1、萬科交付管理標準分析住宅交付使用標準規定第一篇住宅竣工驗收操作流程第一條 適用范圍：上海萬科各項目工程在移交物業及小業主前進行竣工驗收第二條 經辦部門：項目經理部第三條 參與部門：監理公司、施工單位、物業公司、銷售部、小業主第四條 操作流程一：工程簟工階段通過1 項目經理部 組織參與部住宅驗收小組進行每戶驗收并形成戶住宅 竣工驗收意見要求：施工單位 組織自檢 完成物業監理項目經理部 根據戶住宅竣工驗收意見 組 織施工單位進行整改并跟蹤整改情況項目經理部 通知住宅驗收小組 就戶住宅竣 工驗收意見的整改內容再次驗收移交物業管第五條操作流程二:第六條 形成文件：形成戶住宅竣工驗收意見、業主房屋驗收單

2、；由項目經理部和 物業公司同時存檔。第二篇住宅竣工驗收操作規范第一部分住宅交付使用標準第一條住宅結構標準1.1. 六層及六層以下多層住宅為磚混結構,七層及七層以上中高層住宅為框架結構1.2. 住宅樓板為現澆鋼筋碎樓板。1.3. 臥室、起居室凈高不低于2.50米。第二條住宅裝飾標準2.1.2.2.2.3.2.4.2.5.2.6.第三條3.1.3.2.第四條4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.4.6.4.7.4.8.4.9.4.10.住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據住宅性質進行相適應的裝飾。住宅戶內墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻 801膠水三遍。住宅戶內地坪做至細石碎面層找平。住

3、宅外墻做涂料或面磚。住宅門窗采用塑鋼門窗、鋁合金門窗。住宅進戶門多層采用防盜門、高層采用防火防盜門。住宅設施標準住宅戶內設置廚房，廚房內設有一個洗滌盆位置，留有冷熱水管道接口，預留排油煙機、燃氣熱水器安裝位置，并配有燃氣熱水器冷熱水進出口。住宅每套設置衛生間，衛生間設有洗臉盆、座便器、浴缸等3種設備的安裝位置, 并統一留有排水孔，衛生間的管道安裝尺寸以設計圖紙為準。住宅設備標準 住宅每戶一只水表和一只進戶閥安裝于公共樓梯間，水表采用上海自來水公司的 產品，進戶閥采用銅質球閥，水表表徑為4 20MM，小區供水壓力低壓為0.30MPa , 高壓為0.40Mpa 。室內冷熱水管均采用PPR管。房間內

4、的排水管材統一采用 UPVC管材，并安裝輔助透氣管，保證排水立管的透 氣性能。住宅統一采用城市管道煤氣，提供安裝 4立方米煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨 意拆裝改造；煤氣表統一由煤氣公司安裝在廚房內。住宅每戶用電配置容量列表如下：建筑面積（平方米）容量（千瓦）供電方式80以下（二房）4單相供電80130 （二、三房）6單相供電130200 （三、四房）8單相供電每戶配有10 （40） A單相電度表設于樓梯間，戶內設置住戶配電箱一只，插座回 路帶漏電保護裝置。戶內所有管線暗敷，由電度表箱引至住戶配電箱的銅導線截面為10平方毫米以上，住戶配電箱的配電分支回路的銅導線截面為2.5平方毫米；嚴禁在住宅墻

5、、地面上打孔。各房型每戶設置二對電話進線，一路在主臥、主衛串聯配置插座，一路在客廳、書房、次臥配置插座；每戶可申請安裝 2門電話。住宅建有千兆雙向有線電視網，系統采用雙向寬帶傳輸技術并入市有線電視網，每戶在主臥和起居室各配置一個電視終端，住戶可接收有線電視網開路電視節目。住宅建有100/1000兆局域網，各房型每戶設置一個信息點（書房或次臥），配置標準RJ45信息插座；住戶可獲得高速INTERNETS入服務及不斷開發完善的一系 列增值服務。第二部分住宅交付驗收標準第一條內墻面1.1 表面光滑、平整、線角順直、清晰。1.2 無裂縫、無空鼓、無脫皮。第二條地坪表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂

