1、養老社區投資分析第一頁，共32頁。一、我國養老產業發展潛力分析一、我國養老產業發展潛力分析 1. 我國養老產業發展的現狀 2. 養老產業發展空間大 3. 我國養老產業的發展模式分析二、我國養老社區發展前景分析二、我國養老社區發展前景分析我國養老社區發展的現狀我國養老社區發展方向探悉我國養老社區投資收益情況我國養老社區發展潛力分析三、保險資金投資養老社區的方式研究三、保險資金投資養老社區的方式研究從政策的角度來看投資的可行性投資方式探悉投資面臨的挑戰四、保險資金投資養老社區的重要意義四、保險資金投資養老社區的重要意義投資養老社區可以緩解保險資金“長短錯配”壓力1.投資養老社區可以完善保險公司運營

2、的產業鏈第二頁，共32頁。一、我國養老產業發展潛力分析一、我國養老產業發展潛力分析n“養老產業養老產業”是以老年人為對象是以老年人為對象,以滿足高層次生活、文化需求為目標以滿足高層次生活、文化需求為目標,向老年人提向老年人提供商品和服務的民間營利事業活動的總稱供商品和服務的民間營利事業活動的總稱,亦稱老人福利產業、老齡產業、銀色產業等亦稱老人福利產業、老齡產業、銀色產業等。n日本養老產業發展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經濟日本養老產業發展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經濟 發展水平和較為完善的社會保障體系。發展水平和較為完善的社會保障體系。第三頁，共32頁。1.

3、我國養老產業發展的現狀我國養老產業發展的現狀n1.1我國老年人口規模大、老齡化速度快我國老年人口規模大、老齡化速度快 人口老齡化是指一定社會中老齡人口比重相對較高的一種人口結構狀況。目前國際上廣泛認同的一種定量標準是：如果一個社會中，65 歲及以上人口占該社會總人口比重超過7，或者60歲及以上人口占該社會總人口的比重超過10%，那么該社會就已進入老齡化社會。2009 年，全國人口達到13.35 億人；65 歲及以上人口占比為8.5%，而而60歲及以上人口占比達歲及以上人口占比達12.5%，1.67億人。億人。按照國際通行標準，中國從2000 年起就已經進入老齡化社會了。第四頁，共32頁。第五頁

4、，共32頁。1）快速老齡化階段）快速老齡化階段(2001年到年到2020 年年) 中國將平均每年增加596 萬老年人口，年均增長速度達到3.28%，大大超過 總人口年均0.66%的增長速度，人口老齡化進程明顯加快。到2020 年，老年人 口將達到2.48 億，老齡化程度將達到17.17%，其中，80 歲以上老年人口將達到 3067 萬人，占老年人口的12.37%。2）加速老齡化階段）加速老齡化階段(2021年到年到2050 年年) 中國老年人口數量開始迅速增長，到2023 年，老年人口數量將增加到2.7億，與O-14 歲少兒人口數量相等。到2050 年，老年人口總量將超過4 億，老齡化水平推進

5、到30%以上，其中，80 歲及以上老年人口將達到9448 萬，占老年人口的 21.78%。3）重度老齡化階段）重度老齡化階段(2051年到年到2100年年) 2051 年，中國老年人口規模將達到峰值4.37 億，約為少年人口數量的2 倍。這一階段，老年人口規模將穩定在3-4 億，老齡化水平基本穩定在31%左右，80歲及以上高齡老年人占老年總人口的比重將保持在25-30%，進入一個高度老齡化的平臺期。數據來源：國家統計局根據全國老齡工作委員會辦公室發布的中國人口老齡化發展趨勢預測研告，可以將我國的人口老齡化發展趨勢從2001 年至2100 年期間劃分為三段：第六頁，共32頁。1.2 經濟發展水平

