1、 YAL制作 物權概述 物權變動：基于法律行為 / 非基于法律行為 國家、集體、私人所有權 原始取得 自物權所有權 共有、建筑物區分所有權 取得方式 繼受取得 建設用地使用權 用益物權 土地承包經營權 宅基地使用權 物權法體系 地役權 他物權 抵押權 擔保物權 質押權 留置權 占有第一章 物權概述物的特征1、非人格性例外：尸體、捐獻器官、假牙義肢2、有體性例外：無形的自然能量，電、熱、光波、有限電視訊號等。 無線電頻譜資源屬于國家所有。【物權法50條】3、可支配性物的分類(相關法條：物權法2、115、116條；合同法163條)物的分類1主物與從物條件：非整體與局部的關系，單獨為一物；對主物發揮

2、輔助效用；為同一主體所有。2原物與孳息必須與原物分離，尚未分離，則為原物之組成部分。注意：孳息的所有權：（1）天然孳息：如無相反約定，歸用益物權人，無，則歸所有權人（2）法定孳息：有約定按約定，無約定按交易習慣（3）合同法：交付僅針對買賣合同 所有權保留買賣中，在保留所有權期間，孳息歸買受人概念物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。1物權為財產性質的權利。2物權為支配性財產權。3物權為排他性財產權。特征(一)物權是私有財產權 (二)物權是人與人之間對物的權利關系 (三)物權是受制約的權利物權客體的特點是：有體物/特定物/可交易的獨立物/非人格性

3、的物質體物權類型體系一、完全物權與限制物權以物權人對標的物利益支配范圍為標準二、用益物權與擔保物權按照設立物權的目的不同三、動產物權與不動產物權依物權的客體是動產還是不動產為標準四、登記物權與不登記物權按照物權的變動是否須經登記而劃分的五、主物權與從物權根據物權是否具有獨立性為標準六、有期限物權與無期限物權根據有無期限，物權可分為有期限物權和無期限物權。第二章 物權的效力一、物權的支配效力也稱物權的支配權效力，這是法律基于物權的本質賦予物權人得對標的物的直接管領力。二、物權的排他效力也稱物權的排他權效力，是指法律賦予物權人對其公示的物權具有對抗一切第三人的絕對性獨占效力。物權的排他力應包括以下

4、內容：排他性占有。排他性支配。 三、物權的優先效力既可發生在物權與債權之間，也可發生在物權相互之間。(一)物權優先于債權的效力例外：買賣不破租賃時的租賃權。納入預告登記的債權。特別法中規定應當優先的債權。(二)物權相互間的優先效力 如果同一物上設立多個抵押權抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。”原則是“權利設立時間在先、權利實現在先”、“抵押權人優先于質權人受償”、“同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。”四、物權的請求效力通常也稱物權請求權效力，是指當物權受到他人

5、侵害或者有妨害的可能性時，物權人為了排除或者預防妨害，有請求義務人為一定行為或不為一定行為以恢復物權完滿狀態的權利效力。五、物權的追及力是指物權的標的物，無論被無權處分人或者處分權受限制的人轉讓于何人之手，除法律另有規定以外，物權人均可追及物之所在而行使物權。 (限制：善意取得)第三章 物權變動物權變動在理論上可分為廣義和狹義兩種。廣義的物權變動主要指物權的主體變更及物權內容、客體的變動；狹義的物權變動指物權的得喪變更，即物權在不同物權主體間的移轉變動的狀態。物權變動的原因（考查點：所有權取得方式）含義 具體 原始取得非基于法律行為： 直接根據法律規定而取得標的物的所有權無主物的先占、埋藏物的

6、發現、遺失物的拾得添附、善意取得、孳息、生產、加工合法建造、征收/沒收/裁判繼受取得基于法律行為： 根據原所有權人的意思表示而取得標的物的所有權繼承（法定繼承、遺囑繼承）、遺贈買賣、贈與、互易物權行為的特性 (一)物權行為的獨立性1負擔行為與債權關系。2物權的變動與否取決于處分行為的效力。 (1)處分行為的標的物必須特定化。 (2)處分行為中處分人必須具有處分權限， (3)處分行為必須進行公示，即在物權發生變動時，處分人必須進行交付或變更登記等公示， 如此才能產生物權變動的最終效果。3負擔行為與處分行為不一致的效果。 (1)負擔行為有效、處分行為無效。 (2)負擔行為無效、處分行為有效。 (二

