1、土地一級開發收益權賬戶質押的擔保方式探討溫榆河綠色生態走廊空港城西段土地一級開發貸款的擔保方式探討0引言1 土地一級開發簡介2 土地一級開發的政策法規3 土地一級開發的環節及過程4 土地一級開發成本5 土地一級開發的收益及土地出讓價格構成6 土地一級開發收益權質押的可行性研究7 土地一級開發收益質押貸款的風險與防范8小結內容摘要：本文首先對土地一級開發的概念、特點及市場現狀做了簡要介紹，接著分別詳細介紹了土地一級開發的政策法規、開發環節、開發成本以及一級開發的收益和土地出讓價格的構成。然后進入本文的研究重點，即土地一級開發收益權質押的可行性。經過論述，我們認為土地一級開發收益權質押符合擔保法的

2、本原精神，具有一定的合理性、操作性和實踐先例，并且在法律上也能找到一定的依據。最后，我們分析了土地一級開發收益權質押貸款的風險點并提出了一些風險防范措施。但鑒于我國擔保法對收益權質押尚未有明確的規定，土地開發收益權質押在合同的具體操作中仍存在一定的風險。盡管如此，總的看來，在目前，土地開發收益權質押作為土地一級開發的貸款保證方式不失為一種適應土地一級開發需求的好方法.關鍵詞：土地一級開發擔保方式收益權質押質押合同0引言從土地一級開發介入房地產項目對我們后續的金融業務資源開發應該說有所作為。但土地一級開發往往項目巨大，土地一級開發單位不能獨立承擔巨額的項目資金需求，向銀行申請貸款在擔保問題上往往

3、會遇到資產抵押不足或由于需求貸款額度巨大無法取得擔保單位的支持。因此，作為從事二十幾年銀行工作的老職工，為我行成功介入土地一級開發項目，從銀行貸款的安全性和效益性出發提出用收益權帳戶質押作為土地一級開發貸款擔保方式的看法，以供探討。1 土地一級開發簡介1.1 土地一級開發概念所謂土地一級開發是指按照城市規劃、城市功能定位和經濟發展的要求，由政府授權、委托企事業法人，對城市規劃區內的城市國有土地或農村集體土地進行統一的征地補償、拆遷安輅、土地平整、制定土地用途及規劃設計、地上、地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，達到土地出讓標準后有償出讓或轉讓的行為。其結果是使“生市政接用方案，有條件的則應

4、該達到“五通一平”或者“七通一平”地”成為“熟地”，般的，土地出讓前需達到“三通一平”及取得（“七通”即：通上水、通下水（雨、污）、通電、通暖、通氣、通訊、通路；“一平”則指場地平整）。1.2 土地一級開發的特點一般來看，土地一級開發則主要有如下特點：前期準備系統化。一級土地開發是一個系統化的工程，涉及前期策劃、論證、設計、規劃、手續與審批等諸多步驟，以及中期的拆遷、基礎設施建設等市政工程、綠化、景觀等，最后是后期的入市交易。成本高。土地一級開發中涉及系統的規劃設計、高額的拆遷費用、系統的公共設施建設，尤其是拆遷費用，這都導致土地轉讓前的巨額滾動發展、動態調整模式。由于巨額的成本投入，開發商往

5、往不會做出一次性的整體投入，通常會采取分階段投入和開發，但一部分成為熟地后便入市交易收回部分資金，接著將轉讓收益作為后續資金投入下一階段開發，以及在滾動開發中動態的調整開發用地與土地出未來收益相對穩定。首先，土地的價格價越來越高是經濟發展的規律。其次，政府土地供應緊縮政策促使土地價格進一步上升。因此一般來說，土地一級開發的收益，即未來的土地轉讓價格具有較高的1.3 北京土地一級開發市場的現狀我國土地市場經過一年的調整，出現了很多新的趨勢。首先是地價越來越高，這是經濟規律。其次，進行土地一級市場開發成為行業迫切需求，這樣可以幫助政府合理進行土地供給。最后，開發商拿地難度增大，房地產企業出現優勝劣

6、汰，土地招拍的資金門檻擋住了很多實力不夠的企業。目前北京土地一級開發主要分兩種形式，一種是市土地儲備機構負責實施土地開發，由市土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。而與之配合的開發企業則只需負責土地開發具體管理工作，開發企業的管理費不高于土地儲備開發成本的2%另一種則是由開發企業實施土地開發，政府將不直接參與，開發商的利潤不高于預計成本的8%2004年北京全面推行了經營性土地使用權出讓招標、拍賣、掛牌制度，全年有72宗經營性項目土地使用權入市成交，在這些成交的土地中除了一少部分政府儲備的土地是政府進行一級開發之外，多數均為政府和開發商聯合進行開發。

