1、桓仁西江項目策劃融資方案一、綠色桓仁造紙包裝項目融資（一）、 銀行專項貸款 銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。根據我企業與當地政府的良好關系，建議從這個方向入手從銀行貸款融資。 1、銀行針對工業專項貸款項目的政策銀行專項貸款分很多類，其中針對工業專項貸款是指貸款計劃下達銀行后，由銀行信貸部門與政府主管部門共同選擇項目的專項貸款，如四億美元專項、五億美元專項、臺商投資企業專項、旅游專項、輕紡專項、經貿技改專項、科技開發專項、節能專項等； 2、專項貸款項目的選

2、擇程序如下：1）、總行信貸管理部與國家主管部門洽商年度專項貸款項目計劃，根據國家產業政策和我行信貸政策制定專項貸款行業投向和地區投向，并下發當年項目選擇通知和項目選擇標準； 2）、管轄分行（或總行信貸業務部門）接到通知后，按照通知的要求對借款人和項目進行審查并提出初審意見； 3）、分行將初審意見會商當地政府主管部門后，在規定期限內以省級分行行發文形式上報總行信貸管理部；總行信貸業務部門直貸項目直接報送信貸管理部； 4）、接到分行（或總行信貸業務部門）報送的初審意見后，總行信貸管理部負責與國家主管部門共同對所報項目進行審核列出項目初選清單，會簽綜合計劃部后報行領導批準，行領導簽署意見后，與國家主

3、管部門聯合下達當年專項貸款項目計劃。 綜上所述想要取得銀行的專項貸款必須得有政府配合，在得到政府政策性的扶持外，更進一步爭取在銀行合作方面的優勢與支持。（二）、以生產支付為基礎的融資模式l “生產支付”融資模式是項目融資的早期形式之一，它最早起源于20世紀50年代美國的石油，天然氣項目開發的融資安排。l 生產支付融資模式完全以全部或部分產品收益的所有權作為擔保品，而不是采用轉讓或抵押方式進行融資。l 在貸款得到清償前，貸款方擁有項目部分或全部產品的所有權。生產支付融資模式的運作l 由貸款銀行或項目投資者建立一個融資中介機構 (一般為信托基金結構)，由該機構與項目公司簽定“生產支付”協議，購買項

4、目全部或一定比例的資源儲量或未來生產的資源性產品產量，作為融資的基礎。l 根據生產支付協議，融資中介機構以支付“購貨款”的形式為項目公司融資，提供項目的建設和資本投資資金，而項目公司則承諾按照一定的價格計算公式安排生產支付，并以項目固定資產抵押和完工擔保作為項目融資的信用保證。l 融資中介機構以生產支付協議規定的產品銷售收入權益及其有關購買合同作為還款保證，貸款銀行為融資中介機構安排用于購買這部分資源性產品的資金。l 在項目進入生產期后，根據銷售代理協議，項目公司作為融資中介機構的代理銷售其產品，銷售收入直接進入融資中介機構用以償還債務。若沒有銷售代理協議，則融資中介機構要在市場上直接銷售產品

5、，以銷售收入償還從貸款銀行處借入的“購貨款”。下圖是一個生產支付融資模式用于油田開發項目的簡明例子。 （a) 開發階段貸款銀行專設公司石油公司產品所有權購買款產品支付責任貸款擔保包括：-產品所有權的購買-轉讓銷售合同擔保信托方（b) 經營階段擔保信托方貸款銀行專設公司石油公司產品支付責任貸款還本付息產品承購商銷售收入向專設公司代理銷售產品特點l 信用保證結構較其他融資方式獨特。生產支付是通過直接擁有項目的產品和銷售收入，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證的。l 較易于被安排成無追索或有限追索融資形式，較少受債務比例的限制，融資的靈活性較大。l 在生產支付融資結構中，貸款銀行一般

6、只為項目的建設資本費用提供融資，而不承擔項目生產費用的貸款，并且要求項目投資者提供最低生產量、最低產品質量標準等方面的擔保。l 生產支付的融資期限一般短于項目預期的經濟生命周期l 融資中介機構在生產支付融資中發揮重要的作用（三）、造紙項目的設備融資我建議采用杠桿租賃項目融資模式租賃的分類1、經營租賃與融資租賃1）經營租賃是指出租人為承租人提供租賃設備，同時還承擔租賃設備的維修和保養，原料配件供應和培訓技術人員等項服務的一種租賃，故又稱為服務租賃。 經營租賃的目的主要不在于融通資金，而是在于提供或獲取租賃資產的使用以及出租人的專門技術服務，通常是一種短期租賃。經營租賃特點： 可撤銷 租賃期限短