7、)物權行為的無因性又稱為物權行為的抽象原則，指物權行為的效力不受其原因行為債權契約效力的影響。物權變動要件我國物權法原則上采取了物權變動形式主義不動產物權變動要件登記 1原權利人須有處分權。 2當事人須就物權變動達成合意。 3必須進行登記。登記簿效力登記簿優先于產權證。除有證據證明確有錯誤的以外，以登記簿為準。登記機關的責任當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。異議登記（不產生阻卻物權變動的效力，但受讓人不可善意取得）（1）權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項

8、錯誤的，可以申請更正登記。（2）不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。（3）不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 （4）登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。（5）異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。預告登記（產生阻卻物權變動的效力）（1）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權， 按照約定可以向登記機構申請預告登記。（2）預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。（ 3 ）預告登記后，債權消滅或者自

9、能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。動產物權的變動要件交付現實交付交付標的物觀念交付簡易交付權利人事先占有標的物，物權自法律行為生效時發生效力占有改定買賣合同+借用或保管合同（自第二個合同生效時視為交付）指示交付通知到達第三人時生效擬制交付交付權利憑證物權的消滅(一)標的物滅失(二)混同 (三)單方拋棄 (四)其他原因（例如國家基于公共利益征收、定限物權的存續期間屆滿、動產善意取得等） 物權變動的公示合同導致的物權變動 注意：合同效力與物權變動相分離：物權變動與否不影響合同效力。公示（登記或交付）強制公示不公示物權不變動僅具有債權效力登記生效：合同+登記=物權變動建筑物

10、、土地使用權轉讓/建筑物（包括在建建筑物）、土地使用權、荒地的承包經營權抵押動產交付：合同+交付=物權變動動產轉讓及質押任意公示不公示物權仍變動但不能對抗第三人（登記對抗要件）合同=物權變動 + 登記 第三人土地承包經營權、宅基地使用權、地役權；動產抵押；動產浮動抵押；合同+交付=物權變動 + 登記 第三人船舶、航空器、機動車轉讓絕對無需公示依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記注意：他人取得國家自然資源的使用權，必須依法登記相對無需公示因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或

11、者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。注意：處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力第四章 物權的保護物權保護主要指物權權利人在正常行使其物權時受到他人的不法妨害或物權人物權的完滿狀態受到他人不法侵害時，法律賦予物權人得排除侵害或妨害的請求權，以保障其合法權利和利益的實現。物權保護的方法(一)物權的自力保護(救濟) (自力防衛/自力取回)(二)物權的公力保護(救濟) 民法物權保護的方式（物權請求權）概念物權人在其權利的實現上遇到某種妨害時，有權請求造成妨害事由發生的人排除此等妨害

12、。 類型 確認權、返還原物、排除妨礙、消除危險、恢復原狀。性質 以物權為基礎的一種獨立的請求權 （1）以物權為基礎 （2）并非物權本身，相對獨立 （3）一種請求權，與債權有類似性質，在一定范圍內可以適用債權的有關規定 時效 不受訴訟時效限制 第五章 物權法的基本原則物權絕對原則是指根據物權的絕對性、排他性，物權人可以根據自己的意思依法行使物權，直接支配標的物并排除一切非物權人的侵害。 (一)物權的支配性、排他性和對世性 (二)一物一權(三)物權請求權與物上代位權1物權請求權一旦物權的正常行使受到妨害或物權完滿狀態受到侵害時，物權人則須通過物權請求權維護其合法權益。物權請求權是物權絕對原則中保障

13、物權獨立性和完滿性的防御性措施。2物上代位權是物權的完滿狀態在受到侵害時在物權請求權以外的物權保護方式，此主要表現為物權人之物被他人占有時的物權保護方式。物權客體特定原則(一)物權標的物須為現實存在的物(二)物權標的物須特定(三)物權的標的物須為獨立物物權法定原則主要是指物權的種類和內容等基本要素均由法律明確規定，除了法律明確規定的物權種類和內容外，當事人不得以約定或其他方式創設物權。違反物權法定的效果1法律對于物權的設立有特別規定時，依照其規定成立物權。 2法律無特別規定時，則屬于違反法律之禁止規定，其物權創設行為依物權法定原則應確認為無效，不能發生物權法上的效果。3當事人設立物權的行為部分

14、違反物權法定原則，但不影響其他部分效力的，應認為其他部分仍為有效。4物權設立行為無效，但其行為具備其他法律行為的生效要件時，在當事人之間仍然產生該法律行為的效力。公示與公信原則物權變動的事實凡是以法定形式公示的，產生權利變動和對世的效力。效力：1權利正確性推定效力。2善意保護效力。 區分原則(一)區分負擔行為與處分行為 依行為人意思表示要達到的私法效果劃分，法律行為可分為財產行為(效果)和身份行為(效果)。而其中財產行為依其發生的法律效果不同，又可分為負擔行為與處分行為。前者是發生契約法上債權債務負擔給付義務效果的行為；后者是直接導致權利變動效果的行為。(二)區分請求權關系與支配權關系 在以財

