1、物業(yè)公司效勞開(kāi)發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費(fèi)管理方法8.1 總那么8.6.1 在路勁地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部， 開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司相互支持、 相互配合， 從不同 的角度效勞于集團(tuán)的總體目標(biāo)。8.6.2 物業(yè)公司通過(guò)提升物業(yè)效勞品質(zhì)、提高業(yè)主滿意度、打造物業(yè)效勞品牌， 為集團(tuán)“用心筑造品質(zhì)生活的品牌理念做出奉獻(xiàn)。8.6.3 開(kāi)發(fā)公司對(duì)于物業(yè)公司提供的效勞支付合理的費(fèi)用， 并在工程整體預(yù)算和 年度預(yù)算中充分考慮。8.6.4 本方法界定集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)公司效勞開(kāi)發(fā)公司的工作內(nèi)容及收費(fèi)管理方法， 沒(méi)有界定清楚的由物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)公司協(xié)商解決， 協(xié)商不一致的由集團(tuán)裁 定。各開(kāi)發(fā)公司依實(shí)際需要以合同形式約定物業(yè)公司應(yīng)提供的效勞及雙

2、方 應(yīng)結(jié)算的費(fèi)用。8.6.5 本方法適用于路勁地產(chǎn)集團(tuán)管理范圍內(nèi)的所有開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司。8.2 效勞內(nèi)容8.6.1 設(shè)計(jì)的前期介入?yún)⒅\咨詢：優(yōu)化工程的設(shè)計(jì)，減少房屋交付后設(shè)計(jì)缺陷、 降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢，從而提升客戶的滿意度。主要優(yōu)化方向：8.4.3.1 平安類周界防范、出入口設(shè)計(jì)、安防設(shè)備、消防設(shè)備、道路交通 標(biāo)識(shí)等；8.4.3.2 工程類科技系統(tǒng)及其配套、電梯、配電、 給排水、消防、智能化、 道路交通設(shè)施、健身設(shè)施、照明、車庫(kù)、雨水回收利用系統(tǒng)、建筑物 等；8.4.3.3 景觀類硬質(zhì)景觀 水景配置、園林小品、景觀燈具、景觀建筑物、 綠化活動(dòng)健身場(chǎng)所、綠化設(shè)施、道路等；8.4.3.4 泳池、會(huì)

3、所類設(shè)施配置及選型、客流線路設(shè)計(jì)、平安防護(hù)措施、 衛(wèi)生要求、污染防控、經(jīng)營(yíng)策略、產(chǎn)權(quán)歸屬建議等。8.6.2 協(xié)助開(kāi)展前期物業(yè)管理效勞招標(biāo)：配合開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)工作。 主要工作包括：8.4.3.1 物價(jià)核準(zhǔn)或物業(yè)費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)申報(bào)；系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用的申報(bào)或備案；編制招標(biāo)文件、公告等；意向投標(biāo)單位的選擇及報(bào)名組織；編寫前期物業(yè)效勞合同、臨時(shí)管理公約、物業(yè)效勞協(xié)議并簽訂前期物業(yè)效勞合同；中標(biāo)物業(yè)單位的備案。8.6.3 營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的效勞：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的效勞與管理，為客戶提供一個(gè)平安、溫馨、 舒適的營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，支持地產(chǎn)銷售和效勞。主要效勞內(nèi)容：8.4.3.1 客戶接待包括門童、 吧臺(tái)、科技人居館、 系統(tǒng)體

4、驗(yàn)間等接待效勞， 以及涉及物業(yè)效勞內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)咨詢；8.4.3.2 綜合維修銷售中心、科技人居館、系統(tǒng)體驗(yàn)間區(qū)域的設(shè)施設(shè)備日 常維修保養(yǎng)；8.4.3.3 秩序維護(hù)銷售中心及樣板、區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)管理、外圍巡邏、夜間 值守、消防安防設(shè)施日常管理、禮儀形象崗、突發(fā)事件的應(yīng)急處理；8.4.3.4 清潔及環(huán)境消殺日常保潔、專項(xiàng)保潔、科技人居館、系統(tǒng)體驗(yàn)間 物品看護(hù)、環(huán)境消殺效勞；8.4.3.5 綠化維護(hù)外圍綠化養(yǎng)護(hù)、定期草花補(bǔ)植、綠化病蟲害控制；8.4.3.6 大型營(yíng)銷企劃活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合包括現(xiàn)場(chǎng)保潔效勞、客戶接待效勞、現(xiàn) 場(chǎng)秩序維護(hù)效勞等。8.6.4 開(kāi)發(fā)公司辦公區(qū)域的物業(yè)效勞，主要效勞內(nèi)容：8.4.3.1

