1、物業管理人員配置、定額（建議）物業管理劉大山一組織架構與崗位設置管理標準作業規程 1 目的規范公司組織架構與崗位設置的一般原則及調整方法。 2 適用范圍 : 適用于物業管理有限公司及下屬物業管理處的組織架構及崗位設置管理工作。 3 職責 ）總經理負責組織架構與崗位設置的審批。 ）人事部負責組織架構與崗位設置的制定和管理。 4 程序要點 1 組織架構的設置與調整 a 物業管理公司組織架構設置的一般模式： 一般情況下，公司管理單一物業時，公司設置為：辦公室（含行政、人事部）、經營部、財務部、客戶服務部、工程維修部、保安部、保潔部（含綠化）； 一般情況下，公司員工人數在 800 人以上或管理處數量在

2、 2 個以上時，公司機關設置為：行政部、人事部、財務部、品質部、經營部；各管理處設置為：客戶服務部、工程維修部、園林綠化部、保安部、保潔部。 未導入 ISO9000 質量管理體系的公司可不設品質部。 b 組織架構的設置工作由公司總經理牽頭組織制定，報董事會批準后執行。 c 一般情況下，組織架構每年末可依據實際情況進行調整（確有調整必要時）由人事部組織各相關部門寫出組織架構的運作情況提交總經理，由總經理召開辦公會議議定，需對組織架構進行調整是時，報董事局審批后執行。 d 各部門職責 品質部職責 負責員工的績效考評工作； 負責 ISO9000 質量體系文件的制定、編制、培訓、實施監控與維持和改進；

3、 負責具體組織 ISO9000 質量體系內審和質量運行狀態的檢查與考核；負責 ISO9000 質量體系文件和資料的控制； 負責處理其他與運作質量有關的事務； 完成上級安排的其他工作。 行政部職責： 負責統籌管理公司的行政、后勤、車隊、信息、及其他行政管理工作；負責組織安排公司各類會議，傳達會議精神； 負責處理公司的來往信函及接待工作； 負責統籌管理公司的合同和檔案資料； 負責或協助組織、策劃公司的有關活動； 負責公司機密文件資料及信息的保密工作； 負責控制公司各行政費用的開支； 負責公司的后勤車隊管理工作； 負責信息的反饋工作； 負責提供相關資料及數據，配合財務的成本核算； 完成上級安排的其他

4、工作。 人事部職責； 負責公司的培訓、調配、勞資工作； 負責研究、制定公司人才戰略； 負責組織公司員工的崗前培訓、專業培訓； 負責公司員工考勤與工資福利管理工作； 負責處理公司的勞資關系； 負責建立公司人才資料庫； 負責處理公司的各項投訴與倒塌化建議； 完成上級安排的其他工作。 財務部職責： 負責公司財務活動的資金運作、成本核算、審計及各種財務結算工作；負責材料的驗收、入庫、保管及出庫工作； 負責公司固定資產與低質易耗品管理及清查工作； 為總經理室的籌資決策和投資決策提供真實可靠的會計信息； 負責與財務、稅務、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯絡； 完成上級安排的其他工作。 經營部職責： 負責對供

5、方的評審管理工作； 負責對外采購工作； 負責對外委托服務工作； 負責自有物業租賃工作； 負責商業信息的整理工作； 完成上級安排的其他工作。 客戶服務部職責， 參與新接物業接管驗收工作； 負責住戶（客戶）入住、裝修、報修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作； 負責康樂文體、文化活動的組織、實施及設施的管理工作； 負責住戶郵件、包裹分發及物品代管工作； 負責管理處與業主（客戶）之間溝通協調的組織工作； 完成上級安排的其他工作  工程維修部職責： 負責公用設備、設施和建筑物、場地的維修處理工作；  負責編制各種設備、設施的維修保養計劃并組織實施；   

6、負責住戶（客戶）的維修工作；  負責各類檢測設備的管理； 協助參與設施設備的采購評審工作；  負責水電的正常供應； 完成上級安排的其他工作。 保安部、消防管理中心職責： 負責轄區范圍內 24 小時保安服務；負責封閉小區（商場）人員 / 物品出入管理； 負責對出租屋（商鋪）、轄區內三無人員、裝修人員進行管理； 負責交通及停車場管理； 參與突發事件處置和火警、火災搶救工作；  負責防火管理； 完成上級安排的其他工作。 園林綠化部： 負責規劃轄區環境綠化美化及景點、小品的設置、保養；    負責轄區綠化的養護、修整工作； 負責園林花場苗木的培育工作；

