1、徐家寨城中村改造工程可行性研究報告精簡版廣天苑小區關鍵詞：地鐵南站核心居住區、大學城、西安地鐵、西安地鐵2號線南站。目錄一、概述二、工程概況三、開發工程現狀調查四、市場分析和建設規模確定五、工程定位和規劃設計方案選擇六、資源共給條件分析七、環境影響評價八、工程開發組織機構各管理費用研究九、開發建設方案編制十、工程經濟及社會效益分析十一、結論及建議一、概述西安市第四次城市規劃，以科學規劃為先導，優化城市布局，按照“一城多心和“九宮格局的城市布局，大力推進“新老分治。完善公路、鐵路、民航相協調的對外交通運輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國際港

2、務區、西安咸陽國際機場和鐵路樞紐擴能等工程建設，地鐵二號線建成通車，全面貫穿三環路。加大歷史文化遺產保護和利用力度，重點保護和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區，建設唐大明宮、漢長安城國家歷史遺址公園，通過古跡保護、景點標識、標志性建筑復原等方式，展現世界歷史文化名城的獨特魅力。 西安市第四次城市規劃中二環內區域為核心開展成商貿旅游效勞區；東部依托現狀開展成國防軍工產業區；東南部結合曲江新城和杜陵保護區開展成旅游生態度假區；南部為文教科研區；西南部拓展成高新技術產業區；西部開展成居住和無污染產業的綜合新區；西北部為漢長安城遺址保護區；北部形成裝備制造業區；東北部結合浐灞河道整治建設成居住、旅

3、游生態區。本工程所在區域作為“九宮格局最南邊韋曲鎮板塊將迎來更大的開展契機。本工程東面正是即將建設的西安地鐵2號線南站，本工程所在村徐家寨正是緊抓這千載難逢的機遇開始了徐家寨城中村整體改造。二、工程概況廣天苑小區本工程地處西安市長安區長安街以西，大學路以南, 潏河以北，西京路西京大學以東。本工程東面是即將建設的西安市地鐵2號線南站，南面有潏河沿河綠化生態帶，西部和南部均是大學城區域，同時距離西面正在建設的30萬平方米太陽新城水岸新城僅300百余米。工程北面是一條30-40米寬的市政規劃路。本區域規劃用地性質均為居住用地，區域規劃居住人口5萬人以上，是城南地鐵站核心居住區。本工程區域北面地勢平坦

4、，南臨潏河和神禾塬，自然環境宜人，遠離城市污染是居住的絕佳之地。本工程工程總用地80畝，總建筑面積約10萬平方米，其中商業面積6000平方米，工程多層7層15棟。小高層7棟，其中點式小高層4棟，板式小高層3棟。目前9棟多層已經封頂正在進行外裝，其中4棟為安置樓，5棟對外銷售，已經銷售盡90%，銷售均價約2000元/平方米，剩余6棟由于資金緊張尚未建設。徐家寨村和陜西廣天實業開展欲將其中6棟小高層樓花轉讓。廣天苑小區一期地理位置示意圖徐家寨城中村改造簡介：見徐家寨城中村改造申報資料。城中改造：本工程是徐家寨城中村改造的第一期工程，本工程東60畝地工程正在向政府相關部門上報審批，徐家寨整體改造已經

5、取得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關部門正在制定該村整體改造的規劃設計。6棟小高層工程：4棟點式小高層已完成建筑設計，最東南面的1棟小高層已經轉讓，并開始進行地基施工。該4棟小高層標準層平面根本一致，標準層為8戶2部電梯。正南向戶型為2室2廳2衛，建筑面積約為90平方米；東西南北四個角戶型相同，為3室2廳1衛，建筑面積：110 平方米，正東和正西戶型相同為2室2廳1衛，建筑面積：95平方米；北向戶型為2室2廳1衛，建筑面積：78平方米，次臥室面積較小為：9平方米。3棟板式小高層正在進行建筑設計。6棟小高層規劃15層至18層，4棟點式高層設計為15層，總面積約72000平方米。三、開發工程現

