禪桂兩區。海五路規劃地鐵3號線。景觀：部分千燈湖景觀及內部較大園林景觀。產品：戶型配比

3、和特色突出豪宅品質。配套：千燈湖及南海大道板塊生活服務配套充足。自身擁有A區集中式及B區臨街商鋪作為商業配套補充。商業：金融高新區內商業氛圍日漸成熟并在擴大中。品牌：通過水韻項目，客戶已基本認同創鴻豪宅品牌。合作：中海、保利等開發商已聚集大量貨源并打下基礎，形成較強的差異化競爭局面。營銷：客群積累和了解已有堅實基礎，有利于后期住宅銷售。項目總體規劃概念示意住宅景觀分析住宅景觀分析省院深圳分院提供30層以上東南向視野15層以上東南向視野二、項目地塊優劣勢分析二、項目地塊優劣勢分析1、項目劣勢和風險 地塊：B區住宅地塊較A區商業地塊有更好的市場條件。 規劃：B區受90/70限制，產品組合復雜；A區

4、地塊進深太小，有限高及限面積要求，使項目規模尷尬。 戶型：雙證大戶型的產品在推售上有一定局限。 交通：A區商業距離地鐵較遠，基本依托地面交通。 景觀：只有較高樓層有外部遠眺千燈湖景觀。 商業：保利水城、IFC、金融城及南海廣場等項目將給商業部分營運帶來壓力。二、項目地塊優劣勢分析二、項目地塊優劣勢分析3、項目初步結論項目綜合價值較大，能借區域優勢強化自身條件。千燈湖板塊優質住宅地塊日漸稀少，稀缺性突出。住宅體量較大，可支撐項目分期開發。戶型結構受90/70影響，整體戶型產品檔次對一般豪宅盤有制約，但同時70%的產品具備多種總價結構有利于推盤。商業由于不在主商圈內，但受兩主要商圈競爭壓力,需要耐

5、心等待周邊住宅區及商業配套設施逐步落成后形成商業氛圍。商業體量偏小，不利于租售產品組合。地價成本較高，需要精心打造，短平快完成項目運作。商業部份地下室挖潛有機會增加未來商業供應量。三、項目整體定位三、項目整體定位1、項目整體定位、項目整體定位 影響力定位：新一代千燈湖豪宅的標志性項目；創鴻集團的豪宅細分性項目。 項目檔次定位：高端豪宅； 項目形象定位：整體大氣，細節精致。 文化理念定位：都市新貴精品生活社區。 項目定位表述：都市新貴聚集之地都市新貴聚集之地三、項目整體定位三、項目整體定位2、項目核心價值和擬定命建議、項目核心價值和擬定命建議 項目核心價值為：經典的豪宅產品經典的豪宅產品+超群的

6、投資價值超群的投資價值 整體及住宅擬定名-報建地名命名原則：符合地名規范不與本地項目重名延續“水韻尚都”系列，締造新豪宅產品。利用內園林水景造型，賦予外形內像的精品感受翡翠尚都、 水韻城邦（推薦） 商業營銷擬定名-即不作為報建地名創鴻繽紛匯：突出商業多業態經營對消費者生活繽紛多彩的貢獻。創鴻樂都（推薦）：突出商業項目為消費者帶來的歡樂感受，同時帶出主經營餐飲娛樂業態的特點。四、項目目標客戶四、項目目標客戶1、住宅目標客戶描述 收入特征：年收入25萬元以上的家庭和個人 職業特征：中小企業主、富二代、金融機構及國企管理層、公務員、民企決策管理層等 地域特征：客戶來自南海、廣州、禪城及外地 年齡特征

7、：2845歲為主 家庭特征：兩口和三口的家庭為主 購房動機：自住、投資、自住兼投資 影響因素：地段、配套、景觀、交通、安全、品質、朝向、風水、服務 消費心理：改善型消費、身份型消費、家庭型消費 本項目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射本項目客戶開拓方向：桂城為核心向外輻射 客戶拓展的策略：客戶拓展的策略：作為桂城中心稀缺高端項目，除服務于金融區帶來的產業客、原住居民外，通過推廣向南海其他鎮區、向禪城滲透，輻射廣州、順德等外圍區域。核心：金融區、桂城（核心：金融區、桂城（60%60%）兼顧：南海各鎮、禪城（兼顧：南海各鎮、禪城（30%30%）輻射：廣州等外圍區域（輻射：廣州等外圍區域（10%10%

8、）一個核心，主攻周邊高端客戶一個核心，主攻周邊高端客戶兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城兼顧大瀝、獅山、平洲、禪城拓展外圍如順德、廣州等外地拓展外圍如順德、廣州等外地n公司中高層管理者、資深金領n周邊原住居住客、投資客 n與桂城有業務或其他淵緣的自住兼投資客n外地專業投資客n自由職業者、私家企業主、個體戶n公務員及企事業單位、大型企業員工擴大目標客戶群范圍擴大目標客戶群范圍目標客戶群篩選及細分目標客戶群篩選及細分金融區中高管理層金融區中高管理層/ /金領金領周邊居民（桂城）周邊居民（桂城）公務員公務員/ /企事業單位企事業單位外地客戶（順德、廣州）外地客戶（順德、廣州）私營企業主私營企業主/ /個體戶

9、個體戶專業投資客（本地專業投資客（本地+ +外地）外地）n客戶：吳先生 年齡：34歲 職業：金融n籍貫：湛江 置業情況：二次置業 n背景描述：暨大研究生畢業后在廣州某知名金融機構工作，平時工作非常繁忙，常商務出差公干。公司準備安排其到千燈湖金融區上班，需要經常返往廣佛。計劃在兩地折中的桂城置業，同時方便日后工作，往后工作調動又可轉手，自住兼投資性質。平均年收入約12-16萬/人。n購房因素：在佛山有工作需要，計劃就近上班。要求小區環境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整體品質感強。n項目契合點：。項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：客戶姓名：徐生 年齡：28歲 行業

