1、舊改基礎分享舊改基礎分享（上）（上） 深圳城市更新舊改實際操作流程完整舊改舊改城市更新城市更新三舊改造：舊城鎮、舊廠房、舊村莊深圳城市更新舊改實際操作流程完整容積率可調容積率可調基礎投資大基礎投資大開發周期長開發周期長規劃有彈性規劃有彈性與前瞻性與前瞻性各區自治各區自治政策復雜政策復雜調整頻繁調整頻繁操作難度大操作難度大利益方眾多利益方眾多談判成本高談判成本高信息不對稱信息不對稱不公開不公開一事一議一事一議成本結構復成本結構復雜雜按建面計算按建面計算土地成本土地成本返還面積多返還面積多不可銷售體不可銷售體量大量大區位條件優區位條件優溢價高溢價高城市更新城市更新（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區

2、、城中村及舊屋村等）城市更新分類及特點城市更新分類及特點綜合整治類綜合整治類功能改變類功能改變類拆除重建類拆除重建類不改變建筑主體結構和使用功能,改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建筑節能改造等內容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施深圳城市更新舊改實際操作流程完整相關政府機構相關政府機構n市領導小組：市領導小組：市查違辦和城市更新工作領導小組，負責全市統籌和重大事項決策市查違辦和城市更新工作領導小組，負責全市統籌和重大事項決策n主管部門：主管部門：

3、深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協調、監督深圳市規劃和國土資源委員會及其派出機構（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協調、監督n區政府及其相關職能部門：區政府及其相關職能部門：如區城市更新辦如區城市更新辦, ,組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規劃編制、初審和申報，確認改造組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規劃編制、初審和申報，確認改造實施主體；實施主體；深圳城市更新舊改實際操作流程完整第一部分：拆除重建類城市更新第一部分：拆除重建類城市更新深圳城市更新舊改實際操作流程完整基本概念基本概念拆除重建類城市更新拆除重建類城市更新n條件：

4、條件：符合基礎設施亟待完善符合基礎設施亟待完善/ /環境惡劣環境惡劣/ /存在重大安全隱患存在重大安全隱患/ /現狀明顯不符合經濟發展等情形之一，且通過綜現狀明顯不符合經濟發展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的合整治或者功能改變難以有效改造的n按實施主體分類：按實施主體分類：1 1、權利主體自行實施，單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利、權利主體自行實施，單一權利主體自行實施，或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。主體后由其實施。2 2、市場主體單獨實施，權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施。、

5、市場主體單獨實施，權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施。3 3、合作實施，城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合、合作實施，城中村改造項目中，原農村集體經濟組織繼受單位可以與單一市場主體通過簽訂改造合作協議合作實施。作協議合作實施。4 4、政府組織實施，政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施、政府組織實施，政府通過公開方式確定項目實施主體，或者由政府城市更新實施機構直接實施深圳城市更新舊改實際操作流程完整基本概念基本概念城市更新單元城市更新單元n拆除重建城市更新單元：拆除重建城市更新單元：為拆除重建活

6、動劃定的相對成片區域為拆除重建活動劃定的相對成片區域n基本單位：基本單位：落實目標和責任的基本管理單位落實目標和責任的基本管理單位n多個項目：多個項目：一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目一個城市更新單元可包含一個或多個更新項目深圳城市更新舊改實際操作流程完整流程：四大階段流程：四大階段n 第一階段：報計劃第一階段：報計劃n 第二階段：報規劃第二階段：報規劃n 第三階段：確定實施主體第三階段：確定實施主體n 第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規劃許可證第四階段：取得土地使用出讓合同和建設用地規劃許可證深圳城市更新舊改實際操作流程完整第一階段：申報城市更新單元計劃第一階段：申報城市更新

7、單元計劃n前提前提全市城市更新專項規劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元全市城市更新專項規劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元n確定申報主體，由其組織展開申報：確定申報主體，由其組織展開申報：權利主體（如村委會等）權利主體（如村委會等）/ /權利主體委托的單一市場主體（個人或企業）權利主體委托的單一市場主體（個人或企業）/ /市、區政府相關部門市、區政府相關部門n改造意愿征集：改造意愿征集：單一權利主體同意；單一權利主體同意；2/32/3面積、數量，多地塊的面積、數量，多地塊的4/54/5面積；面積；n申報材料準備：申