6、低，未富先老經濟發展水平低，未富先老 60歲以上人口占比歲以上人口占比 人均人均GDP（美元）（美元） 日本（日本（1980 年）年） 13.0% 8682 中國（中國（2009 年）年） 12.5% 3684 在國外，通常是社會發展到一定程度，人均收入水平達到一定標準以后才逐漸進入到老齡化社會階段。發達國家進入老齡化時，人均GDP 一般在5000-10000美元，具備一定的經濟實力，有能力解決老齡化帶來的一系列社會問題。而中國目前人均GDP 不到 4000 美元，仍屬于中等偏低收入國家行列。 可以說，發達國家是“先富后老”，而中國則是“未富先老”。這種這種“未富未富先老先老”的狀況給中國養老

7、產業帶來嚴峻的挑戰。的狀況給中國養老產業帶來嚴峻的挑戰。第七頁，共32頁。1.3 當前我國養老產業發展的主要特點當前我國養老產業發展的主要特點n1）養老產業開始社會化）養老產業開始社會化 養老機構正由單純的事業型福利型向事業型與產業型互相結合、福利型與效益型互為補充的方向轉變。n2）養老產業逐步受到重視，管理逐步規范）養老產業逐步受到重視，管理逐步規范 從1994 年以來，中國政府先后頒布實施中國老齡工作七年發展綱要（19942000 年）、中國老齡事業發展“十五”計劃綱要（20012005年）和中國老齡事業發展“十一五”規劃。n3）投資渠道日益多元化）投資渠道日益多元化 基本上形成了國家、集

8、體和個人等多種形式共同發展的格局。第八頁，共32頁。1.4 我國養老產業發展存在的主要問題我國養老產業發展存在的主要問題n1）缺乏政府有力的產業政策支持與引導）缺乏政府有力的產業政策支持與引導 我國目前的養老產業沒有實現真正意義上的產業化，養老產業（養老事業可能更確切）帶有特殊的福利性和微利性，甚至出現不盈利或虧損的情況。n2）缺乏行業標準和市場規范）缺乏行業標準和市場規范 我國養老產業起步晚，發展時間短，整個市場的規范性有待提高，缺乏統一的市場規范和行業標準，缺乏有力的行業監管機構影響了養老產業的健康持續發展。n3）社會投資的力度有限）社會投資的力度有限 我國養老產業兼有社會福利性質，屬于微

9、利行業，利潤微薄，難以廣泛吸引社會資本投資養老產業，融資渠道不暢通。n4）基礎設施不足，服務水平低，供需失衡）基礎設施不足，服務水平低，供需失衡 我國現有的養老服務機構硬件設施比較陳舊，服務方式比較單一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服務，缺少專門的醫療護理設備，缺少增進老年人相互交往的服務、文化體育設施。n5）老年人收入較低，消費觀念較為傳統）老年人收入較低，消費觀念較為傳統 與其他年齡群體比較，我國老年人群體的經濟收入相對較低，特別是占我國老年人比重過大的低收入農村老年群體，在很大程度上抑制了消費能力。第九頁，共32頁。1.5 發展養老產業是解決我國發展養老產業是解決我國“未富先老未

10、富先老”的人口老的人口老齡化現狀的必然選擇齡化現狀的必然選擇 我國是在經濟不發達的情況下提前進入了老齡化社會，加之社會養老保障制度的不完善，養老服務體系不健全，龐大的老年群體和較快的增長速度，使養老成為當前我國面臨的一個非常緊要的社會問題。家庭養老負擔加重，生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養資源減少，子女養老的人均負擔成倍增長。 因此，政府必然通過加強政策支持，出臺行業標準和社會規范，積極引導因此，政府必然通過加強政策支持，出臺行業標準和社會規范，積極引導社會資金投資養老產業來完善我國的養老服務體系，這也是我國養老產業之路社會資金投資養老產業來完善我國的養老服務體系，這也是我國養老產業之

11、路的現實選擇。的現實選擇。第十頁，共32頁。2. 養老產業發展空間大養老產業發展空間大n2.1 養老產業的產業鏈長養老產業的產業鏈長 養老產業是一個與眾多行業相關聯的“朝陽產業”。這些產業不僅包括為老年人提供日常生活用品，還包括養老金融產品、老年文娛產業、老年醫療保健、養老生活照料、養老機構等多個方面。養老產業是一項營利性事業,內容可以劃分為六個方面：n老年住宅產業：老年住宅產業： 收費型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護服務旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人較多地逗留在家中，所以晚年生活的質量在很大程度上決定住的是否舒適。另外，老年人現有住宅的改造也是老年房地產領域的一個重要

