1、1第四章第四章 土地等級調查土地等級調查2第一節(jié)第一節(jié) 概概 述述一、土地的質量與性狀 土地質量土地質量是土地相對于特定用途表現(或可能表現)出效果的優(yōu)良程度。土地質量總是與土地用途相關聯的，其適宜的用途受土地本身的性狀和環(huán)境條件的影響。 土地性狀土地性狀是指土地在自然、社會和經濟等方面的性質與狀態(tài)，是判斷土地質量水平的依據。 土地性狀指標，通常是土地的一些可度量或可測定的屬性。 自然屬性包括土壤、地形、地貌、水文、植被、氣候等因素； 社會屬性包括土地利用的現狀、地理位置、交通條件、單位面積產量、城市設施、環(huán)境優(yōu)劣度等因素。3二、土地等級評價 土地等級是反映土地質量與價值的重要標志。 土地等級

2、評價，又叫土地分等定級，是指在特定的目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定并使鑒定結果等級化的工作。 土地分等定級是以土地質量狀況為具體工作對象的。因此，它是衡量土地質量好壞的必要手段，也是土地管理的一項基礎性工作。4 第二節(jié)第二節(jié) 土地性狀調查土地性狀調查 土地性狀調查是指對土地性狀指標的調查，包括土地自然屬性及土地利用的社會經濟屬性的調查。一、土地自然屬性調查 (一) 地形地貌調查 主要應當查清地貌類型、地面坡度、坡向、絕對高度、相對高度等。 (二) 土壤調查 調查的項目主要是土壤質地、土層厚度及土層構造、土壤養(yǎng)分、土壤酸堿度和土壤侵蝕等。 (三) 農業(yè)氣候調查 農業(yè)氣候調查的主要內容

3、為光照、熱量、水分等要素。 (四) 植被調查主要查清植被群落、覆蓋度、草層高度、產草量及利用程度等。5二、土地利用的社會經濟屬性調查 1.地理位置與交通條件 2.人口和勞動力 3.農業(yè)生產及農業(yè)生產環(huán)境條件 4.土地利用水平 5.地段形態(tài)特征 6 第三節(jié)第三節(jié) 土地分等定級概述土地分等定級概述一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述(一)城鎮(zhèn)土地等級體系 為正確反映土地質量的差異，土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。 城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間土地的地域差異。 城鎮(zhèn)土地級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。 大城市 510級 中等城市 47級 小城市以下 35級7(二)城鎮(zhèn)土地分等定級方法體

4、系主要有三種 : 多因素綜合評定法 級差收益測定法 地價分區(qū)定級方法8 1. 多因素綜合評定法 多因素綜合評定法是通過對城市土地在社會經濟活動中所表現出的各種特征進行綜合考慮，揭示市地的使用價值或價值及其在空間分布的差異性，劃分土地級別的方法。 多因素綜合評定法的指導思想是從影響市地使用價值或質量的原因著眼，采用由原因到結果，由投入到產出的思維方法。 即通過系統地、綜合地分析各類因素和因子對土地的作用強度，推論土地在空間分布上的優(yōu)劣差異。9多因素綜合評定法（1）繁華程度（商服繁華影響度）（2）交通條件（道路通達度、公交便捷度、對外交通使得便利度、路網密度）（3）基礎設施（生活設施完善度、公用設

5、施完備度）（4）環(huán)境條件（環(huán)境質量優(yōu)劣度、文體設施影響度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)越度）（5）人口狀況（人口密度）10采用間接評定參數體系設計和加權累加型公式。假定土地定級中選m個因素，每個因素包括n個因子，土地評價單元內某因素的評價值等于各因子分值的累加之和。即njijijiwfp1i因素的作用分值ipijfi因素第j個因子的作用分值ijwi因素第j個因子的作用指數（權重）多因素綜合評定法11 多因素綜合評定法若設P為土地某個評價單元的總評分值，Wi為第i個因素的權重值，則該土地評價單元的總分值由各因素分值累加求得：miiiwpP112 1、土地定級因素的選擇；（影響大、覆蓋面廣、指標值有較大

