1、房地產概論教案（習題課）土木工程系工程管理教研室黃萬新第一部分房地產投資估算【例 1】 某家庭預計在今后10年內的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？【解】（ 1） 已知： 該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A=16000X 30%=4800（元）；月貸款利變幻無常i=12%/12%=1%,計息周期數n=10x 12=120 個月（ 2） 則： 該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=A（ 1+i ） n-1/i（1=i）n=4800 X （1 + 1% 120=33.46 （萬元）【例2】某

2、家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25 萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。 如果抵押貸款的期限為10 年， 按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？【解】（1）已知：抵押貸款額 P=25X 70%=17.5 （萬元）；月貸款利率i=15%/12=1.25%,計息周期數n=10X 12=120個月（ 2）則月還款額：A=Pi （ 1+i ） n/ （ 1+i ） n-1= 175000 X 1.25% （1 + 1.25%） 120/ （1 + 1.25%）

3、 120-1=2823.4(元)3) 該 家 庭 欲 購 買 上 述 住 宅 ， 其 月 收 入 須 為2823.4/0.25=11293.4 (元)【例 3】 某購房者擬向銀行申請60 萬元的住房抵押貨款，銀行根據購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%，問該購房者第10 年最后一個月份的月還款額是多少？【解】( 1)已知：P=60萬元，S=0.5% n=15X 12=180(月)，i=6.6%/12=0.55%( 2)抵押貸款首次月還款額為：A 產PX (is) /1-(1+s) / (1+i) n

4、=600000 x 0.0005/1-(1+0.005) / (1+0.0055) 180=300/ ( 1-0.9144 ) =3504.67(元)(3)第10年最后一個月份的還款額 A20為：A120=AX (1+s) t-1 =3504.67 X ( 1+0.005) 120-1=6344.50 元【例4】某家庭預購買一套面積為80m2的經濟適用住宅，單價為 3500元 /m2, 首付款為房價的25%， 其余申請公積金和商業組合抵押貸款。已知公積金和商業貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為 15年， 公積金貸款的最高限額為10萬元。 問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少

5、？【解】（1）已知：P=3500X 80X （1-25%） =210000元，n=15X 12=180 （月）i1=4.2%/12=0.35%， i2=6.6%/12=0.55%P1=100000 （元），P2=210000-10000=110000 （元）（ 2）計算等額償還公積金貸款和商業貸款本息的月還款額：A產P1Xi 1（1+i。n/（1+i1）n-1= 100000 X 0.0035（1+0.0035） 180/1-（1+0.0035）180=749.75 （元）A2=mxi 2（1+i 2）n/（1+i 2） n-1= 110000 X 00055（1+0.0055） 180/1-

6、（1+0.0055）180=964.28 （元）（ 3）組合貸款的最低月還款額A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03 （元）【例5】某家庭以4000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為 120 平方米的住宅，銀行為其提供了15 年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款 5 年后， 于第 6 年初一次提前償還了貸款本金8 萬元； 問從第6 年開始的抵押貸款月還款額是多少？【解】（1）已知：P=4000X 120X70%=33600優，P =80000元，n=15 X 12=180 個月n =（15-5） X 12=120 個月

7、；i= i ' =6%/12=0.5%則(2)正常情況下抵押貸款的月還款額為:_L 1 囂"匚ns.6(-7人一+獷0T.；.785%了(3)第6年年初一次償還本金8萬元后，在第6到第15年內減 少的月還款額為：A K .與QOC x 生5%6(元)1-H+i-1 - i i i-(4)從第6年開始的抵押貸款月還款額是：2835.36-888.16=1947.20 (元)【例6】某家庭以35000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為80m的住宅，銀行為其提供了 15年期的住房抵押貸款，該貸款的 年利率為6%抵押貸款彳值比率為70%月還款常數為0。65%問 抵押貸款到期后，該家

8、庭應向銀行償還的剩余本金金額是多少？【解】(1)已知：P=350OX 80X 70%=19600灰，月還款常數 a=0.65% n=15X 12=180月；i'=6%;i=I' /12=6%/12=0.5% 則(2)按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：1 %p't； <JOO . (1._1 口一一 】門，“，" "如”"(3)實際每月的月還款額為：196000X0.65%=1274 (元)(4)借款人每月欠還的本金：1653.96元-1274元=379.96 (元)(5)抵押貸款到期后，該家庭應向銀行償還的剩余本金為：【例7】 某