8、報材料準備：申報表申報表/ /更新單元范圍圖紙更新單元范圍圖紙/ /現狀權屬現狀權屬/ /建筑物信息建筑物信息/ /改造意愿書改造意愿書/ /照片；照片；n審批過程：審批過程：區更新辦核對資料（區更新辦核對資料（5 5個工作日）個工作日）區更新辦資格認定、核查、綜合判斷（區更新辦資格認定、核查、綜合判斷（2020個工作日）個工作日）報送主管部門，報送主管部門，審查資料，按批次統籌形成更新計劃草案，并公示不少于審查資料，按批次統籌形成更新計劃草案，并公示不少于1010天天報市政府審批報市政府審批審批通過后審批通過后5 5個工作日內公個工作日內公示示流程流程深圳城市更新舊改實際操作流程完整第一階段

9、：申報城市更新單元計劃第一階段：申報城市更新單元計劃流程流程第一階段目的與成功標志第一階段目的與成功標志深圳城市更新舊改實際操作流程完整第二階段：申報城市更新單元規劃第二階段：申報城市更新單元規劃(通常需耗費通常需耗費12年年)流程流程n準備工作：申請核查土地及建筑物信息準備工作：申請核查土地及建筑物信息申報主體向主管部門申請核查單元內土地及建筑物信息，主管部門申報主體向主管部門申請核查單元內土地及建筑物信息，主管部門2020個工作日內將結果函復申報主體，并形成地塊和建個工作日內將結果函復申報主體，并形成地塊和建筑物信息匯總筑物信息匯總n編制規劃方案并報批：編制規劃方案并報批：申報主體委托具備

10、相應資質的機構編制城市更新單元規劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內完成，申報主體委托具備相應資質的機構編制城市更新單元規劃方案，報送主管部門；在更新單元計劃公告之日起一年內完成，逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃逾期未完成的，主管部門可以按有關程序進行更新單元計劃清理，將該城市更新單元調出計劃n主管部門審查：主管部門審查：申報材料符合內容和技術要求的，主管部門向區更新辦征求規劃目標及方向、配建責任、實施分期等方面意見意見，涉申報材料符合內容和技術要求的，主管部門向區更新辦征求規劃目標及方向、配建責任、實施分期等方面意見意見，涉及

11、產業的應征求市產業部門關于產業現狀、產業定位等方面意見，對應機構及產業的應征求市產業部門關于產業現狀、產業定位等方面意見，對應機構1010個工作日內書面回復主管部門；個工作日內書面回復主管部門；n草案公示：草案公示：主管部門收到相關部門意見主管部門收到相關部門意見1010個工作日內，形成草案，并公示不少于個工作日內，形成草案，并公示不少于3030天，公示結束后天，公示結束后1010個工作日內推動審議，涉及改個工作日內推動審議，涉及改變法定圖則強制性內容的還應報市政府批準變法定圖則強制性內容的還應報市政府批準n單元規劃公示：單元規劃公示：經批準后，主管部門經批準后，主管部門5 5個工作日內在本部

12、門網站上就規劃內容進行公告，并將相關內容函告區城市更新職能部門，更新個工作日內在本部門網站上就規劃內容進行公告，并將相關內容函告區城市更新職能部門，更新單元規劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改，是相關行政許可的依據單元規劃的批準視為已完成法定圖則相應內容的編制和修改，是相關行政許可的依據深圳城市更新舊改實際操作流程完整第二階段：城市更新單元規劃第二階段：城市更新單元規劃流程流程第二階段成果第二階段成果深圳城市更新舊改實際操作流程完整第三階段：確定單一實施主體第三階段：確定單一實施主體流程流程n區政府組織制定更新單元實施方案，并落實實施區政府組織制定更新單元實施方案，并落實實施包括更

13、新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安包括更新單元內項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導方案、搬遷補償安置指導方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監管措施等相關內容排、監管措施等相關內容n形成單一主體：形成單一主體：1 1、權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。、權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。2 2、權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。、權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。3 3、權利主體的房地產被收購方收購、權利主體的房地產被收購方收購4 4、合作項目，市場單一主體還需與村委簽訂合作協議、合作項目，市場單一主體還