6、變化范圍） 2、因素權重的確定；（以特爾菲法為例） 3、土地定級單元的劃分；（劃分的合理與否會影響土地級別界線位置） 4、定級因素作用分的計算； 5、總分值的計算與土地級別的初步劃分； 6、級差收益的測算； 7、成果整理。 多因素綜合評定法評定程序131、劃分商服中心等級（4級）2、確定某級商服中心的規(guī)模指數A）確定某級商服中心的經濟指標實際值或平均值 ；（銷售總額、總利潤、單位面積銷售額等）B）確定全市最高級商服中心經濟指標 ；C）確定某級商服中心規(guī)模指數3、計算某級商服中心作用分為次一級中心規(guī)模指數；且最低級商服中心作用分等于最低級商服中心的規(guī)模指數；4、確定綜合規(guī)模指數；（當規(guī)模指數或所

7、選經濟指標不止一種時，商服中心的綜合規(guī)模指數為各單項規(guī)模指數乘以各自權重后再求和）maxa 多因素綜合評定法 （以商服中心為例）ia)/(100maxaaMiijiiMMFminminMFjMniiiwMK114 多因素綜合評定法 （以商服中心為例）5、按衰減公式計算衰減分值；（即各距離上的作用分值）F為某級作用分；r為相對距離（r=Di/D）,其值在01之間；6、按不同級別疊加某單元該因素作用分；（即衰減分值的直接疊加就是該因素對某單元的作用總分）7、以上只是考慮了一項因素，所有因素計算出各自作用總分后，乘以相應權重，再累加，得到所有因素對某單元的影響總作用分值。8、每個劃分的土地單元都有一

8、個總分值，在區(qū)域內，按一定的值域范圍劃分，即可初步確定出土地級別。一般地，大城市劃分510級，中等城市47級，小城市以下35級；9、級差收益的測算；其實質是檢驗以上劃分的土地級別是否合理，如不合理，需重新調整土地級別，直至合理。10、級別邊界落實，成果整理驗收。主要包括編制土地級別圖，面積量算，成果驗收歸檔等。)1 (riFf15 2. 級差收益測算評定法 級差收益測算評定法是通過級差收益確定土地級別的方法。 其指導思想是從土地的產出(企業(yè)利潤)入手，認為土地級別由土地的級差收益體現，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地的區(qū)位差異所產生的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤反映出來。 級差收益

9、測算方法主要對發(fā)揮土地最大使用效益的商業(yè)企業(yè)利潤進行分析，從中剔除非土地因素如資金、勞力等帶來的影響，建立適合的經濟模型，測算土地的級差收益，從而劃分土地級別。16 3. 地價分區(qū)定級方法 地價分區(qū)定級方法的指導思想是直接從土地收益的還原量地價出發(fā)，根據地價水平高低在地域空間上劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，從而劃分土地級別。 17二、農用地分等定級概述 農用地分等定級的工作對象為農用地(包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面)和宜農未利用地，不包括自然保護區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中的永久性林地、牧草地和水域。(一)農用地等級體系 我國對農用地質量也是采用“等”和“級”兩個層次劃分體系。農用地等

10、別的劃分是依據構成土地質量穩(wěn)定的自然條件和經濟條件，在全國范圍內進行的農用地質量綜合評定。農用地分等成果在全國范圍內具有可比性。 農用地的等別反映農用地潛在的(或理論的)區(qū)域自然質量、平均利用水平和平均效益水平的不同所造成的農用地生產力水平差異。農用地級別反映因農用土地現實的(或實際可能的)區(qū)域自然質量、利用水平和效益水平不同所造成的農用地生產力水平差異。 18(二) 農用地分等定級的方法體系 農用地分等的方法主要有因素法和樣地法。農用地定級的方法主要有因素法、樣地法和修正法。 因素法是通過對構成土地質量的自然因素和社會經濟因素的綜合分析，確定因素因子體系及其影響權重，計算單元因素總分值，以此