10、：通信 籍貫：佛山對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶年輕、帥氣、很時尚；好溝通，好相處，健談；有投資理財經驗，購買股票基金3年，但盈利一般，主要收入來源是工資；客戶購房需求：客戶購房需求：該客戶處于適婚年齡，自己對結婚成家沒有強烈愿望，但父母一直希望其早日成家。現計劃搬出來自已住。購房首選禪城，其次是桂城（工作地點）。主要考慮交通方便，保值升值能力強的物業；首期是父母支持，會考慮一次性付款。特征描述：特征描述：1、該客戶是桂城人，現居住在禪城，首選目前自住區域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、該客戶受過高等教育，接受前衛、西方文化，喜歡潮流、個性的東西。3、該客戶家境富裕

11、，父母是生意人，有強大的經濟實力，客戶月入約6-8K，自身月供能力較強大。項目契合點：項目契合點：舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。舒適度高，交通方便，升值潛力大，自住兼投資型。項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述n客戶：王女士 年齡：36歲 職業：自由職業者n籍貫：佛山 置業情況：多次置業 n背景描述：精明，有生意頭腦，年輕時四處做小投資，并于8年前投資房產，在禪城、順德、廣州等有多套單位，部分出租部分轉手。輾轉幾圈賺了不少，由于有經濟能力，挑剔而錯過適婚年齡，至今仍過著單身生活。n購房因素：現居住在禪城，不想再與父母同住，正物色市中心品質高的樓盤自住，換個環境居

12、住幾年。價格非重要因素，最重要是自己喜歡。n項目契合點：。項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述n客戶：姚先生 年齡：35歲 職業：高層管理者n籍貫：佛山 置業情況：二次置業 n背景描述：廣州讀書廣州工作，一直生活在此。現為某大型合資企業的市場部負責人，長期在全國各地甚至國外出差，受西方文化影響大。對生活的品質有較高追求，見識廣，有較高的藝術造詣，對物業品質有較高要求。n購房因素：隨著社會閱歷的不繼豐富，收入的增長，開始關注高端不動產的投資。關注地鐵上蓋物業、廣佛地區升值潛力較大的高端物業。n項目契合點：目標客戶鎖定目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述

13、客戶姓名：客戶姓名：劉生 年齡：42歲 職業：生意人 籍貫：湖南對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶典型生意人，精明；實在，健談，不輕易相信別人的話，凡事有自己的見解。客戶購房需求：客戶購房需求：該客戶要佛山工作十幾年，一家三口現居住在大瀝某小區。現經濟環境較充裕，計劃進一步改善居住環境，關注桂城中心區的物業，實現從農村到城市的轉變。同時考慮有投資價值的物業。特征描述：特征描述：1、該客戶是外地人，長期在南海打拼，佛山成為其第二故鄉，適應了都市的生活，并計劃在此扎根；2、多年在商場廝殺，有豐富的社會經驗，穩定的消費觀念，屬于理智性消費；3、該客戶從租房到買二手房，從步梯樓到電梯樓，一步一

14、個腳印，講究實在，被城市人同化，追求舒適的品質生活，同時注重投資。項目契合點：項目契合點：該客戶屬于換房客該客戶屬于換房客/ /投資客，考慮升級居家環境，同時考投資客，考慮升級居家環境，同時考慮投資。慮投資。目標客戶鎖定目標客戶鎖定項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述客戶姓名：客戶姓名：陳小姐 年齡：33歲 行業：審計 籍貫：汕頭對客戶的整體印象：對客戶的整體印象：該客戶斯斯文文，很賢淑有氣質；心思細密，很會計算，精明能干。衣著時尚、個性，對生活的較高要求。 客戶購房需求：客戶購房需求：該客戶是雙職工家庭，夫妻雙方均有單位，現居住在步梯樓，沒有什么負擔。面對目前的通漲壓力，計劃

15、用公積金購買物業，改善居住環境或投資。關注交通方便，生活環境好，保值能力強，有一定升值空間的中高端物業。特征描述：特征描述：1、該客戶屬于公務員，收入穩定，有較充足的住房公積金； 2、穿衣服要講品牌，家私擺設要求有貴族氣息，日常生活用品希望都是進口，生活講究品質；3、處處體現矛盾，希望追求上流社會的生活，但又有明顯的“隱富”心理；項目契合點：項目契合點：交通方便、配套齊全，片區升值潛力大。交通方便、配套齊全，片區升值潛力大。項目目標客戶鎖定及特征描述項目目標客戶鎖定及特征描述千燈湖及鄰近板塊物業成交客戶概況千燈湖及鄰近板塊物業成交客戶概況千燈湖板塊：千燈湖板塊：中海萬錦豪園：本地自住兼投資客約

16、占本地自住兼投資客約占5成，桂城及周邊工作的改善型自住客約占成，桂城及周邊工作的改善型自住客約占3成，南海鎮街和成，南海鎮街和 廣州客戶約占廣州客戶約占2成成。私營企業主為主，目前入住率偏低。中海萬錦東苑：在售中，前期成交客戶桂城人占60%，自住兼投資和改善居住型為主，專業投資客為輔。保利花園：桂城自住兼投資客戶約占總量60%，南海鎮街客戶約占25%，廣州客戶含投資客約占15%。 大多為兩套或以上物業，不作為第一居所。大多為兩套或以上物業，不作為第一居所。保利壹號公館：私營企業主和桂城政府機關中高層領導、企事業單位的高級公務員私營企業主和桂城政府機關中高層領導、企事業單位的高級公務員，購買時投

17、資為主要（水城、西街） 誘因，伴隨千燈湖的成熟，同時考慮居住。東海花園：桂城本地土生土長一族，自住客戶為主，一家三代同居。本地土生土長一族，自住客戶為主，一家三代同居。隨著經濟實力提升，部分業主出國 或其他原因遷出后，開始有桂城中高端租客入住。海景花園：桂城工作的外地人，當地的公務員為主桂城工作的外地人，當地的公務員為主。疊北板塊：疊北板塊：江南名居：土生土長的本地人較少，在桂城工作的外地人或周邊經營小本生意的客戶為主桂城工作的外地人或周邊經營小本生意的客戶為主，一家三口 和三代同堂同時存在。興業新邨/俊雅花園：土生土長的桂城人和本地工作的外地工薪一族土生土長的桂城人和本地工作的外地工薪一族，