7、不完全支付 租賃資產的通用性強2）融資租賃（Financial Leasing）又稱設備租賃（Equipment Leasing）或現代租賃(Modern Leasing)，是指實質上轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。資產的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。 融資租賃的特點： 是一項涉及三方當事人、并至少由兩個以上合同構成的三邊交易 不可撤銷性 租賃資產的所有權與使用權的分離 租賃資產具有專用性 融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人占用融資成本的時間計算租金。 2、杠桿租賃和單一投資租賃1）單一投資租賃是指租賃

8、資產的購置成本百分之百由出租人自己承擔。2）杠桿租賃，出租人在投資購買租賃設備時享有杠桿利益，也就是說出租人在購買價格昂貴的設備時，自己以現金投資設備成本費的2040，其余的購置費用通過向銀行或保險公司等金融機構借款而獲得，然后把購得的設備出租給用戶。這種做法類似銀團貸款。杠桿租賃融資模式定義及其優越性以杠桿租賃為基礎的項目融資模式，是指在項目投資者的要求和安排下，由杠桿租賃結構中的資產出租人融資購買項目的資產，然后租賃給承租人（項目投資者）的一種融資結構。資產出租人的收入主要來自蔽稅收益和租賃費，貸款銀行得到的信用保證主要是項目的資產以及對項目現金流量的控制。 對項目發起人及項目公司來說，采

9、用租賃融資方式解決項目所需資金，具有以下好處：1.項目公司仍擁有對項目的控制權。2.可實現百分之百的融資要求。3.較低的融資成本。4.可享受稅前償租的好處。杠桿租賃融資模式的復雜性杠桿租賃融資模式的復雜性主要體現在：第一，上述幾種融資模式的設計主要側重于資金的安排、流向，并將項目的稅務結構和會計處理問題放在項目的投資結構中加以考慮和解決；而杠桿租賃融資模式在結構設計時不僅需要以項目本身經濟強度特別是現金流量狀況作為主要的參考依據，而且也需要將項目的稅務結構作為一個重要的組成部分加以考慮。第二，杠桿租賃融資模式中的參與者比上述融資模式要多。第三，杠桿租賃融資模式對項目融資結構的管理比其他項目融資

10、模式復雜。Ø 杠桿租賃融資模式至少涉及4個當事人 資產出租人-由專業租賃公司、銀行和其他金融機構等股本參加者組成的合伙制結構 貸款人 資產承租人-真正的投資者 杠桿租賃經理人-擔當融資顧問角色 以杠桿租賃為基礎的項目融資參與者之間的法律關系v 租賃協議 資產出租人/承租人v 貸款協議 資產出租人/銀行v 信用保證協議 資產出租人/銀行/承租人v 合伙制結構協議 股本參加者v 管理協議： 合伙制代理人協議 經理人/資產出租人 項目資產承租協議 經理人/資產承租人 現金流量管理協議 經理人/債務參加者杠桿租賃融資結構中各參與者之間的關系項目資產承租人項目資產出租人（合伙制結構）債務參加者

11、 股本參加者杠桿租賃經理人租賃費資產使用權無追索貸款股本資金利息本金償還利潤或虧損 通過以上所述如果我們桓仁項目的設備融資采取這種方式的話，還可以通過一種手段不僅可以設備不用花錢而且可以融資到20%-40%的設備款，操作模式就是資產出租方和承租方的角色同時有本公司幕后來操作。這樣資產出資方一般拿30%-40%的設備款，其余是融資貸的來購買設備，抵消之前的本金30%-40%設備款，還會剩20%-40%設備款。二、商業地產項目融資： 國內目前常見的房地產融資渠道主要有：國內商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、境內公司上市、發行企業債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房