9、人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經營。已知前三年樓價款付款經例分別為15% 25方口60%第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為100萬元，經營成本為20萬元，且預計在此后的16年內毛租金收入和經營成本的平均 上漲率均為12%貼現率為16%如果該投資項目的凈現金流量，畫 出凈現金流量圖并計算出項目凈現金流量的現值之和（設投資和經營期-."”工。 曲:1 I 56-tSIP#i1音/四枝A JIj S'趙! I '1'質K懂就比 :6。I h I"Illi,支收 【解】*t均ItJI34IM1:-Iftfltnn(H KJ

10、VM。門+1 ：1 1 - 1 '-)1'1 hl' A ”IL；| i I .： B 11小 # 山75115AM產KKl + tlNP+ s】' JLl- i Z1H d > I,：一卜-發士2 T-712國-aw2D 1-1 i h I" J 1 " 1'''! I求出力奧1九F生在年初）(2)畫也凈觀全流量困1250力兀80(1*12%產萬無*20 萬元:j"XZ1_|34t序 四75 7J?C IV '.I25方元 1300萬元圖5-8(3)計算瓚日凈現金流聚晌現值之和產 1F =&#

11、163;«*一仃)(1十)產f- a您 TOO ,7+/)+(1 + 16%)'十加工 W1 + 12%)r 1 /1 + 】坐 f r 卜】4 _H52_儼+ 16%_】2客1 h + 16%1 Jr (1 + 16) + (1 + 16%)19-29 亂 16/元)【例8】已知某家庭1998年12月31日為購買價值為50萬元的住宅，申請了相當于房價 70%的住房抵押貸款，期限為20年、 年利率為6%、按月等額還本付息。2004年1月1日，該家庭由于某 種財務需要擬申請二次住房抵押貸款(又稱“加按”，假設按產權人擁有的權益價值的50%發放)。已知當地住宅價值年上漲率為 5%

12、, 問該家庭申請加按時，最多能得到多少抵押貸款？【解】(1) 2004年1月1日住房市場價值V=500000X ( 1+5% 5=638.140.8 (元)(2)第一抵押貸款月還款額(3) 2004年1月1日未償還第一抵押貸款價值(4)該家庭擁有的住房權益價值Ve=V-Vm=638140.8-297148.6=340992.2 (元)(5)第二次抵押可獲得的最大抵押貸款數額為340992.2 X50%=170496.1 (元)17 (萬元)第二部分房地產估價2007估價師考試房地產估價理論與方法試題一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡 上涂黑其相應

13、的編號。)1、房地產估價從某種意義上講是()房地產的價值。A.發明B.發現C.創造D.隱定2、不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為 ()°A.掌握的有關信息不同B.作出的估價師聲明不同C.估價對象狀況不同D.委托人不同)°3、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是2003年11日簽署2004年8月舉辦內地房地產估價師自動成為A.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于B.內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后,香港測量師D.

14、內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技 術人員資格之一4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產)°估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B.現時該房改房上市交易的正常價格C.現時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價5、在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式 為開發利潤=()直接成本利潤率。A. 后續開發成本+管理費用B. 后續開發成本+管理費用+銷售費用C.待開發房地產價值+后續開發成本D. 待

15、開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費6、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產()。A. 目前是否有經濟收入B. 過去是否帶來了經濟收益C.是否具有產生經濟收益的能力D. 目前的收入是否大于運營費用7、某套住宅總價30 萬元，套內建筑面積125 平米，套內墻體面積20 平米，分攤的共有建筑面積25 平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為()元。A.1765B. 2000C. 2069D. 24008、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于()。1、 市場價值8、 清算價值C.快速變現價值D. 投資價值9、 TN 關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯

16、誤的是()。A. 原始價值高于賬面價值B. 投資價值高于市場價值C.謹慎價值低于市場價值D. 快速變現價值低于市場價值10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500 元每平米，出租的年末凈收益為500 元每平米。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.463511、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是()。A. 有租約限制下的價值B. 共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D. 承租人權益的價值12、引起真正的房地產自然增值的原因是()。A. 裝修改造B. 需求增加C.