15、產為標的物的交易中，負擔行為與處分行為，分別引起不同的法律關系：前者產生以債權請求權為內容的法律關系，后者產生以支配權為內容的法律關系，二者相互區分又相互聯系，共同構成一個完整的交易。在以財產為標的物的交易中，請求權關系與支配權關系是一個交易過程的兩個階段，分別適用不同的規范，產生不同的效力。(三)區分物權變動的原因與物權變動的結果 物權為基本的支配權，在以物權為變動目的的交易中，當事人以變動物權為目的的合意是物權變動的原因法律關系，產生債權請求權；交付或登記是物權變動的結果關系，產生物權支配權變動的法律效力。第六章 所有權基本原理所有權是指在法律的限制范圍內，權利人對于所有物為永久全面與整體

16、支配的物權。所有權的性質全面支配性。整體性。彈力性。恒久性。社會性。所有權權能：積極權能占有、使用、收益、處分；消極權能排除他人非法干涉我國所有權的體系一、國家所有權國家所有即全民所有。國家所有權是指國家以民事主體的身份對國有財產享有的所有權。除法律另有規定之外，國有財產由國務院代表國家行使所有權。范圍：礦藏、水流、海域；城市的土地和法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源。但法律規定屬于集體所有的除外；法律規定屬于國家所有的野生動物資源；無線電頻譜資源；法律規定屬于國家所有的文物；國防資產、依照法律規定為國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣

17、管道等基礎設施；國家機關、國家舉辦的事業單位、國家出資的企業的不動產或者動產。 二、集體所有權也稱集體成員集體所有，是指集體成員對于依法屬于集體所有的財產享有的所有權。范圍：法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；集體所有的其他不動產和動產。權利行使 由集體成員行使權利的事項主要有：土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；個別承包經營者之間承包地的調整；土地補償費等費用的使用、分配辦法；三、私人所有權是指國家、集體之外的民事主體對其財產所享有的占有、使用、收益和處分的權利

18、。范圍（1）個人所有權主要包括：合法收入；房屋；生活用品；生產工具；原材料等不動產和動產；個人合法的儲蓄、投資及其收益；個人的財產繼承權及其他合法權益。（2）法人所有權包括企業法人的所有權和其他法人的所有權。（3）社會團體所有權指社會團體對其所有的不動產和動產享有的占有、使用、收益和處分的權利。保護：私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。取得時效一般是指非所有權人依所有權的意思公開、和平、持續、善意占有他人之物達到法律規定的期間，從而取得該物所有權的制度。所有權之外的其他財產權，準用所有權取得時效的規定。1、動產所有權的取得時效要件：取得時效的客體是他人之動產；占有人的

19、占有須是以所有的意思，和平、公然的占有，即自主占有、和平占有和善意占有；經過一定期間。2、不動產所有權的取得時效要件：占有人占有的標的物為他人未經登記的不動產；占有人以所有的意思公開、和平、善意的占有；經過一定期間。3、其他財產權的取得時效要件：以他人之物或者權利為客體；權利的行使是以所有的意思公然、和平、持續的行使；法定期間的經過 第七章 不動產所有權一、土地所有權的范圍即土地所有權橫向范圍為與他人土地交界處，縱向范圍原則上及于土地的地表和地下，但法律另有規定的除外。這種限制一般體現為三個方面：法律上的限制；上下高深之限度；他人的合理干涉。二、土地所有權的類型：1、單獨所有。2、共同所有。（

20、1）總有。（2）合有。（3）土地共有。建筑物區分所有權簡稱區分所有權，是指業主對于建筑物內的有獨立用途的專有部分的所有權和對于共有部分的共同所有權以及管理權的總稱。專有所有權是指區分所有權人（業主）對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。特征主要包括下面三個方面：專有部分在結構上的獨立性；共同墻壁的雙重性；各區分所有人之間的相互制約性。（“壁心說和最后粉刷表層說”即“中央部分屬于共用部分，表面屬于專有部分說”為通說。）共有所有權是指建筑物區分所有人對于其建筑物專有以外的共用部分所享有的占有、使用和收益并隨專有部分的處分一并處分的權利。專有權范圍業主專有的建筑物內的住宅或經營性用房房