18、一家三口和三代同堂的自住需求。桂城中央板塊桂城中央板塊：以麗雅苑為代表，聚居了桂城最富裕的一代人，大多擁有兩套以上物業。禪桂高檔住宅物業市場客戶地域性劃分強： 禪城、桂城區域融合度不高，本地客戶心理距離遠。 桂城因臨近廣州，廣佛地鐵開通，能吸引約10%的客戶來自廣州，部分樓盤例如佛山保利花園，這一群體比例高達20%。小結：小結：本項目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮區，地鐵上蓋的交通便利，也本項目客戶主要來源于桂城及南海下屬鎮區，地鐵上蓋的交通便利，也可吸引地鐵沿線的廣州局部區域和禪城客戶。可吸引地鐵沿線的廣州局部區域和禪城客戶。 根據千燈湖板塊的客戶及水韻尚都成交客戶的情況來看，自2006年至

19、2010年，禪桂市場客戶地域性仍非常明顯，桂城距離順德較遠，較難吸引順德的客戶。伴隨廣州樓價高企，而廣佛同城的進程加速，廣佛地鐵開通，吸引越來越多廣州客戶到佛山置業及投資。尤其是千燈湖板塊，在廣州客戶心中認可度較高。禪桂高端物業成交客戶特征禪桂高端物業成交客戶特征 禪桂高檔住宅物業市場客戶來源地域性強，自住兼投資客戶占比約50%。 本項目以桂城及南海其他鎮區客戶為主，同時可吸引廣州及地鐵沿線覆蓋的投資客戶。本項目以桂城及南海其他鎮區客戶為主，同時可吸引廣州及地鐵沿線覆蓋的投資客戶。 在區位成熟度及升值潛力方面具有明顯優勢，前期主要吸引自住兼投資型、投資型客戶，后期自住比例可提高。在區位成熟度及

20、升值潛力方面具有明顯優勢，前期主要吸引自住兼投資型、投資型客戶，后期自住比例可提高。 本項目目標客戶家庭月收入本項目目標客戶家庭月收入2 2萬以上（不含隱性收入），可承受萬以上（不含隱性收入），可承受8000-90008000-9000元的月供水平。元的月供水平。禪桂高端物業成交客戶特征禪桂高端物業成交客戶特征1）桂城客戶是項目最基礎、主力的客戶，以舊桂城為核心，輻射南海大道附近、桂城東舊桂城為核心，輻射南海大道附近、桂城東。2）大瀝客戶是南海各鎮街中占據最高比例大瀝客戶是南海各鎮街中占據最高比例，一般是親朋戚友裙帶關系構成大瀝團的，自住為主。自住為主。3）禪城、廣州客戶禪城、廣州客戶也占據一

21、定比例，主要是看中千燈湖板塊的升值潛力，投資型自住客。看中千燈湖板塊的升值潛力，投資型自住客。4）專業投資客戶較少但也存在專業投資客戶較少但也存在。水韻尚都項目成交客戶特征水韻尚都項目成交客戶特征1）9成客戶沖著千燈湖而來沖著千燈湖而來，對金 融高新區的認可度極高。2）客戶對產品，特別是朝向、景觀特別是朝向、景觀相當重視，廳出陽臺、廳大房大，相當重視，廳出陽臺、廳大房大，方正實用的傳統設計最受歡迎。方正實用的傳統設計最受歡迎。客戶對開發商的品牌也較關注，佛山人們陸續開始對“創鴻”品牌有一定的了解，認可度較高。1）改善型買家占主導，不作為第 一居所剛需性不強烈，可買可 不買，隨意性較大。2）注重

22、投資保值的業主比例大，注重投資保值的業主比例大， 認可不動產抗通漲能力。新政 限制貸款，對客戶影響較大。水韻尚都項目成交客戶特征水韻尚都項目成交客戶特征 客戶年齡以中青年為主，30-50歲共364組，占總量67%。 三口之家及四口之家業主占297臺，占客戶總量55%。桂城本地人主要是三口之家，大瀝、黃歧、松崗、里水等鎮街客戶大多為四口之家或三代同堂，喜歡住大戶型房子。 二次或以上的置業群體404臺，其中第二次置業的客戶也占到200臺。 客戶群是新政調控的主力群，2010年的兩次新政對我們項目的客戶影響都較大。水韻尚都項目成交客戶特征水韻尚都項目成交客戶特征 私企業主370臺，鋁材、貿易、陶瓷等

23、行業是私營企業主的主力軍私營企業主的主力軍，開廠為主，資金較為雄厚。 金融機構、知名品牌外資企業的高層管理者金融機構、知名品牌外資企業的高層管理者是項目的次主力群體。 政府機構、自由職業者在項目中業主中占比偏低。水韻尚都項目成交客戶特征水韻尚都項目成交客戶特征1）單價主力的是1.2萬以下，特別是7-8月團購促銷和9月推新貨有優惠致成交量大價平，投資型客戶為主。投資型客戶為主。2）1.3萬以上的客戶也有98臺，改善改善居住型客戶注重景觀，視野開闊度要居住型客戶注重景觀，視野開闊度要求高。求高。水韻尚都項目成交客戶特征水韻尚都項目成交客戶特征1）從成交情況來看，21-40層中高層層中高層的單位消化

24、速度最快，占成交量的單位消化速度最快，占成交量48%左右左右；11-20層的中低樓層占成交總量約28%，共154臺；10層以下的低樓層單位消化速度較慢，主要是部分畏高心理影響和喜歡看小區園林景觀的客戶購買，對價格相當敏感。2）客戶首先選擇的視野開闊，景觀優首先選擇的視野開闊，景觀優秀的單位，其次是低價格的產品。秀的單位，其次是低價格的產品。同時他們對太高的樓層接受度有限。3）中間20-35層的價格最貴，但消化層的價格最貴，但消化速度較快，速度較快，可通過價格拉差促進低樓層和超高層的消化。住宅定位篇住宅定位篇住宅定位思考：住宅定位思考：1、地塊總規劃面積55052.8，容積率大于1.5小于3。以

25、最大容積率計容建筑面積約為16.5萬，其中 商業面積可規劃約4萬。項目規模不大，難以形成環境優秀低密度空間項目規模不大，難以形成環境優秀低密度空間，內部園林環境營造受限制。2、本項目位于千燈湖板塊，交通非常便利，配套成熟，區位價值明顯交通非常便利，配套成熟，區位價值明顯。3、與禪桂中心有一段距離，偏離中心區域，且受道路、粉塵影響明顯。偏離中心區域，且受道路、粉塵影響明顯。4、距離千燈湖不遠，可借景千燈湖湖景和金融區的都市景觀可借景千燈湖湖景和金融區的都市景觀，為項目產品加分。5、金融服務區的成型，廣佛同城進程加速，廣佛地鐵開通金融服務區的成型，廣佛同城進程加速，廣佛地鐵開通等發展將為項目帶來機