14、需與村委簽訂合作協議5 5、舊住宅區改造項目，區政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業主簽訂搬遷協議后形成單一主體、舊住宅區改造項目，區政府公開選擇市場主體，市場主體與所有業主簽訂搬遷協議后形成單一主體n實施主體資格認證：實施主體資格認證：單一主體向區城市更新職能部門申請實施主體資格確認，區政府城市更新職能部門單一主體向區城市更新職能部門申請實施主體資格確認，區政府城市更新職能部門1010個工作日內完成審查，并進行不少個工作日內完成審查，并進行不少于于7 7天的公示，發放實施主體確認文件天的公示，發放實施主體確認文件n項目實施監管協議：項目實施監管協議：區城市更新職能部門與實施主體簽訂，明確公

15、建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監管等事項區城市更新職能部門與實施主體簽訂，明確公建配套義務、搬遷義務、進度安排及時限、資金監管等事項深圳城市更新舊改實際操作流程完整注：搬遷補償安置協議相關注：搬遷補償安置協議相關1 1、搬遷補償安置協議中約定內容：補償方式、搬遷補償安置協議中約定內容：補償方式/ /補償金額和支付期限補償金額和支付期限/ /回遷房屋的面積、地點和登記價格回遷房屋的面積、地點和登記價格/ /搬遷期限搬遷期限/ /過渡方式和過渡方式和過渡期限過渡期限/ /協議生效的時間和條件等相關事項。協議生效的時間和條件等相關事項。2 2、應當在協議中約定相應房地產權益由搬遷人承受，

16、并在辦理房地產權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權、應當在協議中約定相應房地產權益由搬遷人承受，并在辦理房地產權屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產權屬證書及注銷房地產權屬證書委托書；沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人承受的屬證書及注銷房地產權屬證書委托書；沒有房地產權屬證書的，應當提交相應的產權證明文件及房地產權益由搬遷人承受的聲明書聲明書3 3、公證機構進行公證、公證機構進行公證/ /搬遷人報區城市更新職能部門備案搬遷人報區城市更新職能部門備案深圳城市更新舊改實際操作流程完整第三階段：確定單一實施主體第三階段：確定單一實施主體第二階段主

17、要成果：第二階段主要成果：n 通過收購通過收購/搬遷協議等形式形成單一主體搬遷協議等形式形成單一主體n 確定單一實施主體確定單一實施主體深圳城市更新舊改實際操作流程完整第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規劃許可證第四階段：建筑物拆遷并取得建設用地規劃許可證n建筑物拆除建筑物拆除搬遷人被確認為項目實施主體并在區政府的組織和監督下完成建筑物拆除，并及時向區城市更新職能部門申請就建筑搬遷人被確認為項目實施主體并在區政府的組織和監督下完成建筑物拆除，并及時向區城市更新職能部門申請就建筑物拆除情況進行確認物拆除情況進行確認n房地產權屬證書登記注銷：房地產權屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人建筑物拆除后

18、，搬遷人向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷登記向房地產登記部門申請辦理房地產權屬證書的注銷登記n申請建設用地審批：申請建設用地審批：建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明建筑物拆除和房地產證注銷工作完成后，實施主體應當持實施主體確認文件、項目實施監管協議、相關土地權屬證明文件等材料，就城市更新單元規劃確定由實施主體進行開發建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批文件等材料，就城市更新單元規劃確定由實施主體進行開發建設的用地及地下空間，向主管部門申請建設用地審批n交地價，取得土地使用權出讓合同和建設用地規劃許可證：

19、交地價，取得土地使用權出讓合同和建設用地規劃許可證：主管部門在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，并核發建設用地規劃許可證。項目涉及農用地主管部門在批準項目建設用地后與實施主體簽訂土地使用權出讓合同，并核發建設用地規劃許可證。項目涉及農用地轉用的，應當辦理轉用報批手續轉用的，應當辦理轉用報批手續深圳城市更新舊改實際操作流程完整n地價計收地價計收1 1、 拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.52.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.52.5至至4.54.5之間的部分，按照

20、公告基準地價標準的之間的部分，按照公告基準地價標準的20%20%補繳地價；建筑容積率超過補繳地價；建筑容積率超過4.54.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價的部分，按照公告基準地價標準補繳地價2 2、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%50%繳納地價。繳納地價。3 3、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等