6、縫、脫皮、麻面，不起砂 第三條內門框4.1.4.2.第五條5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.第六條安裝牢固、不變形，表面平整、光潔 第四條進戶門門扇開關靈活（不碰擦），穩定（無自開或自關），無回彈和翹裂。表面平整、光潔。塑鋼門窗門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現象五金配件：齊全，位置正確、牢固，達到各自使用功能。密封質量：門窗關閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露，處于壓縮狀態。門窗框、扇垂直，不彎曲。玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。外陽臺6.1. 地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面

7、，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現象。6.2. 不倒泛水，無積水，無滲漏，地漏暢通。第七條衛生問7.1. 墻面抹灰粗細一致，平整清潔，無裂縫，不起殼，地坪平整。7.2. 2 4小時地面盛水試驗，以水復蓋滿地面為準，達到不滲不漏。7.3. 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水試驗，灌水時間 每根管道二分鐘，以流水通暢為準。7.4. 給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉正常。第八條油漆：油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。第九條開關插座9.1. 每戶提供2個電視終端。9.2. 每戶可以開通2門電話。9.3. 每戶提供2個串聯局域網信息點。9.4. 開關

8、、插座面板方正、清潔。9.5. 通電試驗，漏電開關短路保護、過載保護動作可靠第三部分 住宅質量問題處理辦法第一條 物業管理費、利息：為使業主得到更大程度的滿意，原則上對因整改導致業主延期入住的損失不予賠 償，包括物業管理費和利息。第二條塑鋼窗：2.1.2.2.2.3.2.4.2.5.2.6.2.7.2.8.弟二3.1.3.2.3.3.第四4.1.4.2.4.3.4.4.4.5.第五第七第八條8.1.8.2.第一條第一原則：維修。站在距塑鋼窗1.5M處觀察劃痕，看不見的劃痕可應業主要求做拋光處理，概% 賠償。1.5M處可見劃痕：A、劃痕深0.2MM0劃痕0 0.5MM ,無法按拋光處理時條劃痕向

9、業主賠償20元/條；B、0.5MM0劃痕& 1MM,更換，不賠償。變形：進行維修，維修不能解決問題時更換。概不賠償，維修期 3-5天，更 期20天。門窗框滲漏：由物業公司保修五年，五年后有償服務，若裝修損壞，視具體情況 協商。框角開裂或門窗框斷裂：框扇角開裂：無償更換，概不賠償，向廠家索賠，期限不多于 20天。門窗框斷裂：更換、費用由責任方承擔，期限不多于20天。玻璃壓條脫落、拼縫不嚴等：調修或更換、 五金配件：調修或更換，概不賠償，期限 進戶門：原則上不做任何賠償。平整度偏差10MM及斷裂屬更換范圍。其他一律維修，維修期為5-7天。衛生問：原則上不做任何賠償。入住驗收時發現滲漏，立即

10、維修，維修期概不賠償，期限：3-5天。3-5 天。5-7 天。換日入住驗收時進行管道通水試驗，若有質量問題，立即維修，維修期為5-7天大棚、內墻面、地漏等質量問題按維修處理，維修期 5-7天。業主入住后進行裝修有可能引起滲漏，建議由物業公司協調并提供有償服務。開關、插座、電視插座、漏電保護器等質量問題由施工單位維修，不予賠償，維 修期5-7天。陽臺欄桿及陽臺：對于毛刺、焊渣、油漆不均勻，倒泛水、積水、地漏不暢等質 量問題由施工單位維修，不予賠償。層高：若發現層高不合圖紙要求，原則上調整大棚，地坪粉刷層厚度滿足業主要 求，特殊情況特殊處理，視具體情況找施工單位索賠。板厚：板厚超過圖紙要求，不作任

11、何處理。板厚按圖紙要求不足時，通過協商處理，如有必要向施工單位索賠，并及時報公 司營銷部及法律室。第四部分 住宅裝修控制要點嚴禁私自改動房屋結構，以免破壞房屋承重體系及整體的完整性而影響抗震能力,甚至危及您及他人的安全。第二條 裝修施工時，不準在樓板上猛力擊打，以免震松樓下平頂粉刷層，引發塌頂事故 第三條 對衛生間進行改建、裝修時，嚴禁破壞防水層，以免影響下家，萬一不慎損壞防水層，應馬上修復。凡是業主改動衛生間地坪的，均需在改建完成后，做浸水試 驗（蓄水24小時），由物業管理部門驗收。第四條外墻門窗進行裝修時，必須挖制打木楔的深度及直徑，以免將外墻與門窗之間的 嵌縫震裂，引起滲水。同時注意不要