26、遇為項目帶來機遇。 整體定位：整體定位： 大都市新貴雙景觀豪宅大都市新貴雙景觀豪宅文化定位：文化定位： 佛山首席智慧生活地標形象定位：形象定位： 燈湖西岸，繁華之上產品配比參考產品配比參考通過分析周邊項目的產品和消化速度的關系，可知片區內市場接受度最高的產品類型，戶型及面積段情況，結合項目自身的優劣勢，從而準確定位產品。千燈湖板塊有代表性項目戶型配比項目名稱項目名稱戶型戶型面積段面積段（）套數套數套數比套數比例例保利花園一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二廳126-146146846%四房二廳143-193139844%復式207-316441%中海萬錦東苑三房二廳91609%三

27、房二廳150-18040264%四房二廳210-23010316%復式400-4106811%千燈湖板塊：滿足改善型居住和投資型自住為主，千燈湖板塊：滿足改善型居住和投資型自住為主，130-200三、四房是此板塊的主力產品，50-120高檔中小戶型是市場空白。廳大房大是典型的戶型設計，方正實用，大客廳出大陽臺，主臥套房開間闊綽最受市場歡迎。設計方面：設計方面：規劃布局：最大化利用千燈湖湖景和金融區都市繁華勝景，同時結合園景，打造多景觀豪宅。 創新產品設計：戶型設計首先要方正實用，廳大房大，功能分區合理，干濕分開。實用率控制在實用率控制在80%以上以上， 建議適當、有技巧地采用偷面積設計，盡可能

28、多地增加贈送空間，提高附加值。建議適當、有技巧地采用偷面積設計，盡可能多地增加贈送空間，提高附加值。 建筑設計：公寓外立面時尚、現代，利用豎向線條增加挺拔感；住宅體現穩重、雄偉設計感覺，考慮在建筑低層和頂部運用裝飾符號，展現項目個性，保證強品質感。 園林設計：設計下沉式廣場或坡度休閑草坪等創造豐富空間層次，運用多種材料構造特色的園路、公共溝通、活動的區域，大膽采用石、水、植物等內部造景彌補自然景觀資源不足。配套方面：配套方面： 個性的公共空間裝修：在細節上作文章，如在入戶大堂天花、電梯門、空中連廊、空中閱覽室、空中咖啡廳。 特色的配套設施：除日常生活所需的購物、會所、健身室、影音娛樂功能之外，

29、外部商業可以作為會所的功能外延和補充，地下酒窯、古董名畫收藏展覽、茶莊、養生SPA、畫室等體現智慧、修養的特色經營。 豪華裝修標準：2,500元元/裝修標準（以銷售建筑面積計）裝修標準（以銷售建筑面積計），系列國際品牌潔具、廚具等，系列國際品牌潔具、廚具等，局部實現家居智能化。（內裝標準詳見后頁參考資料）1.服務方面：服務方面： 與知名品牌物業管理公司如第一太平戴維斯、高力國際等以顧問合作形式，以品牌管理公司的名氣來吸引客戶。物業發展及配套建議物業發展及配套建議珠江新岸公寓珠江新岸公寓2300023000元元/ /50005000元元/ /裝修裝修保利中環廣場保利中環廣場2500025000元

30、元/ /30003000元元/ / 裝修裝修珠江新城板塊珠江新城板塊琶洲板塊琶洲板塊朱美拉公寓朱美拉公寓2800028000元元/ /65006500元元/ /裝修裝修富力國際公館富力國際公館2600026000元元/ /40004000元元/ /裝修裝修富力公園富力公園28282500025000元元/ /60006000元元/ /裝修裝修天河北天河北板塊板塊正佳萬豪金殿正佳萬豪金殿4200042000元元/ /65006500元元/ / 裝修裝修萬菱君臨國際公寓萬菱君臨國際公寓2800028000元元/ /60006000元元/ / 裝修裝修敏捷國際公寓敏捷國際公寓2000020000元元

31、/ /25002500元元/ / 裝修裝修星匯云錦星匯云錦2700027000元元/ /55005500元元/ /裝修裝修傾城傾城200920092400024000元元/ /30003000元元/ / 裝修裝修富力國際公館富力國際公館裝修標準：裝修標準：4000元元/（本案參考標準）（本案參考標準）一、公共部分一、公共部分外墻：外墻：裙樓部分外墻為玻璃加鋁板幕墻；塔樓部分貼高級外墻磚、外墻涂料及局部鋁板；首層入戶大堂：首層入戶大堂：地面鋪高級石材，墻身貼高級石材及造型鏡及造型木飾面，局部造型木飾面天花裝飾配豪華燈飾電梯前廳：電梯前廳：每層電梯前廳地面及墻身鋪高級石材，走廊通道地面鋪高級石材及

32、瓷磚，墻身貼瓷磚，電梯配高級不銹鋼及高級石材門套電梯電梯：A棟設肆臺高速電梯，轎廂撫松豪華裝修及只能刷卡系統樓梯：樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身掃高級乳膠漆，天花安裝吸頂燈信箱：信箱：住宅首層設有各戶專用不銹鋼信箱大廈對講機大廈對講機：首層大堂出入口及三層架空層電梯廳、地下室電梯廳統一代客安裝可視對講電視監控系統：電視監控系統：首層大堂出入口、電梯及車庫安裝閉路電視監控系統。小區周邊及主要出入口實行全方位24小時監控。二、住宅室內裝修及設備二、住宅室內裝修及設備1 1、門、門入戶門：入戶門：采用名貴木飾面防火子目門，配名貴木飾面門套及封口線，裝設豪華品牌門鎖睡房門：睡房門：采用名貴木飾面門，

