1、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路 3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑 底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營業(yè)用房，房屋建筑面積 324.12平方 米，房屋所占用土地為出讓方式取得，土地使用權(quán)面積 51.859平方米。估價(jià)對(duì)象房屋位于同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑的底層，長(zhǎng)23.18米， 寬約15.54米，該宗地座落在自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路，屬自貢 市城區(qū)II級(jí)用地。該宗土地形狀較規(guī)則，四至為東臨力拓開發(fā)公司土地，南臨道路，西 臨同心路，北臨力拓開發(fā)公司土地，淺丘地形、宗地內(nèi)場(chǎng)地較為平坦，地 質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定，無震災(zāi)歷史。基礎(chǔ)設(shè)施為通供水、排水、供電、通訊、 通路

2、、通氣、場(chǎng)地平整，為“六通一平”。大氣符合國家II類標(biāo)準(zhǔn)，水體 符合田類標(biāo)準(zhǔn)。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象為自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。自貢市金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2002年4月26日取得房屋所有權(quán) 證，證號(hào)為自房權(quán)證市交字第00035671號(hào)，并于2002年4月26日取得國 有土地使用證，證號(hào)為自國用（2002）第021481號(hào)，使用權(quán)類型為出讓 土地，用途為商住用地，使用權(quán)面積51.859m2,終止日期2048年11月29日。二、區(qū)域因素分析：估價(jià)對(duì)象所在五星街同興路區(qū)域?yàn)樽载暿谐鞘幸?guī)劃的自流井-大安 主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中 心職能，是

3、自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì) 中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃居住人口34萬人。土地級(jí)別為級(jí)。三、市場(chǎng)背景分析：自貢市位于四川南部，處于川南五市（自貢、樂山、宜賓、瀘州、內(nèi)江）中心位置。全市幅員面積 4373平方公里，轄四區(qū)兩縣，總?cè)丝?320 余萬。自貢市素以“千年鹽都"飲譽(yù)古今，又因"恐龍奇觀"名揚(yáng)四海，亦由" 南國燈城"蜚聲中外，是國家歷史文化名城、對(duì)外開放城市、省級(jí)風(fēng)景名勝 區(qū)、全國衛(wèi)生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、壩兼?zhèn)洌灾袦\ 丘為主，地質(zhì)構(gòu)造屬四川臺(tái)坳自貢凹陷，地勢(shì)自西北向東南傾斜，水系由

4、旭水河，威遠(yuǎn)河兩主要支流在市區(qū)北面雙河口匯合，形成釜溪河橫穿市區(qū) 自西北向東流入沱江；氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷 暑，雨水充沛。自貢市的發(fā)展以背靠重慶為增長(zhǎng)極的長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶和成都城市經(jīng) 濟(jì)區(qū)，依托川南，堅(jiān)持“科教興市”的方針，抓住經(jīng)濟(jì)全球化和西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇，以堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展為根本，以加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為先導(dǎo)，以 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開發(fā)，立足于發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)， 優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，實(shí)施“大化纖、大化工、大旅游、大學(xué)園、大 城市”等“五大工程”；加快加工制造能力優(yōu)越向產(chǎn)品優(yōu)越，科研優(yōu)越向 產(chǎn)業(yè)優(yōu)越和旅游資源優(yōu)越向經(jīng)濟(jì)優(yōu)越的“三個(gè)轉(zhuǎn)換”；推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

5、的工業(yè)化、信息化、市場(chǎng)化和城市化的“四化進(jìn)程”，促進(jìn)自貢經(jīng)濟(jì)追趕型發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。自貢市城市交通對(duì)內(nèi)對(duì)外交通條件近年來得到較大改善， 全市交通四 通八達(dá)，主干道、次干道、支路布局合理，內(nèi)宜鐵路橫貫市境，并有 11 條專線與各大工礦企業(yè)相連，隨著內(nèi)宜高速公路內(nèi)自段的開通與成渝高速 公路聯(lián)通，川云公路的改善、北環(huán)路、南環(huán)路等道路的建成，以及不斷加 快對(duì)內(nèi)對(duì)外交通道路的建設(shè)，地區(qū)交通更為便利；市內(nèi)交通以市公交車、 中巴有出租車的公交線路遍及各區(qū)域，公共交通較為便捷。自貢市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較 為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開始開發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年 家苑