7、 負責園林、綠化的病蟲害防治工作； 負責綠化機具的保養工作；  負責為住戶提供各類分化有償服務工作； 完成上級安排的其他工作。  保潔部職責： 負責轄區公共環境的清潔、垃圾回收、清運工作； 負責辦公樓宇室內外保潔、外墻清潔工作； 負責公共設施的保潔工作； 負責為住戶提供各種清潔有償服務工作； 完成上級安排的其他工作。 2 崗位設置  a 崗位設置的基本原則： 直線管理、層級管理的原則：一般情況下，每個崗位只有一個直接上級，只對直接上級負責，只向直接上級匯報工作，避免多頭管理；  同一級別，不重復設置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則上不再設副職；

8、扁平化管理的原則：層級管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高工作效率。  b 崗位的設置由總經理根據工作需要設定，不涉及調整架構的由總經理批準后執行，涉及到組織架構的需報董事會審批后執行。  c 增加新崗位設置后，由人事部擬定新崗位的職位描述報總經理審批，崗位描述應包括以下內容； 工作范圍 層級管理中所處的位置 崗位的性質（管理級、技術級或文職級） 該崗位應具備的能力。 d 崗位描述經總經理批準后，由品質部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個月內編制出與其崗位工作相關的標準作業規程。 e 人事部應以每年年初將崗位設置情況用一覽表的形式隨組織架構一起公布。 3 資料保存：經批準的組織

9、架構與崗位設置資料歸入檔案室永久保存。5 記錄 6 相關支持文件 1 目標管理標準作業規程 2 人事定編管理標準作業規程 二人事定編管理標準作業規程 1 目的 : 規范人事定編管理工作，確保公司人力資源的合理配置。2 適用范圍 : 適用于物業管理公司人事定編的管理。 3 職責 ）總經理負責人事定編計劃的審批 ）人事部經理負責人事定編計劃的審核。 ）各部門負責人負責人事定編計劃的制定。 4 程序要點 1 人事定編計劃的制定與審批 a 公司機關各部門經理每年年初于公司組織架構確定后，依據部門崗位工作勞動制定出人事定編計劃報人事部審核。 b 管理處經理組織各部門主管依據管理處組織架構及本部門工作勞動

10、制定出人事定編計劃報人事部審核。 c 人事定編計劃包括以下內容：    各崗位人員的配置數額； 各崗位人員負責的區域工作； 有關的依據。 d 人事部經理給出審核意見后報總經理審批。 e 經總經理審批的人事定編計劃由人事部監督執行。 2 人事定編的調整；  a 人事定編調整的依據；    公司業務發展與變化； 員工的工作水平發生變化； 勞動的調整； 作業規程發生改變。 b 調整的時間：每半年調整一次，或按照季度，或根據經營的實際情況。c 由各部門負責人提出調整的申請，報人事部經理復核后報總經理審批。 3 超編與缺編情況的處理 a 超編 有下列情況

11、之一時，管理處可申請臨時超編； 物業接管理處于過渡期 員工培訓技能尚未達到工作標準要求 作業規程以外的工作出現。 超編時，由部門負責人填寫人員增補申請表報人事部審核登記后，報總經理審批，內容包括：部門、定編人數、擬增加崗位、人數、超編原因、備注等欄目； 對超編的員工一般按臨時工對待（公司另有安排的除外） 部門超編人數達到本部門人數 25% 以上時，必須寫出超編說明報人事部備案并報總經理審批。內容包括： 超編的理由； 超編人員的處理； b 缺編    正常情況下，部門缺編由部門負責人及時填寫人員增補申請表報人事部審核； 人事部審核編制無誤后，應優先進行內部調配，調配不了再行對

12、外公開招聘； 部門缺編人數達到部門定編人數的 10% 時或本部門全年員工流失率達到 30% 時，部門負責人應做出缺編專題報告，報人事部備案。 c 各部門超編缺編的有關數據作為各部門負責人目標管理完成情況的考評依據之一。 5 記錄 6 相關支持文件  1 組織架構與崗位設置標準作業規程 2 目標管理標準作業規程 三、管理處勞動一 ) 客戶服務人員勞動1 15 萬以下住戶服務中心配設管理員 6人。 2 15 萬以下不設高層樓宇巡查組，只設住戶服務中心； 15 萬以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加 5 萬，增設 1 人。住戶服務中心管理員每增加 8 萬，增設 1 人。  3 干部

13、配置： 15 萬以下設置主管 1 人，不設班（組）長； 15 萬以上，設置主管 2 人（可由管理處副經理兼）住戶服務中心班（組）長各負其責內外各1人。 二）保安人員勞動（根據實際作業面情況做靈活調整）1 固定崗保安員每人當值時可監護面積為 3000-3500 。 2 全封閉小區（商場）每入口需設置 3 個班次（三班倒）省錢的法子就是盡量減少入口） 3 巡邏保安員每組（兩人一組）可監護面積為 5 萬左右。 4 封閉停車場每出入口處應設置 3 人（含巡查）。 5 30 萬以下保安干部的配置為主管 1 人、班長 3 4 人。 30 萬以上可增加組長一級干部，平均按每 5-8 萬平方米配置組長 1 人