33、裝設名牌門鎖廚房門：廚房門：采用名貴夾絲玻璃不銹鋼門浴室門浴室門：采用名貴木飾面門，裝設名牌門鎖客廳出陽臺門：客廳出陽臺門：配名廠鋁合金框玻璃推拉門廚房出生活陽臺門：廚房出生活陽臺門：配名廠鋁合金框平開玻璃門2 2、窗及欄桿、窗及欄桿窗戶窗戶：采用名廠氟碳漆噴涂鋁窗，客廳、餐廳及睡房鑲配“熱反射鍍膜”雙層中空鋼化玻璃窗臺：窗臺：窗臺鋪高級大理石陽臺：陽臺：欄桿選用氟碳漆噴涂方鋼，并裝雙層夾膠鋼化玻璃，欄桿上裝無框折疊玻璃窗3 3、墻身、墻身客廳墻身：客廳墻身：配高級豪華電視背景（局部高級夾絲鏡），其余墻身配高檔品牌墻紙餐廳墻身：餐廳墻身：配高檔品牌墻紙走廊墻身：走廊墻身：配高檔品牌墻紙主人臥室

34、墻身主人臥室墻身：配高檔品牌墻紙主人房浴室墻身：主人房浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡柜衣帽間：衣帽間：配高檔品牌墻紙，配送歐洲名牌高級衣柜（注：03、08房間配送衣柜）普通臥室墻身：普通臥室墻身：配高檔品牌墻紙普通浴室墻身：普通浴室墻身：鋪砌高級大理石配送高級臺盆鏡和臺盆鏡柜廚房墻身：廚房墻身：鋪砌高級大理石，爐灶部分鋪高級防污拉絲不銹鋼陽臺墻身：陽臺墻身：鋪砌優質外墻磚入戶花園墻身：入戶花園墻身：鋪砌高級大理石4 4、天花、天花走廊天花：走廊天花：掃高級品牌乳膠漆，安裝照明燈具陽臺天花：陽臺天花：掃高級品牌防水乳膠漆，安裝照明燈具主人房浴室天花：主人房浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，

35、安裝照明燈具普通浴室天花普通浴室天花：掃高級品牌防潮乳膠漆，安裝照明燈具客廳餐廳及各臥室天花：客廳餐廳及各臥室天花：局部造型天花，掃高級品派防潮乳膠漆5 5、地面、地面客廳及餐廳地面：客廳及餐廳地面：鋪米黃大理石及高級實木地腳線走廊地面：走廊地面：鋪米黃大理石臥室地面：臥室地面：安裝名貴實木復合地板配踢腳線廚房地面：廚房地面：鋪高級大理石主人房浴室地面：主人房浴室地面：鋪高級大理石普通浴室地面：普通浴室地面：鋪高級大理石陽臺地面陽臺地面：鋪高級地磚6 6、廚房、廚房裝飾品牌組合櫥柜配進口人造石臺面附送品牌龍頭和現代款式雙星盤附送品牌高檔煤氣爐、抽油煙機、洗碗機附送品牌微波爐、冰箱01、02、0

36、6、07單元附送品牌帶DVD播放一體機液晶電視7 7、浴室、浴室客房浴室設備：客房浴室設備：洗手臺鋪砌進口大理石配名貴木飾面洗手臺柜配送品牌洗手盆、浴缸和座便器配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合、浴缸龍頭配送名廠抽風扇、廁紙架、毛巾架精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手主人房浴室設備主人房浴室設備洗手臺鋪砌進口大理石配名貴木飾面洗手臺柜配送品牌洗手盆、坐廁配送品牌冷熱水龍頭、淋浴組合配送名廠抽風扇、廁紙架、毛巾架精美鋼化玻璃淋浴間配高檔五金拉手（03、08房戶型浴室設備按客房浴室配置）8 8、水電設備及煤氣供應、水電設備及煤氣供應水電設備：水電設備：供水設備采用變頻式供水系統，每戶均設獨立水、電表、配電

37、箱一個，插座及開關入墻安裝一廚一衛戶型附送燃氣即熱式熱水器，一廚二衛和一廚三衛戶型附送燃氣即熱式熱水器（帶循環）煤氣供應：煤氣供應：預留管道煤氣接口，帶設煤氣表9 9、消防、消防全屋配備消防報警系統及噴淋系統1010、空調及其它設備、空調及其它設備空調：空調：全屋副送品牌小型中央空調，并預留分體空調機位及接電插座電話及電視：電話及電視：每戶客廳、主衛預留電話插座，其余衛生間預留電話管道 每戶客廳、主臥均預留電視插座，其余各臥室及廚房預留接線底盒配空白面板及預埋穿線管家居安防：家居安防：每戶均配送客廳及主臥緊急報警按鈕、廚房燃氣泄露探測器、大門門磁開關樣板房樣板房星匯云錦星匯云錦裝修標準：裝修標

38、準：5500元元/一、公共部分一、公共部分外墻外墻鋪砌優質灰色外墻粗筋磚與白色金屬釉外墻磚。裙樓部份安裝深灰麻（光面）及珍珠黑（燒面）石材幕墻。住戶大堂住戶大堂地面鋪砌進口Rosa Atiantide 石拼花與進口雅士白及進口過芬奇石圍邊。墻身鋪砌進口夜里雪石、進口象牙洞石、名貴黑檀木飾面及黑鋼。天花掃ICI乳膠漆及半設凹池清玻璃造型開花，安裝豪華典雅水晶燈飾。設華麗服務臺及特設東芝小型中央空調系統。公用出入口安裝強化玻璃并設門禁。標準層電梯間標準層電梯間所有塔樓均安裝瑞士原廠進口Schinder(訊達)高速電梯。電梯轎箱內地面鋪砌進口熱帶雨林啡石，四周鋪貼透光石、達芬奇石、灰鏡及皮革飾面。天

39、花裝設鏡鋼飾面及燈飾。電梯轎箱內設空調系統。安防系統安防系統小區周邊及主出入口實行全方位24小時專業管理和保安監控。住戶大堂入口及電梯大堂、電梯轎箱內均設有閉路監控系統。住戶大堂入口處裝有訪客對講機、智能卡。住戶電梯內設智能識別系統。所有戶型的客廳及主人房備有連接小區保安中心防盜警鐘按鈕。信箱信箱1.2棟設戶外豪華信報亭，內設黑鏡鋼豪華信報箱。3.4棟首層大堂設豪華信報區，內設黑鏡鋼豪華信報箱。停車場停車場地下停車場墻身掃高級乳膠漆。裝有先進閉路電視監控系統。停車場內各棟住宅入口設置豪華大堂。走火樓梯走火樓梯踢腳線及梯級防滑條貼名牌瓷磚，墻身及天花掃名牌乳膠漆，天花安裝精美吸頂二、住宅部分二、