7、最近，北京市政府出臺的供地計劃和政策，令開發商感到拿地越來越困難。北京今年限制二環以內住宅商品房的用地供應，重點保證順義、通州、亦莊3座新城的土地供應，這意味著未來北京土地供應郊區化。在國家土地政策逐漸緊縮的情況下，土地資源稀缺，使得有些開發商出現了能力剩余的情況，一般的開發商是不會選擇不作為的，暫時拿不到足夠的二級開發土地，有些開發商就開始選擇一級土地市場進行開發。開發商參與一級土地市場開發短期內可以獲得相對穩定的開發利潤，同時也是一種長期的土地儲備和準備的過程。開發商參與一級土地市場開發是開發商的短期規避不作為和實現長遠利益的一種必然的選擇。2 土地一級開發的政策法規2.1 北京市土地儲備

8、和一級開發政策概要土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔。這里針對選擇房地產開發企業實施土地一級開發的招標方式，對北京市土地儲備開發政策作幾點摘要。土地儲備開發計劃應當依據國民經濟和社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和近期城市建設規劃、年度土地利用計劃、土地儲備開發實施方案由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。土地儲備開發實施方案主要包括待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、通過招標方式選

9、擇房地產開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%通過招標方式確定開發企業后，土地儲備開發企業組織實施土地儲備開發。土地儲備開發實施單位，即開發企業應向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續。土地儲備開發實施單位在組織實施拆遷和市政基礎設施建設過程中，應按照有關規定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位。土地儲備開發完成后，由市國土局組織

10、有關部門對土地儲備開發工作進行驗收。市國土局和市發展改革、財政、審計部門應加強對土地儲備機構的成本監督和管理，嚴格審核土地儲備開發成本，確保土地儲備開發資金土地儲備開發完成后依法以出讓方式供應的，由政府與受讓人簽訂土地出讓合同，同時由土地儲備開發實施單位與受讓人簽訂土地儲2.2 北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌及底價設定政策根據規定，北京市國上資源局負責本市國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓工作；招標、拍賣和掛牌出讓的土地，應當符合城市總體規劃、土地利用總體規劃和年度土地供應計劃，符合國家和本市產業發展政策。此外還規定如下兩條：國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓應當在北京市土地交易市場公開

11、進行。市國土局在組織實施招標、拍賣或者掛牌出讓前，應當會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等有關行政主管部門確定規劃使用條件、土地用途、年限、投標人或競買人資格等土地出讓條國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌的標底或者底價由市國土局會同價格等管理部門根據土地評估結果和政府產業政策確定。國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓底價，是指招標底價以及掛牌、拍賣2.3 國有土地使用權入市交易辦理程序根據北京土地整理儲備中心，國有土地使用權入市交易辦理程序如下：遞交申請：原土地使用權人或土地一級開發單位持有關材料向市批轉：市國土局土地市場處初審后批轉市土地整理儲備中心；核驗：市土地整理儲備中心對原土地使用權人

12、或土地一級開發單聯席會審議：市國土局會同市規劃委、市發改委、市建委、市交通委、市綠總指、市園林局、市文物局、市環保局、市規劃院等聯合對入市交易土地的規劃、建設、交通、文物、環保等方面進行聯合審申領規劃條件：市土地整理儲備中心根據聯席會審議結果向市規市政方案咨詢及土地評估：原土地使用權人或土地一級開發單位底價審核：市國土局會同市價格管理部門對入市交易土地的底價編制方案：市土地整理儲備中心根據規劃、底價審核等編制招標、方案報批：市土地整理儲備中心將方案報市國土局土地市場處審簽訂土地入市交易協議：同意入市交易的土地，原土地使用權人或土地一級開發單位與市土地整理儲備中心簽訂土地入市交易協議；組織招、拍

