1、濟南寫字樓市場分析分布特征：集中于七大片區；緯二路板塊：緯二路、經一路沿線區域經十路版塊：經十路沿線區域濼源大街板塊：東起歷山路，西至順河高架，南北向為濼源大街和泉城路的區域。山大路板塊：山大路片區以山大路為核心、南到經十路、北到花園路、西到歷山路。 二環東路板塊：二環東路沿線區域高新區板塊：賢文莊路以東、工業南路以南、繞城高速以西、經十東路以北的區域。奧體板塊：奧體板塊是以濟南奧體中心為圓點，2公里半徑所輻射的區域。發展趨勢：中心集聚到向外擴張； 濟南市辦公物業分布較為集中，城市核心寫字樓分布濼源大街沿線，伴隨城市東拓西進，逐漸向東向西延伸緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊東二環板塊高新區板塊

2、奧體文博板塊經十路板塊隨著經濟發展，大量中小型企業興起，傳統寫字樓面積有限，且無法滿足交通、停車等硬件要求，城市商務中心向外擴散效應明顯，相應出現了山大路板塊、東二環板塊以及高新、奧體片區板塊；現有寫字樓板塊格局板塊特點緯二路板塊濼源大街板塊高新區板塊二環東路板塊山大路板塊奧體板塊屬老商埠區，有悠久的商業歷史，寫字樓建筑年代較早，以企業自用寫字樓項目為主，寫字樓市場化程度較低。平均體量8.5萬平米，標準層面積1000-1200平米，主力面積區間為100-200平米。明珠國際商務港、財富自由港、山東商會大廈濟南寫字樓市場存在時間最長的區域，商務氛圍濃厚，只租不售項目居多，但交通擁擠、車位緊張。板

3、塊土地資源較稀缺，寫字樓規模一般較小，平均體量在5萬平米左右。中信廣場、永安大廈、豐利大廈、銀座晶都國際大廈區域商務氛圍濃厚，電子產品企業集中，寫字樓需求旺盛。區域人流量大，配套完善、車位緊張，交通擁堵。體量略大于濼源大街板塊，平均體量約6萬平米。少量寫字樓產品采取低樓層賣場，高樓層辦公的經營模式。歷東商務大廈、正大時代廣場、銀座數碼廣場規劃中的商業商務政務區，寫字樓產品多體現高端品質，無論在硬件配套還是交通條件上，均體現一定的優越性。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預見將來發展潛力十分巨大，售價將超越各板塊位居首位。平均體量10萬平米，目前標準層面積為1100-1600平米。魯商國奧城、黃金時

4、代廣場聚集了大批高科技企業和創業人才，辦公氛圍良好，配套設施有待完善，寫字樓市場尚待發展成熟。板塊土地資源豐富，遠離市中心，寫字樓體量居于各板塊之首，平均17萬平米。標準層面積1000-3000平米，主力面積300平米。三慶世紀財富中心、IT總部基地、齊魯軟件園隨濟南城市規模擴大第二次跳躍式發展而興起，高端寫字樓產品較多，硬件設施齊全。商務氛圍很多濃厚，聚集眾多大型企業，寫字樓品質有很大提升。土地資源相對豐富，樓盤平均體量9萬平米，主力面積在200平方米左右。東環國際廣場、發展大廈、中潤世紀廣場等。板塊名稱入駐企業經七路板塊以大中型企業為主，金融企業較為集中經十路板塊大中型企業為主、事業單位以

5、及行業大型企業較為集中緯二路板塊以中小型企業為主山大路板塊科技型企業較多東二環板塊中小型企業較多經十路板塊國有大中型企業、行業內的大型企業高新區板塊中小型高新企業為主、部分大型國企入住各版塊入駐企業市場供應量內容綜述： 10月份，寫字樓市場無新增供應，在沒有優質房源上市的情況下，市場反應冷淡，觀望氛圍濃厚。本月成交量僅0.41萬平方米，達歷史最低值；整體均價為13714元/，價格走勢保持平穩。 10月，寫字樓市場供應量為3.88萬，同比下降76.8%，環比下降26.1%。本月寫字樓市場無新增供應，受整體房地產市場環境不景氣影響，部分項目推遲入市時間，同時在售項目多處于尾盤階段，市場整體供應相對

6、不足。 10月，經十路板塊為寫字樓市場供應主力，供應量為2.03萬，占總供應的47.4%；其次為高新區板塊，供應量為1.85萬，占總供應的43.3%；再次為濼源大街板塊，供應量為0.28萬，占總供應的6.5%；其他零星分部的寫字樓供應較少，為0.12萬，占總供應的 2.8%；其余各板塊均無市場供應。 目前寫字樓市場在售項目較少，僅四個板塊有房源供應，且分布極不均衡；未來隨奧體板塊及山大路板塊等大量潛在項目入市后，整體供應格局將發生較大變化。市場供應量10月，寫字樓市場共成交0.41萬，同比下降78.1%，環比下降57.7%。本月寫字樓市場成交慘淡，達兩年來歷史最低水平，在調控政策日見成效，整體

