1、黃博文版權所有整理ppt行業新形勢下團隊執行力提升策略行業新形勢下團隊執行力提升策略黃博文版權所有整理ppt目 錄一、當前房地產行業形勢下探討執行力的意義1、行業形勢簡述2、在新形勢下，行業游戲規則的變化3、應對游戲規則變化的法寶-執行力提升二、執行力提升1、執行力的基礎-樂觀、精神與意志、主動性、溝通與協作2、執行力的保障和提升路徑計劃管理（PDCA）（解決“任務及目標”的問題）優化并執行業務流程（解決“怎么做及能不能”的問題）績效管理及激勵（解決“愿不愿”的問題）自我審計（執行力提升的內在機制）黃博文版權所有整理ppt新形勢下房地產行業規則的變化新形勢下房地產行業規則的變化一、宏觀形勢簡析

2、（金融（房地產、汽車引發）、實體經濟）一、宏觀形勢簡析（金融（房地產、汽車引發）、實體經濟）PULTE、LENNAR、CENTEX、KBH、HORTON處于破產邊緣處于破產邊緣二、新形勢逼出行業新規則二、新形勢逼出行業新規則1、房地產企業在新形勢下面臨的挑戰（融、投、開發、管理、資源）、房地產企業在新形勢下面臨的挑戰（融、投、開發、管理、資源）2、現金流致勝（項目現金流、企業現金流）、現金流致勝（項目現金流、企業現金流）3、周轉率致勝（現金流（開發周期）、商業、儲備）、周轉率致勝（現金流（開發周期）、商業、儲備）三、新行業規則下，房地產企業需要什么樣的人才三、新行業規則下，房地產企業需要什么樣

3、的人才1、融資人才（多元化）；投資人才（基于價值）、融資人才（多元化）；投資人才（基于價值）2、營銷人才（策劃、渠道與客戶挖掘）、營銷人才（策劃、渠道與客戶挖掘）3、成本人才（前期）、成本人才（前期）4、人才特性（抗壓與樂觀、經營意識、管理技能、速度、執行力）、人才特性（抗壓與樂觀、經營意識、管理技能、速度、執行力）黃博文版權所有整理ppt新形勢下房地產行業規則的變化（續）新形勢下房地產行業規則的變化（續）ROE凈利潤凈利潤/股東權益凈利潤股東權益凈利潤/銷售收入銷售收入*銷售收入銷售收入/總資產總資產*總資產總資產/股東權益股東權益 銷售利潤率銷售利潤率*總資產周轉率總資產周轉率*財務杠桿財

4、務杠桿公司多層設計小高層設計高層設計06年設計目標07年設計目標多層開盤小高層開盤高層開盤招商天數天數金地天數天數萬科天數天數1、在資源保證的前提下，影響周轉率的關鍵因素：項目層面：開發周期、成本現金流、銷售現金流公司層面：資金使用效率、資產結構（負債率、土地儲備、 持有物業）、融資投資開發節奏匹配2、影響開發周期的關鍵因素：內部關鍵因素：策劃定位、設計、招標、施工、銷售外部關鍵因素：報批報建（政府關系）、市場周期3、招商與萬科、金地開發周期比較：從土地價款支付起算（單位：月）黃博文版權所有整理ppt新形勢下房地產行業規則的變化（續）新形勢下房地產行業規則的變化（續）現現金金流流債務融資債務融

5、資股權融資股權融資時間時間節點節點+-項目1項目2項目3公司公司黃博文版權所有整理ppt投入資本投入資本周轉率周轉率成本現金流成本現金流銷售速度回款速度資金使用效率資金使用效率持有物業持有物業銷售現金流銷售現金流空置率持有期限租金水平資金占壓與沉淀資金閑置vs.儲備市場風險大小匹配性開盤時間工程付款進度工程進度竣工時間設計周期施工周期報批報建策劃周期政府風險產品標準化活動前置決策效率人工效能合作伙伴招標周期并行工程分期開發規模簽約速度按揭放款速度價格、預期與需求彈性營銷傳播市場競爭度市場飽和度商業銷售銷售時機價格預測和執行偏差及時的土地機會多項目節奏協調按揭保證金項目公司日常存款項目現金流峰值

6、現金流偏差現金流平滑性其他占壓與沉淀資金的情況政府關系影響因素影響因素開發周期開發周期地價支付進度質量標準資金供給風險限制資金調度的合作條款限制資金調度的開發貸款注釋：以上不考慮將投入資本進行長期投資的情況經驗曲線新形勢下房地產行業規則的變化（續）新形勢下房地產行業規則的變化（續）黃博文版權所有整理ppt執行力效率融資：多元、快投資：謹慎、準建設：控制節奏營銷：快、準、狠房地產企業應對行業新規則的法寶房地產企業應對行業新規則的法寶黃博文版權所有整理ppt執行力的內在基礎1一、樂觀1、對宏觀及行業的未來樂觀2、對企業的未來樂觀（創新、復合地產、金融地產、網新背景、浙大背景、外資背景等）二、精神與

7、意志1、只要精神不滑坡，辦法總比困難多2、亮劍精神-狹路相逢勇者勝三、主動性1、帶著方案請示2、補位3、思想前置4、溝通與協作（換位思考、拓展知識面、流程與模版、文化）黃博文版權所有整理ppt執行力的內在基礎2投資主導階段投資主導階段l利用關系資源獲取相對廉價、支付條件寬松的大塊土地產品主導階段產品主導階段l招募優秀的關鍵人才l整合優質供應商l最初產品精雕細琢l之后復制成熟產品l簡單有效的管理管理主導階段管理主導階段l充分發揮規模效益l規范精細的管理l從內部培養人才l資本有限時可通過戰略合作擴張規模資本主導階段資本主導階段l大力展開并購整合l增持經營性物業l組織瘦身，反官僚1234關鍵關鍵戰略