5、 綜合設(shè)備設(shè)施維修效勞辦公區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)和日 常的水電維護(hù)；8.4.3.2 秩序維護(hù)效勞辦公區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)管理、巡邏、夜間值守、消防安 防設(shè)施日常管理、禮儀形象崗、突發(fā)事件的應(yīng)急處理；8.4.3.3 清潔及環(huán)境消殺效勞日常保潔、專項(xiàng)保潔、環(huán)境消殺效勞；8.4.3.4 綠化維護(hù)效勞外圍綠化養(yǎng)護(hù)、定期草花補(bǔ)植、綠化病蟲害控制。8.6.5 工程交付前的協(xié)助房屋交驗(yàn)工作： 交付前組織物業(yè)工程驗(yàn)房人員， 協(xié)助開(kāi) 發(fā)公司逐套對(duì)所交付房屋的戶內(nèi)外進(jìn)行查驗(yàn)，并配合催促施工方完善整 改。主要工作內(nèi)容：8.4.3.1 工程質(zhì)量問(wèn)題查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)觀察并匯總所發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題，協(xié)助 開(kāi)發(fā)公司催促施工方實(shí)施整改；

6、8.4.3.2 制定管理方案完善缺陷問(wèn)題對(duì)于存在的設(shè)計(jì)缺陷或者無(wú)法完成 整改的施工缺陷，制定相應(yīng)的后期管理方案。8.6.6 交付前的開(kāi)荒保潔工作8.4.3.1 協(xié)助制定開(kāi)荒保潔的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8.4.3.2 協(xié)助選擇開(kāi)荒保潔單位，并催促保潔單位按時(shí)按質(zhì)完成開(kāi)荒保潔；8.4.3.3 催促保潔單位對(duì)細(xì)部如管道外部、 室內(nèi)外地面墻面等處的灰塵污物進(jìn) 行清理、門窗以及玻璃進(jìn)行徹底清潔、外圍消殺等。8.6.7 工程交付前紅線小區(qū)周界內(nèi)場(chǎng)地、配套設(shè)施管理：8.4.3.1 秩序維護(hù)管理涉及上述區(qū)域的平安管理、巡邏、消防安防設(shè)施日 常管理、突發(fā)事件的應(yīng)急處理；8.4.3.2 清潔消殺涉及上述區(qū)域的清潔、日常垃圾清

7、運(yùn)、消殺及綠化養(yǎng)護(hù) 工作；8.4.3.3 綜合維修效勞涉及上述區(qū)域的設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行管理以及維修 保養(yǎng)工作。8.6.8 維保期內(nèi)工程質(zhì)量問(wèn)題維修管理： 房屋交付后， 物業(yè)公司接受開(kāi)發(fā)公司委 托，負(fù)責(zé)實(shí)施維保期內(nèi)相關(guān)涉及維保內(nèi)容的維修整改跟進(jìn)落實(shí)工作， 跟進(jìn) 施工單位到場(chǎng)及進(jìn)戶維修的質(zhì)量和要求。 對(duì)重大的質(zhì)量問(wèn)題， 如：主體裂 縫、滲漏水、技術(shù)改造等，由開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)處理，物業(yè)公司跟進(jìn)。主 要工作內(nèi)容如下：8.4.3.1 維保內(nèi)容的接報(bào)以及進(jìn)戶查驗(yàn)；8.4.3.2 維保內(nèi)容的驗(yàn)證；8.4.3.3 與物業(yè)效勞中心工程、客服溝通，組織施工單位維修；8.4.3.4 維修現(xiàn)場(chǎng)的控制和質(zhì)量效勞的反應(yīng)；8.4