21、屋買賣合同明示由業主單獨所有的車位、車庫。房屋買賣合同明示屬于業主單獨所有的綠地權利限制行使專有權不得危及建筑物的安全。不得濫用專有權，損害其它業主的合法權益。將住宅改為經營性用房的，必須經全體有利害關系的業主的同意。同棟建筑的業主都是利害關系人；其他業主主張的，必須證明受到或可能受到不利影響。以多數有利害關系的業主同意進行抗辯的，法院不支持。【司法解釋10、11條】業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。【司法解釋4條】共有權范圍建筑物的基本構造部分

22、。例如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室等。建筑物的公用設施。例如樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網絡設備等。建筑物占有的地基使用權，以及小區內的空地。建筑區劃內的綠地（屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外）。建筑區劃內的道路（屬于城鎮公共道路的除外）。建筑區劃內的其它公共場所、公用設施和物業服務用房。占用業主共有道路或者其它場地用于停放汽車的車位。建筑物及其附屬設施的維修資金。權利義務費用分攤、收益分配：有約定按約定；無約定，按專有部分/總面積比例 不得以放棄權利不履行義務。共同管理權組織機構業主大會；業主委員會。地位：業主大會和業主委員會不具

23、有作為原告起訴的訴訟主體資格。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。知道或應當知道決定之日起1年。【物權法解釋12】表決規則專有部分占建筑物總面積23以上的業主且占總人數23以上的業主同意籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。其他：決定其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。相鄰權也稱相鄰關系。是法律為調和相鄰不動產的利用，而就其所有人或使用人間所確定的權利義務關系。相鄰權的性質是所有權內容的限制或擴張。相鄰權的類型：1、鄰地利用

24、權。2、安全防險權。3、用水、排水權。 （ 我國物權法第84條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”）其他不動產所有權：一、樵牧權二、逸失物取回權三、越界建筑的鄰地使用權四、越界竹木枝根刈除權和越界自落果實取得權 第八章 動產所有權善意取得即時取得，是指動產（我國包括不動產）物權的讓與人并無處分權而以所有權轉移或者其他物權設定為目的將該動產出讓給第三人或者為第三人設定他物權，善意受讓該動產的占有者取得該動產所有權或其他物權（如質權、留置權等）的法律制度。善意取得的條件適用對象物權，包括動產和不動產；包括所有權和他物權構成要件1、讓與

25、人須為標的物的占有人和無處分權人 動產必須是占有委托物自愿（基于合同、共有關系而占有） 占有脫離物遺失物、盜臟物等，原則上不適用善意取得（司考采取排除法）2、受讓人取得標的物時必須是善意的，受讓人受讓時不知道或不應當知道出讓人無處分權的事實。3、受讓人支付合理對價即通過有償行為取得4、受讓人已經完成取得權利所必需的公示行為，動產占有或者變更不動產登記法律后果（1）處分人：違約、侵權、不當得利競合（2）取得人 ：取得所有權；原所有權人的所有權消滅先占也稱無主物的先占，是指占有人依所有的意思對無主動產進行事實管領支配，從而取得該動產所有權的方式。取得方式為原始取得。（性質為事實行為）構成要件1、先

26、占的客體必須是無主物。2、此無主物必須是法律允許先占之動產。一般認為，下列幾種情況不得適用先占：（1）法律禁止流通的物不得作為先占的客體。如槍支、毒品等。（2）尸體。只有在符合善良風俗情況下，由親屬保存和處理，不得作為先占的客體。（3）國家保護的文物和野生動植物。（4）土地所有權、水流、礦藏等專屬于國家所有的財產。（5）其他不得作為先占客體的情形。3、占有人的占有必須以所有意思而占有。4、占有人無須具有行為能力。法律后果： 先占人具備上述條件后，即可取得該動產的所有權。 拾得遺失物是發現他人的遺失物而占有之人，在符合一定條件時取得該物所有權的法律事實。（我國物權法沒有采這一立法政策。而是規定拾

27、得遺失物應交還失主，在法定期間內無人認領的遺失物，歸國家所有。）（性質為事實行為）構成要件1、拾得遺失物的客體須為遺失物。遺失物是指非基于占有人的意思而喪失占有，現又無人占有且非為無主之動產。 2、須有拾得行為。該行為應當具備兩個要素：發現遺失物；占有遺失物。3、拾得人不受行為能力的限制。四、法律后果其他 1、拾得人的義務：返還和通知義務。 保管義務。報告和上繳義務。2、拾得人的權利：必要費用的償還請求權。 報酬請求權。3、法定期間內無人認領的遺失物，歸國家所有。 發現埋藏物是指埋藏和隱藏于他物之中，其所有權歸屬不明的動產。埋藏物的構成要件：須為埋藏之物；埋藏物須為動產；埋藏物的所有人不明。發

