1、我國近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析項管Q154215070149劉涵6我國近3年房地產(chǎn)調(diào)控政策、效果分析摘要: 十一屆三中全會以后，我國開始鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，時至今日房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，被社會各界廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展不僅關(guān)系著人們的住房等民生問題、也關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要動力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度的日益加快，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出了許多弊端和問題，從土地資源管理制度的不完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不嚴格到投機性購房數(shù)量的猛增和房地產(chǎn)價格的非理性上漲等，這一系列問題對國家的經(jīng)濟發(fā)展、社會的和諧穩(wěn)定都有著非常大的負面影響。為保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、

2、健康發(fā)展，中央政府出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，由于國內(nèi)外眾多因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的方向也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷變化而調(diào)整，表現(xiàn)出不同時期房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標和特點也有所不同1。基于以上這些特點，本文主要以我國近三年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為研究對象，通過整理歸納相關(guān)數(shù)據(jù)，運用定量分析的方法分析國家近三年調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響的效果。近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)抵押貸款在信貸資產(chǎn)中的比重也在日益上升。由于房地產(chǎn)抵押貸款本身是一種風險較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的大，

3、其風險程度總體在不斷上升，這種風險一旦爆發(fā)，對金融機構(gòu)和金融體系造成打擊的嚴重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的擔憂。為促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國政府相繼出臺一系列地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。我國目前主要運用行政手段和經(jīng)濟手段對兩種手段房地產(chǎn)業(yè)進行管理，用經(jīng)濟手段時經(jīng)常依靠行政權(quán)力，因此，很多文件主要是以國務(wù)院或者國家部委辦的名義發(fā)布的2。因此我們開始查找資料分析我國近三年房地產(chǎn)調(diào)控政策，其分析結(jié)果如下：2015年央行降息5次、降準備金3次、營業(yè)稅5年改2年、二套房首付比例下調(diào)4成、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%2016年前半年降準

4、、降息、降稅、降首付促進樓市成交;后半年以調(diào)控為主，限購、限地，有效控制房價過快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫。2017年進行一系列限購限貸:一、認房又認貸，二套房首付比例上調(diào)10%；二、限貸措施加碼，首套、二套均暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款；三、企業(yè)買房受限，商業(yè)住房再交易需要滿三年。具體分類如下列表所見:時間政策類別政策內(nèi)容2015年土地政策土地執(zhí)行“有供、有限”財政政策個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅貨幣政策央行降息5次央行降低存款準備金率1%二套房貸款首付比降至四成2016年財政政策購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)，均按照4%的稅率征稅。貨幣政策調(diào)整公積

5、金貸款利率。5年以下2.75%，其他3.25%貸款首付降低；公積金首20%、商業(yè)貸款首25%2017年行政政策認房又認貸房地產(chǎn)企業(yè)和消費者可以根據(jù)調(diào)控政策更改其行為模式，引導(dǎo)雙方理性投資。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購房消費者的盲目跟風行為和預(yù)期心理會造成影響房價的上漲或下降，甚至會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進行分析、評價，可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費者更加清晰的理解當前房地產(chǎn)調(diào)控政策，準確把握當前房地產(chǎn)市場走勢，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時，可以幫助房地產(chǎn)中介、金融機構(gòu)等參與主體了解市場，當房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，能夠及時做出應(yīng)對措

6、施。更重要的是，可以有助于強化房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施效果3。在研究實施調(diào)控政策之后房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況如下：2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。2015年，商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%，增速比1-11月份回落0.9個百分點。其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87281億元，增長14

7、.4%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.6%，辦公樓銷售額增長26.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.7%。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。2016年，商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比1-11月份回落1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長22.4%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.8%。商品房銷售額1

8、17627億元，增長34.8%，增速回落2.7個百分點。其中，住宅銷售額增長36.1%，辦公樓銷售額增長45.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長19.5%。2017年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。1-6月份，商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長13.5%，辦公樓銷售面積增長38.8%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額5915

9、2億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。其中，住宅銷售額增長17.9%，辦公樓銷售額增長38.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長41.7%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)運用經(jīng)濟學原理，貨幣政策中商品價格由市場供求關(guān)系決定4，從根本上說，房價是由房地產(chǎn)供和需求決定的。土地價格是房地產(chǎn)主要開發(fā)成本，影響和制約著房地產(chǎn)供給，根據(jù)供求關(guān)系理論，土地價格由土地供給和需求決定。在我國土地屬于國有資產(chǎn)，土地供給由土地劃撥和土地出讓的規(guī)模決定，近年來房地產(chǎn)用地的有限供給，使得土地供給小于房地產(chǎn)日益繁榮帶來的規(guī)模不斷擴大的土地需求，從而導(dǎo)致住宅用地價格持續(xù)上漲，也決定了房價的高位運行。各地方政府 “土地財政”是引發(fā)地價持續(xù)上

10、漲并最終導(dǎo)致高房價的重要原因，很多地方政府財政收入主要依靠出讓土地使用權(quán)取得。而消費者對房價的上漲預(yù)期影響購房需求，投資投機住房需求推動房價上漲。此時限購令實施，不僅是給房地產(chǎn)市場降溫的過渡性調(diào)控手段，也是為政府大力加強保障性住房建設(shè)，落實其余各項房地產(chǎn)調(diào)控措施，為更深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。在房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，回歸到相對理性和有序狀態(tài)時，限購令 “以政策換時間”的使命也將完成。限購令和增加保障性住房等調(diào)控政策同步推進，是政府對失靈的市場進行宏觀調(diào)控，對社會資源重新配置。限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設(shè)，已成為我國房地產(chǎn)調(diào)控的長期性政策導(dǎo)向。基于以上分析我對國家房地產(chǎn)調(diào)控政策有

11、以下建議:1、 深化土地制度改革，保障農(nóng)民土地權(quán)益，修改土地法。2、 消除土地財政的制度基礎(chǔ)，組建國家儲備公司，運用外匯儲備戰(zhàn)略物資（如石油、金屬礦石、稀土金屬、棉花、糧食等），外匯占款除用于滿足支付的儲備以外，用于獲得關(guān)鍵性的礦產(chǎn)資源、原材料、關(guān)鍵技術(shù)和關(guān)鍵產(chǎn)品，并作為政府戰(zhàn)略儲備和發(fā)行貨幣的依據(jù)。3、 改革財政體制，地方實行基礎(chǔ)財政（以稅收為財政收入來源），中央實行外貿(mào)財政（以外匯為財政收入來源），各縣級財政收入的30%上交省財政，各省級財政收入的30%上交中央財政，各級企業(yè)都劃歸地方管理（增值稅與資源稅都歸地方，利潤歸所有者），發(fā)展經(jīng)濟的責任主要交給地方，中央主要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施、教育、國防、環(huán)境保護等，主要是戰(zhàn)略、政策的管理。4、 簡化稅種，降低稅率，所有流轉(zhuǎn)稅合并為增值稅。5、 停止土地招拍掛行為，保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)的正常行使，企業(yè)、地方政府可以市場價格購買農(nóng)村建設(shè)用地，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村。6、 允許農(nóng)村建設(shè)用地的自主開發(fā)和合作開發(fā)，促進農(nóng)村的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化。7、 停止掠奪市民財富的調(diào)控行為，對城市購房者因土地財政而多支付的價款進行補償，每戶限補償一套房。8、 對鐵路、民航、石油、石化、水處理等國家壟斷行業(yè)按照工藝流程拆分為不