17、通貨膨脹D. 改進物業管理13、下列情況中會導致房地產價格上升的是()。A. 上調貸款利率8. 收緊房地產開發貸款C.開征房地產持有環節的稅收D. 增加土地供應14、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為后的年凈收益為20 萬元，除此無其他更好的用途，則根據A. 合法原則B. 最高最佳使用原則C.估價時點原則D. 替代原則15、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是A. 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B. 房地產估價是提供價值意見而不是作價格保征C.房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D. 房地產估價是評估房地產的價值而不是價格16、下列關于房地產估價原則的表述中，

18、錯誤的是A. 獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則18 萬元，預計改為服裝店 ) 應按服裝店用途進行估價。)。)。B. 合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則D.謹慎原則屬于一般性原則)。17、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為A. 簽訂估價委托合同之日B. 發放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D. 未來處置抵押房地產之日18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50 萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150 萬元。 在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是()萬元。A.0 50B.50 75C.5010OD

19、.10015019、為評估某房地產2007 年 9 月 1 日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007 年 3 月 1 日，合同交易價格為4000 元每平米，約定建筑面積為95 每平米，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100 每平米。自2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日， 當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%， 則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元每平米。A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8920、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某

20、宗房地產建筑面積為120 平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30 萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為()元每平米。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.5721、 為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450 元每平米(其中人工費為50元每平米)， 裝飾裝修工程直接費為900 元每平米(其中人工費為45 元每平米)， 又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%， 安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝

21、裝飾工程費為()元每平米。A.2204.55B.2397.99C.3237.60D.3345.6422、某房地產的重建價格為2000 萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150 萬元，投入使用后每年多耗電費0.8 萬元。假定該空調系統使用壽命為15年， 估價對象房地產的報酬率為12%， 則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.0023、 某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2 年， 該廠房建成5 年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40 年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續

22、期。建筑物經濟壽命為50 年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%24、某宗房地產是于3 年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50 年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31 萬元、 29 萬元、 30.5 萬元、 29.5 萬元，報酬率為8%。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為()萬元。A.35B.85B.360.49C.362.93D.365.2925、某商品住宅總價為98 萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15

23、年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。A.7.65%B.B.75%C.9.42%D.10.19%26、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40 年，不可續期，至今已使用了8 年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6 萬元，以后每年凈收益增長2%，從第 8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.9027、某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設期為 2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積

24、計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為 90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的 60%。假設報酬率為8%,折現率為14%,則該在 建工程續建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.379B.30D.4119.1828、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是（）。A.估算后續開發經營期B.估算后續開發的各項支出、收入C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生D.估算開發期中的利息和利潤29、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米

25、、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測 該類房地產2008年的價格為（）元每平米。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.530、某幢大廈的總建筑面積為 10000平米，房地產總價值為 7000萬元。其中土地總價 值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的理份額為（ ）。A.1.67%B.2.33%C.2.75%D.3.33%31、設臨街深度價格修正率見下表。£44門>11中用弦亂忖功林正事慳125舊11101(®4

26、0另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價的40%、20%,則下圖的宗地 B的單價為（）%/m2o* 5m 4 51n 4_5m T劇產店價贏示海云蔗點 試卷/笞窠路續階 5m0元/皿A.6400B.6800C.6960D.760032、某房地產開發用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規劃限制所規定的 容積率為1.2,樓面地價為1500元每平米。后經規劃調整，容積率提高到1.6,樓面地價不變，則該房地產開發用地因容積率提高需補地價（）萬元。A.375B.450C.500D.60033、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業務有（）。A.

27、在建工程抵押估價業務B.城市房屋拆遷補償估價業務C.該機構執行合伙人所擁有的房地產抵押估價業務D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業務34、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是（）。A.房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B.房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝C.房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環境景觀等的優劣D.估價對象為己經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了 解35、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、估價時點、估價 依據、

28、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產估價師及其他參 與估價的人員和（）。A.價值類型和定義、估價作業日期、估價的假設與限制條件B.價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C.價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制D.價值類型和定義、估價作業日期、估價報告應用的限制二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2 分 ; 錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分。 )1、與非專業估價相比，專業估價的特點有()。A. 是一種專業意見B. 估計價格或價值C.實行

29、有償服務D.承擔法律責任E.估價作業日期長2、房地產的獨一無二特性導致了()。A. 難以出現相同房地產的大量供給B. 房地產市場不能實現完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D. 房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大3、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。A. 單位比較法B. 市場提取法C.分解法D. 工料測量法E.分部分項法4、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優先受償款。法定優先受償款包括( )。A. 劃撥土地應補交的出讓金B. 已抵押擔保的債權數額C.發包人拖欠承包人的建

30、設工程價款D. 強制執行費用E.估價費用5、工業房地產的區位影響因素主要考慮()。A. 臨街狀況B. 動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D. 接近大自然E.產品原料的獲取方便程度6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的()。A. 最佳規模B. 最佳經營手段C.最佳集約度D. 最佳管理方式E.最佳投資渠道7、城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。A. 被拆遷房屋的權屬證書記載的面積B. 拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協商結果D.具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、E.房地產管理部門權