28、現埋藏物構成要件（性質為事實行為）（1）發現人發現之物必須為埋藏物或者隱藏物。（2）發現人有發現埋藏物的行為。（3）該埋藏物非屬發現人所有之物。（4）發現人實際占有了埋藏物。法律后果我國物權法規定對發現埋藏物參照拾得遺失物的規定，發現人不能取得埋藏物的所有權，也不能取得報酬請求權，僅有必要費用的請求權。在發現埋藏物時，所有人明確的，返還給所有人或者有領取權的人，所有人不明時，上繳國家。范圍遺失物、漂流物、失散動物、埋藏物、隱藏物拾得后果無因管理予以返還費用求償，無報酬（懸賞除外）；故意、重大過失毀損滅失的賠償。送交政府公告 6 個月收歸國有。保管機關故意、重大過失也要賠償。善意占有不知為遺失物

29、費用求償，返還以返還時利益為限。惡意占有拒不返還侵占，無費用求償權，也無權要求領取懸賞；返還以占有時利益為限。發現埋藏物、隱藏物的特殊規定（1）交還所有人或其繼承人（前提是根據法律規定可由其享有所有權）（2）上繳國家物質獎勵所有權人（遺失人）權利的救濟選擇（1）有權從知道或應當知道買受人之日起，2年內，從買受人處索回原則上無償；但如果第三人自拍賣、有經營資格的出賣人處取得，須支付價金。（2）直接要求無權處分人賠償有訴訟時效 添附是附合、混合及加工在學理上的總稱。主要指不同的動產或不動產之間通過某種方式結合而形成不可分割的混合物或新的性質的物，從而導致原物滅失或難以區分而形成所有權的得喪變更情形

30、。特征1、所有權的單一性。 2、添附物所有權的歸屬性。 3、關系人利益的協調性。1、附合是指兩個以上的有形物相互結合形成一種新的物或者一物附著于他物并構成其重要成分，非毀損不能分離或者分離費用過巨，法律上認為其附合物失去了交易上的獨立性的情形。 2、混合是指所有人各異的動產混合后不能識別或者識別費用過大而發生所有權變動的情形。3、加工是指一個人的勞力與另一人的物的結合形成一種新的物。 第九章 共有權 共有權是指兩個以上的民事主體共同對某一項財產享有所有權，即：一個所有權由兩人以上共同享有。其中，該民事主體稱為共有人，該財產稱為共有財產，共有人在共有財產上形成的權利義務關系稱為共有關系。共有的法

31、律特征：共有的主體是兩個以上的人；共有關系的客體是同一項財產；共有關系的內容是共有人按照法律規定或者共有人之間的約定享有權利和承擔義務。 共有關系的形成原因：1、當事人的合意。2、法律的規定。按份共有也稱分別共有或者通常共有，是指數人按照確定的份額對于同一項財產享有所有權的形態。（性質按份共有是一種抽象的所有權在量上的分割）應有份額的確定1、基于當事人合意發生的共有，共有人的份額按照當事人的約定確定。2、當事人之間沒有約定具體份額或者約定不明確時，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。 各自應有部分：自由處分（設定擔保、轉讓、拋棄等） 、處分 共有物整體處分：2/3份額以上共有人同意

32、，否則，構成無權處分按 保存行為：共有人都有權利份 內部關系 、管理 重大修繕行為：2/3份額以上共有人同意共 管理費用：按份額分擔有 、分割：隨時請求，按比例分割。 1、對第三人的權利：連帶債權，可單獨行使物權請求權或債權請求權 外部關系 2、對第三人的義務：連帶債務；內部有追償權。共同共有也稱公同共有，是指數人之間由于一定原因成立共同關系，基于共同關系而共享一物所有權，即共有人對共有物共同享有的所有權。共同共有成立的原因1、根據法律規定而產生（婚姻、繼承）2、依當事人的約定（合伙）3、對于一些特殊財產，如祭田、祭產、祀田、神明會、同鄉會館等財產也屬于共同共有。 1、夫妻共有財產 1、產生情

33、形 2、家庭共有財產 3、繼承發生后財產分割前的遺產 共 1、不分份額地共有同 2、內部關系 2、使用收益：各共有人權利義務平等共 3、處分：必須全體共有人同意 否則，構成無權處分有 4、管理：重大修繕行為必須全體共有人同意 5、分割：原則上不允許分割，除非共有基礎喪失或者有重大理由請求分割 3、外部關系：連帶債權和連帶債務 共有的特殊類型一、準共有數人對一物共同享有所有權以外財產權的情形稱為“準共有”。二、總有村落共同體對于土地（耕地、山林、水面等）的管理與分配權及其成員的用益權的總稱。三、合有又稱土地的共同共有或者合手的共有。指數人基于共同關系享有一物所有權。它是以日耳曼家族共同體為基礎發