6、狀調查1、工程的進展情況a. 本工程于2006年12月20日開始進行城中村改造申請韋曲街辦，b. 本工程于2007年3月19日向長安區城中村改造領導辦公室提出實施改造的請示報告，c. 本工程于2008年5月9日長安區韋區街辦向長安區城中村改造領導辦公室提出關于徐家寨村實施改造工作的請示，d. 208年7月9日長安區城中村改造領導辦公室向市城改辦提出關于徐家寨村實施城中村改造的請示，e. 徐家寨成中村改造于2008年11月5日取得西安市成城中村改造辦公室批復準予改造f. 本工程于2021年3月開工建設，2021年底完成9棟多層建設g. 徐家寨村控制性詳細規劃正在編制，預計今年6、7月份能通過并實

7、施。2、工程地塊調查與分析1、工程地塊區域城市用地規劃西安市20042021年城市總體規劃2006年西安市主城區用地規劃從以上城市規劃的主城區用地規劃圖中我們可以得出以下結論：l 本區域是西安市向南開展的主要方向，是近期城市開展中距離城中心較近的主要區域。l 2006年新的主城區用地規劃圖顯示在新一期城市規劃的思路下本區域全是文、教、用地和住宅用地，根本沒有工業用地。l 本區域主干交通系統規劃已經完成并進入實際勘測和施工階段。l 本區域住宅用主要集中在本工程周邊和偏西方向，這也是形本錢工程西北方向已經有較多的房地產開發工程的原因。l 從整體城市規劃角度考慮本工程不屬于郊區工程，規劃中沒有把長安

8、當作外圍郊區或副中心，長安區該區域已經規劃進西安主城區，算進了西安主城區。l 西安地鐵2號線南站的建成將在此區域形成一個巨大的核心居住區，地鐵南站核心居住區，本區域完成城中村改造后將形成一座現代化新城。2、工程地塊區域的交通網絡區域現狀圖2005年西安地鐵網絡示意圖主城區規劃示意圖西安第四次城市規劃中長安區的開展定位和解讀本次規劃涉及的城市規劃區范圍為西安市行政轄區，總面積為平方千米。城鎮空間布局規劃在西安市域范圍內，構建“一城、一軸、一環、多中心的市域城鎮空間布局，其中：“一城為主城區；“一軸為以隴海線為主軸的城鎮經濟開展軸；“一環為以關中環線為紐帶的城鎮經濟開展集群帶；“多中心為主城區外圍

9、的四個組團、三個新城和四個縣城。四個組團指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個新城指臨潼、閻良、涇渭；四個縣城指戶縣、高陵、周至、藍田。主城區范圍以唐長安城為中心，以繞城高速為根本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長安潏河，北到渭河。主城區總體布局凸顯“九宮格局，棋盤路網，軸線突出，一城多心的布局特色，以二環內區域為核心開展成商貿旅游效勞區；東部依托現狀開展成國防軍工產業區；東南部結合曲江新城和杜陵保護區開展成旅游生態度假區；南部為文教科研區；西南部拓展成高新技術產業區；西部開展成居住和無污染產業的綜合新區；西北部為漢長安城遺址保護區；北部形成裝備制造業區；東北部結合浐灞河道整治建設成居住、旅游生

10、態區。解讀：規劃中沒有把長安當作外圍郊區或副中心，長安的大局部已經規劃進西安主城區，算進了西安主城區。規劃的四個組團，長安常寧宮居其一。西安將建設成為全國六大客運中心、十一大編組站和十八大集裝箱運輸中心之一。建設貨運北環線、隴海線擴能改造、西安平涼線及鄭州西安寶雞客運專線，增建西安至安康、西安至包頭、西安合肥南京鐵路二線，遠期規劃建設西安蘭州鐵路客運專線，使西安成為輻射全國的重要鐵路交通樞紐。規劃三主一輔客運站：對既有西安火車站進行擴能改造，新建西安北客站，完善西安長安站，遠景規劃建設西安南站。實現客貨分流，擴建新豐街道為大型樞紐編組站，建設新筑集裝箱中心站。解讀：提升了長安的鐵路客運地位，西

11、安至安康修建鐵路復線，西安規劃了三主一輔客運，對既有西安火車站進行擴能改造，新建西安北客站，完善西安長安站，遠景規劃建設西安南站。這個長安站就是現在引鎮的西安南站，從規劃看這個西安南站可能是暫時的，以后可能成為輔助站，遠期以后會在長安建設一個大型的火車南站，成為主站，從規劃圖看在郭杜附近,地鐵三號線的終點。加快西安境內國家高速公路建設，與陜西省“三縱四橫五射線高速公路網共同形成高速、便捷的干線交通骨架，滿足西安作為東連西進、輻射南北的交通樞紐的需要。國家高速公路網在西安境內規劃路線有五條：北京至昆明高速公路臨汾西安漢中段；包頭至茂名高速公路銅川西安安康段；連云港至霍爾果斯高速公路洛陽西安寶雞段