40、住宅部分門門入戶門：采用名貴白橡木及黑胡桃木飾面實心子母門，裝設名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。睡房門：采用名貴白橡木飾面門，裝設名廠門鎖。門套及封口線為木制造。廚房門：采用名貴白橡木飾面門扇或名貴白橡木飾面框玻璃趟門，裝設名廠豪華門鎖。門套為白橡木浴室門：采用名貴白橡木飾面門，裝設名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制客 廳 出 陽 臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料玻璃推拉門。廚房出生活陽臺門：配名廠黑色鋁合金框厚料開平玻璃門。窗及欄桿窗及欄桿窗戶：采用名廠優質噴涂厚料上懸式幕墻鋁窗，客廳，餐廳及睡房鑲配“LOW-E”中空鋼化玻璃，安裝安全防撞夾膠欄桿。窗臺：鋪砌高級人造石。陽臺：選用優質不銹鋼欄

41、桿，裝夾膠鋼化玻璃。地面地面客廳，餐廳，臥房地面：名貴白橡木實木復合地板配白橡木實木踢腳線。廚房地面：鋪砌進口新米黃石。浴室地面：鋪砌進口白米洞石。陽臺地面：地面鋪砌高級地磚。墻身墻身客廳，餐廳，臥房內墻：進口皮紋墻紙。衣帽間：附送精美整體式白橡木飾面衣柜。廚房墻身：鋪砌進口微晶白石，爐灶部分鋪拉絲不銹鋼。浴室墻身：鋪砌進口白米洞石。陽臺墻身：鋪砌優質灰色粗筋外墻磚與白色金屬釉外墻磚。天花天花客廳，餐廳，臥室，浴室，廚房天花：采用造型天花帶燈槽。陽臺天花：掃ICI乳膠漆，安裝照明燈具。浴室天花：安裝造型天花。廚房設備廚房設備裝設日本原裝進口新威（Sunwave）櫥柜配進口富美家人造石臺面（Fo

42、rmica Stone）。附送摩恩（Moen）龍頭及富美家（Formica）方形雙星盆。附送西門子（SIEMENS）抽油煙機，微波爐，消毒碗柜及洗衣機。附送惠而浦（Whirpool）兩眼電爐，單眼氣爐及嵌入式冰箱。浴室浴室主人房浴室設備：主人房浴室設備：洗手臺鋪砌進口達芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。配送瑞士原裝進口勞芬（Laufen）洗手盆、坐廁與浴缸。配對、送德國漢斯格雅（Hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合、浴缸龍頭。配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。附送于是專用液晶電視機。普通浴室設備：普通浴室設備：洗手臺鋪砌進口達芬奇石及名貴黑胡桃木飾面柜。配送瑞士原裝

43、進口勞芬（Laufen）洗手盆、座廁。配對、送德國漢斯格雅（Hansgrohe）冷熱水龍頭、淋雨組合。配送名廠抽氣扇、廁紙架、毛巾架。精美鋼化玻璃淋浴間高檔五金拉手。柜柜臥室與衣帽間配送名貴黑胡桃木飾面整體化衣柜及柜內五金掛件拉手。水電設備及煤氣供應水電設備及煤氣供應水電設備：采用變頻式供水系統，每戶均設獨立水、電表、沛電箱一個。插座及開關入墻暗裝。住戶內開關面板、插座均采用CLIPSAL（奇勝輕點系列）產品。每戶附送澳洲進口VULCAN（萬凱）儲水式燃氣熱水器。用電負荷：每戶用電負荷為15KW。煤氣供應：預留管道煤氣接口，設煤氣分表。消防消防全屋配送消防煙感、溫感報警系統及噴淋系統。空調及其

44、他設備空調及其他設備空調：全無附送國際品牌家用小型中央空調。電話及電視：每戶客廳及睡房（除工人房）均預留電話插座、有線電視插座及寬帶網絡插座。照明系統照明系統戶內客廳和臥室CLIPSAL（奇勝）品牌家居智能照明系統。智能化系統智能化系統美國霍；尼韋爾（Honeywell）品牌的家居智能化系統。廚房廚房衛生間衛生間衛生間衛生間朱美拉公寓朱美拉公寓裝修標準：裝修標準：6500元元/公共范圍公共范圍1 1、住戶大堂、住戶大堂地面鋪砌閃電金石拼花，墻身鋪砌石材及黑色鏡面不銹鋼裝飾，天花掃ICI乳膠漆及裝設造型天花并安裝豪華燈飾。大堂特設大金、約克或東芝同等品質的國際名牌家用空調系統，公用出入口安裝強化

45、玻璃門。2 2、標準層電梯大堂、標準層電梯大堂地面鋪砌石材拼花，墻身鋪砌石材，配黑檀木紋飾面、絲面黑鋼。天花掃ICI乳膠漆及裝設造型天花并安裝豪華燈飾，每戶設精美房號牌及門鈴。3 3、電梯、電梯瑞士迅達可用電梯，轎廂內地面鋪砌石材，墻身鋪貼黑貝馬賽克、配黑鏡和名貴黑檀木紋飾面，裝設10寸液晶電視機，天花裝設鏡鋼及燈飾，電梯轎廂內設空調系統。 住宅內部住宅內部1 1、門扇、門扇入戶門-采用名貴木飾面實心門。裝防盜眼及名廠豪華門鎖。門套及封口線為木制造。廚房門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。臥室門-采用夾絲玻璃趟門，門套、封口線為黑色絲面不銹鋼制造。浴室門-采用名貴木飾面門，

46、配名廠豪華門鎖、門套、封口線為木制造2 2、地面、地面客廳-鋪砌高級木紋磚，附實木木地腳線。餐廳-鋪砌高級木紋磚，附實木木地腳線。臥室-鋪砌高級地氈，附實木木地腳線。3 3、內墻、內墻客廳、飯廳、臥室-內墻均貼高級墻紙及部分造型墻身4 4、天花、天花客廳、餐廳采用造型天花，掃ICI乳膠漆、衛生間、廚房吊埃特板天花掃防潮ICI乳膠漆。5 5、廚房、廚房廚房地面鋪砌高級木紋磚，墻身鋪砌水晶白石材。 6 6、浴室、浴室地面及墻身鋪砌金線米黃石材，安裝造型埃特板天花，主人房洗手臺鋪砌黑金花石材及裝設名貴木飾面柜，配名牌洗臉盤及龍頭、坐廁。安裝名牌豪華浴缸及沐浴龍頭。配名廠抽氣扇、化妝鏡、廁紙架、廁所刷

