1、案例十：房地產租賃權評估案例八 : 租賃權評估××購物廣場有限公司擬轉讓其租賃的××地下商業建筑的承租權。一、租賃權價格形成的特點及評估技術思路1、租賃權價格形成的特點租賃權作為一項權利，在評估中必須充分了解其價格形成的過程，才能通過科學的估價途徑得到其合理的價格。當承租人與房地產的權屬人簽訂了房地產租賃合同， 便擁有租賃房地產一定時間內的使用、 收益等權利，同時承擔按照租賃合同約定支付租金的義務。當預計剩余租賃期內， 房地產市場租金價格高于租賃合同約定的租金的時候，如果承租人將租賃合同進行轉讓會獲得收入， 如果出租方收回出租房地產需要對承租人進行補償，

2、 承租人轉讓租賃合同所獲得的收入（或出租方收回出租房地產對承租人進行的補償） 金額就是租賃權價格，采用收益法進行評估時為剩余租賃期內贏利租金 （即房地產市場租金價格與租賃合同約定租金的差額）的現值。當預計剩余租賃期內， 房地產市場租金價格低于租賃合同約定的租金的時候， 租賃權便沒有價值。 但是，一般情況下由于房地產具有資源稀缺性、位置固定性、獨一無二性、保值增值性等特性。隨著時間的推移，人口和收入增加， 需求增加導致稀缺性增加以及外部經濟2或相互影響會引起房地產市場租金價格上漲。2、租賃權評估的技術思路采用收益法，將剩余租賃期內的贏利租金采用一定的還原利率還原求取待估房地產承租權價格。二、市場

3、租金的確定采用市場比較法測算××地下商業建筑估價時點市場租金的價格。1、計算公式估價對象市場價格=?比較案例價格×交易情況修正×交易期日修正×區域因素修正×個別因素修正2、比較案例選擇根據評估人員進行的市場調查和公司所掌握的市場信息，通過對周邊地區近期發生過交易的物業進行收集整理分析，挑選出三個交易案例作為比較案例。案例 A：××路 180 號該房屋位于××路西首，臨××路，總建筑面積20000 平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調系統、上下水、消防系統等配套設施

4、齊全。租金單價為2.33 元/ 平方米 . 天。案例 B：××路 147 號該房屋位于××路中段，臨××路，總建筑面積31200 平方米，共四層，使用用途為商場，有電梯、中央空調系統、上下水、消防系統等配套設施齊全。租金單價為2元/ 平方米.天。3案例 C：××路××商業廣場該房屋位于××路西首， 臨××路，租賃建筑面積 17000 平方米，位于該房屋的第二層和第三層， 使用用途為商場， 有電梯、中央空調系統、上下水、消防系統等配套設施齊全。 租金單價為

5、1.97 元/ 平方米. 天。3、房地產價格影響因素說明表一：房地產價格影響因素說明表項目待 估 房實例 A實例 B實例 C產交易單價(元/平方待估2.3321.97米.天)交易情況正常正常正常正常交易日期2003.122003.102002.82003.9租賃期限16 年15 年20 年15 年××市 市 ××市 市 ××市 市 ××市 市區級商業級商業級商業級商業中心之中心之中心之中心之商業繁域一，商業 一，商業 一，商業 一，商業華度因繁華度繁華度繁華度繁華度素很好很好很好很好人流量為 ××

6、;市為 ××市 為 ××市 為 ××市4主要商主要商主要商主要商業區，人 業區，人 業區，人 業區，人流量很流量很流量很流量很大大大大基礎設基礎設基礎設基礎設基礎設施達到施達到施達到施達到施七通七通七通七通區域內區域內區域內區域內主要分主要分主要分主要分布有商布有商布有商布有商業設施， 業設施， 業設施， 業設施，公共配還分布還分布還分布還分布有銀行、 有銀行、 有銀行、 有銀行、套設施學校、醫 學校、醫 學校、醫 學校、醫院等其院等其院等其院等其他公共他公共他公共他公共配套設配套設配套設配套設施施施施區域內區域內區域內區域內交通便有

7、城市有城市有城市有城市捷度主干道主干道主干道主干道濼源大濼源大濼源大濼源大5離市商服中心距離街和泉街和泉街和泉街和泉城路穿城路穿城路穿城路穿過。有多 過。有多 過。有多 過。有多路公交路公交路公交路公交路線通路線通路線通路線通過。距離 過。距離 過。距離 過。距離××機 場 ××機 場 ××機 場 ××機 場 35 公里， 35 公里， 35 公里， 35 公里，××火 車 ××火 車 ××火 車 ××火 車站 2.5公 站 2.5 公

8、 站 2.5公 站 2.5公里里里里0公里0公里0公里0公里位于××距離××廣場的距離××距離××環境景地 下 一廣 場 和廣 場 和廣 場 和觀層，和護護城河護 城 河約護 城 河城河毗約200米200米約 200米鄰周圍物商 場 和商場商場商場業利用辦公6類型臨街狀臨 ××大臨××路臨××路臨××路況街臨街道主干道主干道主干道主干道級別使用功商場商場商場商場能地 面 花崗巖、頂地面花地面花地面花個棚 礦 棉 崗巖、頂 崗巖、頂 崗巖