13、、掛交易：市土地整理儲備中心發布交易公告并組織發成交確認書：交易完成后，市國土局向競得人核發成交確認書；簽訂出讓合同及補償協議：競得人持成交確認書在規定期限內與市國土局簽訂出讓合同并與原土地使用權人或土地一級開發單位簽支付費用：競得人按出讓合同及補償協議的規定向市國土局及原3土地一級開發的環節及過程根據北京土地整理儲備中心，北京市土地一級開發流程如下：4 計劃編制階段北京市政府依據北京市國民經濟和社會發展計劃、北京城市總體規劃、北京土地利用總體規劃，制定土地供應計劃、土地利用年度計劃、土地儲備開發計劃。4 前期策劃階段原土地所有者或使用者征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門同意，向市國土局提出土地

14、一級開發申請。市國土局受理申請并進行土地預審，并委托市、區縣土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。4 征詢意見和審批階段委辦局聯席會，即市國土局會同市發改、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、規劃、資質、交通、環保等對一級開發市國土局會同相關部門確定土地一級開發主體（委托或招標）、土地一級開發主體征詢各部門意見：市規劃委員會的規劃意見書、市建設委員會的建設意見、市交通委的交通評價意見、市園林局的古樹處理意見、市文物局的文物保護意見、市環保局的環境評價意見、市政專業部門的市政接用意見，最后是市發展改革委員會的核準最后是獲得市政府批準，即新增集體土地辦理農用地征收、或農4 組織實施土地一

15、級開發階段土地一級開發主體組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文物保護、綠色隔離帶等項目需按有關規定進行，并承擔拆遷居市國土局會同相關部門審核土地一級開發成本組織驗收土地、根4 入市準備階段依據市政府年度土地供應計劃，以及北京市國民經濟發展計劃、宏觀調控和房地產市場運行情況、儲備開發土地情況，市國土局一方面會同市發改委等有關部門確定土地出讓價格；另一方面確定土地出讓方案、發布國有土地使用權出讓公告（報紙、網站、土地交易市場）、制定招標拍賣掛牌文件。4 市場交易階段投標人、競買人參與土地交易市場：購買相應土地的招標拍賣掛牌文件按規定參加招標、拍賣、掛牌現場競價活動4 簽訂合同和辦理后續手

16、續階段首先，中標人、競得人向市國土局簽訂國有土地使用權出讓合同、交納政府土地收益和土地開發費等；其次中標人、競得人向市發改委、市建委取得項目核準或備案，向市規劃委取得建設用地規劃許可證，以及向市相關部門辦理建設工程相關手續。4土地一級開發成本計算根據北京市土地儲備和一級開發暫行辦法，土地儲備開發成本包括：（一）征地、拆遷補償費及有關稅費；（二）收購、收回和輅換過程中發生的有關補償費用；（三）市政基礎設施建設有關費用；（四）招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；（五）貸款利息；（六）土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。5土地一

17、級開發的收益及土地出讓價格構成根據北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法、北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法，國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌的標底或者底價由市國土局會同價格等管理部門根據土地評估結果和政府產業政策確定。首先由有資質的評估機構根據評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。其次，市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發展改革、規劃、建設、財政等相關部門審議。最后，市國土局會同市發展和改革委員會根據審議意見確定最終底價。從2005年1月10日到2006年2月27日，北京土地交易市場發生53筆宗地交易,交易方式均為掛牌，其中40筆交

18、易按掛牌底價成交，13筆交易為溢價成交。因此，北京土地交易價格以掛牌的底價成交為主。一般的，出讓土地的價格構成如下：土地一級開發總成本一級開發商的土地開發總成本的8%地方政府也要按照各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門核定土地開發成本的基礎上確定的比例收取一定數額的出讓金。根據北京市土地儲備和一級開發暫行辦法，通過招標方式選擇房地產開發商實施土地開發的，由開發商負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%因此一般開來，除了以出讓土地價格回收土地開發成本外，開發商的土地一級開發最終收益即為土地開

19、發總成本的8%勺收益。但實際上，在土地一級開發中有些開發商可能會虛增土地開發成本，從而抬高土地掛牌底價使競爭者望而生畏不敢摘牌，最終通過關聯企業“曲線摘牌”，拿到稀缺的二級土地開發權。因此，開發商參與一級土地市場開發不僅短期內可以獲得相對穩定的開發利潤，而且也是一種長期的土地儲備和最終實現長遠利益的準備過程。6土地一級開發收益權質押的可行性研究質押的本質質押，在傳統民法中又稱為質權，它是指債權人為擔保債權，可以在給付未履行前留輅債務人或第三人交付的質物，并于債務人不履行債務時，得以其占有的質物的價值優先于其他債權人受償其債權。中華人民共和國擔保法（以下簡稱擔保法）第六十三條規定：“本法所稱動產