12、方面，其業務內容主要包括取消階梯、加寬過道、設置扶手等。n老年金融產業：老年金融產業： 終身保險、看護保險、特殊醫療保險、年金資產代管等；老年金融產業主要包括老年人資產（金融資產和房地產）的運用和管理以及各種老年險種等業務。老年資產運用和管理方面，除了養老金擔保貸款、養老金管理、投資顧問等主要業務之外，逆抵押貸款業務也發展不錯。逆抵押貸款在美國、法國和英國等已有較長的發展史，如美國自1961年開始開辦了住房逆抵押貸款業務。第十一頁，共32頁。2. 養老產業發展空間大養老產業發展空間大n老年服務業：老年服務業：家務服務、保健護理、登門洗澡服務等； 老年服務業領域可分為兩大塊市場，即機構養老服務業

13、和居家老年人生活照料護理服務業。n福利器械用品：福利器械用品： 銷售世界各國最先進的療養床、輪椅、拐杖、多功能便池等福利器械；n文化生活服務：文化生活服務： 組織老年人旅行、老年人文化大學、各種體育健身活動；n其他相關產業：其他相關產業： 老年人生活用品開發、銷售。第十二頁，共32頁。2.2 養老產業發展空間大養老產業發展空間大 根據推算，日本老齡產業規模將以4-5%的年率穩定的增長，到2025 年成為擁有1 兆美元左右規模的支柱產業；與曾是日本支柱產業之一的土木建筑業相比較，市場規模將是后者的1.5-2.5 倍。第十三頁，共32頁。3. 我國養老產業的發展模式分析我國養老產業的發展模式分析n

14、3.1 國外常見的養老模式國外常見的養老模式 目前，世界上主要的養老方式有三種：機構養老、社區養老和家庭養老機構養老、社區養老和家庭養老。 隨著老年人家庭照顧功能的弱化，西方建立“福利國家”制度的國家政府投資建造了大型的老年福利機構，為獨居和需要照顧的老年人提供“集中式”的養老服務。數據來源：OECD（1996年）第十四頁，共32頁。3.2 國內養老模式趨勢分析國內養老模式趨勢分析 目前我國已基本形成了以家庭養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充的養老服務體系。n1）家庭養老仍將是主要的養老方式）家庭養老仍將是主要的養老方式 據調查，在我國有95的老年人不愿住養老機構，而我國大多數老年

15、人集中在農村，除了東部沿海發達地區享有養老金以外，大多數地區的老年人只能依靠家庭養老，據民政部統計數據，上個世紀末，我國農村976的老人靠家庭贍養，只有2.4的老人依靠退休金生活、集體供養以及入住養老院養老。n2）社區養老服務方式的地位和作用日益顯現）社區養老服務方式的地位和作用日益顯現 社區養老服務是一個有多種服務項目的、能夠進行持續照料的服務體系，可以給不同需求的老年人提供服務的機會。社區老人照顧服務分為“由社區照顧”和“社區內照顧”兩種模式。相對純粹的家庭養老和機構養老來說，社區養老的優點十分明顯：有利于滿足老年人多種情感需求；有利于充分利用社區資源，減輕政府負擔；有利于利用家庭資源，減

16、少不必要的開支。第十五頁，共32頁。3）機構養老服務方式將快速發展）機構養老服務方式將快速發展n家庭養老功能不得不弱化家庭養老功能不得不弱化 一直以來，家庭養老是我國最基本、最主要的養老方式，90年代以來，我國社會家庭結構逐步小型化，家庭養老的功能日漸弱化。造成這一趨勢的主要原因有以下三個： 一是長期以來推行的獨生子女政策是長期以來推行的獨生子女政策， 二是城市化、工業化、現代化的發展二是城市化、工業化、現代化的發展， 大量剩余勞動力向城市轉移，造成我國“空巢家庭”越來越多。子女不在老人身 邊，使老人的生活照料、生病護理等問題變得日益突出； 三是隨著家庭結構變動，年輕人贍養觀念發生了變化三是隨

