1、1龍湖地產運營管理體系2龍湖地產運營管理體系3第一部分龍湖集團運營體系簡介4集團運營體系5集團運營架構6龍湖地產（重慶）項目運營組織架構A項目項目總監A項目發展經理材料設備組總經理PMO召集人（運營副總）發展部研發部營銷部工程部造價采購部景觀部裝飾裝修部B項目發展經理B項目項目總監A項目研發經理B項目研發經理A項目營銷經理B項目營銷經理A項目工程經理B項目工程經理A項目成本經理B項目成本經理A項目景觀專員A項目裝修專員B項目裝修專員招投標組預結算組策劃中心客戶中心簽約中心報建中心技術支持組配套支持組A項目景觀專員財務部A項目財務經理B項目財務經理會計中心資金中心稅政中心7PMO架構8第二部分地

2、區公司運營決策及會議管理體系9地區公司會議管理體系地區公司會議管理體系地區公司會議管理體系運營會議體系運營會議體系非運營會議體系非運營會議體系10運營會議體系PMOPMO預案決策會預案決策會拿地前PMOPMO項目啟動會項目啟動會取得土地后15日內階段成果審查會階段成果審查會項目階段成果審查PMO關鍵決策會關鍵決策會根據需要半年年度總結會半年年度總結會6月15日或12月15日12345PMOPMO月度運營會月度運營會每月頭3個工作日6項目周例會項目周例會每周五7現場會現場會根據需要811非運營會議體系辦公周例會辦公周例會每周一季度綜合指標回季度綜合指標回顧會顧會每季結束后15日內跨部門研討會跨部

3、門研討會根據需要高層座談會高層座談會每季或不定期半年年度總結會半年年度總結會半年12345年度總結會年度總結會年度612會議要素13PMO預案決策會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：不定期，項目取得前；通常會持續3-6個工作小時會議內容會議內容 1、就發展、營銷、研發提供資料進行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性； 2、找出關鍵計劃節點、決策點和重要敏感指標，討論如何提高項目競爭力和風險控制水平； 3、對項目達成共識，對重要計劃節點、工作包和工作質量做出承諾；會議目的會議目的 新項目的研討及決策14PMO項目啟動會（運營

4、）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員、項目負責人、項目職能負責人（盡量） 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：項目取得后15個工作日內；通常會持續12-24個工作小時會議內容會議內容 1、在項目獲得后對項目進行審視、推演； 2、對項目一二級計劃及目標成本預案進行梳理； 3、向項目負責人及項目職能負責人交底； 4、進一步達成共識，對計劃、成本以及相關工作包、工作質量作出承諾，完成資源匹配。會議目的會議目的 盡快對項目進行推演和設定決策點、控制點； 作出項目第一次（也是最重要的）決策；15PMO階段成果審查會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責人可

5、不參加）、項目負責人、項目職能負責人 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：按計劃擬定的時間召開；通常會持續1-2個工作小時會議內容會議內容 1、由項目負責人將階段性成果逐項向PMO成員展示； 2、與會成員對照上一階段的階段性成果系統分析討論其間的聯系、成果的質量，揭示可能的瑕疵風險以及提出改進意見；會議目的會議目的 對項目階段性成果進行審查；16PMO項目關鍵決策會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責人可不參加）、項目負責人、項目職能負責人 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：不定期；根據實際需要，但PMO召集人應事先預告會議

6、內容會議內容 1、由項目負責人表述問題和遇到的決策困難； 2、與會人員討論對策； 3、達成共識或由地區公司總經理最后裁定。會議目的會議目的 遇到項目周例會中第（3）和（4）情況時；17PMO項目月度運營會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責人可不參加）、項目負責人、項目職能負責人 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：每月最后3個工作日之前會議內容會議內容 1、由計財部和項目負責人展示項目在售價、現金流、成本等三個維度的變化引起的財務指標的變化； 2、對項目一二級計劃進行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關鍵節點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策；

7、 4、相應職能負責人就改進措施和時間做出承諾。會議目的會議目的 以月為單位，對項目運營進行回顧；18PMO年度或半年運營總結會（運營）與會人員與會人員 參會人員：PMO成員（人力資源負責人可不參加）、項目負責人、項目職能負責人 列席人員：經地區公司總經理批準會議時間會議時間 會議時間：半年或年末最后3個工作日之前會議內容會議內容 1、由計財部和項目負責人展示項目在售價、現金流、成本等三個維度的變化引起的財務指標的變化； 2、對項目一二級計劃進行回顧； 3、與會人員圍繞變化的關鍵節點計劃進行分析，并找出原因和下一步改進對策； 4、相應職能負責人就改進措施和時間做出承諾。會議目的會議目的 以半年或