12、地產投資信托基金(REITS)、公司海外上市等方式。究竟選擇哪種融資方式，從來就沒有標準答案和絕對的優劣之分，關鍵是要看企業的實際情況適合哪種融資方式及其規則。一般來說，最理想的情況是能夠拿到國內五大銀行(工、農、中、建、交)的大額授信額度。在銀行貸款資源不足的情況下，當融資規模超過千萬元但不足2億元時，信托和外資商業銀行貸款是很好的選擇；當融資規模超過2億元又有成熟的商業物業時，就獲得了通過REITS上市、吸引海內外私募基金以及金融租賃融資的條件。 就我公司桓仁商業項目尤其是展貿中心等我建議首選商業貸款外其次就是信托融資。信托品種主要是通過以下方式參與到房地產項目中的。一、信托貸款信托投資公

13、司通過設計推出信托品種募集到資金后貸給房地產項目。這種形式和商業銀行貸款基本上相同。主要有三種具體方式： l 債權信托由于上調存款準備金，部分商業銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產出售給信托公司，也可稱為是一種準資產證券化形式。信托以購買信貸資產的途徑間接參與房地產企業。l 前期貸款因為商業銀行對房地產企業貸款必須在“五證”辦全后才可進行，而對于自有資金不足、進度達不到銀行貸款條件的項目，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地等前期投入，在此期間再辦理各項審批手續，當審批通過后再向銀行申請貸款。l 主要貸款也就是信托貸款直接參與房地產企業開發項目的全部過程。與商業銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個

14、特點：期限較短；對資金及收益安全性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發規模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發形式等。二、股權信托房地產股權信托的一般運作模式是集合資金以股權的方式對項目公司投資，信托公司派出董事或財務人員參與項目管理，在信托終止時，項目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權。信托投資公司通過募集資金對房地產開發商階段性持股使大型開發項目得以順利進行。 這種形式的信企合作方式有以下明顯特征：首先，對于這種階段性持有的股份在信托期限結束后的處置，現有兩種方式：一是開發商或公司其它股東回購；二到期拍賣。信托的目的不是去長

15、期控制某家公司，而是通過這種方式去運作投資委托的資金以達到預期的理財效果，為委托人(投資者)謀取較好的投資收益，本身也從中獲取一定的信托報酬。 其次，股權信托在這份合同中具有擁有表決權的優先股的性質，作為股東每年的回報率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內占到公司股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對企業的規范化程度要求也較高，但這是任何一家企業正常發展中的起碼要求，也是為了保證信托品種的安全性，收益性。1、傳統貸款型信托融資模式（1）操作流程第一步，公司就項目融資與信托投資公司達成一致；第二步，就信托產品的設計與發行獲得有關政府主

16、管部門的審定；第三步，面向廣大投資者公開發行信托憑證；第四步，信托公司將發行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產項目；第五步，信托公司回收資金。（2）優點管理比較簡單，收益比較穩定。2、股權型信托融資模式這種方式是信托公司在集合資金后，以增資的方式，向企業注資，持有企業部分股權企業承諾兩年后以溢價的方式將股權回購，這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色，是銀行所不能做的（因為銀行不能進行實業投資）。（1） 操作流程第一步，信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人處獲得資金。第二步，信托投資公司以股權投資的方式向企業注入資金。第三步，信托投資公司獲得企業的股權

17、，但該等股權的性質類似于優先股，即對于公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能具有建議權、知情權、否決權等其他有限的權利）。第四步，信托投資公司將其所持有的股權委托原有的股東管理，同時，與原關聯方簽署股權回購協議。為了確保回購協議的履行，雙方可能需要有一些擔保的條件。第五步，企業運營開發項目，獲得現金流。第六步，關聯方（或原股東）從企業處獲得相應的資金，回購股權，信托融資過程結束。（2）模式優點能夠增加房地產企業的資本金，促使企業達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念，只要求在階段時間內取得一個合理回報，并不要求與企業分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實企業資本金的要求，企業也沒有喪失對項目的實際控制權。三、金融租賃2004年4月上海某租賃公司推出了一支房地產“售后回租+保理”的金融租賃產品，出售回租人將其某一物業出售給金融租賃公司，并約定5年作為回租期，同時金融租賃公司就此單業務與銀行建立保理業務關系，確定了資金來源。最終，該筆交易令房地產公司獲得6億元的資金。分析起來，信托投資公司近年來推出的“