8、.3.5 維保信息的定期發(fā)布；8.4.3.6 提交施工方的維保效勞質(zhì)量報(bào)告；8.4.3.7 對(duì)于施工單位維保不力的組織第三方實(shí)施維保；8.4.3.8 核實(shí)第三方維保的工作量以便開(kāi)發(fā)公司與施工方結(jié)款。869物業(yè)空置房管理：物業(yè)公司對(duì)于待出售及已出售待辦理入住手續(xù)的空置房 屋提供正常的巡查、保潔、維修等管理效勞。物業(yè)托管經(jīng)營(yíng)：物業(yè)公司接受產(chǎn)權(quán)人委托，開(kāi)展受托房屋、場(chǎng)地的租賃及 其他經(jīng)營(yíng)的效勞住宅/商鋪/廣告位/車場(chǎng)/地庫(kù)等。其他需要物業(yè)公司協(xié)助配合的工作不在以上效勞范圍內(nèi)的，開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司應(yīng)以專項(xiàng)委托形式簽署合同進(jìn)行約定并按期結(jié)算。8.3與效勞關(guān)聯(lián)的費(fèi)用工程物業(yè)公司應(yīng)該在開(kāi)發(fā)公司確定目標(biāo)本錢的

9、階段以及編制年度預(yù)算時(shí)，向開(kāi)發(fā)公司提交物業(yè)效勞費(fèi)用開(kāi)支工程及費(fèi)用預(yù)算說(shuō)明書或費(fèi)用測(cè)算表，并與開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行核對(duì)并確定；物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合與開(kāi)發(fā)公司確定的費(fèi)用預(yù)算，進(jìn)行預(yù)算編制和調(diào)整；開(kāi)發(fā)公司在確定工程目標(biāo)本錢以及編制年度預(yù)算時(shí)， 應(yīng)充分考慮可能發(fā)生 的需要與物業(yè)結(jié)算的費(fèi)用內(nèi)容，并按照下表的對(duì)應(yīng)關(guān)系納入本錢、 費(fèi)用科 目;8.4.3.1 費(fèi)用工程說(shuō)明匯總表序號(hào)業(yè)務(wù)名稱提交成果物業(yè)管 理階段開(kāi)發(fā)本錢/費(fèi)用 科目物業(yè)收入科目1委托物業(yè)辦理事項(xiàng)參謀效勞費(fèi)設(shè)計(jì)的前期介 入，提交設(shè)計(jì) 優(yōu)化意見(jiàn)報(bào)告前期介 入階段設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)參謀咨詢費(fèi)收入委托證件辦理 費(fèi)委托物業(yè)效勞 招標(biāo)及證件辦 理招投標(biāo)費(fèi)受托證件辦理費(fèi) 收入用人

10、效勞費(fèi)營(yíng)銷案場(chǎng)效勞建議計(jì)入銷售 費(fèi)用用人效勞費(fèi)收入辦公區(qū)域保安 效勞現(xiàn)場(chǎng)服 務(wù)階段建議計(jì)入管理 費(fèi)用施工現(xiàn)場(chǎng)及周 邊保安效勞建議計(jì)入工程 費(fèi)用公共配套設(shè)施 委托購(gòu)標(biāo)識(shí)/ 警示/告示牌物業(yè)平面 圖、消防、交 通、平安、樓 棟、單元、樓 層、房號(hào)、宣 傳、車場(chǎng)設(shè) 施地桿、車 位鎖、反光鏡、 限高牌、限速 牌、減速塊、 墻角防撞塊、 配套潔具樓 層/單兀/樓棟 垃圾桶、寵物 設(shè)施、道路 隔離墩、園區(qū) 休閑椅、園區(qū) 健身器材/游 樂(lè)設(shè)施、治安 值班崗?fù)さ裙?共設(shè)施設(shè)備執(zhí)行?建設(shè)管 理手冊(cè)?執(zhí)仃 招標(biāo)或議標(biāo)程 序，按招標(biāo)結(jié) 果完成審批并 以由開(kāi)發(fā)公司 與中標(biāo)單位簽 訂合同后期管 理階段環(huán)境配套費(fèi)5.9其