34、展起來的一種土地共有形態。四、互有是指依共有物的性質，共有人對共有物無分割請求權的共有形態，主要體現在建筑物區分所有中的建筑物共有部分。建筑物區分所有權人對于共同的墻壁、樓頂等建筑物共同部分以及水、電、燃氣線路等共同部分，推定為全體共有人共有。 第十十二章 用益物權用益物權是指權利人對他人所有物享有的以使用收益為目的的定限物權。用益物權的特征1用益物權的客體是物。2用益物權是對他人之物享有的權利。3用益物權以他人物的使用價值為支配內容。用益物權與其他權利之比較一、用益物權與所有權 用益物權是對他人所有物的使用和收益的權利，屬于他物權的一種，而所有權則屬于自物權；從效力范圍上講，所有權是完全物權

35、，而他物權是不完全物權。1用益物權以所有權為基礎。2用益物權是所有權實現的一種方式。3用益物權對所有權具有限制作用。二、用益物權與擔保物權1權利內容不同。2對物的支配形式不同。3客體范圍有所不同。4權利實現的時間不同。5權利消滅的原因不同。傳統民法中的用益物權一、地上權地上權是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者種植竹木為目的而使用該土地的權利。地上權的特征1地上權是存在于他人土地上的物權。2地上權以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有權為目的。3地上權為使用他人土地的物權。地上權的期限 我國因土地采取公有制度，法律上對以出讓方式取得的國有土地使用權采取最高期限限制。根據城鎮國有

36、土地使用權出讓或轉讓暫行條例第12條的規定，以用途不同，土地使用權的期限分別為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。而對以劃撥方式取得的土地使用權，一般沒有期限限制。對農村土地建設用地應類推適用國有土地使用期限，而對宅基地使用權則采取無期限限制的制度。二、永佃權 永佃權是以支付佃租為對價而永久在他人土地上進行耕作或放牧的權利。其規范功能是調和土地的所有與利用之間的矛盾。永佃權以權利人與土地所有人簽訂永佃契約而產生。三、役權指為特定的土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的權利。“役權分為地役權和人役權兩種。地

37、役權指為特定土地利用之便利而使用他人土地的權利。四、典權典權是指支付典價，占有他人不動產而為使用收益的權利。典是一方當事人將自己的不動產交對方占有、使用和收益，而從對方取得一定金錢，到一定期限向對方返還金錢，贖回不動產，或者不返還金錢而放棄該不動產所有權的法律行為。其中，不動產所有人叫出典人；占有、使用不動產并收益但出資的人叫承典人或典權人；不動產被稱為出典物；承典人交出典人使用的金錢叫典價。 我國物權法中的用益物權建設用地使用權是指民事主體在一定的土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施而對該土地享有的占有、使用和收益的權利。根據主體范圍的不同，建設用地使用權可以分為：國有土地上的建設用地使用權

38、和集體土地上的建設用地使用權。后者指除宅基地使用權之外的農村土地上的建設用地使用權。依物權法規定，集體土地上的建設用地使用權適用土地管理法等法律，國有土地上的建設用地使用權適用物權法的規定。二、建設用地使用權的取得(強制登記)（一）劃撥指國家無償地將一定面積的土地交由權利人占有使用的方式。（二）出讓指國家以土地所有者的身份將土地的使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者支付土地出讓金的行為。土地使用權出讓采取書面形式并經登記。土地出讓有協議、招標和拍賣三種方式。（三）轉讓指土地使用者將土地使用權轉移給他人的行為。（四）繼承在土地使用權的有效期限內，作為權利主體的自然人死亡的，其繼承人可

39、以依法取得土地使用權。該方式主要是針對城鎮私有房屋的宅基地使用權而規定的。三、建設用地使用權的期限 現階段，國有土地上的建設用地使用權分為有期限的和無期限的兩類。以劃撥方式取得的使用權一般為無期限的，以其他方式取得的使用權都是有期限的。我國以用地用途為標準，將土地使用權的最高期限分為四種：居住地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游和娛樂用地40年；綜合和其他用地為50年。土地使用期限屆滿，經申請可以續期。對住宅建設用地使用權期間屆滿的，物權法規定為自動續期。期間屆滿土地使用權被收回的，原土地上的建筑物及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不