21、經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，、拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計告基準地價標準計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價算應繳納的地價深圳城市更新舊改實際操作

22、流程完整第四階段主要成果第四階段主要成果n 土地使用權轉讓合同土地使用權轉讓合同n 五大證之一，建設用地規劃許可證五大證之一，建設用地規劃許可證五大證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證五大證：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證深圳城市更新舊改實際操作流程完整未完待續未完待續n 開發開發n 搬遷補償搬遷補償n 政府利益分成政府利益分成n 公建移交公建移交n 深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明

23、增值收益說明增值收益說明小小 結結工改專題工改專題深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明增值收益說明增值收益說明1深圳城市更新舊改實際操作流程完整城市更新城市更新棚戶村更新棚戶村更新工業產業升級工業產業升級工改發展階段工改發展階段 隨著社會發展,產業升級,舊改由之前的城市更新階段進入一個產業轉型與升級階段(產業升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級)，加之在80年代（85-89）簽訂的廠房權限都是30年的,近年將迎來續簽或者升級的爆發集中在近兩年,工改項目的爆發順勢而生。政策發展歷史背景政策發

24、展歷史背景2006200720092014集約用地相關政策集約用地相關政策:深圳市人民政府關于進一步加強土地深圳市人民政府關于進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見管理推進節約集約用地的意見深圳市人民政府關于印發深圳市集約深圳市人民政府關于印發深圳市集約利用的工業用地地價計算暫行辦法的通利用的工業用地地價計算暫行辦法的通知知深圳市招標拍賣掛牌出讓工業用地使深圳市招標拍賣掛牌出讓工業用地使用權規定用權規定200820132012工業升級相關政策工業升級相關政策:深圳市人民政府關于工業區升級改深圳市人民政府關于工業區升級改造的若干意見造的若干意見深圳市工業區升級改造總體規劃綱深圳市工業區升級改造

25、總體規劃綱要要(2007-2020)工業產業相關政策工業產業相關政策:深圳市人民政府辦公廳關于推進我深圳市人民政府辦公廳關于推進我市工業區升級改造試點項目的意見市工業區升級改造試點項目的意見工業項目建設用地控制指標工業項目建設用地控制指標關于加快推進我市舊工業區升級改關于加快推進我市舊工業區升級改造造 的工作方法的工作方法工業樓宇暫行管理辦法工業樓宇暫行管理辦法深圳市創新型產業用房建設與管理深圳市創新型產業用房建設與管理暫行辦法暫行辦法深圳市人民政府令（第深圳市人民政府令（第211號）深圳市城市更新辦法號）深圳市城市更新辦法深圳市城市更新辦法實施細則深圳市城市更新辦法實施細則 放寬城市更新項目

26、的預售、增值收益現值放寬城市更新項目的預售、增值收益現值關于加強和改進城市更新實施關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施工作的暫行措施“6+1” 深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見見 深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法(試行試行) 深圳市創新性產業用房管理辦法（試行）深圳市創新性產業用房管理辦法（試行） 深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行） 加快發展產業配套住房意見加快發展產業配套住房意見 深圳市宗地地價測算規則（試行）深圳市宗

27、地地價測算規則（試行） 深圳市貫徹執行深圳市貫徹執行的實施意見的實施意見(試行試行)工業樓宇轉讓辦法實施細則工業樓宇轉讓辦法實施細則工業樓宇轉讓管理事宜通知工業樓宇轉讓管理事宜通知 放寬城市更新項目的預售、增值收益現值放寬城市更新項目的預售、增值收益現值深圳市工業樓宇轉讓增值收益深圳市工業樓宇轉讓增值收益收繳方案收繳方案關于加強和改進城市更新實施關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施工作的暫行措施送審稿送審稿工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明增值收益說明增值收益說明2深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改分類及特點工改分類及特點工工

28、改改類類型型城市更新類工改城市更新類工改非城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改功能改變類工改綜合整治類工改綜合整治類工改拆除重建類工改拆除重建類工改l 地塊上有建筑物l 滿足要求 報城市更新單元l 拆除重建類 權屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業區、舊商業區建筑物建成時間原則上應不少于15年l 綜合整治 升級改造類權屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地 非核心地段深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明增值收益說明增值收益說明3深圳城市更新舊改實際操作流程完整工業樓宇定義范圍工業樓宇定義