17、著家庭結構變動，年輕人贍養觀念發生了變化，n社會養老服務需求的迅速膨脹社會養老服務需求的迅速膨脹 一是生理需求：一是生理需求： 據調查統計，目前我國60歲以上老年人口的余壽平均有14時間處于肌體功能受損狀態，需要不同程度的照料、護理。照此推算，我國約有4175萬老年人需要不同形式的長期護理； 二是心理需求：二是心理需求： 隨著社會的進步、生活水平的提高，一些老年人的養老觀念也發生了很大的變化，他們不再滿足于生活的溫飽，而是越來越注重生活質量和生命的質量，他們迫切需要發展老年教育、文化、體育、娛樂等活動來豐富他們的老年生活，體現他們的生命價值和意義，第十六頁，共32頁。3）機構養老服務方式將快速

18、發展）機構養老服務方式將快速發展n社會養老服務發展明顯滯后社會養老服務發展明顯滯后 據民政部統計,目前全國目前全國60歲以上的老人達歲以上的老人達1.67億，養老床位億，養老床位250萬張萬張,僅占僅占老年人口的老年人口的1.5%，較之于國際社會通行的，較之于國際社會通行的5%-7%的比率相差甚遠。若根據國際的比率相差甚遠。若根據國際通行比例，同時考慮到我國受儒家文化影響的實際，按照通行比例，同時考慮到我國受儒家文化影響的實際，按照3%進行測算，到進行測算，到2050年我國養老床位需求達年我國養老床位需求達1290萬張，仍有萬張，仍有1040萬張需求，年均增長需求約萬張需求，年均增長需求約26

19、萬張萬張。第十七頁，共32頁。二、我國養老社區發展前景分析二、我國養老社區發展前景分析n1. 我國養老社區發展的現狀我國養老社區發展的現狀 我國養老社區供求矛盾突出，沒有形成良性循環。養老社區供求矛盾突出，沒有形成良性循環。主要表現在以下兩個方面：n1）需求方面：表現為潛在需求很旺，有效需求不足）需求方面：表現為潛在需求很旺，有效需求不足 由于老年人消費能力有限老年人消費能力有限，而且多數老年人沒有退休金保障，導致很多老年人目前尚不能完全享用商業化的社會服務和中高檔產品；老齡產品和服務尚不能充分滿足老年人的需求。n2）供給方面：表現為供給不足及相對過剩）供給方面：表現為供給不足及相對過剩 一邊

20、是養老機構的入住率不高入住率不高,一邊是許多老人找不到地方養老。許多老人找不到地方養老。 2. 我國養老社區發展方向探悉我國養老社區發展方向探悉 2.1 養老社區的產品開發更加契合市場需求養老社區的產品開發更加契合市場需求 1）養老社區的設計更加人性化）養老社區的設計更加人性化 養老社區的建設在選址、戶型設計、小區環境選址、戶型設計、小區環境方面應充分考慮到“綠色”概念，以人為本。老年住宅居住空間的設計居住空間的設計更多體現安全方便和無障礙設施的功能需求第十八頁，共32頁。2）養老社區的產品更契合老年人的需求）養老社區的產品更契合老年人的需求數據來源：東北老年群體調查問卷在各項服務中，老年人需

21、求程度最高的服務分別是醫療護理服務，其次是生活服務、精神慰藉、應急求助等；在我國，老老年護理市場十分龐大。年護理市場十分龐大。第十九頁，共32頁。2.2 養老社區的運營模式更趨成熟養老社區的運營模式更趨成熟 目前國內開發商在養老社區的開發上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結合”。n1) 產品出售的經營模式產品出售的經營模式市場空間小收益實現方式：收益實現方式：產品出售收益水平收益水平：理論上投資收益水平接近目前房地產業的投資收益水平，但由于前期投入較大、有相當面積的設施不能銷售，投資收益應該小于商品住宅的投資收益水平；由于面向的客戶類型為老年人，購買后用于養老的需求

