1、商業調研報告目錄商業調研報告目錄第一章第一章 南昌市商業市場總體分析南昌市商業市場總體分析4第一節第一節 南昌市宏觀經濟環境南昌市宏觀經濟環境4一、國民生產總值高速增長4二、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好4三、工業生產快速發展，經濟效益穩步提高5四、市民年人均可支配收入不斷提高5五、分析結論6第二節第二節 南昌市商業概況南昌市商業概況6一、南昌商業歷史回顧6二、南昌商業發展現狀7三、南昌商業發展的需求8四、南昌商業發展面臨的機遇9第三節第三節 南昌商業發展目標及趨勢南昌商業發展目標及趨勢10一、發展目標10二、商業區規劃10三、未來發展趨勢12第四節第四節 綜合評述綜合評述12第

2、二章第二章 片區商業調查與分析片區商業調查與分析14第一節第一節青云譜現狀及前景青云譜現狀及前景14一、概況14二、區域特點14三、區域大型企業概況15四、青云譜區整體發展狀況18六、青云譜區發展前景及展望21第二節第二節項目周邊片區商業分析項目周邊片區商業分析21一、區域商業環境概況21二、區域商業分布及經營狀況21三、片區主要商業業態及特征23四、片區配套設施25五、商業物業租賃情況分析27六、片區商業供應量分析28七、片區發展趨勢與前景29第三節第三節綜合評述綜合評述29第三章第三章中國批發市場的現狀及分析中國批發市場的現狀及分析30第一節第一節中國批發市場分析中國批發市場分析30一、中

3、國批發市場現狀30二、中國批發市場的分類30三、中國批發市場存在的主要問題31四、實施中國批發市場轉型的原因32第二節第二節中國批發市場未來發展趨勢中國批發市場未來發展趨勢32一、資源整合32二、打造品牌33三、功能創新33四、向零售市場滲透34五、經營商品的優質化34第三節第三節綜合評述綜合評述35第四章第四章江西省商業市場總體分析江西省商業市場總體分析36第一節第一節江西省概況江西省概況36一、江西省概述36二、宏觀經濟總體概況36第二節 江西省資源狀況江西省資源狀況38一、江西四大支柱產業38二、兩大特色產業39三、江西特產資源39第二節第二節江西省商貿分析江西省商貿分析42一、江西商貿

4、業現狀42二、江西省商貿發展面臨的問題43三、江西省商貿業發展目標及功能定位43第三節第三節綜合評述綜合評述44第五章第五章南昌市主要批發市場狀況及分析南昌市主要批發市場狀況及分析45第一節第一節南昌市批發市場狀況分析南昌市批發市場狀況分析45一、南昌市商業批發市場整體概況45二、南昌市批發市場的發展歷史及趨勢45三、南昌市批發業市場的量化49四、南昌市主要批發市場盤點及分析53五、南昌市商業批發市場未來發展態勢62第二節綜合評述63D)第一章第一章 南昌市商業市場總體分析南昌市商業市場總體分析E)第一節第一節 南昌市宏觀經濟環境南昌市宏觀經濟環境南昌市是中國中部地區五大中心城市之一，自200

5、1年始，全市上下為實現把南昌建設成為現代區域中心城市、現代文明花園式英雄城市的目標，經濟呈現強勁增長態勢，大多數經濟指標呈兩位數增長，創下南昌市近幾年最好成績，走在全國、全省發展的前列，出現了持續、快速、健康發展的新局面。一、國民生產總值高速增長一、國民生產總值高速增長 word98 隨著城市建設的不斷深入，南昌市綜合經濟實力顯著增強，近三年來國民生產總值以平均11.5%的速率高速增長，2002年實現國民生產總值552.37億元。其中，第一產業增加值50.57億元，增長4.3；第二產業增加值270.26億元，增長17.6；第三產業增加值231.54億元，增長11.5。全市財政總收入60.8億元

6、，比上年增長16.0。43548755201002003004005006002000年2001年2002年國民生產總值（億元）二、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好二、消費品零售總額穩步攀升，商業經濟發展態勢良好南昌市的商業經濟發展態勢良好，社會消費品零售額穩步攀升。2002年社會消費品零售額達179.3億元，占全省五分之一以上，比上年增長115，在全國省會城市的排位進到了第20位，高于經濟總量的排位，可望超過合肥和太原，在中部六省的省會城市中實現崛起。144160.8179.30501001502002000年2001年2002年社會消費品零售總額（億元）三、工業生產快速發展，經

7、濟效益穩步提高三、工業生產快速發展，經濟效益穩步提高 近年來，南昌市政府堅持以大開放為主的戰略，以工業化為核心，積極發展高新技術產業，大力改造傳統產業，主動承接產業梯度轉移，全面提升工業經濟的運行質量和水平，全力加快工業化進程，全市工業生產快速發展。2002年全市完成工業增加值210.35億元，增長17.6。四、市民年人均可支配收入不斷提高四、市民年人均可支配收入不斷提高全市職工年平均工資7708元，比上年增長10.8%，其中，在崗職工年平均工資9953元，增長13.7%。據抽樣調查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增長8.3%；2001年我市人均消費性支出為4293.65元，比199

8、6年的3211.03元，增加了1082.62元，增長了33.72。恩格爾系數首次降至40%以下。2002年，南昌市城鎮居民人均收入7021元，比上年同期增長13.1，居民生活水平不斷提高，進一步推動了南昌市經濟的快速發展。573462067021020004000600080002000年2001年2002年城鎮居民人均收入（元）五、分析結論五、分析結論 近年來，南昌市經濟持續穩定增長，人民生活水平及消費水平也得以不斷近年來，南昌市經濟持續穩定增長，人民生活水平及消費水平也得以不斷提升，從而帶動了南昌市商貿業的發展。提升，從而帶動了南昌市商貿業的發展。這充分體現了南昌市政府所采取的一系列如流通