12、；上海至西安高速公路南陽商州西安段；福州至銀川高速公路商州西安平涼段。解讀：將來南北大通道，上海，北京等地將會通過陜南進入西安，長安有望成為陜南進入西安的門戶。新建東南郊水廠、子午水廠、東郊水廠、周至水廠、長安三水廠、藍田水廠、戶縣水廠、高陵配水廠、閻良配水廠、臨潼配水廠等個水廠和配水廠，實現水廠總供水能力萬立方米日，城鎮自來水普及率到達。氣以天然氣作為城市燃氣主導氣源，煤制氣和液化石油氣為輔助氣源。規劃至年主城區天然氣年用氣總量億立方米，主城區居民燃氣氣化率到達。暖至年，使城市集中供熱普及率到達以上。合理布置熱源和熱網，各區域內的供熱中心間考慮熱網聯網，提高供熱的平安性、可靠性。在現狀管網的

13、根底上，將規劃范圍內的蒸汽管網和熱水管網完善覆蓋整個區域。解讀：西安規劃了十個水廠，長安居其三，供熱和天然氣長安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。關中經濟區有望10年后媲美珠三角 GDP超萬億。“關中的開展現在已上升到了國家開展戰略層面，我們希望經過10年努力，使關中經濟區成為與珠三角、長三角、環渤海相媲美的經濟區。省政府駐北京辦事處副主任張百鳴昨日表示。 近日，中央媒體采訪團在我省寶雞、楊凌、咸陽和西安等處于“關中天水經濟區內的市、區進行采訪 ，并對我省“關中經濟區的建設給予特別關注。張百鳴介紹，國家西部大開發“十一五規劃將“關中天水經濟區列為三大重點開展區域，國家主體功能區規劃也初步將關

14、中平原確定為全國五大重點開發區域之一，已上升至國家開展戰略層面的關中經濟區目前正在加緊建設。包括西安、寶雞、咸陽、渭南、銅川五市及楊凌農業高新技術產業示范區在內的關中經濟區，將經過10年努力，根本形成以高技術產業為先導，裝備制造業為支撐、效勞業快速開展的產業新格局，經濟總量實現翻兩番，GDP超過大關。并在這里聚集全省70的人口，80的經濟總量，90的科教力量，成為與我國珠三角、長三角、環渤海相媲美的經濟區。為此，我省將加大對西安、寶雞、咸陽、閻良、渭南等6個國家級開發區的支持力度，加快西安韋曲航天科技產業開發區、郭杜教育科技產業開發區、涇河工業園、浐河經濟開發區等省級開發區的建設步伐。同時還將

15、加快培育壯大30戶百億元企業，重點培育航空、航天、輸變電設備、汽車等12大產業集群，并使關中的“一村一品成為全省示范基地，以促進縣域經濟開展壯大。解讀：這上面標明長安的省級開發區還是兩個，韋曲航天產業開發區和郭杜教育開發區。目前已經成立的西安國家民用航天產業基地，同時國家級的西安高新區和曲江文化產業示范區均向長安開展。長安區的文化、教育以及科研區的地位其他區域已經難以撼動。從以上圖片和資料可以得出以下結論：l 本工程北面長安區老縣城區域道路網格已經形成，本區域僅有主干道路，本區域的道路網絡還需要在工程開發時完善，形成區位一體的道路網絡系統。l 本工程區域有大量非建設用地，非常有利于政府的土地運

16、營和城市運營和城中村整體改造。l 本區域具備進行城市擴展，房地產開發的空間，周邊現在主要是文教用地和文教配套用地，屬于房地產開發的盲區，市場前景廣闊。同時還具備開發本錢低廉等諸多優勢。l 西安地鐵2號線南站在本區域東部，本區域將具備快速的城市交通通道，拉近本區域與城市核心區域的距離。l 西安地鐵的開工建設給本區域的開發注入強心劑。西安地鐵2號線南站的建造成將極大提本錢區域的城市根底設施和城市配套，為本工程的開發建設迎來契機。l 南郊大學城的進一步開展將極大提升本區域的文化氣息，同時也將凝聚本工程的人文氣質。l 本區域的開發建設必將使本區域居住區和韋曲老縣城板塊和大學城板塊連成一片，顯現出城市的