6、、清華苑、華苑小區(qū)等開發(fā)項(xiàng)目，該地段人流量較大，有釜溪職中、 教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同 興路已逐步升溫，住宅、營業(yè)用房?jī)r(jià)格上揚(yáng)較快。四、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法從 替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。市場(chǎng)比較法是指在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求 范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可 比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)比較法

7、在房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育、交易實(shí)例較多的地區(qū)比較實(shí)用，其 估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)相近，最具現(xiàn)實(shí)性，其準(zhǔn)確性較高，是目前普遍采用的估 價(jià)方法，所以我們認(rèn)為，通過市場(chǎng)比較法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格其準(zhǔn)確度、可 信度局O成本法是根據(jù)成本積算原理，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)值或 重建價(jià)值后，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法可操作性較強(qiáng)，但其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度、可信度低，房地產(chǎn)特 別的營業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)格往往不是由它的建造成本決定，所以，其估價(jià)結(jié) 果的準(zhǔn)確度、可信度相對(duì)市場(chǎng)比較法要低。綜上所述，由于此次評(píng)估目的為抵押價(jià)格評(píng)估，根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià) 對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，本次估價(jià)結(jié)果的

8、確定以市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果作為此次房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果。五、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房 地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象房屋登記用 途為營業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合 法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。六、估價(jià)測(cè)算過程：采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可 比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)

9、間因素和交易情況等影響房地 產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。1、選取可比實(shí)例：選擇的實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈， 用途相同，交易時(shí)間相近 不超過3年，估價(jià)人員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)可比性原則對(duì)收集的資料進(jìn)行 整理，經(jīng)篩選，確定以下 A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例。A、同興路清華苑A棟一層6號(hào)，營業(yè)用房，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積62.38m2。成交日期：2002年1月10日，成交平方米單價(jià)5657.71元/m2。 清華苑與估價(jià)對(duì)象同臨同興路大道。B、華苑小區(qū)5號(hào)一層，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積 77.98m2,成交日 期：2001年8月8日，成交平方米單價(jià)5099.92元/

10、m2。該營業(yè)用房位于自 貢市自流井同興路中段，與估價(jià)對(duì)象斜對(duì)。C、百年家苑1棟一層3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋建筑面積131.45m2,成 交日期：2001年3月6日，成交平方米單價(jià)5299.84元/m2,該營業(yè)用房位 于自貢市自流井同興路，面臨同興路。2、估價(jià)計(jì)算：比較因素條件說明表j j實(shí)例比較因素 一、一委估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格5657.715099.925299.84交易日期2002.6.102002.1.102001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度較繁華較繁華交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共設(shè)施完善度齊全齊全齊全齊全個(gè)別因 素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混

11、鋼混鋼混臨街狀況整體店向后半部臨街臨街臨街臨街深度較深回積大小較大配套設(shè)施完備度完備完備完備完備比較因素條件指數(shù)表實(shí)例 比較因素委估對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格5657.715099.925299.84交易日期1128112311191110交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度100102100101交通便捷度100100100100公共設(shè)施完善度100100100100個(gè)別因 素建筑結(jié)構(gòu)100100100100臨街狀況100110109109臨街深度100109108108回積大小100102102103配套設(shè)施完備度100100100100因素比較修正系數(shù)表.頭例比較因委估對(duì)象

12、實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格5657.715099.925299.84交易日期2002.6.102002.1.10 2001.10.242001.3.6交易情況正常正常正常正常區(qū)域因 素商業(yè)繁華程度100100/102100/100100/101交通便捷度100100/100100/100100/100公共設(shè)施完善度100100/100100/100100/100個(gè)別因 素建筑結(jié)構(gòu)100100/100100/100100/100臨街狀況100100/110100/109100/109臨街深度100100/109100/108100/108回積大小100100/102100/102100/103配

13、套設(shè)施完備度100100/100100/100100/1002、估價(jià)計(jì)算：、交易情況修正：以正常交易為比較基礎(chǔ)，指數(shù)為 100實(shí)例A、B、C均是在公開市場(chǎng)正常交易，故不作修正。、交易日期修正：經(jīng)調(diào)查，參考中房指數(shù)網(wǎng)指數(shù)，以1994年第四季度的中房指數(shù)1000 為基準(zhǔn)的定基指數(shù)進(jìn)行修正。交易日期2002.52002.12001.102001.3中房指數(shù)1128112311191110、區(qū)域因素修正：區(qū)域因素是房地產(chǎn)一定范圍的外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。進(jìn)行區(qū)域因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象 在外部環(huán)境方面的差別所產(chǎn)生的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn) 價(jià)格的區(qū)域因素主要包括商業(yè)