9、改革的逐步深化、結構調整力度加大等措施已初見成效。A) 第二節第二節 南昌市商業概況南昌市商業概況一、南昌商業歷史回顧一、南昌商業歷史回顧改革開放后的二十年，由于經濟發展落后、人民生活水平低、消費能力不足，南昌市的商業發展一直比較落后。主要體現在：1業態發展水平低；2本地商家連鎖化程度低；3小規模、分散型經營；4一些區域有場無市，最明顯的當屬勝利路步行街；5商圈輻射區域較小；6雖然以洪城大市場為代表的批發市場年成交額達70億元以上，并且成為全國九大日用品市場，但檔次低、后勁發展不足。二、南昌商業發展現狀二、南昌商業發展現狀近年來，南昌市經濟出現了持續、快速、健康發展的新局面、新氣象。商業的發展

10、更為喜人大商場快速發展、大市場不斷成長、新業態紛紛搶灘、外商投資突破性發展。按照“城內大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發展成現代區域經濟中心城市。2 2商業網點星羅棋布，系統產業涉及多項領域商業網點星羅棋布，系統產業涉及多項領域據統計，南昌市現有3萬多個商業網點，經營范圍涉及商品批發零售、糧油機械、物資建材、汽車銷售、化肥農藥、進出口貿易、房地產開發、餐飲服務、倉儲運輸、技術培訓等多項領域。5 5政府大力扶持，本地大型龍頭企業朝規模、連鎖化方向快速發展，政府大力扶持，本地大型龍頭企業朝規模、連鎖化方向快速發展，并成為商貿發展的重要支柱并成為商貿發展的重要支柱政府按照“抓大扶強

11、”的思路，以產權制度為突破口，組建了百貨大樓、洪城大廈、良友、物資、肉聯食品、華鑫、綠葉七大商貿業、食品加工企業集團，2001年百貨大樓銷售額增長693，洪城大廈增長352，業績驕人。大型龍頭商業企業已儼然成為南昌商貿發展的支柱。6 6特色品牌商業街漸成規模特色品牌商業街漸成規模市政府大力打造品牌特色一條街，勝利路步行街、中山路、撫河路、淵明路、孺子路和福州路等8條市級品牌特色街已成為城市現代商貿形象的亮點。8 8大力興建大市場，重點培育區域性商品批發市場大力興建大市場，重點培育區域性商品批發市場截止2002年底，南昌市總計興建各類市場282個，年成交金額212.3億元，其中億元以上的商品交易

12、市場25個。政府將重點培育及發展洪城大市場及農產品、果品、生豬、肉食品、水產品、日用品、建材、摩托車、汽車配件等10個年成交額10億元以上，輻射范圍達全省，在華東地區或京九經濟帶乃至全國都有一定知名度和影響的區域性商品批發市場。1111增強南昌商貿流通的強輻射力，大力發展物流配送中心增強南昌商貿流通的強輻射力，大力發展物流配送中心 目前，寧波金潤、廈門建發將分別在城西與城南興建大型物流配送中心，將進一步增強南昌市商貿流通的輻射力。三、南昌商業發展的需求三、南昌商業發展的需求為了實現南昌市新的商業發展目標，除了改變傳統商業觀念，正確制訂商業規劃以外，南昌市商業必須實現四大改變：12 提高層次提高

13、層次 目前，南昌市商業層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴大，商業經營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應不同層次的商業。不同層次的商業也應有不同的目標市場，而南昌市應在大眾化消費的基礎上適當發展較高層次消費商業，以適應“先富起來群體”和國內外旅游者的消費需求。1313 擴大布局擴大布局 不能再以舊城區為框框考慮商業發展，而應從城市總體發展規劃來考慮商業的發展。不能從南昌舊城區80平方公里，而應從260平方公里來考慮商業布局。1414 完善功能完善功能 經濟發展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現“綜合消費”。因此商業除發展提高購物功能外，還應著力發展餐飲、文化、娛樂

14、、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。1515 強化輻射強化輻射 考慮商業發展不能局限于零售商業，而應考慮強化輻射的集散型商業。尤其作為省會城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更應較多考慮其輻射功能，強化南昌市商業的輻射功能。四、南昌商業發展面臨的機遇四、南昌商業發展面臨的機遇1717不發達的商業態勢為外來商家預留了足夠的空間和發展潛力不發達的商業態勢為外來商家預留了足夠的空間和發展潛力盡管擁有數百家各類商貿企業，但總體上看，南昌商業并不發達，不但布點分散，交易額低，而且大多數商業企業機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。上海華聯負責人說，他們之所以選擇南昌，是因為這里的

15、商業市場潛力大。19入世后，商業將面臨激烈的競爭入世后，商業將面臨激烈的競爭入世后，外資商業企業必然大舉進駐，搶占南昌市場“真空”，做大規模，屆時激烈的商戰不可避免。20日益改善的軟硬環境將吸引更多的商業企業投資日益改善的軟硬環境將吸引更多的商業企業投資2001年以來，南昌開始如火如荼建設現代文明花園城市，不但美化、亮化、綠化南昌，改善投資硬環境，而且相繼出臺發展經濟政策50條，著力改善經濟軟環境。投資環境的日益改善將吸引更多的商業企業前來投資。4得天獨厚的地理優勢，南昌將有望與周邊發達城市聯動，延長得天獨厚的地理優勢，南昌將有望與周邊發達城市聯動，延長商業企業的產、供、銷鏈商業企業的產、供、

16、銷鏈從地理上看，南昌地處中部，承接東西聯動南北，與我國兩大經濟發達地區長江三角洲和珠江三角洲毗鄰，具有商業發展得天獨厚的地理優勢，同時南昌市又是京九鐵路上唯一的省會城市。立足南昌，大型商業企業不但與廣東、上海相連，而且可以聯動江西、安徽、湖南，最大限度延長商業企業產、供、銷鏈。A)A)B)B) 第三節第三節 南昌商業發展目標及趨勢南昌商業發展目標及趨勢一、發展目標一、發展目標2002-2010年南昌市商業發展的總體目標是逐步建成現代化和國際化商業建成現代化和國際化商業，并將其功能定位在：中國中部地區旅游、購物休閑中心之一；中國中部地區物流集中國中部地區旅游、購物休閑中心之一；中國中部地區物流集