17、聚集效用，促使城市功能升級。l 同時從主城區規劃示意圖可以看出，新規劃中沒有把長安當作外圍郊區或副中心，長安的大局部已經規劃進西安主城區，算進了西安主城區。l 隨著交通的日益興旺長安韋曲區域作為西安市城南的居住中心地位即將實現，白天在高新和城內工作，晚上在長安韋曲居住的生活模式已經形成。3、工程地塊周邊的房地產開發情況l 韋曲南部區域本工程周邊l 太陽水岸新城工程地址：大學路西段簡介：主要為小高層和高層均價： 3500-3700元/平方米工程性質：商品房，五證齊全。l 長青園工程地址：南長安街南段簡介：主要為多層，僅1棟小高層，2004年開始開工建設，當時售價為1500元/平方米，小高層于20

18、06年開工建設，售價約2500元/平方米。目前根本銷售完成。均價： 1800元/平方米2006年工程性質：商品房，五證齊全。l 東方明珠工程地址：南長安街南段簡介：主要為多層，僅1棟小高層，2005年開始開工建設，當時售價為1500元/平方米，小高層于2007年開工建設，售價約2600元/平方米。目前根本銷售完成。均價： 1800元/平方米2006工程性質：商品房l 西寨新區工程地址：徐家寨北簡介：城中村改造，多層。均價： 1500元/平方米2005l 東新花園東韋村城中村改造工程工程地址：環城路西寨北簡介：城中村改造，高層19層。臨街角1、2層商業，3層以上住宅。2室83平方米和3室，已經建

19、設到3層。均價： 2800元/平方米，起價2380元、平方米2021l 海紅軸承廠經濟適用房工程地址：南長安街南段簡介：多層，小高層。小高層在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款單價約：2600元/平方米。均價： 2600元/平方米工程性質：經濟適用房l綜述：本區域屬于長安區市政根底設施和市政配套設施較差區域，除新開發的五證齊全，位置較好工程外，其他工程的價格均低于長安城區平均水平，價格約為24002800元/平方米。l 長安廣場區域和老城區l 吉源晶鑫麗座工程地址：長安廣場簡介：高層。均價： 3400元/平方米2021工程性質：商品房l 吉源美郡3期工程地址：長安南路燈具廠十字南簡介：

20、高層。均價： 3500元/平方米2021工程性質：商品房l 嘉禾麗都工程地址：長安南路燈具廠十字南簡介：高層。均價： 3300元/平方米2021工程性質：商品房l 長安相府工程地址：長安老區政府簡介：高層。均價： 4000元/平方米2021工程性質：商品房l 朝華美域工程地址：長安華美十字簡介：高層。均價： 3500元/平方米2021工程性質：商品房l 毓秀園工程地址：長安廣場南簡介：多層和高層。均價： 多層2000元/平方米2007，高層3000元/平方米2021工程性質：城中村改造l 長安新天地工程地址：長安廣場北簡介：多層和高層。均價： 多層2200元/平方米2007，高層2800元/平

21、方米2021工程性質：經濟適用房l 長安區子午大道l 智慧城工程地址：子午大道簡介：多層、高層。均價： 多層2600元/平方米，高層3300元/平方米2006-2021工程性質：商品房l 長安春天花園工程地址：子午大道簡介：小高層、高層。均價： 3300元/平方米2007-2021工程性質：商品房l 京科花園工程地址：子午大道智慧城北簡介：小高層。均價： 3000元/平方米2021-2021工程性質：經濟適用房和商品房l 西區熱力中心北小產權房工程地址：西區熱力中心北，西部大道南簡介：多層和高層。均價： 多層1600元/平方米，高層2300元/平方米2021-2021工程性質：城中村自建四、市

22、場分析和建設規模確定一西安市概述西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經濟帶最大的中心城市。 西安市現轄9區4縣，總面積10108平方公里，總人口830萬。其中，中心城區規劃面積275平方公里，建成區面積203平方公里，市區總人口510.26萬人。 以下略。二西安市2005-2006年人口等經濟指標西安市2005-2006年人口等經濟指標：指 標2005年2006年全市常住人口(萬人)地區生產總值(億元)地方財政收入(億元)在崗職工平均工資1772