47、。安裝17寸液晶電視機。7 7、空調、空調配送與大金、約克或東芝同等品質的國際名牌家用中央空調系統。8 8、景觀陽臺、景觀陽臺地面鋪砌高級防滑磚，天花掃防潮ICI乳膠漆，并安裝筒燈。9 9、戶內、戶內睡房附送夾絲玻璃木飾面衣柜。1010、電話及電視、電話及電視浴室配有17寸液晶電視機。客廳及睡房均預留電話插座、公共有限電視天線插座。客廳及主人睡房均配寬帶網絡插座，每戶配送名牌高速無線WIFI上網系統（上網服務需向運營商申請廚房隨附）。1111、廚房隨屋附送、廚房隨屋附送GEGE或西門子嵌入式電冰箱、煮食電爐、洗衣干衣一體式洗衣機、名牌或西門子嵌入式電冰箱、煮食電爐、洗衣干衣一體式洗衣機、名牌抽

48、油煙機、進口碎渣機；客廳附送名牌抽油煙機、進口碎渣機；客廳附送名牌4242寸液晶彩電；浴室附送即熱式電熱水器。寸液晶彩電；浴室附送即熱式電熱水器。1212、附送全屋名牌家私（包括客廳沙發連茶幾、客廳電視柜、餐桌及椅子一套、床、床、附送全屋名牌家私（包括客廳沙發連茶幾、客廳電視柜、餐桌及椅子一套、床、床頭柜、房間桌連衣柜。頭柜、房間桌連衣柜。 廚房廚房衛生間衛生間珠江新岸珠江新岸裝修標準：裝修標準：5000元元/一、室內部分一、室內部分 門窗：門窗：大門采用精美防盜實心木門帶木質門套，配貓眼及高級刷卡門鎖；房門采用精美木飾面門帶門套，配高級門鎖； 墻身墻身：廳房鋪貼高級墻布，廚房鋪貼高級瓷磚，衛

49、生間鋪貼高級藝術瓷磚； 天花天花：廳房局部設天花造型吊頂，高級乳膠漆；廚房、衛生間設天花吊頂； 地面地面：廳、廚房、衛生間均鋪名牌高級拋光磚；臥房鋪高級實木復合地板；陽臺鋪設防滑磚； 窗戶窗戶：采用優質鋁合金框，加中空隔音玻璃，其中廳及臥室窗戶配隔音通風器(帶負離子發生器、調速定時功能)； 窗臺：窗臺：飄窗臺鋪高級大理石； 廚房設備：廚房設備：配高級櫥柜和高級不銹鋼洗菜盆以及科勒水龍頭，配名牌抽油煙機、電磁爐（無管道煤氣戶型）或煤氣灶（有管道煤氣戶型）； 衛浴設備衛浴設備：配科勒高級潔具和龍頭、滑桿手持式花灑、雨林花灑、淋浴屏風、毛巾架、手紙盒、掛衣鉤、化妝鏡； 供電設備：供電設備：自來水管暗

50、埋，設有線遠程抄表獨立水表；有管道煤氣戶型配送名牌煤氣熱水器，熱水通往廚房和衛生間；無管道煤氣戶型配送名牌儲水式電熱水器，熱水通往廚房和衛生間； 空調：空調：廳、臥室配送分體空調； 通信：通信：有中國電信提供電話、ADSL寬帶業務（開通等費用由買受人承擔），每戶預留電話線、電話插座； 有線電視：有線電視：有廣州有線電視提供數字電視業務（開通費用有買受人承擔），每戶廳及臥室預留電視插座； 智能化系統：智能化系統：室內設彩色可視對講機，帶物業管理信息發布、報警、應急求助呼叫系統等功能； 管道煤氣系統：管道煤氣系統：01房、02房、08-16房、19房等戶型設管道煤氣。 二、公共部分二、公共部分 外

51、墻：外墻：采用優質外墻磚、配鋁板飾線； 住戶大堂：住戶大堂：墻地面均鋪貼高級飾面，造型天花吊頂、豪華服務臺等； 電梯：電梯：選用德國原產蒂森高速電梯五臺，地面鋪高級石材； 公共走廊：公共走廊：地面鋪高級拋光磚配石材波打線，墻身貼高級藝術飾面； 信箱：信箱：每戶配送精美不銹鋼信報箱； 消防設備消防設備：樓層公共部分設置消防栓、火災自動報警系統和滅火筒等面或系統； 安防設備：安防設備：樓宇出入口、大堂、電梯、樓層公共走廊、車場等重要位置設置閉路監控系統；大樓主入口設置智能安全化門禁系統；電梯內設置身份證卡等級功能；門禁、停車場、電梯身份卡實行一卡通行 。 樣板房樣板房萬菱萬菱君臨國際公寓君臨國際公

52、寓裝修標準：裝修標準：6000元元/公共部分外墻采用LOW-E雙層中空玻璃電梯及門鎖采用全智能化電梯及門鎖公寓部分凈高凈層高3.6米中央空調VRV中央空調系統每戶獨立控制溫度鮮風系統先進的鮮風系統 供水 進水管采用不銹鋼水管 洗手間 全天然石材鋪砌 衛浴潔具名師設計的世界品牌潔具淋浴間 采用水晶馬賽克與特色磚混合鋪砌 附送家私鑲入式衣柜抽油煙機西門子（SIEMENS）爐灶西門子（SIEMENS）消毒碗柜西門子（SIEMENS）冰箱西門子（SIEMENS）洗衣機西門子（SIEMENS）二合一洗衣機微波爐西門子（SIEMENS）樣板房樣板房住宅部分重要決策事項住宅部分重要決策事項影響因素影響因素部

