1、（一）房地產(chǎn)代建工程的稅務(wù)處理代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按“服 務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函 1998554號(hào)的規(guī)定，受托方按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。1、由委托方自行立項(xiàng)：2 、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：3、受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）；4 、事先與委托方訂有委托代建合同。5 、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位。關(guān)于代建項(xiàng)目的核算問題，由于代建項(xiàng)目不屬于房屋開發(fā)公司的 資產(chǎn)而是代管項(xiàng)目，核算也屬于代為核算性質(zhì)，因此核算方法應(yīng)征求 委托方的意見，按照委托方確認(rèn)的方式核算。同時(shí)在核算方式上必須 滿足稅務(wù)上的要求

2、，由于房屋開發(fā)公司不墊付資金，而且開具的發(fā)票 都應(yīng)建設(shè)單位的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出， 應(yīng)走委托方的帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ?， 受托方不能體現(xiàn)墊資。受托方的會(huì)計(jì)核算上，如果資金只是從委托方帳戶核算，那么可 以只設(shè)鋪助帳.正式帳只是對(duì)收取的代建費(fèi)進(jìn)行核算。如果受托方設(shè)專戶迸行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個(gè)流程體現(xiàn) 出來(lái)，具體可參考以下內(nèi)容。代建工程開發(fā)成本的核算一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托， 代為開發(fā)的各種工 程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開 發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類

3、代建工程成本核算的不同特點(diǎn) 和要求，釆用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制皮規(guī)定： 企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng) 支出，應(yīng)分別通過(guò)“開發(fā)成木-商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本 -房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房 屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出， 進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成 本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他 工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本 -代建工 程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本 -代建工 程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā) 的除土地

4、、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。 成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（1） 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2） 前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接 費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開發(fā)成本的核算開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀 行存款”、“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 代建工程

5、開發(fā)成本明 細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。完成全部開發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程， 應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自 “開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶 的借方，并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù) 后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本” 賬戶的借方。如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元, 前期工程費(fèi)160000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元，分配開發(fā)間 接費(fèi)用80000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接 費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作

6、如下分錄入賬：借：開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本1080 000貸：銀行存款460 000應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款540 000開發(fā)間接費(fèi)用80 000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬:借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程1080 000貸：開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本1080 000為滿足稅法的要求，在財(cái)務(wù)處理上，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突 破，財(cái)務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點(diǎn)，來(lái)滿足核算要求，代建的會(huì)計(jì)處理 是很多年以前的流程，由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路 已不能滿足業(yè)務(wù)上的要求，希望網(wǎng)友提出寶貴意見，來(lái)解決不斷出現(xiàn) 的新問題。（二）代建工程開發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算

7、，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒有說(shuō)明， 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們探討。這里只探討會(huì)計(jì)稅務(wù) 處理，不探討籌劃。、先看幾個(gè)稅務(wù)規(guī)定：A、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知（二）蘇地稅發(fā)1996074號(hào)第三條、關(guān)于其他代理服務(wù)的征稅問題。其他代理服務(wù)是指受托 方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購(gòu)代銷貨物、 代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)， 并與委托方 實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人 提供上述其他代理服務(wù)，可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)，按服務(wù)業(yè)稅目5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。第四條、關(guān)于房

8、屋開發(fā)公司代承建的房屋征稅問題。房屋開發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土 地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三條：中“其他代理服務(wù)”條件的，則對(duì)房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入 按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各 種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）1998073 號(hào)你局（關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示（銀地稅（流）發(fā)1998008號(hào)）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)從事代建工

9、程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。以上二種方式，工程 所需全部建設(shè)資金均由建設(shè)單位提供，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂工程 代建合同或房屋代建協(xié)議書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào) 工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi)（代建費(fèi)）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與 建設(shè)單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的代建 業(yè)務(wù)，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包

10、括管理費(fèi)（代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按“服務(wù) 業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。C、關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)國(guó)稅函 1998554號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦 理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按 施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等 手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征 收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為， 按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅 200631號(hào) 第七條、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)

11、不超過(guò) 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可釆用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分 比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累 計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定O（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳 料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充 一下（二），出售時(shí)，繳增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6

12、%繳納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊4個(gè)稅務(wù)規(guī)定可看出1、委托方擁有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。4、受托方（房地產(chǎn)開發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開發(fā)（先有了 購(gòu)房人，你開發(fā)的房屋是專門賣給他們的。 實(shí)際上是一種定向銷售方 式,其他與正常開發(fā)過(guò)程沒區(qū)別的）。合作建房（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè) 稅問題解答（之一）的通知第十七條、合作建房，是指由一方（以 下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金， 合作建房。

13、合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物 易物“，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第 二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)， 合作建房。）四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向 委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、 監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同，而直接與委托方簽訂 合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單，僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束 時(shí)向委托方開具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托

14、 方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、所得稅等稅種。 委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開 具。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程 中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司（受托方）簽訂合同， 不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司， 房地產(chǎn) 開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托 方，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 這種方式也就是中國(guó)目前所 有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城 市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間 接費(fèi)用，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）-代建工程開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“制造費(fèi)用（開發(fā)間接費(fèi)用）”等科目的貸方。 同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成 本明細(xì)分類賬。