11、為依據客觀評定農用地等級的方法。 樣地法是以選定的標準樣地為參考，建立特征屬性計分規(guī)則，通過比較計算分等定級單元特征屬性分值，評定土地等級的方法。 修正法是在農用地分等指數的基礎上，根據定級目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利度等因素修正系數，對分等成果進行修正，評定出農用地級別的方法。 目前，我國農用地分等中采用較多的是因素法，農用地目前，我國農用地分等中采用較多的是因素法，農用地定級工作往往采用修正法定級工作往往采用修正法。 19第四節(jié)第四節(jié) 土地稅收情況調查土地稅收情況調查 一、稅收與土地稅 稅收是國家憑借政治權力依靠法律強制手段，對一部分社會產品進行分配，無償地取得財政收入的一種形式。 土地稅

12、收是國家稅收的一種，是國家以土地為征稅對象，憑借政治權力，從土地權屬者手中無償地強制性取得部分土地收益的一種稅種。 20二、土地稅的依據與功能1.征收土地稅的依據 (1) 按土地面積征稅。 (2) 按土地每年的總收獲量征收。 (3) 按土地每年的純收益征收。 (4) 按地價征收。 2.土地稅收的功能 土地稅收在保障國家財政收入，平衡負擔，促進土地的合理利用等方面具有重大作用，其功能體現在：(1) 保證國家的財政收入； (2) 抑制土地投機； (3) 促進土地資源合理利用； (4) 引導土地利用方向的調整。21第五章第五章 房屋調查房屋調查22第一節(jié)第一節(jié) 房屋調查房屋調查 房產調查的對象： 獲

13、取建筑物、構筑物的權屬、數量、位置、類型和質量等信息。 構筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等， 建筑物主要指房屋。23一、與房屋有關的名詞解析一、與房屋有關的名詞解析v 1. 假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。v 2. 氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設有老虎窗的叫做氣屋。v 3. 夾層和暗樓。建筑設計時，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內上部空間添加建成的房間叫做暗樓。24v 4. 過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街

14、樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。v 5. 陽臺和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(凹)陽臺、凸凹陽臺，繪圖時把突出墻面的部位繪成虛線。v 6. 天井和天棚。房屋內部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。25二、房屋調查的內容二、房屋調查的內容 按地籍的定義，房屋調查的內容包括五個方面：房屋的權屬、位置、數量、質量和利用現狀 。 1. 房屋的權屬 包括權利人、權屬來源、產權性質、產別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。 3

15、. 房屋的質量 房屋的質量包括層數、建筑結構、建成年份。 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現在的使用狀況。 26 5. 房屋的數量 房屋的數量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產權面積、宗地內的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內建筑面積等。 (1) 建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。 (2) 建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。27三、房

16、產面積的計算技術及精度要求三、房產面積的計算技術及精度要求 建筑面積調查采用鋼卷尺實地量算法。 丈量用的鋼卷尺需進行檢校，檢核合格后方能使用。 遇到房屋現狀變化應先繪草圖將房屋的平面圖形和邊長尺寸等記載在草圖上。 丈量邊長讀數取至厘米。 邊長要進行兩次丈量，兩次丈量結果較差應符合下式規(guī)定： D的單位為m。 DD004. 028 房屋面積測算的中誤差MP按下式計算：式中：P房屋面積,單位為m2。 房屋建筑面積測算的最大誤差為兩倍中誤差。房屋建筑面積使用的單位為m2，面積數值取位至0.1 m2。 房屋建筑面積調查后應繪制房屋權屬界線示意圖，并填寫房屋調查表。 )003. 004. 0(PPMP29第二節(jié)第二節(jié) 共有面積的分攤共有面積的分攤 一、共有面