9、、頂板吊頂棚礦棉棚礦棉棚礦棉裝修情別和 黑 色 板吊頂、 板吊頂、 板吊頂、況因網格、墻墻面刷墻面刷墻面刷素面刷乳乳膠漆乳膠漆乳膠漆膠漆中 央 空 電梯、中 電梯、中 電梯、中調系統、央空調央空調央空調送 排 風 系統、送 系統、送 系統、送設施設系統、消排風系排風系排風系備防系統、 統、消防 統、消防 統、消防樓 宇 自 系統、樓 系統、樓 系統、樓控系統、宇自控宇自控宇自控7綜 合 布 系統、綜 系統、綜 系統、綜線系統合布線合布線合布線等，設備 系統等， 系統等， 系統等，比較陳設備比設備很設備很舊較陳舊新新1996年1999 年建 成 ，新舊程2002 年 2003 年建 成 并200

10、3 年 9度建成并建成并裝修。月 部 分裝修裝修裝 修 改造平面布適合商適合商適合商適合商置場使用場使用場使用場使用建筑結鋼混鋼混鋼混鋼混構建筑面31696.97200003120017000積無地下無地下無地下地 下 汽 停車位， 停車位， 停車位，停車位車停車地上有地上有地上有位134個少量停少量停少量停車位置 車位置 車位置8地 下 一層。地上沒有房地上一地上一地上二樓層屋 建 筑 至四層至五層至三層物，為××廣場4、房地產價格影響因素修正系數的確定設定估價對象的各項影響因素比較系數為 100，以估價對象的各項影響因素與評估實例進行比較， 得出房地產價格比較因素修正系

11、數表和比較因素修正指數表如下：表二：比較因素修正系數表項目待估房實例A 實例B實例 C產交易單價 (元/平待估2.3321.97方米 .天)交易情況100100100100交易日期100100100100租賃期限10010099100區 商業繁華度100100100100域人流量1001001001009因基礎設施100100100100素 公共配套設100100100100施交通便捷度100100100100離市商服中100100100100心距離環境景觀100989898周圍物業利100101101101用類型臨街狀況100100100100臨街級別100100100100使用功能1001

12、00100100個裝修情況100100100100設施設備100100102102別新舊程度10099101102因平面布置100100100100素建筑結構100100100100建筑面積1009810098停車位置100969696樓層100105105101表三：比較因素修正指數表10項目交易單價 (元/平方米 .天)交易情況交易日期租賃期限商業繁華度人流量區基礎設施域因 公共配套素 設施交通便捷度離市商服中心距離待估實例A 實例B 實例C房產待估2.3321.97100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/11

13、00/10100/99100/100000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/1000000100/1100/10100/10100/100000011環境景觀100/1100/98100/98100/9800周圍物業100/1100/10100/10100/10利用類型00111臨街狀況100/1100/10100/10100/1000000臨街級別100/1100

14、/10100/10100/1000000使用功能100/1100/10100/10100/1000000裝修情況100/1100/10100/10100/1000000個別100/1100/10100/10100/10設施設備00022因素100/1100/99100/10100/10新舊程度0012平面布置100/1100/10100/10100/1000000工程質量100/1100/10100/10100/1000000建筑結構100/1100/10100/10100/100000012100/1100/98100/10100/98建筑面積000100/1100/96100/96100/

15、96停車位00100/1100/10100/10100/10樓層55100比較結果2.411.972.015、計算結果通過比較修正后，我們認為這三個比較結果都比較接近正常的市場價格，故對其采用算術平均確定××地下商業建筑的租金價格，即為 2.13 元/ 平方米 . 天。估價時點市場租金（季度租金）=建筑面積× 2.13 ×90=31696.97×2.13 ×90=607.63萬元根據××地下商業建筑租賃的自身特點，本次估價，在剩余租賃年期內不考慮市場租金的變化，也不考慮通貨膨脹的影響。所以，本次估價，將估價時點市場

16、租金作為估價時點以后至租賃合同截止日的市場租金。三、租賃合同租金根據租賃協議，租賃合同租金應繳金額及時間見下表：表四：地下商業建筑應繳租金明細表13季度付款金額（萬付款期數時間元）2004.1.1-2005.12.3150082006.1.1-2009.12.31537.5162010.1.1-2014.12.31550202015.1.1-2019.12.3160520合計64四、市場租金與實際支付租金差額的確定市場租金與實際支付租金的差額計算的詳細情況見下表：表五：市場租金與實際支付租金的差額計算表市場租合同租金季度付金季度租金季度付款款時間付款金差額金額（萬期額（萬（萬元）數元）元）20

17、04.1.1-2005.12.31 607.63500107.63 82006.1.1-2009.12.31 607.63537.570.13162010.1.1-2014.12.31 607.6355057.63202015.1.1-2019.12.31 607.636052.6320合計6414五還原利率的確定資本化率的確定方式有市場提取法、安全利率加風險調整值、 復合投資收益率法、 投資收益率排序插入法等方法，本次評估采用市場提取法。通過市場調查，選取××地下商業建筑附近若干個寫字樓市場交易價格、相同樓層對應的市場租金、 房屋重置成本， 具體情況列表如下：表六：參照案

18、例交易情況表市場交市場租金房屋重易價格置成本案例坐落位置（元 /（元（元天·M2 ）/M2 ）/M2 ）A××大街與×69002.24000×大街交匯處B××大街 22986002.734500號C××路與××60001.954000路交匯處D××路 43 號73002.664500E××路 201 號70002.25450015寫字樓資本化率計算過程見下表：表七：資本化率計算表單位：元 / 平方米項目ABCDE2.2×2.73×1.95×2.66×2.25×年總收益365=803 365=996365=712 365=971365=821營業稅費（收益×5.55%）年房產稅（收益總×12% ）管理費費（收益× 3% ）用房屋維修費（重置成本×2% ）44.1754.7839.1653.4145.1696.36119