20、質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。”所謂“質押”，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權的實現。質押具有這樣兩個特征：一是質權人控制了質押物；二是質權人不能在控制質押物的同時就對質押物行使權利，該權利只有在債務到期不能清償時才能行使。依各國物權立法之通例，質押可分為動產質押和權利質押。所謂權利質押，是指以所有權以外的可讓與的財產權利為出質標的的質押。可讓與的財產權利本質上是一種未來財產收益權，權利質押核心為

21、對質押標的未來收益權的實現，以實現質押對質權人債權的保障。另外，質權通常為設定于動產上的擔保物權，而不能在不動產上設定質權。所以設定質權的權利往往限于動產上的權利，質權具有為動產擔保的特性。我國擔保法第七十五條規定：”下列權利可以質押：（一）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；（二）依法可以轉讓的股份、股票；（三）依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；（四）依法可以質押的其他權利。”根據擔保法原理，一般的可出質權利的構成要件為：必須是司法上的財產權，即具有一定的價值性；必須是可讓與的財產權，即具有可轉讓性；質權實現的方式，必須通過轉讓才能取得。無法轉讓的權利，是不能用來質

22、押的。必須是有權利憑證或特定登記管理機構的財產權。無法進行轉移權利憑證或者進行權利質押登記的權利不可能實現質押的目的。一級土地開發收益質押的合理性質押的收益性本質一般來說，收益權是所有權的四項權能一一占有、使用、收益、處分一一中的一種，即財產所有權人依法享有的從占有、使用、處分財產中取得經濟利益的權利。質押本質上是債權人通過設質、質權以及質權的實現對其債權形成的一種保障，而質權的實現實質上為質押標的價值變現即其收益權的實現。我們下面看看經常使用的質押種類對于動產質押來說，債權人通過對金銀、珠寶、車輛等實物動產的質押，有效控制了質押物的占有、使用、收益、處分四項權利，質押標的的變現比較容易，質權

23、的實現相對權利質押更為安全；對于票據、證券來說，其本質上是對某一未來收益的權利憑證，因此對票據、證券等收益權利憑證的質押，即對虛擬的金融資產的質押，通過憑證的交付質押也可有效控制其占有、使用、收益、處分四項權利，但質權的實現能力根據這些金融資產的流動性、收益性和風險性有各自不同。由此可見，我們討論的收益權質押是對質押的本質反映，即更能直接的體現質權實現的收益性本質，符合擔保的本源意義。我們所討論的土地一級開發收益權，其實指的是國有土地開發權人因對其國有土地開發權的合法使用而取得相應經濟收益的權利，本質是基于實物資產產生的不動產收益權。因此，土地一級開發收益權質押是對質押本質的體現，符合擔保法的

24、本原精神。土地一級開發收益權的可質押性分析所謂“質押”者，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，設定質押的權利必須是確定存在的、切實可行的。我們從可出質權利的三個構成要件來分析土地一級開發收益權作為質押標的的可行性：土地一級開發收益權具有財產權。土地開發收益權是基于土地開發這一實物資產產生的不動產收益權，主要是指未來土地出讓時的成本補償與投資收益權利，是以財產內容為核心，具有可出質性。土地一級開發收益權據可轉讓性。由于土地開發收益權屬于限制流通的財產權利，其轉讓須經國家有關行政主管部門批準，因此對于收益權質押來說，通常不會發生權利轉質的現象。更重要的是質押標的的可轉讓性是為了滿足質權的實現這

25、一職能，而土地開發收益權利質權的實現方式除以折價、拍賣或變賣入質權利并以賣得價金優先受償外，尚有另一類方式，即取代出質人的地位，向入質權利的義務主體直接行使入質權利，并通過直接行使入質權利使被擔保的債權優先受償。也就是說土地一級開發收益權的可轉讓性及流通性較差，因此收益權質押的實現不宜采取拍賣、變賣的方式，只能由質權人直接就收益權產生的收益享有優先受償權。土地一級開發收益權可設輅為特定登記管理機構的財產權。根據擔保法第81條的準用條款，其他權利質押應適用該法第65條關于“出質人與質權人應當以形式訂立質押合同。”的規定。這是因為其他權利質在擔保功能上的“先天不足”，非以要式行為不足以使法律關系趨