14、繁華程度、 交通便捷度、公共設(shè)施完善度等。商業(yè)繁華程度：主要 考慮估價(jià)對(duì)象與比較案例離市、區(qū)級(jí)中心直 線距離，比較案例距 A、C略好于估價(jià)對(duì)象，故做一定修正。交通便捷程度：估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似， 故不做修正。公共設(shè)施完善度：主要指項(xiàng)目周邊是否有銀行、郵電、學(xué)校、超市、派出所、醫(yī)院等配套設(shè)施，分為“齊全”、“較齊全”和“不齊全” 三類。估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同一街道，不做修正。個(gè)別因素修正：個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能等方面的因 素。進(jìn)行個(gè)別因素修正，是將可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在本身的使用功能、 質(zhì)量好壞方面的差別所產(chǎn)生

15、的交易價(jià)格差別排除。影響營業(yè)用房房地產(chǎn)價(jià) 格的個(gè)別因素主要包括建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、臨街深度、面積大小、配套 設(shè)施完備度等。建筑結(jié)構(gòu)：估價(jià)對(duì)象與比較案例均為鋼混結(jié)構(gòu)，不做修正。比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價(jià)對(duì)象，根 據(jù)掌握的資料，結(jié)合實(shí)際情況，均做一定程度的修正。配套設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與比較案例 配套設(shè)施相同不做修正。、價(jià)格計(jì)算：根據(jù)以上修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表單位：元/平方米比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交儕格5657.715099.9230575299.84交易情況111交易日期1.004451.008041.01622區(qū)域因素0.9801.0000.990

16、個(gè)別因素0.8180.8330.825比準(zhǔn)價(jià)格4555.654281.464397.85估價(jià)對(duì)象單價(jià)取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價(jià)=（4555.65+4218.46+4397.85 /3=4412 元/m2 （取整）估價(jià)對(duì)象總價(jià)=4412X324.12=1430000元（取整）（二）采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：根據(jù)自府發(fā)（ 1996） 138號(hào)、自房局發(fā)（ 1996） 89號(hào)（關(guān)于貫徹執(zhí)行 政府關(guān)于公布我市房屋重置價(jià)格的通知有關(guān)問題的通知，計(jì)算如下：計(jì)算公式房?jī)r(jià)=等級(jí)重置單價(jià)+ （征地拆遷費(fèi)+稅率）X比價(jià)系數(shù)X （1+利潤）X （1+稅率）x （ 1+各項(xiàng)因素差價(jià)率）X成新X用途系數(shù)X建筑面積房屋成新率

17、是指估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)格與估價(jià)對(duì)象全新狀況時(shí)的價(jià)格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、 保修維護(hù)情況、房屋耐用年限、 房屋已使用年限等。根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并參照建筑物建造年限，采用 年限折舊法和實(shí)際觀察法綜合評(píng)定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。營業(yè)用房用途系數(shù)為2.4。房?jī)r(jià)=801+271 X 1.67 X1.05 乂 1.0321 X 1.00 X0.95 X2.4 X324.12=3097.38X 324.12=1003923元（三）采用收益法測(cè)算其他非住宅部分房地產(chǎn)價(jià)值：具體估價(jià)思路為：根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來可使用年限（經(jīng)濟(jì)使用年限） 內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率對(duì)估價(jià)對(duì)象在未

18、來 可使用年限（經(jīng)濟(jì)收益年限）內(nèi)各年的凈收益進(jìn)行資本化還原，確定估價(jià) 對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)， 每年可獲得穩(wěn)定 的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計(jì)算公式為： V=a/r1-1/(1+r)n。1、確定凈收益：(1)估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價(jià)對(duì)象已經(jīng)于2000年將此部 分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金元正，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價(jià)對(duì)象比較，估價(jià)對(duì)象的租金水平 基本為正常情況下的合理的預(yù)測(cè)租金水平，因此取其實(shí)際租金收益作為客 觀收益，并假設(shè)出租率為100%年有效毛收入二月出租收入x 12X出租率=x 12X 100%元 / 年(2)算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使 用稅(費(fèi))、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議， 結(jié)合該地區(qū)租賃市場(chǎng)的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由 承租方交納。B、管理費(fèi)用：包括管理費(fèi)、修理費(fèi)等，按年總收入的 3%計(jì)算。24000X 3%=72灰(3)凈收益：=24000-720=23280 元/年2、確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率,根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)因 素，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取,綜合考慮后合計(jì)取