17、散中心之一散中心之一。1、商業現代化應具體表現在以下四個方面：、商業現代化應具體表現在以下四個方面：1)商業布局合理、層次分明、功能明確；2)主要商業業態達到當時先進水平；3)商業的行業（如購物、餐飲、娛樂等）和商品經營結構適應現代消費需求；4)商業的組織化、規模化程度和管理技術水平，尤其信息化達到先進水平。2、國際化商業目標則視南昌市產業發展的國際化程度、國際化商業目標則視南昌市產業發展的國際化程度實現國際化商業目標則視南昌市產業發展的國際化程度，如跨國商業集團進入、國際采購中心進入、國外商務、旅游者進入、南昌商業跨國發展程度以及在南昌市商業中經營理念、商業布局、業態結構、管理技術水平等符合

18、國際規范的程度。二、商業區規劃二、商業區規劃1 1、市級商業中心，近十條名副其實的專業特色街、市級商業中心，近十條名副其實的專業特色街市級商業中心市級商業中心 以八一廣場上的“財富廣場”和“萬達購物廣場”作為南昌市市級商業中心，并以中山路為商業主干道輻射周邊。專業特色街專業特色街 東湖區將培育建設8條專業街，西湖區將培育建設6條特色街。珠寶、鐘表、服飾街的勝利路；旅游、休閑、餐飲的孺子路：鞋類一條街的淵明南路；餐飲一條街的站前西路；仿古旅游的繩金塔街；人文景觀仿古一條街的滕王閣、后墻路；旅游、休閑、餐飲一條街的撫河中段；八一大道段的賓館一條街；休閑旅游一條街的福州路等。2、四個區域性商業中心、

19、四個區域性商業中心 區域性商業中心將改變舊商業格局,形成以現代多功能購物中心、大賣場、大酒店、品牌專賣店廣場為中心的現代商業群體，適應新的消費需求。1城東片區商業中心2城南片區商業中心3朝陽片區商業中心4牛行片區紅谷灘新區區域性商業中心 3、五個衛星區域商業中心、五個衛星區域商業中心在蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家建設五個衛星城區商業中心 。這五個衛星城區人口較少、離核心區較遠，建成以基本消費品為主體的屬地型商業中心。4 4、社區商業配置、社區商業配置社區商業配置必須以便民利民為目標，是現代商業的重要組成部分。按不同人口規模和功能、形成居住區商業中心、居住小區商業、社區商業中心。以多功能社區購物

20、中心為主體形成塊狀商業群。部分商業中心可與區域性商業中心和衛星城區商業中心合并建設，以發揮雙重功能。5 5、城郊結合部建設十個大市場、城郊結合部建設十個大市場現在中心城區的大市場將逐步撤出，并向城郊結合部發展。大市場管理應由粗放、綜合、低層次市場走向規范、專業、高層次的大市場。南昌市大市場建設的重點在南部青云譜區南部青云譜區和東東部青山湖區部青山湖區，外環路周邊，可利用其交通優勢進行集散。6、城外大流通建設三大物流集散中心、城外大流通建設三大物流集散中心按南昌市的交通布局規劃及物流去向，從商業角度可以建設三個以上物流集散中心，分別是向南和向東的青云譜物流集散中心青云譜物流集散中心；西部西客站物

21、流集散中心；北部昌北物流集散中心。三、未來發展趨勢三、未來發展趨勢 南昌市進入新一輪十年大發展時期，將建成市場體系完善、現代流通業發達，具有較強輻射功能的區域性商貿中心城市和全國市場網絡重要的節點城市，并形成以下新格局：國際零售業搶灘進入，以資本換取市場，占領中部地區市場；全國連鎖大型零售企業亦不甘落后，進入南昌；本地零售業奮起直追；城內大商場、城郊大市場、城外大流通的格局基本形成。A) 第四節第四節 綜合評述綜合評述總體而言，南昌市傳統商業仍占主要地位，現代連鎖大型綜合超市、品牌專賣南昌市傳統商業仍占主要地位，現代連鎖大型綜合超市、品牌專賣店才開始進入，現代化購物中心等新型業態尚未出現，商業

22、大多集中于舊城區，面店才開始進入，現代化購物中心等新型業態尚未出現，商業大多集中于舊城區，面貌陳舊，尚未形成多業態、多層次的商業新格局。貌陳舊，尚未形成多業態、多層次的商業新格局。多元化的商業競爭尚未形成，大多是競爭力不強的國有集體商業企業和新發展的個體私營商業，規模化程度很低，而外資跨國商業和全國連鎖商業集團剛剛開始進入。作為中國中部地區五大中心城作為中國中部地區五大中心城市之一，又處于中國三大經濟區的結合點和京九線上唯一的省會城市，大流通的功市之一，又處于中國三大經濟區的結合點和京九線上唯一的省會城市，大流通的功能，至少區域性的集散功能尚未充分發揮。提升商業層次、擴大商業布局、完善商能，至

23、少區域性的集散功能尚未充分發揮。提升商業層次、擴大商業布局、完善商業業態、增加新的商業功能、擴大輻射力將是南昌市商業發展的方向。業業態、增加新的商業功能、擴大輻射力將是南昌市商業發展的方向。D)E)第二章第二章 片區商業調查與分析片區商業調查與分析第第1節節青云譜現狀及前景青云譜現狀及前景一、概況一、概況青云譜區位于南昌城區的南端，北沿建設路與西湖區接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，整個青云譜全區面積為37.22平方公里，居民5.4萬戶，總人口25.52萬人，其中常住人口22.9萬人。青云譜區地理位置優越，交通便利，105、320國道縱貫全區，年吞吐量數千萬噸的南昌南大型鐵路貨運站坐落在區內