8、年度為單位，對項目運營進行回顧； 可與當月的月度運營會合并召開；19項目周例會（運營）與會人員與會人員 參會人員：項目負責人+項目職能負責人；：項目負責人+項目職能負責人+某些職能負責人會議時間會議時間 會議時間：每周五定期召開（也可臨時增加召開，由項目負責人決定）；會議內容會議內容 、不影響集團關鍵節點，項目負責人和各項目職能負責人達成共識并得到承諾后，可直接調整計劃。 、不影響集團關鍵節點的完成，項目負責人和各項目職能負責人不能達成一致時，項目負責人可要求相關職能負責人參加并達成共識，會后可直接調整計劃； 、不影響集團關鍵節點的完成，項目負責人和各項目職能負責人、各職能負責人未能達成共識且

9、未能得到承諾后，職能負責人應在會后當日（最遲不超過第二天）召開專題會議討論，并達成共識，否則上報地區公司總經理裁決，或由地區公司總經理安排上PMO會議決策。 、項目負責人預測到如影響集團關鍵節點，立即上報地區公司PMO召集人，評判是否立即召開PMO會議決定。會議目的會議目的 每周在四個項目職能負責人之間自行回顧并做出判斷、決策；20現場會關鍵樣板點評會與會人員與會人員 召集人：項目負責人 參會人員：項目負責人、項目職能負責人、公司相關職能負責人（運營、研發、營銷、工程、造價、客戶）。其中大堂及公共空間樣板和景觀樣板需召集物業經理參加。會議時間會議時間 建筑外立面樣板、單元大堂及標準層公共空間精

10、裝修樣板、精裝房樣板、別墅組團景觀樣板會議內容會議內容 、檢查及確定效果標準（外觀效果、空間效果） 、檢查及確定配置標準（材料品牌、材質品質、苗木質量） 、檢查現場實際與銷售承諾是否一致（針對銷售時對于檔次、品牌、苗木品種等的宣傳） 、檢查及確定質量標準（施工工藝、施工質量） 在產品大面積實施前進行現場樣板點評，以確保其大面積實施的效果會議目的會議目的21現場會關鍵效果點評會會議時間會議時間 景觀效果、售樓處樣板房精裝修效果 在產品最終呈現前進行現場點評，以確保其最終效果會議目的會議目的與會人員與會人員 召集人：項目負責人或PMO召集人 參會人員：項目負責人、項目職能負責人、公司相關職能負責人

11、（運營、研發、營銷、工程、造價、客戶）。其中景觀效果需召集物業經理參加。會議內容會議內容景觀效果點評 、點評硬景材質、小品位置和體量、施工工藝 、點評喬木檔次和質量、栽植位置；點評灌木搭配；點評綠量。 、點評堆土造型、高差（擋墻）處理、及空間感受。售樓處樣板房精裝修效果點評 、點評空間、布局、造型、配色 、處理使用功能與展示效果的矛盾 、點評家具及配飾效果 、點評施工質量22關鍵環節現場會現場進度會會議時間會議時間 體驗區搶工階段、業主開放日或交房沖刺階段 當項目關鍵進度遇到困難時，集中公司資源幫助項目解決問題會議目的會議目的與會人員與會人員 召集人：項目負責人或PMO召集人 參會人員：項目負

12、責人、項目職能負責人、公司相關職能負責人（運營、工程、造價采購、客戶）、主要施工單位和供應商負責人。其中交房進度會需召集物業經理參加。會議內容會議內容 、協調勞動力資源可進行跨項目資源調配。 、協調材料供應問題。 、協調工程資金問題，可突破資金計劃調撥應急資金促進進度。 、協調各部門的配合工作（主要是營銷、客戶、物業）23第三部分PMO管理體系24項目進度計劃管理體系25計劃框架26計劃體系集團關鍵節點集團關鍵節點釋義釋義項目一級計劃項目一級計劃項目二級計劃項目二級計劃項目三級計劃項目三級計劃集團對項目的管集團對項目的管控節點控節點公司對項目的管公司對項目的管控節點控節點部門對項目管控部門對項

13、目管控節點節點小組及個人計劃小組及個人計劃模板模板集團定義的集團定義的10個個關鍵節點關鍵節點集團定義指導模集團定義指導模板，地區公司實板，地區公司實際運用中微調。際運用中微調。地區公司定義指地區公司定義指導模板導模板部門或小組定義部門或小組定義統一模板統一模板編制及調整編制及調整人人項目負責人項目負責人項目負責人項目負責人項目職能負責人項目職能負責人小組及個人小組及個人責任人責任人地區公司總經理地區公司總經理部門職能負責人部門職能負責人項目職能負責人項目職能負責人項目職能負責人項目職能負責人及個人及個人執行人執行人項目職能負責人項目職能負責人項目職能負責人項目職能負責人項目職能負責人項目職能