29、范圍工業樓宇工業樓宇工業用地混合用地用于工業生產(含研發)建筑物 構筑物附屬物工業樓宇轉讓前提規定工業樓宇轉讓前提規定工工改改類類型型城市更新類工改城市更新類工改非城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重建的工業樓宇可進行預售城市更新重建的工業樓宇可進行預售工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得房地產工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得房地產權利證書后方可轉讓、抵押權利證書后方可轉讓、抵押符合符合深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）規定可以轉讓的工業樓宇規定可以轉讓的工業樓宇, 可在市政府土地房產交易機構公開交易或自行交易可在市政府土地房產交易機構公開交易或自行交易工

30、業樓宇轉讓模式工業樓宇轉讓模式轉轉讓讓模模式式整體轉讓整體轉讓特殊分割轉讓特殊分割轉讓適用所有已建所有已建成工業樓宇用地批準文件或土地使用權出讓合同約定可分割轉讓的約定可分割轉讓的 城市更新類項目改造后城市更新類項目改造后形成的工業樓宇工業樓宇 用地批準文件或土地使用權出讓合同約定不得不得分割轉讓或未明確未明確可以分割轉讓的,根據管理管理辦法辦法要求進行分割轉讓 常規分割轉讓常規分割轉讓深圳城市更新舊改實際操作流程完整常規分割轉讓常規分割轉讓常規分割轉讓常規分割轉讓非城市更新類非城市更新類城市更新項目城市更新項目通過申請協調最大通過申請協調最大可轉讓比例為可轉讓比例為100%土地合同已作約定土

31、地合同已作約定, 按照土地合同約定按照土地合同約定,一般為一般為50%產業研發用房產業研發用房 70% 補地價后補地價后,通過申請可轉讓通過申請可轉讓配套配套 30%配套辦公配套辦公配套單身宿舍配套單身宿舍小型商業服務設施小型商業服務設施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬平米的地塊，具備改造條件的，也可以進行城市更新計劃申報。萬平米的地塊，具備改造條件的，也可以進行城市更新計劃申報。深圳城市更新舊改實際操作流程完整特殊分割轉讓特殊分割轉讓非城市更新類非城市更新類土地合同約定不得分割轉讓或未明確約定可以分割轉讓的工業樓宇，原則上不得分割轉讓，滿足以下

32、情形的可分割轉讓土地合同約定不得分割轉讓或未明確約定可以分割轉讓的工業樓宇，原則上不得分割轉讓，滿足以下情形的可分割轉讓企企業業破破產產清清算算人民法院實施強制執行人民法院實施強制執行不不符合符合管理政政策、環策、環保保要求被有關有關主管部主管部門門責令停產停產或生效裁判文書確定停確定停止生產止生產作價入股作價入股自用自用建筑面積比例不低于50%非自用部非自用部分分可分割轉讓產業轉移后產業轉移后總部和財務總部和財務結算中心繼續使用自用建筑面自用建筑面積積比例不低于50%非自用部分非自用部分可可分割轉讓單一企業單一企業投資建設的專業產專業產業園區業園區內的工業樓宇企業自用自用確有富余富余其自用自

33、用建筑面積比例不低于50%的，非自用非自用部分可以分割轉讓租用租用工業樓宇從事生產、研發活動滿滿5年年的企業需購買購買工業樓宇的已租用已租用部分的工業樓宇可以可以分割轉讓分割轉讓為滿足首次首次公開發行股公開發行股票票并上市的發行條件已在證券監已在證券監督管理部門督管理部門輔導備案準輔導備案準備上市的公備上市的公司司需購買工業樓宇的該部分該部分工業樓宇可以分割轉讓法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準批準的其他其他情形情形深圳城市更新舊改實際操作流程完整分割轉讓小結分割轉讓小結分分割割轉轉讓讓城市更新城市更新項目項目產業研發用房產業研發用房 70% 補地價后補地價后,通過申請可轉讓通