24、；該區是南昌市一個老工業城區，全區共有商品市場16個，商業網點1103個，有20多家大中型中央、省、市屬企業，屬全國500強的企業有兩家（洪都集團、江鈴集團） ；地區工業產品有摩托車、機床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業市場，南昌市的十大專業市場有五個在該區，南昌建材大市場、南昌肉類制品批發市場、南昌深圳農產品中心批發市場和南昌水果批發市場，顯示該區域正逐漸形成一個具有較大規模的商業輻射網絡。二、區域特點二、區域特點1 1城鄉結合城鄉結合區內有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個街辦，下轄101個居委會；鄉村有有青云譜鄉（黃溪、萬溪、熊紡等村落）和青云譜農場。3 3大交通

25、網絡形成，區內公交欠發達大交通網絡形成，區內公交欠發達地處南昌市的南大門，大交通網絡便捷，京九線縱貫全區，公路、水路、鐵路均較方便；但區內公交線路較少。4 4商業相對落后商業相對落后區內商業相對落后，大部分為小型門市經營、個體攤販，缺乏綜合性購物場所，購物環境較差，導致居民形成了進城購物的習慣。5專業市場發展良好專業市場發展良好區域特定的產業環境適合專業市場的發展。特別是在政府的大力扶持下，專業市場發展較快、較良好。如深圳農產品批發市場、南昌建材大市場等。三、區域大型企業概況三、區域大型企業概況1 1、江鈴汽車集團公司、江鈴汽車集團公司6 6集團概況集團概況經過十年的勵精圖治，江鈴集團已發展成

26、擁有12000名員工，占地面積2130畝，凈資產總額10億元的國營大型企業，國家機械工業部重點企業。綜合經濟效益居全國同行業第二位，由1984年前的連續16年共虧損5600萬元，轉變為1993年創利稅3.78億元，總資產由1984年前不足二千萬元，發展到1993年23億元，十年增長100倍。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江鈴集團下面有8家子公司，包括股份公司和合資公司。股份公司有鑄造公司，合資公司包括合資車間（五十鈴） ，有南齒、江拖、水箱廠等。并且江鈴有自己的房地產開發公司， “景泰家園”就是江鈴自己開發的項目，并且也對外銷售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。江鈴集團的住宅區共

27、有80009000人，其中在小蘭鄉段江鈴分廠鑄造公司的職工共600人左右、飾件廠共500人左右、專用車輛廠有400人左右、改裝總廠的職工也不少于600人都在此居住。梨園小區總共2000多戶，100多棟樓，在京山小區和桃苑小區都有住宅。近期江鈴集團準備在昌南工業區建安居工程，價格便宜。2、火電建設公司火電建設公司7 7公司概況公司概況江西省火電建設公司始建于1958年，屬國家一級資質建筑企業，具有電力工程施工總承包一級、管道工程專業承包一級、機電設備安裝工程專業承包一級、環保工程專業承包一級資質。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型電站工程，共安裝火電機組

28、71臺，裝機總容量達7100MW。8 8職工及收入狀況職工及收入狀況火電建設公司現有員工近3000人，職工的月均收入約1200元。公司職工在38歲就內退，每月工資為在職期的60%左右，大約400元。公司給予每個人分房的福利，進公司的新職工都能享受到單位的福利房，例如：每平方米1500元的房子，單位職工只需要每平方米800元就可以買到。3 3、洪都集團、洪都集團9 9集團概況集團概況洪都集團為大型國營企業，是國家二級軍工企業，整個洪都集團占地面積相當于一個澳門的面積。洪都集團正式職工2萬余人，生活區內職工及家屬近十萬人。洪都職工的工資平均為1000-1200左右。洪都集團內文化、商業設施較齊全，

29、有占地36畝的洪都公園和建筑面積3000平方米的體育館、藏書13萬冊的大型圖書館、電影院和標準足球場，生活區內的超市、商業街為職工提供日常生活所需。4 4、昌南工業區、昌南工業區南昌昌南工業園于2001年10月經市政府批準成立，總規劃340公頃，一期規劃面積220公頃。東至青云譜萬溪村，西至洪都鐵路專線，南至朱橋東路，北至包佛公路。園區于2001年11月28日正式奠基，各項基礎設施建設于2002年2月開始全面鋪開，現各項工作進展順利。昌南工業園自開園以來，憑借自身獨特的區位優勢、獨有的投資模式和較快的建設速度，形成了一個良好的招商態勢。昌南工業園成功引進江鈴集團全資子公司江鈴建業公司合作開發工

30、業園區，2001年底，合同引進資金2.8億元投資園區基礎設施建設及配套工程建設。截止2003年1月底，江鈴建業公司在園區已投入一億一千多萬元。到目前為止，已有29家企業正式入園，涉及機械、服裝、針織、食品、汽配、印刷等諸多行業，其中包括江鈴汽車工業區集團，寧波華翔集團、洪都股份公司、香港和寶國際（控股）公司、江西新地實業公司等知名企業和上市公司，項目合同金額達7.87億元，其中外資810萬美元。園區簽訂正式合同的土地面積，占可出讓面積66%。達成土地出讓意向的有二十多家。其中：南昌深圳農產品中心批發市場 與園區意向簽訂土地出讓協議書，用地面積達500畝，目前正在洽談中，意向性用地總面積上為可用

31、地面積的28%。寧波華翔、新地實業、東勁實業、江鍋動力、協中汽配、青云譜醫療器械、立特麗公司等八家企業已開工建設。1優惠政策優惠政策1、 入園企業可采取購買、租賃、吸股等方式取得土地使用權；2、 園內土地以每畝起價12萬3、元優惠出讓土地使用權50年；4、 投資規模大、購地面積多或有很大發展前景的高新科技業和國內知名5、企業有優先選地權；6、 在園區可租賃土地使用權、廠房和寫字樓等。5 5、三店工業園、三店工業園園區內企業一攬表企業名稱企業名稱廠區面積（廠區面積（）職工人數職工人數職工工資水平職工工資水平南昌億盛汽配廠200-30030-40人700-1000元南昌市紅菱實業 300-3502