8、戰略舉措舉措階段性階段性目標目標l奠定生存發展基礎l建立口碑l復制產品lpreIPO與IPOl復制公司l快速周轉l規模經濟l財務穩健l市場或產品線重構銷售銷售規模規模l50萬m2/年l50-200萬m2/年l200-800萬m2/年l 800萬m2/年l職能制的項目公司或城市公司l無總部l運營控制型總部，關鍵專業資源集中l多項目城市公司逐步出現營運副總、項目總l戰略總部，經營放權l區域內核心城市強大，平衡矩陣發育成型，按片區管理或事業部制l戰略+投資型總部l商業資產也許獨立IPOl形成總部區域公司片區或城市事業部結構組織組織發展發展產品產品構成構成l根據地塊特點，被動型的開發，不能主動選擇產品

9、種類（業態）l形成1-2種競爭力很強的主力產品l被動型開發商業l產品線不斷豐富l大量復制+少量創新l適時增加經營性物業l產品線重構l經營性物業比重明顯增加區域區域布局布局l1-2個城市l機會導向l3-5個城市l零星分布在幾大區域l1-2個城市占有率靠前l6-20個城市l同一區域有多個城市l核心城市占有率高l 20個城市l間距更近，呈連綿帶l占有率位于區域前列執行力執行力企業發展的不同階段，執行力的含義也不同企業發展的不同階段，執行力的含義也不同房地產企業發展階段的黃博文模型房地產企業發展階段的黃博文模型黃博文版權所有整理ppt執行力的內在基礎3制度流程（工作標準、要點）制度流程（工作標準、要點

10、）績效管理績效管理薪酬、長期激勵機制薪酬、長期激勵機制企業戰略規劃企業戰略規劃跨年度滾動經營規劃跨年度滾動經營規劃年度業務和管理工作計劃年度業務和管理工作計劃組織管控（架構、權責）組織管控（架構、權責）黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之計劃管理1計劃管理是實現組織目標的重要控制手段，提高工作效率，加強部門溝通合作計劃管理是實現組織目標的重要控制手段，提高工作效率，加強部門溝通合作的良好方式。的良好方式。黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之計劃管理2計劃管理要點1、計劃閉環(5W2H)2、PDCA：計劃、行動、評價、改進3、嚴肅性4、項目開發計劃（案例分析）5、公司經營計劃（案例分析）

11、下-上信息決策案例案例分析分析黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之流程優化1一、流程的通病1、復雜、冗長2、有三級，缺二級、一級3、辦事的過程，缺各節點的標準和要點二、流程優化的目標1、提升執行力和效率2、提升工作和產品質量三、流程優化的主要方法1、理順2、簡化3、建立各節點的標準、要點和模版黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之流程優化2：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條件。說明及圖例：說明及圖例：一、房地產開發業務劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關系管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重

12、疊。：代表關鍵里程碑：配合專業的任務。項目論證項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程管理階段項目立項主體結構開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關系管理階段拓展營銷設計工程初步產品定位規劃要點/規劃草案組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究概念規劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價、目標成本進度款、工程變更、結算入伙事務管理客服報建工程施工配合設計配合建設用地規劃許可證、簽訂土地使用合同設計方案及

13、施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建 辦理房地產預售許可證產權初始登記合同備案、按揭辦理銷售配合采購管理材料設備驗收招標采購開開開開工工開工項目決算采購材料調研，選型定板規劃設計單體設計部品設計目標地塊研究報告黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之流程優化3黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之績效管理績效管理的螺績效管理的螺旋上升循環旋上升循環簽定業績簽定業績合同合同績效輔導績效輔導/ /監控監控績效考評績效考評考核結果考核結果應用應用制定績效制定績效指標指標 戰略及中期規劃 明確公司年度經營目標 找出目標實現的關鍵驅動因素，并有效分解到部門，形成一套考核指標體系 確定指標結構及權

14、重 制定衡量標準 起草業績合同 審批并簽訂關鍵崗位的業績合同 進行相關績效輔導，提高績效水平 定時召開經營檢討會對績效目標完成情況進行監控，并及時提出改進意見 采集考核數據 業績評估 能力評估 計算考核得分 適當的宣布形式 績效考評結果運用，如加薪、晉級等 合理的反饋典型的績效管理體系主要由五個環節構成典型的績效管理體系主要由五個環節構成績效循環績效循環=執行力循環執行力循環通過強化績效管理來提通過強化績效管理來提升執行力升執行力黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之績效管理（續）績效管理體系的基礎和前提條件績效管理體系的基礎和前提條件1、強化戰略規劃管理，逐步完善戰略規劃功能；強化戰略溝通2、強化2-3年經營規劃、年度計劃與預算管理、項目計劃與預算3、規范管控、組織管理4、整合業務流程，制訂權責制5、成本管理體系6、信息系統 黃博文版權所有整理ppt執行力提升路徑之激勵一、激勵要素一、激勵要素1、機會激勵2、無形價值激勵3、有形價值激勵二、中層激勵二、中層激勵1、中層管理者如何自我激勵2、中層管理者如何通過激勵下屬來提升執行力三、激發員工自我激勵動機三、激發員工自我激勵動機四、從四、從“足球比