1、 房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓 講解：培訓目的培訓目的 通過本次培訓，使部門員工了解房地產基本概念、房屋建筑及工程規劃相關基礎知識，以便更好的搞好本職工作。房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓 內容介紹內容介紹第一章：房地產相關知識第二章：規劃術語及相關規定第三章：房屋建筑基礎知識房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓 第一章 房地產相關知識l第一節：房地產的概念l第二節：房地產開發相關知識房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓 什么是房地產l具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。又稱為“不動

2、產” 。第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識什么是房地產業l是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。包括：1）土地開發；2）房屋建設、維修、管理；3）土地使用權的有償劃撥、轉讓；4）房屋所有權的買賣、租憑；5）房地產抵押貸款；6）房地產市場。第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識什么是土地及土地所有權l土地土地地球的表面及其上下一定范圍內的空間。l土地所有權土地所有權 含有法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。所謂法律意義上的所有權，表示土地所有者將土地當作自已的財產，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權力。所謂經濟意義上的所有權應該表達為土地所有者憑借對土地的壟斷獲

3、得一定的經濟收入。 土地所有權分國有土地與集體土地所有權，集土地所有權分國有土地與集體土地所有權，集體轉為國有才能進行體轉為國有才能進行轉讓轉讓。第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識什么是土地使用權l土地使用權土地使用權民事主體依法取得土地的實際經營和利用權。它是我國土地使用制度在法律上的體現，是土地使用者依法對土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權利。分為國有土地使用權與集體土地使用權 。第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識國有土地使用權取得方式l國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓

4、手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。 第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識土地分類l住房用地70年l工業用地50年l科教、文體、衛生用地50 年l商業、旅游、娛樂用地40年l綜合或其他用地50年 第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識國有土地使用權出讓年限l生地 則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 l熟地 指已經拆遷完畢，達到施工條件的土地。 （1）三通一平 水通、電通、路通，場地平整。 （2）五通一平 水通、電通、路通，燃氣通、通訊通，場地平整。 第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識五證二書建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證建設

5、工程規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設工程施工許可證 國國 有有 土土 地地 使使 用證用證 商品房銷售許可證商品房銷售許可證產品質量保證書產品質量保證書住宅使用說明書住宅使用說明書第一節 房地產的概念第一章 房地產相關知識什么是房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。 第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識房地產開發的特點 第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是房地產市場

6、 房地產流通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產證券交易等，連接房地產的開發、建設與房地產消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是一級市場第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是二級市場第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是三級市場第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是三級市場第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么是房地產產權 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。第二節 房地產開

7、發的相關知識第一章 房地產相關知識房地產的開發過程一、建設用地的確定二、可行性研究三、勘察、規劃、設計四、土地平整及拆遷五、開工建設六、市場推廣銷售七、竣工驗收八、交付使用九、維修與管理第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么叫商品房 由房地產公司綜合開發，建設成后出售的住宅、商業用房及其他建筑物。第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識什么叫使用權房 由國家及國有企業事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公房。什么叫共有權房 兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權 。建筑分類第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識按用途劃分：居住、商

8、業、旅游、工業、農業商品房價格第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識 價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。 定金的規定 定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發商有權以購房者違約為由不退定金。如果開發商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍

9、返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區別：法律規定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。 第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識房屋面積規定第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識1、建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。2、使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。房屋面積規定第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識3、套內建筑面積是指由套內房屋使用面積、套

10、內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識1、成套房屋建筑面積的內涵 通常指分戶建筑面積。分戶建筑面積指以一個套間為單位的建筑面積。2、成套房屋建筑面積的組成 建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識3、套內房屋使用面積的計算1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。3）不包括在結構面

11、積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識4、套內墻體面積的計算套內墻體面積：指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識5、套內陽臺建筑面積的計算均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑

12、面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識6、分攤的共有建筑面積的計算1）共有建筑面積的類型A 幢共有建筑面積指為整幢服務的共有建筑面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等。B 功能共有建筑面積指專為某一使用功能服務的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業）服務的電梯、樓梯間、大堂等。C 本層共有建筑面積指專為本層服務的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識2）共有建筑面積的內容包括：公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、

13、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識不計入共有建筑面積的內容有：獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識