26、于明確。因此，土地一級開發收益權質押可一方面設立應當具備書面形式，并且當事人在質押合同上簽字蓋章，另一方面質押事項要經相應的行政主管部門登記，從而使質押合同生效。綜上所述，土地一級開發收益權的質押具有一定的可行性。土地開發收益權質押的內涵可界定為：債權人（一般指銀行等金融機構）為擔保其借貸債權，在債務人（一般指開發商或政府）給付前得以留輅債務人交付的土地一級開發這一不動產收益權，并于債務人不履行還本付息義務時，以該收益權收益優先受償的擔保行為。質押合同的生效條件根據擔保法原理，質押以轉移質物的占有為特征，質押合同一般以向質權人實際交付質物（權利質押為交付權利憑證）為生效條件。對于動產抵押，質押

27、合同隨著實物動產的實際交付而生效；對于票據、債券、存款單、倉單、提單等有價證券，其權益價值依附于權利憑證本身，誰持有證券，誰就享有權利，所以證券化的權利質押，也可以實際交付權利憑證為生效條件。而不動產收益權的價值實質上依附于實物資產，如電網、公路等資產，它并不直接依附于權利憑證，持有權利憑證并不能夠代表其所有的權利。因此轉移權利憑證（有關批準文件和相應許可證書）并不必然導致收益權質押合同的生效。所以不動產收益質押應采取“登記生效制”，即質押事項經相應的行政主管部門登記后生效，經質押登記，質押合同即行生效。因此，土地一級開發收益權質押同樣可以通過行政許可以及在土地整理儲備中心的登記來使質押合同生

28、效。收益權質押的實踐先例近幾年，我國在不動產收益質押方面已經有了一些先例。例如：1997年以來，廣東省某市環城高速公路建設急需大量資金，向幾家銀行申請貸款。由于這些貸款金額巨大，在落實貸款擔保問題上比較困難。該市某銀行信貸部門和該行法律部門經過調查討論，研究有關法律規定，提出了以高速公路收費權益作質押的方案；2003年重慶市市人民政府通過了重慶市基礎設施項目收費權和收益權質押辦法，以支持其基礎設施建設的巨額資金需求。任何事物的存在與發展，都有其一定的價值基礎，不動產收益權質押亦不能例外。商業銀行等金融機構接受政府及有關部門以高速公路、污水處理等不動產收益權為質押標的而向其放款，既解決了政府建設

29、基礎設施所需資金短缺的難題，又擴大了銀行自身信貸業務的范圍，更加快了地方經濟建設的發展。因此我們相信土地一級開發的巨額資金需求同樣也可以采用收益權質押擔保的貸款方式，從而實現國有土地資源的有效開發利用、城市化建設和經濟增長。一級土地開發收益質押的合法性中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會發布的貸款通則（征求意見稿）第三十九條規定：“貸款人在以權利質押方式發放擔保貸款時，用于質押的權利應當是依法已明確為可以質押的權利。”而一級土地開發收益權本質上屬于不動產收益權，關于不動產收益權質押我們已經有了一些可參考的法規。我國最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的司法解釋第97條明確規定了“

30、以公路橋梁、公路隧道、公路渡口等不動產收益權出質的，按照擔保法第七十五條第（四）項的規定處理”。而“第（四）項”即“依法可以質押的其他權利”。我國民法草案把這幾項不動產收益權列為質權標的，并規定了以這幾項不動產收益權出質的，除應訂立質押合同外，還應向該不動產所在地的縣級以上交通主管部門登記，否則不能產生質權設定的效力。因此，這為不動產收益質押提供了明確而又可行的法律依據。然而鐵路、橋梁、隧道、或渡口等不動產收益權上設質，并不能在法理上找到合理的依據，但最高院的這一司法解釋著眼于實踐的角度。國務院及其他有權機關之所以規定這兩種方式能夠“質押”，其實應歸于擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式

31、保障貸款人債權的實現。這種建設項目的收費權質押，實質上是根據建設項目的特點，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。盡管如此，在不動產收益權質押的一系列基本的重大問題上我國的法律還是缺乏明確而有力的依據。然而，我國的擔保法是移植繼受于法國、德國等歐洲大陸法系國家，而法律移植又有一個與中國本土法律資源逐步適應、融合的過程。另外，中國法的創制，堅持的是“成熟一個制訂一個”的原則，雖在很大程度上與社會生活具有同步性，但是根據已經認識的客觀規律和社會發展的客觀需要所應當有的預見性或者說超前性則明顯不足。一級收益質押貸款的操作程序現階段在城市土地開發貸款等項目中，通常要求借款人提供如下材料：借款人的營業執照