22、不普遍，市場空間較小。n2）產品出租經營模式）產品出租經營模式國外常用的方式、國內缺少 收益實現方式：收益實現方式：產品出租收益水平收益水平：收益水平因產品的定位不同而不同，以產品出租的長期收益為主，以配套產品經營收益為輔。n3）產品出售與出租相結合的經營模式）產品出售與出租相結合的經營模式目前國內常用方式收益實現方式：收益實現方式：出售收益和長期出租收益相結合收益水平收益水平：投資收益介于前兩者之間；一般通過部分銷售來緩解出租經營的資金壓力隨著產業化隨著產業化的快速發展，養老社區運營模式將呈現多樣化發展，運營模式將日趨成熟！的快速發展，養老社區運營模式將呈現多樣化發展，運營模式將日趨成熟！n

23、2.3 養老社區的運營管理更加專業化養老社區的運營管理更加專業化n專業化的運營團隊是養老社區的成功關鍵。專業化的運營團隊是養老社區的成功關鍵。 目前在我國還不夠成熟，需要引入國際水準的老年服務運營團隊和管理理念。例如中國人壽擬與美國的專業運營管理團隊合作。第二十頁，共32頁。3. 我國養老社區投資收益情況我國養老社區投資收益情況n3.1 其他國家和地區的養老社區投資收益率情況其他國家和地區的養老社區投資收益率情況n1）美國）美國來源：Cushman從美國2002 年-2009 年養老住宅市場投資回報來看較為穩定，IRR大約在大約在10%-16%，其中以護理中心盈利能，其中以護理中心盈利能力最強

24、。力最強。第二十一頁，共32頁。數據來源：數據來源：the online investor如下圖，如下圖，Senior Housing Prop.是從事老年住宅開發運營的公司，公司發是從事老年住宅開發運營的公司，公司發行的行的REITS收益率在收益率在09年為年為8.73%。第二十二頁，共32頁。n2）臺灣）臺灣 項目：淡水潤福生活新象 作為位于市區的老年公寓項目市區的老年公寓項目，醫療、交通、商業配套社會化，自身完善健康老人樂家生活服務，定位市區高端老年人養生會所市區高端老年人養生會所，前期通過收取押金收回成本，經過多年的經營形成品牌效應，目前經營情況略有盈余。目前經營情況略有盈余。n淡水潤

25、福生活新象淡水潤福生活新象 運營時間 1996年10月 入住率 100% 投資商 潤泰創新國際 管理服務 潤福生活事業 技術顧問 日本中銀建株式會社 出租房間 270 間 建筑類型 17 層高層 押金 120-150 萬 租金 4000-6000元 對象 年滿 50 歲，目前入住老人平均年齡80 歲 備注 住滿兩年，無息退還租押金；提前節約10作違約金 租約 20 年 投資回收期 15 年 IRR 6.4% 備注：IRR是我根據房地產開發經驗的初步估算是我根據房地產開發經驗的初步估算（由于沒有土地建安成本、運營成本等數據，需要進一步調研確定）第二十三頁，共32頁。n美國養老社區的投資收益率之所

26、以高于臺灣，與其養老社區產業鏈較為成熟有很大關系。第二十四頁，共32頁。3.2 我國養老社區投資收益率情況我國養老社區投資收益率情況n 我國目前養老設區剛剛起步，相關產業鏈還不完善，新型金融產品發行還受限制，養老社區的投資收益率將與臺灣地區接近，n4. 我國養老社區發展潛力分析我國養老社區發展潛力分析 按照上海、長春等地大力推行的“9073”養老格局，即90%的老人家庭養老，7%的老人居家養老（在社區建立社會化的養老服務體系，為居住在家中的老年人開展社會化服務），3%的老人機構養老；到2050年我國養老床位需求達1290萬張，仍有1040萬張需求，年均增長需求約26萬張。 養老社區市場容量估算