32、0-30人800-1200元江西省綠保科技 800 -90015-30人800-2000元青云譜醫院設備廠200-30020-30人1000-3000元青云譜風機廠200-30015-30人600-1000元江西南翔空壓機 200-25015-25人600-1200元南昌鹽業公司第二批發部150-25015-28人800-1200元三店南苑工業園占地面積近10畝，園區內廠房只租不售，該工業區屬于小規模工業園區，區內進駐的多為機械制造業為主的小型廠礦。四、青云譜區整體發展狀況四、青云譜區整體發展狀況1010 國民經濟增長迅速國民經濟增長迅速青云譜區著力發展符合區情特色的經濟增長板塊，經濟增長迅速

33、，近五年全區國內生產總值累計完成33.68億元，年均遞增13.6%，其中2002年完成8.30億元，比上年增長15.1%。是1997年1.5倍，第一、二、三產業在國內生產總值中的比重分別為3.2%、81.0%、15.8%。1111 工業經濟基礎進一步夯實工業經濟基礎進一步夯實依托轄區大工業企業優勢，發展與之配套的產業，形成了以汽車和摩托車配件、紡織服裝、飼料加工、機械制造、食品等為主的工業體系。五年來國有及年銷售收入500萬元以上的非國有企業工業總產值累計完成19.86億元，年均遞增13.6%，2002年完成4.90億元，比上年增長9.2%。為進一步構筑本區工業發展平臺，增強工業經濟基礎實力，

34、推進了占地340多公頃的昌南工業園建設，已完成一期基礎設施建設工程，引進了香港和寶公司、寧波華翔集團、江鈴汽車集團、洪都集團等28家知名企業和上市公司，出讓土地面積已達1023.2畝，引進資金7.87億元。1212 農業產業化進程進一步加快農業產業化進程進一步加快順應城郊經濟，積極發展特色農業，鼓勵能人帶動農民致富，涌現了贛達飼料、梅氏禽蛋等一批產業化龍頭企業。近五年農業總產值累計完成3.96億元，年均遞增7.9%，2002年完成總產值9億元，農業產業化發展又上新臺階。13第三產業發展后勁進一步增強第三產業發展后勁進一步增強堅持“三產興區”戰略，加大區域第三產業發展的力度，特別是近年來以井岡山

35、大道為軸線，精心打造購物餐飲娛樂帶，引進了北京華聯青云譜店、香港百匯一家等連鎖大賣場，唐人街海鮮主題餐廳等企業。以撫河南路為軸線，精心打造商貿旅游帶，引資開發了新街花園、象湖威尼斯國際水岸名宅，象湖源等房地產項目。以南隔堤、包佛公路為軸線，精心打造外環大市場經濟帶，在鞏固規范現在專業大市場的基礎上，進一步加大本區專業大市場的開發力度。五年來社會消費品零售總額累計完成17.01億元，年均遞增8.3%。1414 個私民營經濟總量進一步增長個私民營經濟總量進一步增長按照“放心、放膽、放寬、放開、放活”的方針，相繼制定了一系列鼓勵和扶持個私民營經濟發展的政策措施，實行企業掛牌、區領導掛點和免打擾制度，

36、成立了“咨詢服務中心”和“舉報投訴中心”，實行“一條龍服務”、 “一條專線投訴”，全方位為個私民營企業排憂解難，相關職能部門制定了服務承諾，改善了個私民營企業經營環境。五年來，個私民營經濟總產值累計完成86.82億元，年均增幅13.6%，其中2002年完成22億元，同比增長14.6%，個體工商戶達2856戶，個私民營企業353家。 37223722 中國最龐大的資料庫下載中國最龐大的資料庫下載五、發展規劃五、發展規劃16 加速加速“工業強區工業強區”、 “三產興區三產興區”進程，全面提升綜合經濟實力和競爭力進程，全面提升綜合經濟實力和競爭力 為實現“三個翻一番”的目標，必須以昌南工業園為主戰場

37、，加快工業化進程；以發展第三產業和非公有制經濟為重點，大力培育新的經濟增長點，全面提升全區綜合經濟實力和綜合競爭力。3. 以昌南工業園為主戰場，大力推進工業化進程。4. 以培育新的經濟增長點為目標，大力發展和繁榮第三產業，要按照“城內大商場、城郊大市場、城外大流通”的布局，全力建好一個現代區域商業中心，精心打造摩托車、汽車配件、水暖器材、啤酒批發、文化旅游用品等五條專業特色街，著力建設好中遠名城、青云購物中心、香港百匯一家大賣場、錦城商貿廣場、北京華聯青云譜店等五個大型購物商廈，重點培育深圳農產品批發中心、南昌肉食品批發市場、江南建材超市、迎賓國際家具廣場、昌南大市場、酒店旅游用品批發市場等六

38、大專業批發市場,注重發展洪都、江鈴等兩大社區商業。5.5. 進一步擴大創業自由度，促進非公有制經濟發展。1818 進一步深化改革、擴大開放，為經濟發展提供強大動力進一步深化改革、擴大開放，為經濟發展提供強大動力1. 全力實現招商引資新突破。2. 迅速提高外向型經濟比重。3. 大力優化投資發展環境。2020 深入持久地開展創建活動，全面推進現代文明花園城區建設深入持久地開展創建活動，全面推進現代文明花園城區建設按照“東西挺進、南北合圍、中間突破”的思路，堅持高標準建設,充分展示現代文明花園城區新形象。“東西挺進”即南蓮路以東，以昌南工業園、昌南大市場、青云譜鎮新行政中心包家花園文化廣場、高新大道