40、明確的，視具體情況，按照相關的法律法規辦理。四、建設用地使用權的消滅（一）建設用地使用權消滅的原因1土地本身滅失。2使用期限屆滿。3土地被征用。4其他原因。土地承包經營權指農業經營者依法律規定和合同約定對集體經濟組織所有的或者國家所有而由集體經濟組織使用的土地長期進行耕作、養殖或畜牧而為使用收益的權利。土地承包經營權的特征1主體具有特定性。農村土地承包合同的當事人是農村集體經濟組織和其成員。2客體具有廣泛性。農村土地承包經營權的客體只能是土地。此處土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于農業的土地，如被稱為“四荒”的荒山、荒溝、荒灘和荒丘，甚至在廣義上養殖水面也屬于“依法用于農業的土地”。3

41、內容具有農用性。農村土地承包經營權是承包人享有的一項以從事農業生產為內容的用益物權。依我國農業法的規定，農業是指種植業、林業、畜牧業和漁業等產業。4性質具有物權性。物權法專列第11章規定土地承包經營權，其中明確規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉”；對荒地承包的，還可以入股和抵押；承包期內發包人不得調整更不得收回承包地。土地承包經營權的內容（一）承包人的權利1使用承包地的權利。2生產經營自主權。3收益和產品處置權。4農村土地承包經營權的流轉權。（二）農村土地承包經營權人的義務土地承包經營權的消滅1承包期限屆滿。2承包人自愿交回承包

42、土地。3因土地撂荒而被收回。宅基地使用權指城鄉居民依法對批劃給自己建造住宅的土地享有的建造住宅及其附屬設施并居住使用的權利。宅基地使用權的特征1宅基地使用權的主體是自然人。2宅基地使用權的內容為依法建造住宅及其附屬設施，并為占有、使用、收益和處分。3宅基地使用權的取得需經合法程序。4宅基地使用權沒有期限限制。宅基地使用權的取得1權利主體須為集體組織成員。2申請、審核、批準。地役權是指不動產的所有人或使用權人為提高自己的不動產利用的效益，通過訂立合同而利用他人不動產的用益物權。因此，地役權涉及兩宗土地，其中為他人不動產提供便利或被他人利用的不動產稱為供役地，“自己的不動產”稱為需役地。地役權的特

43、征1地役權具有從屬性。2地役權具有不可分性。3地役權不具有排他性。地役權的取得1因法律行為而取得。這主要包括三種方式：通過與供役地人簽訂地役權合同來實現。通過遺囑為需役地設立地役權通過受讓需役地所有權或利用權的方式，取得原本就存在的地役權。地役權雖不得單獨轉讓，但是可以隨同需役地的轉讓而轉讓。2因其他法律事實而取得。這主要指通過繼承和時效而取得地役權。地役權的內容1地役權人的權利義務。地役權人的權利主要是利用供役地和地役權的保護。義務主要是損害避免和支付費用。2供役地所有人或利用人的權利義務。供役地人的權利主要包括收取費用和請求改變利用方式。義務即為容忍和不作為。地役權的消滅1地役權存續期間屆

44、滿或約定的解除條件成就。2供役地被征收。3地役權無存續必要。4地役權的拋棄。5地役權的剝奪。 另外，根據我國物權法的規定，對于已經登記的地役權，其消滅還需辦理注銷登記。地役權概念需役地供役地之間的提供方便關系特征從屬性和不可分性（不得單獨轉讓和抵押）限制土地上有用益物權的，未經用益物權人同意，不得設立地役權登記對抗效力不登記不能對抗第三人相鄰關系比較 地役權相鄰關系1、性質獨立的用益物權； 不動產的相鄰關系：用水排水、通風采光、鄰地使用、開掘危險、不可量物污染等2、內容超越相鄰關系限度的限制；最低限度內的必要限制3、設定意定； 法定4、有償與否一般為有償一般為無償5、登記登記對抗； 無需登記

45、第十三章 擔保物權的一般概述*同一物上成立多個擔保物權 清償順序規則：法定優先于意定；公示的優先于沒有公示的；公示在先的優先于公示在后的；都沒有公示或者同時公示的，按債權比例。 按時間先后留置權法定登記抵押權質押權/任意已登記的抵押權未登記的抵押權擔保物權是指以確保債務的履行為目的而于債務人或第三人的特定物或權利上所設定的一種定限物權。1擔保物權為定限物權。2擔保物權以確保債務的清償為目的。3擔保物權是于債務人或第三人之特定物或權利上設定的一種定限物權。擔保物權的特征：價值性。優先受償性。不可分性。附隨性。物上代位性。擔保物權與用益物權的區別1對標的物本身的側重不同。2實現方式不同。3目的不同