14、第一章 房地產相關知識3、共有建筑面積分攤的原則產權各方有合法產權分割文件或協議的，按其文件或協議規定進行分攤。無產權分割文件或協議的，根據房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。4、共有建筑面積分攤的計算公式各套應分攤的共有建筑面積=分攤系數*各套內建筑面積分攤系數=應分攤的共有建筑面積/各套內建筑面積之和成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識5、共有建筑面積分攤的方法1）住宅樓以幢為單位，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。2）商住樓以幢為單位，據住宅和商業的不同使用分為：A 住宅專用（功能）的共有建筑面積B 商業專用（功能）的

15、共有建筑面積C 住宅與商業共同使用的（幢）共有建筑面積成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識 分攤方法：l住宅專用的面積加上按比例分攤的面積，按住宅各套內建筑面積比例進行分攤；l商業專用的面積加上按比例分攤的面積，按商業各層套內建筑面積比例分攤至商業各層，作為商業各層共有建筑面積的一部分，加上商業相應各層本身的共有建筑面積，得出商業各層總的共有建筑面積，再按相應層內各套內建筑面積比例進行分攤。成套房屋建筑面積的測算第二節 房地產開發的相關知識第一章 房地產相關知識3）綜合樓多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分攤的方法進行分攤。什么是容積率第二

16、章規劃術語及相關規定l項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。什么是建筑密度 第二章規劃術語及相關規定l建筑密度可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。在居住區用地內各類建筑的基地總面積與居住區總用地的比值 。什么是綠化率 第二章規劃術語及相關規定l綠化率自然越高越好，一般在35%左右。項

17、目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比 。什么是用地性質第二章規劃術語及相關規定城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要對某宗具體用地所規定的用途。分為商業用地、住宅用地和工業用地。?實際上是分為10大類：居住用地R、行政辦公用地C、工業用地M、倉儲用地W、對外交通用地T、道路廣場用地S、市政公用設施用地U、綠地G、特殊用地D、水域和其他用地E。 什么是用地面積 第二章規劃術語及相關規定規劃地塊劃定的面積。什么是用地紅線 指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。 什么是道路紅線 城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用

18、地及其他用地的分界線。 什么是建筑間距 第二章規劃術語及相關規定兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 什么是日照間距系數 指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值 。 什么是日照標準 根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。 抗震的基本概念第二章規劃術語及相關規定l 烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量；l 震級：指一次地震釋放能量大小的標準；l 抗震設防烈度：就是按國家規定的權限批準作為一個地區抗震設防依據的地震烈度。一般情況下取基本烈度。但還須根據建筑物所在城市的大小，建筑物的類別、高度以及當地的抗震設防小區規劃進行確定。什么是居

19、住區用地 第二章規劃術語及相關規定住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。?住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間綠地和宅間小路。?公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。?道路用地：居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。?公共綠地：滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。 命名規定 第二章規劃術語及相關規定?花園：占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不

20、低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。?小區：建筑面積在30000平米以上，居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會。?組團：被小區道路分隔，并與居住人口規模（10003000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地。 配套設施 第二章規劃術語及相關規定?指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱 建筑小品 ?指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。 配套設施 第二章規劃術語及相關規定?指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施

21、、道路和公共綠地的總稱 建筑小品 ?指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。 建筑物 第三章 建筑基礎知識?廣義：人工建筑而成的所有東西。?狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構筑物。 構筑物 ?指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內進行生產和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等 。 建筑物分類 第三章 建筑基礎知識房地產行業對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現僅介紹其中的幾種分類方式。?按使用性質分：居住建筑、公共建筑、

22、工業建筑、農業建筑。?按層數分：低層（13層）、多層（47層）、小高層（812層）、高層（13層以上）、超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米）。?按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力墻等）、鋼結構。 建筑構造 第三章 建筑基礎知識1、基礎：?定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。?按構造形式不同分類：條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎。 建筑構造 第三章 建筑基礎知識3、墻體和柱：豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎。墻體分類：外

23、墻、內墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。 建筑構造 第三章 建筑基礎知識5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構件。 4、門窗：?門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門、木門、塑鋼門、鋁合金門等。?窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。 建筑構造 第三章 建筑基礎知識6、樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在1520o臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。2.80米層高的住宅每跑9個臺階。