39、建設為契機，加快基礎設施建設，對城區東面的舊城、舊村進行徹底改造。“南北合圍”，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景觀區和江南建材超市等項目建設為載體，由南向北加快城區改造，建設南昌市的城南城市副中心，使之與現在形成南北圍合之勢。“中間突破”，就是以井岡山大道、南蓮路為軸線，加快實施“退二進三”、 “退城進郊”、 “騰籠換鳥”，大力發展以商貿業為主的第三產業，構筑經濟發展的新優勢。六、青云譜區發展前景及展望六、青云譜區發展前景及展望8 8根據南昌市政府發展計劃，中心城面積將向周邊擴大一倍,人口增長40%,青云譜區作為南昌市城鄉結合部，是連接五個衛星城中最具發展潛力的蓮塘與南昌市區的重要樞紐。將成為南

40、昌城市建設及經濟建設的重點發展區域。成為南昌城市建設及經濟建設的重點發展區域。9包佛大道的50米拓寬改造，正在進行整改的洪都南大道，規劃中一條直通高新南大道的新路，全長15公里、雙向6車道的昌南外環線，交織形成的便捷交通便捷交通網絡將有效優化本區的投資環境，大大促進區域經濟的發展網絡將有效優化本區的投資環境，大大促進區域經濟的發展。10加快工業化進程是解決江西省經濟發展中基本矛盾和現實困難的唯一方式，因此加快工業化進程、形成工業主導型的經濟格局，是江西“十五”期間經濟發展的核心內容。本區是南昌市重點建設的工業區，其在全市乃至全省的地位將得在全市乃至全省的地位將得到前所未有的提升，實現其經濟的增

41、長也將必然。到前所未有的提升，實現其經濟的增長也將必然。第第2 2節節項目周邊片區商業分析項目周邊片區商業分析一、區域商業環境概況一、區域商業環境概況區域內最大的兩個企業是洪都集團和江鈴集團，其中江鈴集團距本案相對較遠；洪都集團已形成了相對獨立的區域，洪都集團的職工生活區在北面，生活區內形成了完善的商業配套。靠近項目南面是洪都的生產廠區。二、區域商業分布及經營狀況二、區域商業分布及經營狀況1.1. 周邊周邊1 1公里范圍內商業發展滯后公里范圍內商業發展滯后本項目周邊1公里內商業分布主要以臨街小商鋪為主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周邊黃溪村、萬溪村、三店村、佛塔村、前萬村、熊坊村等地村

42、民的主要商品集散地，屬于傳統的、原始的商品交易方式。經營者多為當地村民、青云譜農場下崗職工，大部分是以自有物業經營，僅能維持生計。2.2. 洪都生活區商業街自成一體洪都生活區商業街自成一體洪都集團有近十萬職工及家屬，集團生活區內有香港公司投資建設的百匯一家大型超市、新世界超市、萬事達超市、五金一條街、空調一條街、建材一條街、小吃一條街等共計1000多間店鋪。生活設施較完善，為集團職工、家屬平常購買生活用品較集中的區域，但洪都集團長期形成了獨立的商圈，集團內的生活配套完全能滿足職工及家屬的生活需求。由于洪都生活區內職工眾多，而且消費能力較強，其商業街的經營狀況良好。5.5. 新溪橋新溪橋包家花園

43、商業較為繁華，包家花園以南商業極不發達包家花園商業較為繁華，包家花園以南商業極不發達新溪橋包家花園商業街所在的井岡山大道是青云譜區的主干道，也是本區內人口最密集的地方，店鋪總數約300家，在北京華聯進駐后，該區域的商業得到明顯提升，商家的經營狀況較好。包家花園以南大多是廠區，人口密度相對較低，除了一些經營雜貨的小商店外，沒有其它商業配套，而且經營狀況較差，商鋪空置率在30%以上。4 4、以工業、農業為主的專業批發市場發展良好、以工業、農業為主的專業批發市場發展良好 專業市場分布：洪都南大道(洪都摩托車配件市場洪都摩托車交易市場) 、佛塔村(南昌市生豬交易批發市場) 、萬溪村(鋅管一條街)。本案

44、周邊的專業批發市場初具規模，主要面向全省甚至全國，經營種類主要有：摩托車配件及整車批發、建材批發、鋅鋼管批發、家具批發、生豬批發、農產品批發等，經營狀況良好。1 1洪都摩托車及配件市場洪都摩托車及配件市場現有經營戶近一百五十家，規模大，品牌齊全，經營的時間長，是江西省摩托車及配件的集散地；主要經營保險杠、頭盔、小零件等，配件的銷售量較大。2 2洪都摩托車交易市場洪都摩托車交易市場位于洪都南大道旁，主要銷售摩托車，現有經營戶近百家，主力品牌：富先達、豪爵、大江、春蘭、洪都等，面向全省市場。目前經營狀況良好，由于南昌市禁止摩托車上牌，零售量有所下降，現主要銷向部分縣市。3 3鋅管一條街鋅管一條街萬

45、溪中心街的鋅管一條街是全省鋅管批發市場，大約20家店面，貨源來自河北、天津等地。集加工與銷售于一體，但總體規模小，經營不規范，輻射力不夠強。5 5南昌市生豬交易批發市場南昌市生豬交易批發市場位于佛塔鎮，是佛塔鎮的主力產業，為南昌市最大的生豬屠宰批發市場，日交易量達到2000頭，附近許多省市來此訂購。據介紹，市場將申請與深圳農產品市場合作，把市場擴大到200畝，建成全國最大的生豬交易批發市場。結論：結論： 以上幾個片區都存在商業氛圍淡薄、分布零散、業態較單一的狀況，還沒有形商業氛圍淡薄、分布零散、業態較單一的狀況，還沒有形成集中的區域商業中心成集中的區域商業中心，主要與片區內人口少、分布不集中、

