1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制文章從工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施等方面簡(jiǎn)潔闡述了如何對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本掌握和管理。0 引言在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 時(shí)代，當(dāng)某一高檔消費(fèi)品的市場(chǎng)日趨完善成熟的時(shí)候，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。商品住宅作為一種特別商品，當(dāng)基本的元素如房型、環(huán)境、形狀等都已被市場(chǎng)理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場(chǎng)非常規(guī)范的狀況下，價(jià)格戰(zhàn)將是一種趨勢(shì)，這時(shí)成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn) 企業(yè) 贏利的空間大小，必將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和方法。隨著全球 金融 危機(jī)的不斷擴(kuò)大，如何加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本掌握顯得尤為重要。合理有效地掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，

2、可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)掌握過(guò)程，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。雖然項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本掌握各有其特點(diǎn)，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本掌握應(yīng)有二個(gè)關(guān)鍵階段：設(shè)計(jì)階段和施工階段。1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，成本掌握的重頭戲項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是掌握開發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，由于設(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這兩個(gè)階段可以分別確定詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一項(xiàng)指標(biāo)都關(guān)系到項(xiàng)目的開發(fā)成本。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是詳細(xì)分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段;在這個(gè)階段，成本管理要把握一個(gè)重要原則，那就是已經(jīng)確定

3、的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。在詳細(xì)設(shè)計(jì)階段應(yīng)詳細(xì)抓好以下幾方面的工作：1.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)托付時(shí)，要向設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員供應(yīng)盡可能詳盡精確的相關(guān)設(shè)計(jì)資料及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確項(xiàng)目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特殊要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的“經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性”間的關(guān)系，詳細(xì)內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本節(jié)省。1.2 初步設(shè)計(jì)完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要仔細(xì)審查比對(duì)，不能過(guò)分依靠于設(shè)計(jì)部門。這一階段非常重要，著重應(yīng)留意的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上

4、滿意 現(xiàn)代 人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，由于現(xiàn)在大部分購(gòu)房者對(duì)戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，依據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計(jì)時(shí)將功能分區(qū)相對(duì)集中，建筑尺寸盡量采納經(jīng)濟(jì)尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)有用、美觀舒適，不求奢華但求新奇。在全面審查后，針對(duì)各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避開設(shè)計(jì)返工;其次，對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，這樣做目的是為了避開超預(yù)算設(shè)計(jì)。1.3 施工圖設(shè)計(jì)階段，這是掌握工程成本最主要的一環(huán)。設(shè)

5、計(jì)過(guò)程中，有些工程設(shè)計(jì)人員只注意設(shè)計(jì)“質(zhì)量”及設(shè)計(jì)期限，沒(méi)有更多的考慮設(shè)計(jì)對(duì)工程建設(shè)成本的重大影響。限制和掌握對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在滿意設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容。由其要留意以下幾點(diǎn)：建筑結(jié)構(gòu)形式的采納。在滿意抗震及平安功能的前提下，依據(jù)建筑物特點(diǎn)盡量采納成本較低的結(jié)構(gòu)形式。通過(guò)進(jìn)行全面測(cè)算比較后選擇混合結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必需依靠真實(shí)的地勘資料并對(duì)持力層進(jìn)行仔細(xì)選擇。合理選擇樁的型號(hào)、樁徑、樁長(zhǎng)、基礎(chǔ)形式、埋置深度，避開在施工時(shí)消失超深或返工現(xiàn)象。結(jié)構(gòu)配筋量

6、標(biāo)準(zhǔn)不一。有些設(shè)計(jì)人員為了削減工作量，對(duì)配筋及截面不進(jìn)行單獨(dú) 計(jì)算 ，統(tǒng)一配筋;比如對(duì)現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計(jì)統(tǒng)一厚度及配筋，這是非常鋪張的。結(jié)構(gòu)按取大值的方式進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)示或作文字簡(jiǎn)潔說(shuō)明。2 施工階段是項(xiàng)目成本掌握中的另一個(gè)關(guān)鍵階段建設(shè)項(xiàng)目的施工階段成本掌握是詳細(xì)的、繁雜的，也會(huì)在肯定程度上影響項(xiàng)目的投資。這一階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)10%左右，依據(jù)施工階段的這一特點(diǎn)，在該階段的成本掌握中除了要加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，嚴(yán)格掌握工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量?jī)r(jià)格關(guān)：2.1 加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格掌握合同變更 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴(yán)格受到國(guó)家 法律 愛(ài)護(hù)的。所以，

7、首先必需增加合同的法律意識(shí)，把握合同條款的內(nèi)涵，細(xì)心推敲合同文字的措詞，增加合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順當(dāng)履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，削減、避開施工索賠，從而 削減工程費(fèi)用。在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)訂正，從而更有效地掌握工程造價(jià)。2.2 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作 優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)先進(jìn)、 經(jīng)濟(jì) 合理的施工方案，同時(shí)盡可能削減設(shè)計(jì)變更及嚴(yán)格掌握現(xiàn)場(chǎng)工程量變更簽證工作。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)常常性的工作，很多項(xiàng)目由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)厲，引起工程造價(jià)失控。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程量簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅

8、度可達(dá)10%-20%，個(gè)別的甚至更高，必需嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度管理。2.2.1 制定嚴(yán)格的工程量簽證制度和程序，要求全部的現(xiàn)場(chǎng)簽證必需經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價(jià)專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)把握、掌握工程造價(jià)的變化狀況，進(jìn)行跟蹤掌握。2.2.2 簽證內(nèi)容必需與實(shí)際相符，要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員經(jīng)濟(jì)觀念及職業(yè)道德素養(yǎng) 訓(xùn)練 ，培育他們實(shí)事求是的工作作風(fēng)，特殊在±0.00以下隱藏工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、平安監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)省工程投資的重要性。2.2.3 簽證的范圍應(yīng)正確，現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員必需仔細(xì)熟識(shí)招標(biāo)文件、

9、投標(biāo)文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。2.3 切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價(jià)格關(guān) 工程材料、設(shè)備價(jià)格管理是項(xiàng)目成本掌握的重點(diǎn)和難點(diǎn)。材料是工程造價(jià)的主要組成部分之一，據(jù)測(cè)算材料費(fèi)用一般占工程造價(jià)的65%以上，因此它對(duì)工程造價(jià)的影響巨大，合理的材料價(jià)格是掌握工程造價(jià)的基礎(chǔ)。為正確確定材料價(jià)格，除了把好進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價(jià)格的認(rèn)證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要準(zhǔn)時(shí)了解材料、設(shè)備的價(jià)格變化狀況，從而能較好的掌握材料、設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格，以降低工程造價(jià)。掌握好以上二個(gè)關(guān)鍵階段的同時(shí)還應(yīng)正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格掌握項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率,以利降低 企業(yè) 財(cái)務(wù)成本。3 結(jié)束語(yǔ)總之，項(xiàng)目施工階段的成本掌握是工程項(xiàng)目成本全過(guò)程掌握中極其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)和階段，它與設(shè)計(jì)階段的成本掌握一起構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本掌握