14、。 6 智能化小區（大廈）已設置治安、消防監控系統時，可適當養活保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員 3 人。  7 保安人員綜合勞動：每 2000-2500 配置 1 人。（還要考慮一點的就是輪休人員） 三）工程維修人員勞動1 每個高壓配電房值班電工 3 人。 2 水工每 6-8 萬配置 1 人。（值班作業，要儲備還有輪休） 3 中央空調每 10 萬配置 1 人。 4 電梯工每 8 部電梯配置 1 人。 5 維修電工每 8 萬配置 3 人。 6 綜合維修工每 10 萬配置 2 人。 7 干部配置標準： 30 萬以下，配置主管 1 人，不設班組長； 30-80

15、萬以上，配置主管 1 人，運行班（組）長 1 人，維修班長（組長） 1 人。 80 萬以上，可考慮配置主管 1 人、運行班（組）長 1 人，機電維修班（組） 1 人，綜合維修班（組）長 1 人。 8 綜合勞動人數：每 10 萬 10-12 人。 四）清潔人員勞動1 梯級清掃： 10層 / 小時 / 人。 2 地面清掃： 240300 / 小時 / 人。 3 拖樓梯： 1013 層 / 小時 / 人。 4 擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線： 912 層 / 小時 / 人。 5 洗地毯 :280360 / 小時 / 人 . 6 刮玻璃 :4 / 分鐘 / 人 .7 清潔電梯轎箱 抹鋼油 )

16、:1 個 /10 分鐘 .8 8 層以下樓房 無電梯 ) 1 梯 10 棟 / 人 ;9 層以上樓房 ( 帶電梯 ) :1 梯 8 棟 / 人 .（根據實際作業面情況做靈活調整）8 干部配置標準 :10 萬以下 , 配置主管 1 人 , 不設班組長 ;20-50 萬 , 配置主管 1 人 , 技術員 1 人 , 班 ( 組 ) 長 2 人 ;50 萬以上 , 每增加 20 萬增設班 ( 組 ) 長 1 人 9 保潔人員綜合勞動：每 8000-10000 , 配置 1 人。 五） 園林綠化部人員勞動1 綠籬及灌木修剪 ;1 墻狀綠籬 : 人工 20 米 / 小時 ; 機剪 :50 米 / 小時

17、; 2 叢生或塊狀綠籬 : 人工 :25 平方米 / 小時 ; 機剪 :50 平方米 / 小時 ; 3 球形 : 直徑 1 米球形 ,4 棵 / 小時 , 直徑大于 1 米的適當降低平均數 ;2 大樹修剪 : 1 冠徑 15 米以上 , 需三個配合 .1 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.05 棵 / 人 /小時  2 冠徑 10-15 米 , 需三個配合 .3 棵 /8 小時 3 人 , 平均 0.125 棵 / 人 /小時 ; 3 冠徑 5-10 米 , 需二個配合 .12 棵 /8 小時 2 人 , 平均 0.75 棵 / 人 /小時 ; 4

18、冠徑 5 米以下 , 高 3 米以下 , 單人操作 , 平均 2-5 棵 / 人 /小時 ; 3 剪草    1 特級、一級草坪： 360 / 人、小時； 2 二級草坪： 280 / 人、小時； 3 三級草坪：用汽墊機剪 180 / 小時；割灌機剪 60 / 小時； 4 四級草坪：用割灌機剪， 40 / 小時。 4 施肥 ）粒肥：撒施， 550 / 小時；點施灌木， 240 棵 / 小時；點施盆花， 900 盆 / 小時；點施小喬木（環施） 50 棵 / 小時；  ）液肥：機施兩個配合，平均 250 / 人 /小時；手噴，室內大盆植物 15 棵 / 小時；室外大棵植物 24 棵 / 小時；手淋， 200 棵 / 人 /小時； 5 噴藥： 機噴，平均 350棵（株）/ 人/小時；壺噴，室內大植物 15 棵 / 小時；室外中小植物 25 棵 / 小時；小型盆栽壺噴 200 棵 / 小時。6 淋水：自動噴淋平均 8000 / 人/小時，人工淋平均 2000 平方米 / 人 /小時。 7 花苗上盆：時花平均 250 盆 / 人 /小時，苗木平均 200 盆 / 小時。 8 花木出圃質量修整：時花平均