46、消費能力不強等因素有關。而幾個專業市場由于該區域的產業優勢以及政府的大力扶持，發展狀況良好。而幾個專業市場由于該區域的產業優勢以及政府的大力扶持，發展狀況良好。這主要由于片區是以機械制造業為主的工業區，擁有洪都、江鈴兩個大型企業，產業優勢相對突出。三、片區主要商業業態及特征三、片區主要商業業態及特征12)2) 部分地區仍存在較原始的集市型商業形態部分地區仍存在較原始的集市型商業形態佛塔村的每月逢2、6、8日的集市為周邊村民提供了小商品交易的場所，其貨物價格低廉，但商品檔次低、產品品種少。5 5臨街小商店沒有統一規劃，分布零散，規模小，檔次低臨街小商店沒有統一規劃，分布零散，規模小，檔次低臨街小

47、商店主要沿井崗山大道分布，消費對象主要為周邊居民，其經營種類以日用消費品和小百貨為主，檔次低，分布比較零散，規模小，無法滿足購物者一次性購物的需求。6 6中小型超市是當地居民的主要購物場所中小型超市是當地居民的主要購物場所以北京華聯、九鼎超市等為首的幾個中型超市以經營中低檔日用消費品和小百貨為主，已完全能滿足當地居民的基本生活需求。并且由于所處位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成為本區域居民主要的購物場所。 專業批發市場發展良好專業批發市場發展良好 主要以面向全省和當地零售商為主，批發市場初具規模，經營種類主要有：摩托車配件及整車批發、建材批發、鋅鋼管批發、家具批發、生豬批發、農產品

48、批發等。專業批發市場規模大、布局分布比較合理，具備一定的輻射能力。，經營狀況不錯。9 9餐飲、娛樂缺乏，現有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場空間餐飲、娛樂缺乏，現有的普遍檔次低、分布零散，存在一定市場空間本片區可供居民休閑娛樂的場所屈指可數，而且分布零散。除唐人街等個別酒店檔次較高外，其他的餐飲及娛樂場所檔次較低，而且整體分布相對零散，但總體餐飲的經營狀況良好，當地居民尤其是年輕人多選擇南昌市的娛樂場所。小結：小結： 項目周邊片區商業業態主要以小型的臨街店鋪和專業市場為主，由于缺乏統片區商業業態主要以小型的臨街店鋪和專業市場為主，由于缺乏統一規劃，本片區商鋪分布零散，而且規模小，裝修及經營

49、檔次普遍偏低，商業氛圍一規劃，本片區商鋪分布零散，而且規模小，裝修及經營檔次普遍偏低，商業氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業設施，但片區內專業市場卻具有一定規淡，尤其缺乏餐飲、娛樂以及大型零售商業設施，但片區內專業市場卻具有一定規模和輻射力模和輻射力。這方面與青云譜區是傳統的工業區，人口少、分布不集中和居民進城消費的習慣仍未改變有關。另一方面則是由于本區域有一定的產業支持和交通條件的支持，而政府也將本區域確定為建設大市場的重點區域。四、片區配套設施四、片區配套設施1 1、生活配套、生活配套配套設施如下：商場、超市商場、超市北京華聯超市、九鼎超市、陽光超市等醫院醫院青云譜醫院、三三四醫院

50、、南昌市第五醫院餐飲餐飲唐人街、新創大酒店、三店食府、旺旺大酒店等休閑娛樂休閑娛樂青云譜影院、新溪橋影院、茶樓、小型舞廳2 2、文化教育配套、文化教育配套所調查區域中的學校一覽表校名校名學生人數學生人數校職工人數校職工人數辦學形式辦學形式教工收入（元教工收入（元/ /月）月）包佛小學100-150人10左右村辦小學約為600-700青云譜中學900多人40余人青云譜的初中約為1000左右贛江大學2000余人100余人民辦大學約為1500-4000南昌市技工學校500-600人40余人職業技工學校1000左右南昌十三中1300人50余人高級中學1200左右三店小學1100人70人村辦小學1000

51、左右包佛路小學200人20人村辦小學600-700本區域相對最為完善的配套就是學校，但教學質量一般，總共有師生人數近7000人，教育設施較為齊全，大學和技校的生源主要來自江西省其它地市，中學生源主要來自本區域內。3 3、交通設施配套、交通設施配套1公交系統有待完善：221路可達項目地，公交公司計劃將1路車終點站從包家花園改為昌南工業園。2鐵路貨運總站優勢明顯：距項目地1公里處是青云譜貨運場，主要服務于周邊大型工業廠礦，原是南昌鐵路南站，后改為貨運站，是南昌最大、功能最齊全的貨運站，日發貨量800噸左右。3汽車客運站連接周邊地市：青云譜汽車客運總站有往來南昌市周邊地市的長途運輸。主要發往撫州（臨

52、川）、羅針、南城、宜黃等地，每日運輸人流量約為1200人。4、其他設施項目區域金融設施較完備，有銀行、保險公司、信用社、郵政等，為居民提供了便利的生活配套。銀行：銀行：郵政儲蓄（2家） 、中國農業銀行、建設銀行（2家） 、商業銀行、工商銀行（2家） 、交通銀行。信用社：信用社：青云譜農村信用社、黃溪農村信用社、萬溪農村信用社、佛塔農村信用社。郵政：郵政：各個街道、村落都有各自的郵政所。小結：小結：該區域處在南昌的南部城鄉結合部，教育配套較完善，而商業設施配套只能滿足居民基本的生產、生活所需，尤其缺乏大型超市、百貨、娛樂等配套，無法滿足人們日益增長的物質需求。交通配套方面除公交系統有待完善外，貨

53、運、鐵路較發達，是該區域大力發展專業大市場的優勢所在。 五、商業物業租賃情況分析五、商業物業租賃情況分析商業調查一覽表項目名稱項目名稱地理位置地理位置建筑面積建筑面積（m m2 2）經營范圍經營范圍租金租金（元（元/M/M2 2）北京華聯超市新溪橋頭8000超市、百貨、電子、服裝、家電/九鼎超市火電廠旁1000超市、百貨、電子/陽光超市新溪橋旁2000超市、百貨、電子/南昌市摩托車交易批發市場洪都南大道8000整車銷售40-50 南昌市摩托車配件批發市場洪都南大道2000保險杠、頭盔、小零件40-50 南昌建材大市場何坊西路120000木材地板、五金、夾心板、地磚、衛生潔具、水暖器等30-50