11、他公共 配套設(shè)施費(fèi)義 務(wù)資金配套費(fèi)收入開(kāi)荒費(fèi)工程交房前的 開(kāi)荒保潔工作3.5.其他建安工程費(fèi)拓荒保潔費(fèi)收入驗(yàn)房效勞費(fèi)工程交房前的 驗(yàn)房工作驗(yàn)房費(fèi)建議不計(jì)入開(kāi) 發(fā)本錢，建議計(jì)入管理 費(fèi)用驗(yàn)房效勞費(fèi)收入委托物業(yè)經(jīng)營(yíng) 費(fèi)簽訂委托經(jīng)營(yíng) 合同，按合同 約定計(jì)取費(fèi)用與開(kāi)發(fā)公司有關(guān) 其他收入質(zhì)保期內(nèi)維修 費(fèi)實(shí)際發(fā)生本錢 科目與開(kāi)發(fā)公司有關(guān) 其他收入2工程入住開(kāi)辦費(fèi)用工程物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)辦費(fèi)收入物業(yè)用房裝修 費(fèi)執(zhí)行?建設(shè)管 理手冊(cè)?執(zhí)仃 招標(biāo)或議標(biāo)程 序，按招標(biāo)結(jié) 果完成審批并 以由開(kāi)發(fā)公司 與中標(biāo)單位簽 訂合同前期介 入階段5.1.公建不可售開(kāi)辦費(fèi)收入3其他應(yīng)收費(fèi)用工程物業(yè)空房 管理費(fèi)已竣工但尚未出

12、售或者尚未交給 物業(yè)買受人的物 業(yè)空房管理費(fèi)未售6001.03.與開(kāi)發(fā)公司結(jié)算的 空房管理費(fèi)空房米暖 費(fèi)5.6.空房米暖費(fèi)空房米暖費(fèi)收入售樓處物 業(yè)效勞費(fèi)產(chǎn)權(quán)屬工程公司 的會(huì)所已作為全 體業(yè)主公共活動(dòng) 場(chǎng)所而無(wú)償提供 移交給物業(yè)公司 的建議不計(jì)入 開(kāi)發(fā)本錢，售樓處物業(yè)效勞收 入或樣板間效勞收入后期管 理階段建議計(jì)入銷 售費(fèi)用地產(chǎn)辦公 室物業(yè)管 理效勞費(fèi) 及水電、 采暖費(fèi)建議計(jì)入管 理費(fèi)用與開(kāi)發(fā)公司有關(guān)其 他收入與開(kāi)發(fā)公 司結(jié)算的 免單遺留情況物業(yè)費(fèi)用- 其它6001.03.與開(kāi)發(fā)公司結(jié)算的 免單促銷情況建議計(jì)入銷 售費(fèi)用差額物業(yè) 費(fèi)原那么不進(jìn)行預(yù)計(jì)，如確實(shí)發(fā) 生，需要報(bào)管理會(huì)審批，并確 疋具體

13、處理方案需要特批項(xiàng) 目,因此不應(yīng)在預(yù)算內(nèi)表 達(dá)與開(kāi)發(fā)公司有關(guān)其 他收入8.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用結(jié)算流程861上述第十九條所規(guī)定的效勞工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件?工程費(fèi)用計(jì)算參考標(biāo)準(zhǔn)?，各開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)公司參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?工程費(fèi)用計(jì)算參考標(biāo) 準(zhǔn)?給定的標(biāo)準(zhǔn)或范圍，結(jié)合各自工程的實(shí)際情況共同確定。開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合預(yù)算，在效勞工程實(shí)際發(fā)生前，根據(jù)協(xié)商確定 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽署相應(yīng)的效勞合同，共同保障合同約定的效勞內(nèi)容的履行以 及相應(yīng)費(fèi)用結(jié)算支付的執(zhí)行。每月8號(hào)前，物業(yè)公司各職能部門將上一結(jié)算周期應(yīng)與地產(chǎn)結(jié)算的各項(xiàng)收入明細(xì)、和結(jié)算收入確認(rèn)單報(bào)送至開(kāi)發(fā)公司對(duì)應(yīng)職能部門，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在 當(dāng)月20號(hào)前對(duì)物業(yè)公司報(bào)送的結(jié)算項(xiàng)給予確認(rèn)。確認(rèn)以開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理簽 字為準(zhǔn)。8.4.3.1 物業(yè)公司將開(kāi)發(fā)公司返回的收入結(jié)算確認(rèn)單歸檔備查。同時(shí)，根據(jù)收入結(jié)算確認(rèn)單登記收入臺(tái)賬。8.4.3.2