1、設備設施安全管理1設備管理、運行、維修人員應全面了解和掌握設備運行規律，貫徹“預防為 主”方針，防止安全事故發生。2設備運行、維修、保養必須嚴格按照相關操作規程進行，并做好相應的安全 組織措施和技術措施，謹防事故發生。3設備管理以安全、正常、經濟運行為標準，設備操作、保養、維修由工程部 （設備設施管理部門）專業技術人員實施；相關專業人員必須具備相應的資 格上崗證。4 工程部 / （設備設施管理部門）應建立健全設備臺賬 。 5安防監控、消防監控、供暖制冷設備實行全天24 小時值班制度；變配電、電梯、供水設備實行全天 24 小時巡檢制度。6值班室、設備間應按規范要求，配備合格的消防器材和相關警示標

2、志；并于 明顯位置懸掛設備設施相關安全管理制度、操作流程、應急處理預案等。7未經主管領導許可，非值班人員一律不得進入值班室和設備運行間。8、值班室、設備間應保持清潔，嚴禁吸煙，嚴禁堆放雜物和搭晾衣物。 9設備間應保持通風、照明良好，應急燈始終完好，門窗開啟靈活無破損，并 有防鼠、防蛇、防小動物進入的相關措施。10 保持設備間環境溫度、濕度達到安全標準 環境溫度-10 C40 C,相對濕 度不大于65%。11每年年底前,工程部（設備設施管理部門）對所管物業項目的設備設施維 護保養情況進行一次拉網式大檢查,針對檢查中發現的問題制訂下一年年 度設備設施保養計劃 、年度設備設施大中修計劃 。# 物業管

3、理有限公司二0 一一年九月設備設施檢查管理對設備設施實行兩級檢查制度，即：1每月（或每季度），工程部 / （設備設施管理部門）經理組織相關專業人員對 設備設施維保、 運行情況進行一次檢查； 發現問題和時督促整改， 并填寫月 度 / 季度設備設施檢查記錄 。2每天（或每周），由設備操作人員對設備運行狀況進行全面檢查；發現異常或 事故隱患應和時排除， 重大問題應和時向工程部 （設備設施管理部門） 、物業 服務中心經理匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。3設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等 進行巡視檢查，發現故障隱患和時排除，確保安全。# 物業管理有限公司 二

4、0 一一年九月設備設施值班管理1值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關的事宜。2嚴格按照操作規程和崗位職責要求，進行巡視檢查，準點抄錄各設備運行數 據，認真填寫設備運行記錄 、交接班記錄。3密切監控設備運行情況，發現事故隱患后和時處理。當班人員無法處理時， 應和時報告上一級主管協調處理。4交接班規程 值班人員按統一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調班、頂班。因故不能值班時，必須提前辦理請假手續，返回后和時銷假。 交班時，交班人員必須提前20分鐘做好交班準備。 接班時，接班人員必須提前15分鐘到達值班崗位準備接班。 交接班時主要做好“五交”“交安全、交記錄、交工具

5、、交場地衛生、交設備運行狀態”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認。5.下列情況下不得交接班： 沒有完全達到“五交”規范要求時。 接班人未到崗，交班人不準下班。 接班人員有酒醉現象或其它神志不清情況而未找到頂班人時。 交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。# 物業管理有限公司二0 一一年九月設備設施維修保養管理1各物業公司每年應安排計劃對變配電設備至少進行 1 次維修保養。2各物業公司所有特種設備設施（如空調、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、 起重機械、消防系統、安防系統機械維修檢查等）一律實行外委維護保養。 對于外委項目維保，工程部應指派專人監督維修保養質量。3保

6、養 實施保養計劃前， 各維修班長應制訂材料采購計劃并報批， 提前組織維修保 養材料。 正式施工前， 維修人員應準備好操作工具、 協調相關部門創造保養條件， 提 前攜至作業現場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措 施，要求相關人員做好配合。 保養完畢后，保養人應如實填寫設備設施保養記錄4維修 檢查中如發現設備設施存在隱患， 應提前備好相關備件， 預訂維修時間實施作業。 如在預定維修時間施工影響業主 / 物業使用人正常生活，則需報經物業服務中心經理同意后方可實施，并提前告知轄區內業主 / 物業使用人。 維修完畢后，應填寫設備設施維修記錄。5、緊急故障處理 接到緊急故障處理請求，工程部

7、/ （設備設施管理部門）主管應迅速組織人力至故障現場搶修；重大故障，應同時向物業服務中心經理、物業公司主 管領導報告。 到達現場后，工程部主管應查看現場、了解故障原因，制訂搶修方案。 實施搶修前，嚴格按照安全規范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。 維修時以不擴大故障和隱患為前提。 無法確認故障原因時， 切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援， 并按 特種設備安全監察條例 執行。 故障處理完畢后，工程部/ （設備設施管理部門）經理應組織做好（或配合相 關主管部門完成 ）事故起因分析，制訂相應防范措施，寫出書面報告上報相 關部門。# 物業管理有限公司 二