54、 南昌深圳農產品中心批發市場建設路10000水果、蔬菜交易批發等一樓15二樓5南昌肉制品批發市場建設路豬肉、牛肉、雞、鴨批發等30-40佛塔生豬批發市場佛塔村80000生豬交易批發/百匯一家洪都集團10000百貨/22 銷售情況分析銷售情況分析項目周邊基本沒有銷售的商業物業，絕大部分是租賃經營，只有青云譜農場靠包佛路的部分小店鋪出售，售價僅為600元/m2。23 租賃情況分析租賃情況分析項目周邊區域商鋪主要以租賃的形式為主，由于商業氛圍淡薄，商家對于商業物業無較強的市場承受力，最好的地段如洪都生活區內的月租金約為100元/ m2，包佛路等人流少的路段店鋪月租金不到20元/ m2。六、片區商業供

55、應量分析六、片區商業供應量分析片區商業物業供應量一覽表項目名稱項目名稱地理位置地理位置建筑面積建筑面積（m2）經營范圍經營范圍萬峰商城包佛路以北,井岡山大道以東39960 /青云譜商貿廣場京山商場周邊19980購物、辦公江南建材大市場南隔堤以南,五一0外辦以西199800建材大市場錦城商貿廣場三店西路以南,井岡山大道以西,京九鐵路以東99900商業購物中心、商住樓三店商貿大廈洪都大道6660商住、辦公、餐飲、娛樂化工大市場南蓮路以東,胡惠元堤以北66600 /中遠名城(何坊西路商貿城)何坊西路以北,迎賓大道以東,井岡山大道以南159840賓館、大型超市、商業街、商住樓新溪橋服裝市場青云商城旁/

56、百城國際大市場三店西路16000/朱橋東路商貿街南蓮路以東,佛塔生豬批發市場以西48000/青云購物中心區房建公司內16650購物、辦公青云世紀廣場南苑市場以南,慕路口以北,南蓮路以西213120商貿、辦公、娛樂、居家昌南大市場青云譜農場內240000 待定小結小結: : 未來幾年內，本片區商業物業供應量預計將超過本片區商業物業供應量預計將超過5050萬萬,其中以綜合性商場、其中以綜合性商場、專業市場為主。專業市場為主。為了改變青云譜區缺少大型的商業購物及娛樂等設施的現狀，區政府將著重建設多個大型購物中心，以改善本區域的商業環境。另外，本片區還將大力建設專業市場。在未來的幾年內，該區域將形成化

57、工、服裝、建材、摩托車配件、摩托車整車交易、汽車、肉制品、生豬交易、家具等多種專業市場并存的局面，大力填補專業市場的空白點，同時專業市場也將面臨更加激烈的競爭。七、片區發展趨勢與前景七、片區發展趨勢與前景5正在建設中的昌南工業園相比其他工業園具有較大的地理優勢，隨著工業園內各廠家的陸續進駐，物流、商流、資金流、人流將匯聚于此，為本片區的發展物流、商流、資金流、人流將匯聚于此，為本片區的發展帶來新的契機帶來新的契機。6片區周邊將建成可供將建成可供3 3萬人居住的大型住宅區，為商業的發展提供了一定的人萬人居住的大型住宅區，為商業的發展提供了一定的人流保障流保障。7針對該片區商業較落后的現狀，政府規

58、劃將以包家花園為中心建設一個較標準的區域性商業中心。消費群以收入較穩定的洪都航空集團、江鈴汽車集團、火電廠、汽車城等企業職工及家屬為主、以周邊各類居民為輔的購物中心，片區片區的商業業態面臨升級換代的商業業態面臨升級換代。第第3節節綜合評述綜合評述本片區商業發展相對落后，但從目前人口數量與商業總量的配比來看，商業的市場容量已基本飽和。未來幾年內，政府將重點建設幾個大型綜合性商業項目，傳傳統的商業業態必將被逐漸淘汰。另外，我們也可以看到，該片區的餐飲、娛樂配套統的商業業態必將被逐漸淘汰。另外，我們也可以看到，該片區的餐飲、娛樂配套非常欠缺，存在一定的市場空間，有待我們進一步挖掘。非常欠缺，存在一定

59、的市場空間，有待我們進一步挖掘。從專業市場的發展趨勢來看，本片區具備大力發展專業市場的硬件條件，但如如何充分發揮本地的資源優勢，變產業優勢為商業優勢，與南昌市眾多的專業市場形何充分發揮本地的資源優勢，變產業優勢為商業優勢，與南昌市眾多的專業市場形成差異化經營，同時全力打造市場的核心競爭力，使其能抵擋住新的市場競爭將是成差異化經營，同時全力打造市場的核心競爭力，使其能抵擋住新的市場競爭將是本項目成功的關鍵。本項目成功的關鍵。3 中國批發市場的現狀及分析中國批發市場的現狀及分析第第1 1節節中國批發市場分析中國批發市場分析一、中國批發市場現狀一、中國批發市場現狀建國以來，我國批發市場先后經歷了關閉

60、開發再關閉再開發的過程。改革開發以后，也經歷了恢復發展擴張等階段。目前，已經形成了以集貿市場為基礎的各類批發市場體系，全國現有各類批發市場9.5萬個，其中具有一定規模的生產資料市場6200個，日用消費品市場9300多個，農副產品市場3000多個，城鄉集貿市場7.7萬個。截止2001年末，中國擁有年成交額在1億元人民幣以上的批發市場3087個。全年批發市場成交額為16358億元人民幣，占當年國內生產總值的20%，占當年社會消費品零售總額的47.8%。自1986年以來，我國國有批發商品銷售額每年以100億元幅度遞減。如浙江溫州日用工業品批發市場、湖北武漢漢正街商品批發市場、浙江義烏商品批發市場、山