23、8 元/人20475 元/人城市居民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費支出7900 元/人8987 元/人農村居民人均生活消費支出2603 元/人2709 元/人居民消費價格指數房屋銷售價格指數2006年、2007年統計局公布各區縣常住總人口數據：區縣2006年 常住人口 萬人2007年 常住人口 萬人比上年增減萬人新城區碑林區蓮湖區灞橋區未央區雁塔區閻良區臨潼區長安區藍田縣周至縣戶 縣高陵縣全市分析：2004年后西安常住人口年增長在1020左右，主要原因是新的1000萬人口規模城市規劃公布后，西安市的城市化進

24、程進一步加快，外地遷居西安人口數量和周邊區縣局部農業人口向市區遷移的數量進一步加大，在一定意義上也極大拉動了西安市房地產投資置業需求，使西安市房地產價格穩步上漲。使諸如長安區這樣具備房地產價格優勢和便捷的城市生活條件區域的房地產需求一直保持旺盛的增長趨勢。 西安的城南雁塔和長安是西安是常住人口最多區域，常住人口的增長實際增長最快的也應該是該區域，只是由于該區域人口政策的問題，落戶較少，因此統計數據較低。未來隨著該區域，尤其是長安區的城市化進度的加快，長安勢必會成為西安常住人口最都的區縣，這也為長安區的房地產開展帶來了前所未有的機遇，移居長安在未來5至10年內是城市中等收入家庭的最正確選擇。三西

25、安市房地產的開展狀況與趨勢1、西安市房地產市場開展趨勢及根本情況分析略四工程周邊房地產市場開展分析 1、周邊地區房地產開展情況2003年至今西安市長安區的房地產市場逐年穩步開展，2005年新的城市規劃公布后長安的房地產開發便以次邁上上了新的臺階。此次規劃修編，期限將從2004年至2021年，進入21世紀，西安快速開展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市開展的速度、規模、形態等提出了新的要求，因此這次規劃修編的任務是建設“現代化的新西安，和前三次規劃相比擬應該是一個跨越式的、具有歷史意義的城市規劃。本次規劃完成后，僅拿市區人口、用地兩個指標來說將到達“雙千規模，即人口1000萬、用地1000平方公

26、里，開展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現代大都市。新的城市規劃中作為文教科研區的長安城區在居住適宜度和通達度上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市根底設施，西安地鐵2號線的開工以及2號線南站的修建必將大大提升本工程區域的城市根底設施，本區房地產開發必將跨入新的高度。 2、工程所在區位市場未來開展預測 西安的房地產市場布局一直以城南為最具開展實力區域，與城南相連的長安區韋曲在最近2年也迸發出前所未有的活力。在2006年下半年至2021年底的房地產大漲行情下西安市長安區的房地產價格由原先的2000元/平方米,暴漲至4000元，逐漸其不可估量的開展潛力。目前正處全球金融危機帶來的經濟不景氣時期，房地產

27、價格回落，由于長安區的房地產開發工程較小資金實力有限，因此長安區的房地產價格回落也比西安市內更加理性。由于房地產開發本錢的變化不大在購房者購置力缺乏情況下，長安區較低的土地價格促生的相對低廉的房地產價格更能被目前的購房者接受。因此此次房地產市場的調整對長安城區的房地產市場影響不大，從某種意義上來說還具有一定的促進作用。 五本工程市場競爭能力與前景分析 1、市場競爭優勢 本工程為城中村改造工程，價格較長安區的正常的房地產工程更低，均價在25002600元，極具價格優勢。同時本工程一期多層已即將竣工對購房者來說具備相當的呈現信心。加之地鐵2號線南站的修建是消費者具備未來的增值信心。2、銷售前景比擬

28、分析 本工程板塊住宅的銷售價格在24003000元/平方米，隨著區域交通環境和市政配套的完善，本區域的房地產價值還將進一步提升。本區域主要客戶為初次置業客戶和投資置業客戶，本區域的住宅物業的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短2至5月，由于本工程是城中村改造工程不能提供按揭購房，因此銷售周期會加長。3、本工程不利因素分析1本工程區域道路尚未修建，距離公交站點均在300米以上，目前交通情況欠佳。2本工程不能提供按揭購房，市場環境如進一步惡化，銷售周期將會延長，工程開發的資金壓力將會增大。3本工程即將開發均為小高層開發本錢較大，價格較多層高，在于本區域多層工程競爭中處于不利之勢。五