46、。4是否具有物上代位性不同。擔保物權的分類一、法定擔保物權和意定擔保物權。（法定優先于意定）2、 留置性擔保物權和優先性擔保物權擔保物權的效力主要有二：留置效力；優先受償的效力。三、 不動產擔保物權與非不動產擔保物權四、 典型的擔保物權與非典型的擔保物權五、 占有擔保物權與非占有擔保物權（以擔保標的物是否轉移占有為標準而進行的分類）我國物權法第173條規定：“擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定。”第十四章 抵押權抵押權是指債權人對債務人或者第三人提供的特定財產享有的優先受償的定限物權。1不動產抵押與動產抵押。2

47、意定抵押與法定抵押3最高額抵押基于當事人約定而產生的抵押權(一) 當事人應當適格(二） 當事人應當簽訂書面抵押合同（三）標的物應是法律允許抵押的財產(四）被擔保的債權從性質上或者法律上必須是能夠被擔保的財產性請求權(五） 法律規定需要辦理抵押物登記的必須辦理抵押物登記不可抵押的財產例外1.土地所有權2.集體土地使用權（1）鄉鎮企業用地（隨廠房一起）（2）荒地承包經營權3.公益法人的公益設施非公益財產為自身債務抵押4.權屬有爭議的財產（1）按份共有人得以自己的份額設定抵押；（2）部分共同共有人設定抵押，其他共有人明知而沒有提出異議者，視為同意，抵押有效。5被查封、扣押、監管的財產抵押在先的，抵押

48、有效6違法、違章建筑（于一財產上設定抵押權后，仍得就同一物設定抵押權。）（ 多數抵押權的次序以抵押權登記的次序先后而定。）（抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響）抵押權實現1以抵押物折價。2拍賣。3變賣。 抵押權人的權利（一）保全請求權抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。【物權法193 條】（二）物上代位權*非因抵押人的行為導致抵押財產價值減少，抵押勸人不能行使上述權利，只能對抵押人因此獲

49、得賠償金行使物上代位權。【擔保法51條第2款】（三）孳息收取權 自抵押物被扣押之日，抵押權人有權收取孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。孳息先充抵收取孳息的費用。【物權法197條】抵押物的轉讓1、征得抵押權人同意轉讓所得價款用于提前清償債務或提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。2、未征得抵押權人同意不得轉讓但受讓人代為清償債務消滅抵押權除外（滌除權在債權人實行抵押權時有權替債務人償還債務以除去抵押物上負擔的權利。）關于抵押物轉讓： 已登記：受讓人行使滌除權后取得所有權 未登記：不能對抗善意第三人，受讓人取得所有權抵押權實現的順序【物權法199

50、條】（1）登記的優先于未登記的（2）登記有先后順序的，按先后順序；（3）登記順序相同的（同一天）或都未登記的，按債權比例抵押權順位的變更抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。【物權法194條】抵押權與租賃權的關系1抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。2抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有對抗力。抵押權的消滅1 主債權消滅。2主債權的訴訟時效屆滿而抵押權人不行使抵押權。3 抵押物的滅失。4抵押權實行。5 第三人提供抵押

51、的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，債權人的抵押權消滅。動產抵押是以動產為標的而設定的抵押。然而，自羅馬法以來形成的民法傳統及交易安全規則的限制，抵押權的標的僅限于不動產，動產上只能設定質權擔保。財團抵押是以財團為抵押權標的的抵押制度。所謂財團是指由企業的部分或者所有財產和權利組成的集合體。在此集合財產上所設定的抵押權即是財團抵押。 最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權限額內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。 1其所擔保的債權將來性。2為將來連續發生的債權作擔保。3為不特定債權提供擔保。4在最高額抵押權確定前對被擔保的債權中的個別債權無從屬性。5最高額抵押權有

52、最高額限制。 第十五章 質權質權是指以擔保債權的履行為目的而占有由債務人或第三人交付的物或者權利，而當債務人不履行債務時，得將占有物或者權利依法處分而就所得的價金優先受償的權利。質權與抵押權的區別1標的物不同。抵押權的標的物一般是不動產，以動產作為抵押物僅僅是抵押的例外；而在質權，其標的物一般為動產與權利，不動產在我國不能作為質權的標的物。2公示方式不同。抵押權一般為登記擔保權，即抵押的設立必須經過登記，否則不產生抵押權或者沒有公示效力；而質權的設立在動產需要轉移質物的占有，而在權利，有的需要轉移權利證書，有的則要求登記。因為公示方式不同，一物上可以設定多個抵押權；而因質權必須轉移占有，所以，一物上僅可以設定一個質權。3對當事人的利益影響不同。 因抵押權不轉移占有，抵押人仍然可以就抵押物使用收益；而質物轉移占有，因此，出質人不能對物進行使用收益，質權人也不能對物進行使用收益。質權的分類依據標的物分為：動