31、屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有()。A. 后退道路紅線距離B. 土地使用期限C.基礎設施完備程度D. 容積率E.合并的可能性9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括()。A. 土地補償費B. 安置補助費C.拙上附著物和青苗的補償費D. 土地使用權出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農民的社會保障費用10、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有()。A. 潛在毛租金收入B. 有效毛收入C.凈運營收益D. 稅前現金流量E.稅后現金流量11、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況下，開發經營期為(

32、 ).A. 開發期+經營期B. 開發期+運營期C.開發期+經營期-前期-建造期D. 開發期+運營期-前期-建造期E.前期+建造期+經營期12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于()。A. 假設開發法中開發完成后的房地產價值的預測B. 收益法中未來租金、運營費用的預測C.成本法中對先前發生費用的正確性的校核D. 市場比較法中對房地產狀況進行調整E.某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補13、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有()。A. 估價對象B. 估價時點C.價值類型D. 估價方法E.估價所需材料14、 評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵。基準

33、地價( )。A. 基準日期B. 土地開發程度C.基準地價修正體系D. 土地用途E.基準地價公布日期15、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。A. 說明估價報告的合法性、真實性B. 說明估價的獨立、客觀、公正性C.規避估價風險D. 保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求三、 判斷題 (共 15 題， 每題 1 分。 請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用裳示正確，用“X表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)1、 某注冊房地產估價師擬購買A 市 C 區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方

34、法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。()2、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。()3、房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。()4、 某房地產的當前市場價值為1000 萬元， 抵押貸款余額為540 萬元， 貸款成數為0.6，則該房地產現在再次抵押的價值應為276 萬元。()5、城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準。(

35、)6、在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產價格水平。( )7、一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降。()8、不論是何種估價目的，估價對象價值所依據的市場狀況一定是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。()9、在估價中選擇4 個可比實例，甲成交價格4800 元每平米，建筑面積100 平米， 首次付清 24 萬元，其余半年后支付16 萬元，一年后支付8 萬元。乙成交價格5000 元平米，建筑面積 120 平米，首付24 萬元，半年后付清余款36 萬元，丙成交價格4700 元平米，建筑面積 90 平米，成交時候一次性付清.丁成交價格476

36、0 元每平米，建筑面積110 平米，成交時支付 20 萬元，一年后付清余款32.36 萬元。已知折現率10%，這 4 個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。()10、 建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤。()11、 建筑物的經濟壽命早于或與土地使用期限一起結束韻，應根據土地剩余使用期限確定收益期限。( )12、 對于有城市規劃條件要求，但其城市規劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發法估價。()13、 房地產價格上漲或

37、下降趨勢的強弱與房地產目前價格的高低無關，價格較低的房地產其價格上漲趨勢可能更強勁。()14、 由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。( )15、 某已抵押房地產困債權實現需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產完整權利下的價值。()四、計算題（共 2 題， 20 分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。 計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）1、某在建工程的土地使用權是2004 年 12 月 31 日通過出讓方式獲得的，用途為商業，土地使用期限為40 年，土地面積為700

38、平米，容積率為15，土地取得費用為80 萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1 年。該工程正常施工期（不含裝修）為 2 年，建安成本為每平方米建筑面積2300 元，管理費用為建安成本的3%.至 2007 年 6月 30 日已完成主體結構，且已投入總開發成本的55%， 剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40 萬元花一年時間裝修（假定裝修費用支出發生在該年末）。然后出租營業。預計第一年正常凈收益為60 萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4 年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40 萬元，

39、當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。按當地有關規定，房地產開發項目（包括在建衛程）在轉讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關稅費，同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和 6%。請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007 年 6 月 30 目的正常購買總價。（10 分 ）2、 某公司于2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積10000 平米，土地使用期限40 年，建筑總面積為20000 平米，并于2007 年 9 月 1 日完成，該公司申請竣工驗收。根據環保政策要求，環保管理部門在竣工驗收時要

40、求該公司必須對項目的排污系統進行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007 年 9 月 1 目的正常市場價格。（1）假設在估價時點重新取得該項目建設用地，土地取得費用為1000 元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環保要求的項目開發成本為2500 元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發成本的3%，開發建設期為2.5 年，開發成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內均勻投入，貸款年利率為 7.02%，銷售稅金及附加為售價的5.53%，投資利潤率為12%。（2）經分析，新建符合環保要求的排污系統設備購置費和安裝工程費分別為400 萬元和60 萬元，而已建成項