1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與管理特點(diǎn)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與管理特點(diǎn)分析 文/李勇威 企業(yè)資金的管理，其實(shí)質(zhì)是圍繞企業(yè)生產(chǎn)流程中發(fā)生的資金流入及流出的管理。房地產(chǎn)作為具有金融投資屬性的特殊產(chǎn)品，具有資金需求龐大、市場(chǎng)流動(dòng)性差、投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金管理無(wú)疑是企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的重中之重。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程主要包含：取得土地前期準(zhǔn)備、取得項(xiàng)目土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期、項(xiàng)目銷售期或持有經(jīng)營(yíng)這幾個(gè)主要環(huán)節(jié)，企業(yè)資金的管理也主要圍繞這幾環(huán)節(jié)展開(kāi)。 一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金流特點(diǎn) 取得土地前的主要資金流：土地評(píng)估費(fèi)用、土地競(jìng)買保證金等。

2、該階段的資金呈凈流出狀態(tài)，資金來(lái)源主要為自有資本金。 取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時(shí)間短，但資金流出量大，資金主要來(lái)源為自有資本金。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的主要資金流：該期間的費(fèi)用主要包括項(xiàng)目策劃定位費(fèi)用、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、項(xiàng)目勘察費(fèi)用及各個(gè)政府部門(mén)收取的費(fèi)用。該階段為資金流出規(guī)模占項(xiàng)目投資規(guī)模較小，但期間的資金籌劃卻至關(guān)重要，需切實(shí)完成項(xiàng)目的融資安排，資金主要來(lái)源為自有資本金。 開(kāi)發(fā)建設(shè)期的主要資金流：主要為土建工程費(fèi)用、裝修費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。項(xiàng)目的資金需求主要由開(kāi)發(fā)前期的融資安排提供。 項(xiàng)目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產(chǎn)生期，費(fèi)用主要

3、包括項(xiàng)目推廣費(fèi)、項(xiàng)目代理費(fèi)用等。 上述環(huán)節(jié)當(dāng)中，前四個(gè)環(huán)節(jié)為資金流出期，主要資金來(lái)源為項(xiàng)目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設(shè)成本為該期間的核心資金流出部分，前者發(fā)生時(shí)間短，后者則在整個(gè)工程建設(shè)期內(nèi)陸續(xù)支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環(huán)節(jié)，銷售型物業(yè)的資金流入一般呈先大后小的特點(diǎn)，即在銷售初期資金快速回籠，進(jìn)入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業(yè)則表現(xiàn)為初期資金回收少，之后隨著經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)定期，資金回收呈穩(wěn)步增長(zhǎng)。二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵 通常而言，資金管理可按生產(chǎn)進(jìn)程由投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、資金籌集、資金運(yùn)用等幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)也不例

4、外。 1、 投資計(jì)劃是資金管理的前提 房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求龐大，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺問(wèn)題，將嚴(yán)重影響工程的進(jìn)展，進(jìn)而可能造成項(xiàng)目爛尾的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在自有資本金充足和現(xiàn)金類資產(chǎn)良性的基礎(chǔ)上，制定嚴(yán)格投資計(jì)劃是確?，F(xiàn)金流和投資能力的前提。2、 資金計(jì)劃是資金管理的基礎(chǔ) 從項(xiàng)目發(fā)展的過(guò)程來(lái)看，在項(xiàng)目取得前的評(píng)估階段，即應(yīng)完成項(xiàng)目的全部資金計(jì)劃安排。該階段的評(píng)估結(jié)果將直接影響是否進(jìn)行項(xiàng)目投資，而為了能夠更精準(zhǔn)的完成該階段的工作，開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目銷售計(jì)劃作出合理而翔實(shí)的預(yù)測(cè)，任何一項(xiàng)工作的偏差，都會(huì)對(duì)后續(xù)的資金使用及回籠產(chǎn)生影響。因

5、此，評(píng)估工作越精準(zhǔn)翔實(shí)，所編制的資金計(jì)劃也更為貼近未來(lái)實(shí)際資金需要，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。3、 資金籌集是資金管理的關(guān)鍵 對(duì)于資金需求異常龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金籌集能力無(wú)疑是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問(wèn)題。企業(yè)內(nèi)源性資金受企業(yè)積累的限制，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的提高；傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸款，在經(jīng)歷金融危機(jī)的風(fēng)波后，也越發(fā)顯得不可靠；而市場(chǎng)的大起大落，更讓開(kāi)發(fā)企業(yè)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無(wú)疑成為企業(yè)生存的必須。 遵循企業(yè)的資金計(jì)劃，盡可能早地與資金方進(jìn)行接觸，聽(tīng)取他們對(duì)項(xiàng)目的想法及建議，并將之融入項(xiàng)目中，將幫助企業(yè)更便利地獲得融資。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，該階段無(wú)疑

6、是整個(gè)資金管理進(jìn)程中的重點(diǎn)，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，銀行開(kāi)發(fā)貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國(guó)銀行信貸的調(diào)控是相當(dāng)頻繁的，具有極高的不穩(wěn)定性。為避免“靠天吃飯”的被動(dòng)模式，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不斷提高企業(yè)融資能力、拓寬融資渠道無(wú)疑是一項(xiàng)長(zhǎng)期的課題。在經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以下渠道亦可供參考：融資方式說(shuō)明特點(diǎn)難度企業(yè)內(nèi)部融資通過(guò)抵押、質(zhì)押、票據(jù)貼現(xiàn)及加強(qiáng)銷售獲得預(yù)收款、利用留存收益等取得資金可得性強(qiáng)，資金規(guī)模受限大低上市融資在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票或是通過(guò)買入殼公司間接上市耗時(shí)長(zhǎng)，審批難

7、高債券融資通過(guò)發(fā)行公司債或企業(yè)債，向市場(chǎng)融資的行為通常融資期限較長(zhǎng)，融資成本較低高經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款以自有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做抵押并以經(jīng)營(yíng)收入或租賃收入作為主要還款來(lái)源的貸款對(duì)開(kāi)發(fā)商資信及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入要求高，期限長(zhǎng)中并購(gòu)貸款商業(yè)銀行向并購(gòu)方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)交易價(jià)款的貸款。對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求高，期限較長(zhǎng)高信托融資通過(guò)集合信托產(chǎn)品，向社會(huì)公眾融資的的一種融資行為。對(duì)企業(yè)資信有較高要求中委托貸款委托人提供合法來(lái)源的資金，委托銀行或信托機(jī)構(gòu)，根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。期限短，成本高中投資基金即通過(guò)與境內(nèi)外投資基金合作，取得項(xiàng)目資金的一種融資行為，即可通過(guò)股權(quán)合作，也可通過(guò)債券合作。成本高中售后回租 將自制或外購(gòu)的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用,從而獲得現(xiàn)金流使資產(chǎn)所有人在保留資產(chǎn)使用權(quán)的前提下獲得所需的資金；高比率的融資低回買融資物業(yè)持有人將物