53、分雙證產品部分雙證產品純單證產品純單證產品產品線項目產品超90的戶型數量增加，豐富產品線，可選擇面增加90以上的戶型只能占產品總量30%，產品較單一項目檔次可定位為高檔豪宅物業只可定位為中高端檔次客戶層面二次或多次置業為主，經濟實力強大的生意人和企業高管、政府高官為主，居住群體較純粹首次置業者較多，人群素質難保證價格層面大部分客戶經濟實力強，關注景觀和舒適度，對價格不敏感。對價格較敏感，追求性價比高，折扣優惠促進成交推廣層面易引起圈層效應，靠品質樹立形象靠低總價，低首付吸引客戶銷售層面對首付要求高，受限貸影響明顯受貸款政策影響較弱，尤其是90以下基本不受限制資金回籠改善型居住需求為主，對客戶經

54、濟實力要求高，預計消化速度慢于小戶型整體置業門檻較低，資金回籠較快有關是否需要規劃雙證大戶型產品問題雙證產品的辯證分析雙證產品的辯證分析考慮到項目拿地成本較高，為保證項目利潤最大化，須保證項目高檔次、高品質。如項目只供應純單證產品，意味著中小戶型是項目主力戶型，戶數多導致居住密度較高，較難提升項目檔次，難以保證高售價。因此，建議結合千燈湖板塊130-200中大戶型的產品供應現狀和60-120高品質中小戶型的供應空白點，考慮在項目最佳，景觀最優秀的考慮在項目最佳，景觀最優秀的位置布局部分雙拼大戶型，但需控制此類產品位置布局部分雙拼大戶型，但需控制此類產品數量，以保證不影響銷售速度和資金回籠。數量

55、，以保證不影響銷售速度和資金回籠。有關是否需要規劃雙證大戶型產品問題項目區位價值較高，綜合各影響因素，建議定位為中高端物業，滿足一步建議定位為中高端物業，滿足一步到位的首置需求，同時兼顧改善型居住需求。到位的首置需求，同時兼顧改善型居住需求。避免住宅戶型與周邊未來的避免住宅戶型與周邊未來的新增供應形成正面競爭，以帶套間舒適兩房為主，填補中高端市場的空白，新增供應形成正面競爭，以帶套間舒適兩房為主，填補中高端市場的空白，兩房面積段主要分布在兩房面積段主要分布在80-90（90戶型設計為N+1戶型），三房產品面積段主要控制在120-160，可兼顧少量200的大戶型（部分雙證大戶）。具體建議如下表：

56、住宅戶型發展-A-1梯6戶小戶型產品住宅戶型發展-B-1梯4戶中戶型產品住宅戶型發展-C-1梯4戶中戶型產品住宅戶型發展-D-1梯6戶中小戶型產品住宅戶型發展-E-1梯2戶大戶型產品住宅戶型發展-E01住宅戶型發展-F-1梯2戶大戶型產品住宅戶型發展-G-1梯2戶大戶型產品住宅戶型發展-F-G-兩棟連接方案四、項目目標客戶四、項目目標客戶2、商業目標客戶描述 租賃客戶描述：大中型連鎖賣場、連鎖精品生鮮超市、特色連鎖專業店餐飲娛樂店：連鎖快餐、外賣快餐、特色餐飲、棋牌、水療、網吧、社區服務店：銀行、電信、郵政、教育培訓等。精品專賣店：酒類、香煙雪茄、茶葉茶具、家居用品、汽車用品、高爾夫用品等。四

57、、項目目標客戶四、項目目標客戶2、商業目標客戶描述 銷售客戶描述：投資買家為主由于禪桂區域內臨街商業及可銷售商鋪供應量不足，故本項目臨街商業及低樓層商業銷售客戶可擴大至整個大廣佛區域投資買家。 消費客戶描述：中產階層家庭為主項目規模決定其核心商圈約為1.5-3km為主。其他餐飲娛樂業態將主要針對桂城豪宅板塊中產階級并有私家車的家庭客戶。五、項目產品定位及規劃設計五、項目產品定位及規劃設計1、整體布局 地塊劃分天然為AB兩塊，關聯性較弱。A區商業單獨設計，B區商業遷就住宅布局。 A區商業按規劃條件做盡可用建筑面積，規劃足夠的地面及地下停車位。 B區圍合式住宅小區，形成中央園林水景。西面及南面臨街

58、的住宅以中小戶型為主，下設2-3層底商。東面及北面大戶型住宅建筑高度可適當拔高，以獲得遠景。整體布局示意圖A區由于形態狹長，進深不足，為滿足商業條件，應盡量滿鋪建筑紅線范圍。創造更多的首二層商鋪出售空間。B區地塊方正，適宜利用中心空間營造園林。外圍西側及南側沿街有商業價值，適宜規劃街鋪出售。2、整體形象 A區商業外立面尺度比較要求理想，位于桂江立交旁開闊地段，立面風格必須搶眼，可與B區不一致。 B區主打新貴家庭客戶，應采用現代簡約風格建筑群。 B區內園林是重要賣點，須考慮精細的綠化、水景和燈光。3、體量分配（計容積率部分） A區商業面積為23000。 B區商業面積為17000 ，建議為臨街雙層

59、商鋪為主，部分集中式租賃物業為輔。 B區住宅為124475 。不計容部分：詳見后頁重要問題討論及建議商業部分重要決策事項商業部分重要決策事項1、不計容商業地下層規模與經營問題AB區均位于有未來商業潛力的區位，現有計容商業體量偏小，如能通過增加不計容商業面積，將有利于擴大總體量，為將來引進商業預留空間。根據當地規定，地下可規劃商業或其他功能，可不計容。但不計容即無法辦理獨立房產證出售。商戶的租賃登記及后續證照辦理需要通過變通手段進行。南海尚未有案例參考，廣州的經驗有2種做法：我司建立商業經營公司，通過類似百貨扣點聯營方式出租。此法投入人力物力較大。在地下層局部規劃計容積率的商業面積，以便其他不計

60、容面積以后的證照登記有落腳點。上述兩法均只能在項目驗收完成后通過公司層面公關協助商戶進行。 如按此方向執行，則較合理的地下室商業加建規模為：A區增加約8000經營面積，其中規劃社區精品生鮮超市3000 ，地下街鋪約5000 （其中500-1000 計容） 。B區西南角開設下沉式廣場前提下，可在此角落的集中式商業下，增加地下商鋪約9000（其中500-1000 計容），商業6-8米層高，結構上兼顧2層停車場配套兩區合計共可增加不計容面積約17000。商業部分重要決策事項商業部分重要決策事項項目規劃設計經濟指標A地塊指標紅線用地面積11858地上商業面積（計容）24000地下商業面積（不計容）76