12、破壞門窗上框的滴水槽和下框的排水坡度， 防止向室內滲水。第五條 本樓除了衛生間做了防水層外，其他部分地坪（包括廚房）都不抗滲，為此，在 裝修使用時，二樓以上切忌用水沖洗、浸泡地面，防止滲水影響下層住戶，廚房、 衛生間施工不得封閉或縮小管道檢修孔與維修孔。第六條 不得隨意在承重墻上穿洞、拆除連接陽臺門窗的墻體、擴大或縮小原有門窗或另 建門窗；不得隨意增加樓地面凈荷載、在室內砌墻或超負荷吊頂、安裝大型燈具 及吊扇。第七條 安裝空調室外機時，應按指定統一的位置進行安裝及排水，設計中已統一留有空 調機位、空調孔及空調冷凝水管，不能在墻上打孔影響外觀尺寸，嚴禁安裝窗式 空調。第八條 在木地板施工時，建議

13、采用復合地板膠水粘貼方法。第九條 禁止在陽臺安裝洗臉盆，防止污水進入雨水管。第十條 上、下水主管不得擅自改動，水表位置不準移位。第十一條 所有煤氣管道包括表具，不得私自拆裝、改接。第十二條 墻面不得隨意打洞、開孔，以免破壞預埋電氣和閉路電視管線，如需打洞，一 定要避開所有管線。第十三條業主在裝修過程中，如發現房屋存在問題，請及時報修，公司只負責解決確認 后的相應問題。第十四條 業主在裝修之前，須將裝修方案報物業公司審批。第十五條 業主不得封閉陽臺，不得占用樓道等公用部位。<Back>住宅工程質量通病管理辦法一、為了使公司各項目經理部的工程質量管理水平有明顯提升，將住宅質量通 病的發

14、生概率降到最低，特制定本辦法。二、工程管理部負責對已建項目在工程竣工前的細部檢查以及業主入住后發 現的工程質量問題，按照分部工程進行分類統計，編制上海萬科住宅工 程常見質量通病匯總表（見附件一）。三、 各施工單位和監理單位針對附件一所列舉的質量通病，依照國家、上海市 頒布實施的相關強制性文件或施工規范，以及上海萬科地產編制的施工 操作技術細則的要求，編制切實可行的施工方案和監理細則，報項目經 理部、工程管理部審批通過后予以執行。四、工程管理部負責抽查施工方案和監理細則的執行情況，根據監理單位質量 檢查結果，在每月的項目經理部項目管理評估報告中予以反映。項目移交 物業公司后一周內，工程管理部匯總

15、整個項目總質量通病發生次數及解決 落實的情況，報分管總經理、工程總監，抄送人力資源部和各項目經理部五、業主入住后一年內，工程管理部每三個月去物業管理部調查業主報修及投 訴情況并作記錄。檢查期滿后一周內工程管理部將住宅使用期內質量通病 發生情況進行整理，形成專題報告，作為對項目經理部克服質量通病工作 的最終評判。六、 對于綜合評比第一名和最后一名的項目經理部，人力資源部按照公司的有關制度進行獎罰上海萬科住宅工程常見質量通病匯總表分部工程廳P質量通病名稱難度系數裝飾工程1頂棚、墻面空鼓開裂B2外墻抹灰雨水污染墻向C3山墻滲水A4陰陽角不方正C5面層粗糙、不平C6面層爆灰C7窗臺而不平C8踢腳線上口/、平C門窗工程9門窗滲水A10窗臺無泛水或倒泛水B11門窗拼縫/、嚴密B12窗框卜口排水不暢B13硅膠粘貼不牢C14表面污染、劃痕C15窗框翹曲C16山墻、女兒墻部位滲漏A17大溝滲漏A屋向工程18屋聞卷材空鼓、開裂B19細石般圓層開裂C2