8、0 一一年九月設備設施大中修、更新、改造管理1工程部（設備設施主管部門）根據設備使用狀況提出設備中修、大修、更新、 改造的實施方案， 上報物業公司領導審核后， 交由小區 / 大廈業主委員會審批 （業主委員會應按規定向全體業主公示，并按物業管理條例要求取得業 主同意）。2實施方案獲得業主委員會批準后，由物業服務公司按相關規定申請或續籌物 業專項維修資金。3資金籌集到位后，工程部（設備設施主管部門）負責方案實施。4工程竣工后，工程部（設備設施主管部門）組織相關人員進行驗收確認，并 按規定辦理款項支付簽字手續（按西安市物業管理條例規定，須由業主 委員會全體成員簽字） 。# 物業管理有限公司 二0 一

9、一年九月設備資料管理1物業承接查驗按承接查驗手冊中的相關規定進行接收，由物業公司（或物業服務中心 ）設專人專柜保管。2工程部（設備管理部門）負責設備運行檔案管理。機電設備檔案主要包括： 設備臺帳、隨機資料、安裝調試和驗收資料、運行記錄、維修保養記錄、 檢驗報告、設備報廢審批資料等。除設備運行記錄保存 2 年外，其它資料保 存至設備報廢為止。3所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設備，應定期對設備 管理記錄內容進行分析，掌握設備運行情況。4借閱、查找設備管理記錄應按規定辦理登記手續，并和時歸還。# 物業管理有限公司 二0 一一年九月電梯安全操作規程1電梯在投入運行前須進行試運行，以檢

10、查各部位是否工作正常，有無異響和 異味，通風、照明是否良好，觀察有無其它異常現象。2搞好轎廂、層轎門清潔衛生，清理門地坎滑槽內雜物，保證電梯門的正常開 閉。3嚴禁電梯超載運行，禁止運送超大、超長或重量不明的物品。 4禁止在電梯運行中使用三角鑰匙開戶層門。5電梯運行中發生故障時，應啟動緊急報警裝置，電梯管理人員應立即切斷電 梯電源，和時通知電梯維護保養單位進行處理。6電梯困人救援操作規程：電梯管理員或援救人員與被困人員取得聯系，使其 保持鎮靜，等待救援， 被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外； 準確判斷 轎廂位置，保證層轎門可靠關閉；用三角鑰匙打開層門、轎門，疏散乘客； 關閉層轎門，填寫援救記錄

11、并存檔，通知電梯維護保養單位進行處理。7電梯層門三角鑰匙開鎖后，須檢查緊急開鎖裝置是否可靠復位，防止開鎖后 層門未能有效的重新鎖上。8發生火災時禁止搭乘電梯逃生。 電梯管理人員應立即按動“消防開關” ，使電 梯進入消防運行狀態， 當電梯到達基站后疏導乘客迅速離開轎廂。 若是井道 或轎廂內失火時， 應設法使轎廂就近到達層站盡快撤離， 電梯管理人員切斷 電梯電源后采用絕緣滅火器滅火。 火災發生后， 應請電梯維修人員嚴格檢查 或修理后方可重新投入運行。9發生地震時禁止搭乘電梯逃生。應設法使電梯就近到達層站盡快撤離乘客， 電梯管理人員應立即切斷電梯電源。 地震停止后， 應請電梯維修人員嚴格檢查或修理后

12、方可重新投入運行。10 當電梯井道內進水時，電梯管理人員一般應將電梯開至高于進水的樓層后 立即切斷電梯電源； 如水已經將轎廂淋濕， 無論何層應立即停用電梯， 且切 斷電梯電源。然后組織人員堵水源， 水源堵住后進行除濕處理， 如熱風吹干。 水災過后，應請電梯維修人員嚴格檢查或修理后方可重新投入運行。# 物業管理有限公司二0 一一年九月 電梯管理人員崗位職責1熟悉所維修的電梯性能，并持有特種設備操作上崗證。 2按照國家制定的電梯安全運行規范進行管理。定期參加和接受相關主管單位 的業務培訓，對相關部門和人員進行技術指導，正確判斷和和時處理各項工 作。分管單位電梯安全運行管理工作，建立健全電梯管理各項規章制度。3做好電梯服務工作，定期巡視電梯運行情況；確保客戶和工作人員乘電梯的 方便和安全；配合做好每年一次的電梯年檢工作和各項檢查考核工作。4督促駕駛員要按照安全操作規程操作電梯， 遇到電梯故障， 應立即采取措施， 設法讓乘客就近安全離開電梯；認真做好電