1、WORD格式房地產工程投資分析報告一、說明：1、根據規劃設計的要求及對市場的調查與分析，對該地塊進展*商住綜合開發。2、報告中有關本錢的明細換算科目根本參考永州市江華縣市場行情及有關國家地方收費標準并結合實踐經歷確定。工程面積參數表表 1-1工程總占地 (m2)6655.85總建筑面積 (m2)47922.12沿街商業建筑 (m2)住宅面積 (m2)2配套設施面積 (m )2地下停車場 (m )二、工程開發本錢費用的估算：本工程開發由土地本錢購置款，前期開發費用， 建安工程本錢費，根底設施費，房地產各項稅費，管理、銷售及財務費用，不可預見費等構成。鑒于工程建立周期較長，本案采用動態分析法進展估

2、算，各項費用詳見以以下表：( 一) 土地費用表 2-2序號工程單價元 /m2備注1 土地使用權出讓金2征地費3455.6 元/m2專業資料整理WORD格式3 拆遷安置補償費專業資料整理WORD格式( 二) 前期開發費用估算表表 3-3序號工程金額萬元取費標準 ( 元/m 2)1規劃、設計、可研費47.001.1規劃費20.001.2設計費25.001.3可研費2.002水文、地質勘察費3.502.1測繪費1.502.2勘探費2.003籌劃費合計三建安工程費用表 4-4序號建安工程單方造價元/m2 )總造價 ( 萬元1 沿街商業建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設備5內部裝修6合計專業資料整理W

3、ORD格式四根底設施費表 4-5序號工程單方造價 ( 元 /m2)根底設施 ( 含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網 )130五開發期稅費估算表表 4-6序號工程金額(萬元)1 固定資產投資方向調節稅2配套費3質檢費4建筑管理費5衛評費6環評費7墻改基金8綠化費9白蟻防治費10土地使用費11再就業基金12教育專項基金13編標費14招標費15規劃許可工本費16土地證工本費17施工許可證合計總造價 (萬元 )估算說明 ( 元/m2)5%8031.21.41.2120.12.341010210.50.50.5專業資料整理WORD格式六不可預見費表 4-7序號工程金額(萬元)說明1土地費2 建安工程

4、費3前期工程費( 一)+( 二)+( 三 )+( 四 )*3%4 根底設施費總計七管理銷售費用表 4-8序號工程金額 ( 萬元 )估算說明 ( 元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監理費7物業管理基金8 公用設施維修基金9管理費合計八投資與本錢費用估算匯總表表 4-9工程單方本錢 ( 元 /m2 )金額 ( 萬元 )占總投資比例(%)土地費用前期費用建安費用根底設施費開發間稅費不可預見費管理銷售費財務費合計專業資料整理WORD格式三、投資方案與資金籌措：專業資料整理WORD格式本工程開發投資的資金來源有三個渠道，一是企業自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資的局部。本案開發商自有資金*

5、萬元作為啟動資金，需貸款 * 萬元，總投資 * 萬元，將工程投資進程分為前期、中期和后期，投資方案與資金籌措詳見表5-10 。投資方案與資金籌措表 4-10序號工程合計(萬元)前中后1 開發投資2 資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預售資金再投入四、工程銷收入的測算本工程以 * 市同類 * 房可比案例，參照 * 市房地產物業平均價格水平運用市場比較分析法，并經實地調查確定：沿街商業建筑1-3 層商鋪連賣，其中 1-2 層，建議售價 * 元 /m2, 三層建議售價 * 元 /m2,均價 * 元/m2。地下停車場，建議售價* 萬元 / 車位。表 4-11工程面積 (m2 )建議單位平均售價

6、元/m2 )銷售收入萬元沿街商鋪住宅停車場個車位合計說明：以上銷售收入都是在工程進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出專業資料整理WORD格式租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風險，難以到達預期目標，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、工程投資收益分析：根據估算的開發本錢費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態投資分析利潤率的分析計算如下：一銷售稅金及附加估算表 4-12序號類別計算依據金額萬元1營業稅銷售總收入 *5.68%2教育費附加營業稅額 *11%3城建稅4印花稅銷售總收入 *0.05

7、%5交易管理稅銷售總收入 *0.5%合計二土地增值稅計算表表 4-13序號工程計算依據金額(萬元)1銷售收入2扣除工程金額以下 4項和2.1開發費用2.2開發本錢2.3銷售稅及附加2.4其他開發本錢 *20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額 X30%三損益表表 4-14專業資料整理WORD格式序號1工程銷售收入計算金額 (萬元 )專業資料整理WORD格式2總本錢費用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1) (2) (3) (4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5) (6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(7) (8)四全部投資

8、的投資利潤率利潤總額/ 投資總額*100%=自有資金的投資利潤率利潤總額/ 自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：有重點地加強對投資風險的防X和控制，保證工程的決策成功是開發商所追求的目標。 房地產工程 不確定因素較多， 本案主要從本錢、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進展了不確定因素的分析，詳見下表：一盈虧平衡分析表 4-15序號工程面積本錢收入平衡點銷售面積經營平安率 (%)1 沿街商業建筑2住宅3 地下停車場二平安性判別標準表 4-16平安率>30%2530%1525%1015%<10%平安狀態平安較平安有危險較危險危險說明：地下停車場由于存在人防工程

9、的要求，所以財務上看本錢高于收入， 但為近鄰的 * 節約了 * 元/ 的人防配套費，并產生了一定的社會效益。三投資利潤率敏感性分析表專業資料整理WORD格式表 4-17工程變 幅敏感度-10%-5%05%10%單價投資額投資利潤率 ( 圖 4-1)單價變動*%目標利潤率投資變動因素變化率-10%-5%05%10%說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高5%時，投資利潤率增長 *%，即* X *%=* 萬元，當投資本錢降低 5%是，投資利潤率提高*%，即專業資料整理WORD格式* X *%=* 萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本工程實施過程中，控制本錢和制定適宜的價格策略較為關鍵。七、結論與建議 ：1、 本工程是 *，按本工程的測