7、貨幣持續收緊環境下，客戶購買能力及投資熱情均受限，市場觀望氛圍空前濃厚。市場成交量市場成交量10月，經十路板塊成交量位居首位，共成交0.21萬，占總成交的51.5%；其次為高新區板塊，共成交0.16萬，占總成交的39.7%；再次為濼源大街板塊，成交量為0.03萬，占總成交的6.3%；其他零星分布的寫字樓成交較少，僅為0.01萬，占總成交的2.5%；其余板塊無成交。從具體板塊來看，市場成交主要集中在房源供應相對充裕的項目。10月，寫字樓市場整體均價為13714元/，同比上升13.4%，環比上升0.2%。從整體市場來看，寫字樓價格走勢平穩；從具體情況來看，本月在售項目均價無變化，由于萬達廣場售罄，

8、退出監測樣本，使得市場整體均價出現微幅變動。市場成交均價代表項目分布項目名稱開發商總建面平面布局銷售價格單層面積層高萬達廣場萬達置業15萬方1棟32層12400元/2000方3.7米天業國際山東天業恒基約3萬方1棟14層13100元/2000方3.4米中鐵匯展國際中鐵十局19萬左右8棟18-24層9400元/700-900方3-3.5米魯商國奧城魯商置業20萬4棟/1#19層2#26層3#36層4#42層18700元/1500方左右3.6米銀座中心濟南銀座置業7.9萬方2棟/東塔37層，西塔38層13000元/1000/1400方左右3.6米華強廣場華強置業6萬1棟33層1900方3.9米黃金

9、時代廣場黃金地產17萬5棟25層1000-13003.9米啟德國際金融中心啟德置業50萬5棟，主樓高278米1300-1450主樓4.2其余3.9代表項目概況項目名稱外立面入口大堂智能化電梯空調物業等級萬達廣場玻璃幕墻8米5A級8部中央空調甲級天業國際玻璃幕墻5.4米部分智能4部中央空調甲級中鐵匯展國際玻璃幕墻9.6米部分智能3部中央空調戶式空調甲級魯商國奧城玻璃幕墻5.4米大堂5A級、生態技術6部空調新風系統甲級銀座中心濟南玻璃幕墻9米大堂5A級7部中央空調甲級華強廣場玻璃幕墻185A級10中央空調甲級黃金時代廣場玻璃石材雙大堂10.8米5A級6部中央空調甲級啟德國際金融中心玻璃幕墻超5A中

10、央空調甲級代表項目概況項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）二環東路板塊東環國際廣場二環東路3966號15A/B座29層C/D座26層130300700售15萬/個，租220三菱中央空調；3部三菱電梯商務會所；數碼會議室；空中花園、酒店1.6-2.02.96楓潤商務大廈工業南路110號3921層80200300150元/月集中供暖；智能化管理商務中心；底層商鋪1.92.9嘉恒商務中心華龍路口526層高層150170地上63個，地下110個租地上100元/月，地下150元/個/月6部奧蒂斯電梯；

11、有線寬帶四星級酒店標準1.32三威大廈華龍路1110號529層130-260出售：15-20萬/個大廳設有三部高速電梯商務會所；數碼會議室；1.53.5東方麗景大廈百 花 小 區北門口261.21.2發展大廈歷 城 華 龍路西口2.720110-260五部日立電梯2（含物業費）高新區板塊三慶世紀財富中心國際會展中心對面204棟12層小高層45800隨便停放不收費不帶空調暖氣，3部電梯；大堂5.6米歌舞廳；健身房；酒店12.5環保科技園正豐路中段1012棟6層整層定制1010個不收費中央空調；三菱電梯34部創業服務中心11.6齊魯軟件園高新管委會對面142020060個不收費寬帶、4部電梯餐飲、

12、銀行1含物業費各版塊項目信息經十路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）三慶匯文軒經十路65號3.59東25層；西20層1302002003.5/平米/月中央空調；4部LG電梯室外健身設施1.81.2元第一大道經十路38號3.124層高層802004部迅達電梯；大金中央空調商務酒店；咖啡吧；大型會議室3.5-43.3元名士杰座經十路與漿水泉路交匯處南21840-10003部高速電梯2層商業、風情商業街23.5中潤世紀廣場燕山立交橋東3416層80200按1:1.5配比售12-20萬/個4部