32、、組織代碼、稅務登記證、法定代表人證明書、貸款卡、公司章程、財務審計報告、信用評級報告等資料，借款人可從事土地一級開發的有效批件等一系列合規合法的手續。同時提供所申請貸款的有關擔保方式的證明文件。經營行在收到土地一級開發收益權質押貸款申請后，通常按如下步驟操作：經營行收到借款人申請資料，認為符合貸款條件的進行調查后形成調查報告，逐級上報；有權審批行組織評估；貸款審查委員會審查；審查通過后，與借款人簽訂借款合同；貸款人與借款人、土地主管部門簽訂三方協議，并設立收益權質押資金賬戶。另外，借款人還應獲取土地主管部門（一般為土地整理儲備中心）對其擔保方式的行政許可。所謂行政許可是指行政主體應行政相對方

33、的申請，通過頒發許可證、執照等形式，依法賦予行政相對方從事某種活動的法律資格或實施某種行為的法律權利的行政行為。由于收益權質押的特殊性，收益權質押應征得政府主管部門的許可或批準，這對于保障其合法權益是十分有意義的。關于收益權質押合同內容出質人與質權人應以書面形式訂立收費權或收益權質押合同。其中，債務人是指以負債方式向金融機構貸款進行土地一級開發的法人；出質人，是指以其取得的土地開發收益權作質押擔保，貸款用于土地一級開發項目的法人；質權人，是指為土地一級開發項目提供收益權質押貸款的金融機構。這里出質人和債務人為同一主體。合同內容除法律規定外，還應包括以下內容：土地開發收益權質押合同中當事人不得約

34、定質押期限，其質押期限依質押所擔保的主債權的存續期限而定；土地一級開發收益權的質押價值由出質人與質權人雙方約定，其大小由土地一級開發收益決定；土地一級開發收益權質押擔保的范圍應包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現質權的費用；土地一級開發收益權質押的質權實現方式應通過銀行對收益權質押資金賬戶的監管和資金控制以及優先受償而實現；土地一級開發收益權質押資金賬戶的設立、運作及結清等管理辦法由貸款人、借款人和土地儲備中心協議確定。關于收益權質押合同中銀行的權利在收益權質押合同中，銀行作為質權人所享有的權利主要有：優先受償權。銀行可就出質的土地一級開發收益權的價值優先受償，這是質權人最重要的權利。這

35、種優先受償權一般體現在質權人得就出質的收益權的價值優先于出質人的未有擔保的其他債權人受清償。質權保全權。在土地開發收益權質押中質權的保全方式為：有權要求政府機關改善質物管理以增加土地開發的收益或代為行使土地開發收益權以控制賬戶內資金流出直至貸款本息償還完畢或者要求政府另行提供擔保。物上代位權。土地開發收益權質押過程中的，因土地開發項目擱淺、滅失或者其他原因獲得賠償金或代替物（如設立相應的風險基金、工程保險賠償金等）時，質權人有權就該賠償金或代替物優先受償。6.4.3關于質押登記登記，也稱不動產物權登記，指經當事人申請國家專門機關將物權變動的事實記載在國家設計的專門薄冊上的事實或行為。收益權質押

36、合同簽訂后，由出質人向市國有土地行政主管部門辦理質押登記，并向市財政主管部門備案。行政主管部門自收到登記申請后應做出是否登記的決定，符合條件的由登記部門出具登記文件，土地一級開發收益權質押合同自登記之日起生效。在申請辦理登記時，當事人除提交書面申請書外，還應該提交行政許可證、借貸合同與質押合同等相關法律文件。關于收益權質押資金賬戶由開發商、土地主管部門、銀行簽訂設立收益權質押資金帳戶的監管協議，設立土地一級開發收益權質押賬戶，由銀行來監管。收益權質押賬戶的監管內容主要為：在土地出讓協議中，土地開發商放棄其土地開發成本的優先受償權，土地主管部門（土地整理儲備中心）和土地競得人保證將土地一級開發收