29、、工程的市場定位和規劃設計方案選擇1、工程的市場定位工程的目標市場根據長安區本區房地產市場一貫的目標客戶分析本工程的目標市場客戶主要為以下幾類l 周邊居住具有一定購置力的工薪階層中等收入家庭l 周邊鄉鎮收入較高原居住村民l 外地準備移居西安，購置力有限客戶l 在西安工作的有置業需求，購置力有限的外地年輕人l 西安其他區域對本區域沒有抗性的置業客戶工程的市場定位根據以上目標客戶需求，結合此類人群的置業偏好，同時結合本工程實際情況，本工程應定位于“西安城南、地鐵站旁、大學城城邊、長安城區南部核心居住區。本工程地塊特性決定本工程即屬于地鐵物業，又屬于大學城物業，在規劃設計時應充分考慮此類物業的特性，

30、合理布局商業與居住的空間，同時充分突出小區營造的自然景觀和人文景觀對目標客戶的吸引力。2、規劃設計方案選擇 已定六、資源供應條件分析1、交通條件分析本工程現狀是僅有一條村級道路連通城市交通，局部交通極為不利工程開發建設本工程北面均是規劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于工程開發首先要完成工程北面的市政道的修筑，使本工程和西京大學城和長安街南端交通網絡連通。這需要在那個工程開發時及時和政府溝通，利用政府力量促進工程開發。2、區域開展分析本區正在進行土地儲藏，原建筑正在拆遷，區域新的交通系統正在形成，區域開展跡象明顯，具備工程開發建設條件。七、環境影響評價1、工程地塊環境調查略2、開發建設中環境影

31、響略八、工程開發組織機構和管理費用研究1、工程開發機構對工程的開發的影響略2、工程的管理費用控制略九、開發建設方案編制1、工程開發建設時機選擇本工程一期已經開發，二期小高層在今年5月份開始進行開發，小高層入市時間選擇在今年8至9月，此時西安市2021年的房地產行情業已明朗。2、工程開發方案選擇l 進行分棟分區域開發，根據目前房地產市場行情，先期最好開發1-2棟小高層，如銷售情況較好，或本區規劃路修建完畢在增加開發量l 根據本區域城市根底設施和市場需求變換調整分期開發的開發量l 同時可根據本區域城中村改造的進度來確定開發量。十、工程經濟及社會效益分析一、工程本錢估算l 開發本錢1、土地費用樓花轉

32、讓費，工程轉讓方式為轉讓72000平方米樓花單價：500元/平方米土地本錢估算： 約為3500萬元2、前期工程費： 規劃勘測設計費、可行性研究費、三通一平費、建筑設計費單價：20元/平方米前期工程費用約為：140萬元3、房屋開發費：建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化小高層：1300*72000房屋開發費估算：9360萬元4、城市配套費：150*72000=1080萬元5、其他費用：工程監理費、招標管理費、保險費、測量費、其他費用約為：200萬元6、不可預見費用開發本錢的3%1+2+3+4+5*0.03=428萬元l 開發費用7、管理費用開發本錢的3%1+2+3+4+5+6*0.03=44

33、1萬元8、銷售費用銷售收入的2%，300萬元9、財務費用開發本錢的10%無本錢估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43億元總開發本錢不含配套費：1.43億元二、銷售額估算公共建筑、人防、車庫等面積占住宅面積的3%，那么住宅可銷售面積70000平米。本區域住宅均價按2500元/計算，1、住宅銷售額：70000m22500元/ m2=5億元2、整體銷售額：5億元3、營業稅、城市維護建設稅及教育附加： 5億元5.5%=9萬元4、印花稅：5億元0.5%=88萬元三、銷售利潤估算銷售利潤：約為2149元1750-14309-88=2149萬元稅后利潤：約為2149萬911481-33%=1440萬元四、投資評價：1、工程總投入約：億元2、銷售回款總額：億元3、銷售利潤：2149萬元4、稅后利潤：1440萬元5、工程投資利潤