34、過申請可轉讓配套配套 30%小型商業服務設施小型商業服務設施配套辦公配套辦公配套單身宿舍配套單身宿舍非城市更非城市更新類新類土地合同已作約定土地合同已作約定, 按照土地合同約定按照土地合同約定土地合同未土地合同未作約定或未作約定或未明確約定明確約定自用部份自用部份50%非自用部份非自用部份 50% 可轉讓可轉讓深圳城市更新舊改實際操作流程完整分割轉讓產權確定分割轉讓產權確定本條所稱工業樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨立使用且有明確、唯一編號（棟號、室號等）的樓宇或者特定空間本條所稱工業樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨立使用且有明確、唯一編號（棟號、室號等）的樓宇或者特定空間工工業業樓樓宇宇

35、不可分割不可分割轉讓轉讓以棟為基本單元進行房地產權登記并以棟為基本單元進行房地產權登記并核發房地產權利證書核發房地產權利證書可分割轉可分割轉讓讓以棟、層、間為基本單元進行房地產以棟、層、間為基本單元進行房地產權登記并核發權登記并核發深圳城市更新舊改實際操作流程完整工業樓宇受讓人資格工業樓宇受讓人資格受受讓讓人人資資格格非非企企業業具有居住居住功能功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）的工業樓宇配配套設施套設施（一）（一）本通知實施前已轉讓并辦理登記且不屬于辦法第五條第二款規定情形的；（二）（二）本通知實施前已簽訂預售合同并備案且不屬于辦法第五條第二款規定情形的；（三）（三

36、）經房改部門批準被納入房改范圍的；（四）（四）市政府批準的其他情形。（一）（一）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得物權的；（二）（二）因繼承、受遺贈取得物權的；（三）（三）因共有分割取得物權的；（四）（四）因政府行使優先購買權的。企業企業依法注冊登記的企業依法注冊登記的企業符合產業準入條件并通過各區（含新區）產業主管部門符合產業準入條件并通過各區（含新區）產業主管部門依法進行的資格審查依法進行的資格審查且且深圳城市更新舊改實際操作流程完整工業樓宇轉讓手續工業樓宇轉讓手續第十條第十條 工業樓宇須在辦理房地產權登記并取得房地產權利證書后方可轉讓、抵押。第十一條第十一條 符合本辦法規定可以轉讓的

37、工業樓宇，可在市政府土地房產交易機構公開交易或自行交易。第十二條第十二條 未經分割登記的工業樓宇依照本辦法規定分割轉讓的，在辦理轉移登記時除提交法律、法規規定的辦理房地產轉在辦理轉移登記時除提交法律、法規規定的辦理房地產轉移登記所需的材料外，還應提交下列材料移登記所需的材料外，還應提交下列材料：（一）規劃主管部門出具的樓宇分割改造相關批準文件及施工圖圖紙；分割改造相關批準文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門出具的樓宇分割消防安全驗收合格文件或備案憑證分割消防安全驗收合格文件或備案憑證；（三）測繪部門出具的樓宇分割測繪查丈報告分割測繪查丈報告；（四）轉受讓方自愿接受本辦法有關再轉讓期限限制、優先

38、購買權、增值收益分成規定的承諾書再轉讓期限限制、優先購買權、增值收益分成規定的承諾書。依照本辦法或其他有關法律、法規的規定，工業樓宇分割轉讓需補繳地價的，申請人還應提交已補繳地價的證明文件補繳地價的證明文件。 深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行） 深圳城市更新舊改實際操作流程完整工業樓宇轉讓手續工業樓宇轉讓手續第九條第九條 按照辦法規定進行分割轉讓的，轉讓方在辦理補繳地價、簽訂土地使用權出讓合同補充協議的手續時應當分別提交以下材料：（一）按照辦法第四條第二款第（四）項進行分割轉讓的，應當提供企業以其工業樓宇作價入股的協議書；（二）按照辦法第四條第二款第（五）項進行分割轉讓的，應當提供由市產業主管

39、部門出具的產業轉移相關證明；（三）按照辦法第四條第二款第（六）項進行分割轉讓的，應當提供區（新區）產業主管部門出具的同意富余部分分割轉讓并對受讓人提出產業準入條件的書面意見；（四）按照辦法第四條第二款第（七）項進行分割轉讓的，應當提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門出具的連續租賃滿5年的證明文件；（五）按照辦法第四條第二款第（八）項進行分割轉讓的，應當提供由證券監督管理部門出具的輔導備案登記憑證；（六）受讓人有準入條件限制的，應當提供區（新區）產業主管部門出具的有關工業樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權出讓合同補充協議應當確認工業樓宇分割轉讓符合辦法及本細則規定的條件。轉讓方按照辦法第九條規定