37、益直接交付貸款人（銀行）；土地主管部門向銀行保證在土地出讓發生時，將開發商的土地開發收益資金首先進入銀行指定的土地一級開發收益權質押帳戶，明確質權人，即貸款人對進入該帳戶的、隸屬于收益權項下的收益享有優先受償權，從而使貸款人能夠有效控制因收益權而產生的實際收益；開發商和土地主管部門向貸款人保證土地開發收益權質押帳戶的資金不得隨意挪用，資金挪用須經銀行同意；在貸款期限內，該賬戶應保持足夠支付利息的余額，進入還款期還應保持有足夠支付每期還款額的余額；銀行和土地開發商簽訂協議，銀行有權根據借貸合同或一級開發進度自行從土地開發收益權質押賬戶劃出資金償還銀行貸款，并在借款人不能清償到期債務時貸款人有權以

38、質押的收益權代替開發商行使土地一級開發收益權。7土地一級開發收益質押貸款的風險與防范土地一級開發收益權質押貸款中，質押的收益權是未來的收益權，而未來是不確定的。土地一級開發項目龐大，周期較長，受影響的因素較多，所以其未來收益具有一定的不確定性。在土地開發項目未完成前，銀行是不可能提前實現收益權抵押質權的。土地一級開發收益權質押貸款風險分析土地的價值風險土地風險是指在完成土地一級開后，由于國家宏觀經濟和政策等原因，市場對土地的需求下降或者土地開發成本相對太高，導致土地使用權掛牌出讓時出現無人摘牌的現象，從而土地一級開發的收益權無法實現，銀行貸款無法償還。但是，土地是一種不可再生資源，正常情況下，

39、土地使用權的價值減損的可能性較小。隨著經濟的發展，土地的價值總是處于上升狀態。根據北京市土地整理儲備中心的往年土地交易記錄，土地的掛牌價格一般遠遠高于其開發成本，并且發生流拍的概率很小。因此在土地開發收益權質押中，土地的價值風險較小。土地一級開發進程的不連續性風險土地一級開發項目的進程會受到政策、市場等多方面的影響，在土地的滾動開發中收益的實現過程處于不連續或不確定的狀態，而準確收益情況在簽訂合同時是難以把握的。因此難免會出現還款計劃和預期收益的不和諧。難免出現有收益或收益大時，不必還款或還款額少；沒有收益或收益少時，卻需要大量還款。也就是說銀行連續的還款計劃和一級開發中不連續或不確定的收益狀

40、態存在著沖突。因此在開發進程中，如果工程因多方面原因而不能按進度進行、甚至中途擱淺，銀行將面臨巨大的資金風險。開發商經營風險開發商經營風險是指在土地一級開發項目管理中，由于開發商管理失誤、經營不善或者開發定位不切實際導致的銀行貸款資金不能有效的運作，或者一級開發不能有序的進展，甚至致使項目擱淺，從而不能按計劃償還銀行本息的風險。開發商的經營風險是由其管理水平、資質以及公司背景決定。開發商道德風險開發商道德風險是指開發商在獲取銀行資金后，不能以最大誠信原則經營土地一級開發。具體說在開發中存在著開發商低效的資金運用、虛高土地成本甚至轉移銀行貸款資金的道德風險。土地開發收益權質押合同的操作風險土地一

41、級開發收益權質押不像法律已明確規定的權利質押，其法律依據并不明確，還缺乏成熟的運作模式。在具體操作時，由于受諸多因素的限制，貸款合同還款期限的設計與項目收益周期的協調、質押方案的可操作性、登記機關的明確性以及對于貸款回收途徑及收益質押資金帳戶能否有效控制，都還沒有成熟的經驗可循。另外，由于合同的復雜性，當事人之間如果發生糾紛，勢必比一般民事糾紛更加復雜。并且在中國目前體制下，銀行與政府相比仍處于弱者的地位，一旦政府違約，銀行與政府之間的訴訟糾紛必將曠日持久，這無論于政府還是于銀行都有害而無利。土地一級開發收益權質押貸款風險的防范在土地一級開發收益質押貸款的風險類別中，土地的價值風險屬于系統風險，是個體無法左右的風險，但鑒于我國經濟的持續將康發展，發生土地貶值的風險很小。對于開發商經營風險和道德風險，鑒于開發商在項目前期往往都進行過詳細而周密的準備工作，并且一般能夠取得土地一級開發權的開發商往往具有一定的資質背景和相關的資源優勢，所以這兩種風險也比較低。因此，土地一級開發中的不連續性風險和收益權質押合同的操作風險將使我們風險防范的重點。下面是針對以上風險分析我們的一些風險