27、如下 表： 養老社區市場規模估算表 2010年 2020年 2050年 老人數（億人） 1.67 2.48 4.3 進入養老機構的老人數（億人） 0.0501 0.0744 0.129 每月平均租金（元/人） 1500 2016 4893 每年收入（元/人） 18000 24190 58717 每年總收入（億元） 902 1800 7574 養老社區市場規模（億元） 9018 17998 75745 備注：市場容量估算 截至目前，我國養老社區的市場剛剛起步，建設規模還較小；隨著人口快速老齡化的到來，到截至目前，我國養老社區的市場剛剛起步，建設規模還較小；隨著人口快速老齡化的到來，到2020年市

28、場規年市場規模達到模達到1.8 萬億元，萬億元，2050年近年近7.6 萬億元規模，養老社區市場將迎來重大發展機遇！萬億元規模，養老社區市場將迎來重大發展機遇！第二十五頁，共32頁。三、保險資金投資養老社區的方式研究三、保險資金投資養老社區的方式研究n1. 從政策的角度來看投資的可行性從政策的角度來看投資的可行性 1.1 政策相關規定政策相關規定 在國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見（金融30 條）中第十六條規定：“積極發展個人、團體養老等保險業務，鼓勵和支持有條件企業通過商業保險建立多層次養老保障計劃，研究對養老保險投保人給予延遲納稅等稅收優惠。推動健康保險發展，支持相關保險機構

29、投資醫療支持相關保險機構投資醫療機構和養老實體。機構和養老實體。提高保險業參與新型農村合作醫療水平，發展適合農民需求的健康保險和意外傷害保險。”國務院辦公廳于國務院辦公廳于2008 年下發的年下發的“金融金融30 條條”為保險公司為保險公司介入養老社區市場開了綠燈，給保險公司明確提供了一個進入養老社區市場的機會。介入養老社區市場開了綠燈，給保險公司明確提供了一個進入養老社區市場的機會。第二十六頁，共32頁。1.2 保險公司投資案例保險公司投資案例n1）泰康人壽）泰康人壽 “泰康之家”目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協議，購置了位于小湯山溫泉鄉的2000 畝“試驗地”，投資40 億元興建養老

30、社區。同時還計劃在上海、三亞等地拿地。初步規劃，泰康之家先打高端市場，等成熟后再收購100 所中小養老院。n2）中國人壽）中國人壽 中國人壽計劃打造“一南一北”的養老社區格局，擬在河北廊坊拿地1 萬畝，首期投資約100 億元，南部則有考慮落戶海南。n3）合眾人壽）合眾人壽 合眾人壽則計劃在武漢拿地建設“健康谷”養老院。第二十七頁，共32頁。2. 投資方式探悉投資方式探悉n2.1 全資模式全資模式如泰康人壽如泰康人壽 該模式為：投資商、運營商為一個主體。這種模式具有較強的可控性，保險公司能按照自己的目標制定投資計劃并實施，避免與合資方出現管理矛盾；但缺點可能在于保險公司沒有投入養老市場的相關經驗

31、，缺乏專業的管理技能；同時資金占用規模大、回收周期長！ 例子：例子： “泰康之家”專業從事養老社區建設與投資運營。首期，泰康人壽投資40億元興建養老社區，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協議，購置位于小湯山溫泉鄉的2000畝地，第一家“泰康之家”養老社區將于2013年至2014年建成。對于養老社區，泰康人壽的規劃是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養老院。n2.2 股權合作模式股權合作模式如中國人壽如中國人壽 該模式為：投資商、運營商、開發商為合作體，共擔風險、共享利潤。即保險公司與開發商聯合成立股份公司，保險公司提供資金支持和風險控制咨詢，開發商提供技術和市場開發，投資收益按股權比例進行分配。該模式有利于充分挖掘開發商和保險公司各自的長處，能有效規避保險公司盲目投資帶來的風險；同時，與地產商的合作，能學習社區管理經驗。該模式有望成為