13、高速電梯靠近窯頭路，銀座購物、銀座家居3.44.15各版塊項目信息山大路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）數碼港大廈山大路47號4.612層LOFT188平米；辦公80120平米300130寬帶、可視對講、2部電梯；中央空調咖啡廳、健身房24銀座數碼廣場解放路43號7.3主樓23層；裙樓6層150200地下兩層240個2元/天/個6部迅達電梯；中央空調；5A會所；銀行；會議室2.36.5海蔚廣場花園路101號2025層90120地下600；地上20080寬帶；市政集中供暖；中央空調底層

14、商鋪21.5歷東商務大廈解放路112號2.820層100120200售5萬/個寬帶；中央空調；5部電梯#VALUE!24二建融基大廈花園路1168號325120-1703部電梯，商住兩用公寓建設銀行、商業、餐飲等1.32.2正大時代廣場解放路與歷山東路交匯處3.42030-1502001.54各版塊項目信息緯二路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）匯鑫國際商務大廈緯二路北端216層60100200100中央空調；集中供暖；施耐德電梯4部餐飲；娛樂1.32.3山東商會大廈緯二路830100

15、-3004部高速電梯，中港空調銀行、商業、餐飲等4.5匯寶大廈經五路12號4.628300-2000中央空調，4部高速電梯地下四層為酒店1.7財富自由港經五路小緯二路66號1.81828-11002部高速電梯，中港空調一二層為裙樓1.72.6泉景恒昌大廈經四路288號3.6526層高層7098地下一層14萬（產權）地下二層11萬4部高速電梯，中央空調餐飲、商業1.52明珠國際商務港經一緯三路948層58165，自由分割300多個2006部三菱電梯；約克、格力中央空調；12米挑空大堂咖啡吧；餐廳；會議廳；健身房；商務會館；酒店；直升機停機坪1.23各版塊項目信息經七路板塊項目名稱項目位置建筑面積

16、（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）三慶匯文軒經十路65號3.59東25層；西20層1302002003.5/平米/月中央空調；4部LG電梯室外健身設施1.81.2元第一大道經十路38號3.124層高層802004部迅達電梯；大金中央空調商務酒店；咖啡吧；大型會議室3.5-43.3元名士杰座經十路與漿水泉路交匯處南21840-10003部高速電梯2層商業、風情商業街23.5中潤世紀廣場燕山立交橋東3416層80200按1:1.5配比售12-20萬/個4部高速電梯靠近窯頭路，銀座購物、銀座家居3.44.15數碼港大廈

17、山大路47號4.612層LOFT188平米；辦公80120平米300130寬帶、可視對講、2部電梯；中央空調咖啡廳、健身房24銀座數碼廣場解放路43號7.3主樓23層；裙樓6層150200地下兩層240個2元/天/個6部迅達電梯；中央空調；5A會所；銀行；會議室2.36.5海蔚廣場花園路101號2025層90120地下600；地上20080寬帶；市政集中供暖；中央空調底層商鋪21.5各版塊項目信息經七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）歷東商務大廈解放路112號2.820層100120

18、200售5萬/個寬帶；中央空調；5部電梯#VALUE!24二建融基大廈花園路1168號325120-1703部電梯，商住兩用公寓建設銀行、商業、餐飲等1.32.2正大時代廣場解放路與歷山東路交匯處3.42030-1502001.54匯鑫國際商務大廈緯二路北端216層60100200100中央空調；集中供暖；施耐德電梯4部餐飲；娛樂1.32.3匯寶大廈經五路12號4.628300-2000中央空調，4部高速電梯地下四層為酒店1.7財富自由港經五路小緯二路66號1.81828-11002部高速電梯，中港空調一二層為裙樓1.72.6泉景恒昌大廈經四路288號3.6526層高層7098地下一層14萬（

19、產權）地下二層11萬4部高速電梯，中央空調餐飲、商業1.52各版塊項目信息經七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租金（元/平米/天）物管費（元/月/）（）明珠國際商務港經一緯三路948層58165，自由分割300多個2006部三菱電梯；約克、格力中央空調；12米挑空大堂咖啡吧；餐廳；會議廳；健身房；商務會館；酒店；直升機停機坪1.23中信廣場濼源大街150號4.512層小高層170200地下150個；地上90個地上免費；地下300中央空調；六部奧迪斯電梯職工餐廳、銀行、洗衣房、美容院、郵局44中銀大廈濼源大街22號4.336層超高層40200100個左右300中央空調；五部電梯；大堂挑空10余米銀行、會議室4.52銀座索菲特濼源大街67號156層超高層100200個左右150200中央空調；三部富士達電梯；大堂高4米，與索菲特大酒店相連餐廳、酒樓、會議室、健身房、咖啡廳4.5只交水電費各版塊項目信息經七路板塊項目名稱項目位置建筑面積（萬平米）樓體類型戶型車位數量（個）車位價格（元/月/個）樓宇配套社區配套租