14、負責人個人個人評價人評價人項目負責人及下項目負責人及下游游項目負責人及下項目負責人及下游游項目負責人及下項目負責人及下游游部門職能負責人部門職能負責人及項目負責人及項目負責人檢查及上報檢查及上報地區公司計劃運地區公司計劃運營專員營專員項目負責人和部項目負責人和部門職能負責人門職能負責人項目負責人及部項目負責人及部門職能負責人門職能負責人部門職能負責人部門職能負責人及項目負責人及項目負責人27計劃編制流程28計劃反饋及調整流程29集團管控關鍵節點集團管控關鍵節點1) 取得國土使用權證2) 取得用地規劃許可證3) 項目啟動會成果提交4) 取得工程規劃許可證5) 取得施工許可證6) 項目首次開盤7)

15、 項目累計凈現金值為正值8) 項目基礎開工9) 竣工備案10) 交房其中以下重大關鍵節點延后需要集團總經理審批：1) 項目啟動會成果提交2) 項目首次開盤3) 竣工備案30項目開發總計劃項目開發總計劃工程總計劃分解工程總計劃分解售樓處建設計劃售樓處建設計劃總、分包進場計劃總、分包進場計劃報批報建計劃報批報建計劃采購計劃采購計劃材料封樣確認計劃材料封樣確認計劃設計計劃設計計劃施工招標計劃施工招標計劃樣板間建設計劃樣板間建設計劃市政景觀建設計劃市政景觀建設計劃項目二級計劃工程施工總計劃工程施工總計劃驗收計劃驗收計劃項目一級計劃工程施工計劃體系工程施工計劃體系工程施工計劃體系 計劃級次計劃級次計劃名

16、稱計劃名稱編制責任人編制責任人編制參與人編制參與人編制時間編制時間二級計劃二級計劃工程施工總進度控制計劃工程施工總進度控制計劃 甲方項目工程經理甲方項目工程經理甲方工程師甲方工程師項目啟動會后項目啟動會后總包單位進場前總包單位進場前工程材料設備需求總計劃工程材料設備需求總計劃甲方項目工程經理甲方項目工程經理甲方工程師甲方工程師初步設計完成后初步設計完成后工程配合總計劃工程配合總計劃（二次深化設計、施工招投標、（二次深化設計、施工招投標、材料選型封樣）材料選型封樣）甲方項目工程經理甲方項目工程經理甲方工程師甲方工程師項目啟動會后項目啟動會后總包單位進場前總包單位進場前工程施工總進度計劃工程施工總

17、進度計劃施工方項目經理施工方項目經理施工方技術負責人施工方技術負責人施工方專業工長施工方專業工長施工圖會審完成后施工圖會審完成后1515日內日內三級計劃三級計劃甲方項目部月度工作計劃及配甲方項目部月度工作計劃及配合計劃合計劃甲方項目工程經理甲方項目工程經理甲方工程師甲方工程師每月每月2828日前日前甲方工程師月度工作計劃甲方工程師月度工作計劃甲方工程師甲方工程師每月每月2828日前日前施工方月度進度計劃施工方月度進度計劃施工方項目經理施工方項目經理施工方技術負責人施工方技術負責人施工方專業工長施工方專業工長每月每月2828日前日前月度材料設備供應計劃月度材料設備供應計劃施工方項目經理施工方項目

18、經理施工方技術負責人施工方技術負責人施工方材料員施工方材料員每月每月2828日前日前甲方工程師周工作計劃甲方工程師周工作計劃甲方工程師甲方工程師甲方工程項目部周會甲方工程項目部周會前一天前一天施工周計劃（施工周報）施工周計劃（施工周報）施工方項目經理施工方項目經理施工方技術負責人施工方技術負責人施工方專業工長施工方專業工長工地周例會前一天工地周例會前一天3233343536OA計劃管理系統平臺1 1、可以通過引用模板或已有相似項目實現計劃的在線快速編制；、可以通過引用模板或已有相似項目實現計劃的在線快速編制；2 2、方便、快捷的查看所有需要的最新項目計劃信息；、方便、快捷的查看所有需要的最新項

19、目計劃信息；3 3、待辦、提醒督促計劃的按時完成；、待辦、提醒督促計劃的按時完成；4 4、計劃信息反饋、評價的快速和簡捷；、計劃信息反饋、評價的快速和簡捷；5 5、生成各類所需計劃管理報表；、生成各類所需計劃管理報表；6 6、個人計劃與項目計劃緊密結合、階段性成果與計劃的緊密結合、個人計劃與項目計劃緊密結合、階段性成果與計劃的緊密結合；37OA項目計劃管理l編制與調整編制與調整由項目負責人操作該板塊；由項目負責人操作該板塊；操作方法與目前在用操作方法與目前在用PROJECTPROJECT管理軟件相似，但沒管理軟件相似，但沒有其好用；有其好用；l執行與反饋執行與反饋按項目按項目按部門按部門l統計分析統計分析各種達成率的自動計算各種達成率的自動計算3839項目階段性成果管理體系40階段性成果目的階段性成果階段性成果目的目的明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發出可進入下一階段的明確信號 對階段性成果的完成質量，由公司PMO、下游項目職能負責人、項目負責人進行評價 項目運營知識的積累和共享 4142階段性成果管理流程43啟動會邏輯圖44經濟指標回顧l