1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上期末考試房地產(chǎn)估價(jià)（A卷）參考答案及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)題號(hào)一二三四總分得分說明：考試時(shí)可帶不具備記憶功能的計(jì)算器。一、判斷題（在每小題后面的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，你認(rèn)為正確的用“”表示，錯(cuò)誤的用“”表示。每題1分，共10分）得 分評(píng)卷人1建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶損。（）2人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。（）3在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（）4在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）5估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期。（）6如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，

2、則必須進(jìn)行交易日期修正。（）7某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（）8運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開發(fā)成本是指將生地.毛地等開發(fā)成可供建設(shè)用熟地所花費(fèi)的一切客觀、合理費(fèi)用。（）9房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性，是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的。（）10成本法不適宜評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)格。（）二、單選題（下列各題的備選答案中只有一個(gè)選項(xiàng)是正確的，請(qǐng)把正確答案填在括號(hào)中。每題1.5分，共15分）得 分評(píng)卷人1判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ D ）。A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.0642（ B ）限

3、制了估價(jià)報(bào)告書的用途。A.估價(jià)方法 B.估價(jià)目的 C.估價(jià)原則 D.估價(jià)日期3收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ D ）。A.收益能夠量化 B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化4直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（ D ）。 A.價(jià)格 B.常數(shù) C.價(jià)格變動(dòng)率 D.時(shí)間5拍賣價(jià)格.招標(biāo)價(jià)格.協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（A ） A.拍賣價(jià)格招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格 B.拍賣價(jià)格協(xié)議價(jià)格招標(biāo)價(jià)格C.招標(biāo)價(jià)格拍賣價(jià)格協(xié)議價(jià)格 D.招標(biāo)價(jià)格協(xié)議價(jià)格拍賣價(jià)格6房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的（ B ）的價(jià)格。A.開發(fā)成本 B.權(quán)益 C.物質(zhì)實(shí)體 D.B和C。7人們常用距離來衡量房地

4、產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是（ C ）。A.空間直線距離 B.交通路線距離 C.交通時(shí)間距離 D.至市中心距離8市場(chǎng)法的理論依據(jù)是( B )。A. 適合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原則 D. 均衡原理9某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投火災(zāi)險(xiǎn)，起投保價(jià)值應(yīng)為（ B ）萬元。A.100 B.70 C.60 D.4010某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價(jià)格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，該房地產(chǎn)于1999年的價(jià)格為（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410

5、C. 2430 D. 2450 三、簡(jiǎn)答題（每題5分，共15分）得 分評(píng)卷人1城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估步驟一般包括哪些？答：確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍。明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。（1分）劃分地價(jià)區(qū)段。抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。（1分）計(jì)算區(qū)段地價(jià)。（1分）確定基準(zhǔn)地價(jià)。（1分）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。（1分）2選取的可比實(shí)例應(yīng)符合哪些方面的要求？答：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合4個(gè)方面的要求：區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象的相同或相近，即為估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2分）交易類型與估價(jià)目的吻合；（1分）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；（1分）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。（1分）3成

6、本法適用的對(duì)象有哪些？答：成本法適用的對(duì)象： 只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)；（2分）有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；（1分）單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法；（1分）成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。（1分）四、綜合題（每題20分，共60分）得 分評(píng)卷人1搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積

7、2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)（如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8；假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元8.3元人民幣；如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積0.75平方米使用面積） 解：統(tǒng)一付款方式。（2）分乙總價(jià)15(萬美元) （2）分 統(tǒng)一化為單價(jià)。則： 甲單價(jià)2003821.1(元人民幣平方米建筑面積) （2）分乙單價(jià)250060(美元平方英尺使用面積) （2）分 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。則：

8、甲單價(jià)：38211(元人民幣平方米建筑面積) （2）分乙單價(jià)608.3498(元人民幣平方英尺使用面積) （2）分 統(tǒng)一面積內(nèi)涵。則： 甲單價(jià)38211(元人民幣平方米建筑面積) （2）分乙單價(jià)4980.753735(元人民幣平方英尺建筑面積) （2）分 統(tǒng)一面積單位。甲單價(jià)38211(元人民幣平方米建筑面積)（2）分乙單價(jià)373.510.76440204(元人民幣平方米建筑面積)（2）分2.估價(jià)對(duì)象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時(shí)起計(jì)，建設(shè)期3年。需

9、要評(píng)估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價(jià)格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費(fèi)每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營(yíng)業(yè)稅等為6%。報(bào)酬率為8%。 解：運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：V=A/Y*1-1/(1+Y)n （2分）計(jì)算年總收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2萬元 （2分）計(jì)算年總費(fèi)用： 年折舊費(fèi)=8000（1-4%）/12 =640萬元（2分）年經(jīng)常費(fèi)=10

10、012=1200萬元 （2分）年房產(chǎn)稅=5569.212%=668.3萬元 （2分）營(yíng)業(yè)稅等=5569.26%=334.15萬元 （2分）年總費(fèi)用=640+1200+668.3+334.15=2842.45萬 （2分）計(jì)算年凈收益=5569.2-2842.45=2726.75萬元 （2分）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 V=2726.75/8%*1-1/(1+8%)50-5=33016.58萬元（4分）3某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。試計(jì)算該建筑物的積算價(jià)格。 解：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格： 建造成本=800萬元 （2）分管理費(fèi)用=8003%=24萬元