40、分割轉讓工業樓宇的，規劃國土主管部門應當核實該工業樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項目；轉讓方按照辦法及本細則規定已劃分共有部分與專有部分具體范圍的，規劃國土主管部門應當核實轉讓方是否取得經審核同意的共有部分與專有部分劃分方案。 實施細則 深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明增值收益說明增值收益說明4深圳城市更新舊改實際操作流程完整地價補繳時間規定地價補繳時間規定不不計計息息分分期期繳繳交交其他標準其他標準計收計收首次繳交比例不得低于首次繳交比例不得低于50% ，余款，余款一年內交清一年內交清市場評估

41、市場評估地價標準地價標準計收計收首次繳交比例不得低于首次繳交比例不得低于30% ，余款一，余款一年內交清年內交清深圳城市更新舊改實際操作流程完整市場評估地價標準市場評估地價標準市場評估由市規劃國土委委托市規劃國土發展研究中心按照公開、公平的要求組織，項目實施主體參與，通過搖號、抽簽等隨機方式確定3 家市場機構，市場評估的組織費用和評估費用由項目實施主體承擔。=P1+P2+P33X85%P發展研究中心發展研究中心2P市場機構市場機構+P市場評估地價市場評估地價P市場機構市場機構=P市發展研究中心市發展研究中心P市場機構市場機構三家市場機構評估值的算術平均值三家市場機構評估值的算術平均值P1 /P

42、2 /P3市場機構評估值市場機構評估值市規劃國土發展研究中心評估值市規劃國土發展研究中心評估值P市場評估地價市場評估地價市規劃國土發展研究中心評估值市規劃國土發展研究中心評估值深圳城市更新舊改實際操作流程完整城市更新類地價補繳說明城市更新類地價補繳說明城城市市更更新新類類增加建增加建筑面積筑面積配套部分：配套部分：（法定機構評估價（法定機構評估價+市場機構評估價）市場機構評估價）*50%*85%銷售銷售配套部分：配套部分：商業（按照商業基準地價補繳）其他（按照對應基準地價商業（按照商業基準地價補繳）其他（按照對應基準地價50%補補繳）繳）持有持有原有合原有合法面積法面積不補繳地價不補繳地價持有

43、持有（工業用地基準地價（工業用地基準地價+辦公用地基準地價）辦公用地基準地價）X 50%銷售銷售產業用房分割轉讓：產業用房分割轉讓：（工業用地基準地價（工業用地基準地價+辦公用地基準地價）辦公用地基準地價）*50%產業用房整體轉讓：產業用房整體轉讓：按照工業用地基準地價補繳按照工業用地基準地價補繳產業用房：產業用房：工業用地基準地價工業用地基準地價*50%深圳城市更新舊改實際操作流程完整非城市更新類地價補繳說明非城市更新類地價補繳說明配套部配套部分分非非城城市市更更新新類類產業用產業用房房按公告基準地價按公告基準地價整體轉讓整體轉讓市場評估地價標準市場評估地價標準-已繳納的地價已繳納的地價正常

44、分割轉讓正常分割轉讓市場評估地價標準市場評估地價標準-已繳納的地價已繳納的地價特殊分割轉讓特殊分割轉讓市場評估地價標準市場評估地價標準-已繳納的地價已繳納的地價銷售銷售在基準地價基礎上進行補繳在基準地價基礎上進行補繳持有持有工改細則第八條?深圳城市更新舊改實際操作流程完整工改歷史背景工改歷史背景工改項目分類工改項目分類工改項目轉讓工改項目轉讓地價補繳說明地價補繳說明增值收益說明增值收益說明5深圳城市更新舊改實際操作流程完整增值收益及扣減總額增值收益及扣減總額 增值收益，增值收益，是指轉讓工業樓宇的交易價格交易價格扣減該工業樓宇的登記價登記價及轉讓方受讓該工業樓宇時已繳納的相關稅費已繳納的相關稅費后的余額；工業樓宇轉讓時，已按照本辦法規定補繳地價補繳地價的，應同時扣減已補繳的地價。增值收益轉讓工業樓宇的交易價格增值