1、廣東豐順錦江美景城一期底商促銷及招商方案2006年 12月一、背景一期住宅 300 余戶交房基本完成， 多數業主趕在年前進行裝修， 爭取年后入 住。提供給此部分群體滿足日常生活需要的社區配套商業應該相應跟上，此時， 一期底商推出時機已到。 在新區商業氛圍不成熟的大環境下， 怎樣快速消化一期 底商，盤活資金，是本階段的重中之重。針對項目地處新區， 商業環境冷清的情況， 必須運用切實有效的促銷活動及 招售并舉的方式， 在短時間內去化一期底商迅速回籠資金， 并以此帶動二期遛房 的順利推出。二、客群分析有意向購買商鋪的客群有： 大部分是有外地收入的本地人、 本地自營生意人 以及一部分公務員。本階段商鋪

2、促銷方案應該重點針對此部分群體進行展開。三、商鋪發展抗性1、項目周圍配套設施不成熟；2、項目對面豐順中學半封閉管理， 校內社區商業配套成熟， 分流店面消費群體；3、項目一期底商單價高，銀行按揭較難辦；4、一期住宅業主尚未完全入住，店面消費群體較薄弱；5、新區商業氛圍不成熟。四、經營業態1、業態選擇 根據項目地處新區以及商鋪主要服務一期住宅業主的策略， 選擇業態主要把握以 下幾點原則：項目地處新區，商業氛圍冷清，目前尚無租金市場； 主要為本地較知名較有實力的自營小百貨商家； 適當考慮專業化商街模式（如建材、家具等） ；消費對象為項目一期住宅人群以及居住在新區的居民； 根據以上三點，本項目經營業態

3、主要為：（1）沿街主力店主要設置在沿街的店面， 如 3#、5#的底商。 亮點在于引進專業餐飲商家 （豐 順當地較少有成規模的餐飲機構） 、實力較雄厚的超市連鎖、藥店連鎖、建材超 市或家具超市等， 形成區域亮點， 增加項目吸引力； 一方面可以提升整體商業品 質，形成市場影響力； 另一方面能夠有效創造新區的租金市場以及提升商鋪的租 金水平。（2）內街便利店 主要設置在面向小區的店面，引進本地自營的中型小百貨商家，如理發店、 電信繳費網點、裁縫店、早餐 / 夜宵店等，方便小區居民的日常生活需求。2、招商方式由于項目地處新區， 商業氛圍不成熟， 商鋪尚無租金市場， 如果以常規的收 取租金方式招商，效果

4、不明顯，甚至可能造成商鋪凍結的情況。因此，在目前新 區商業冷清的大環境下， 要進行項目一期底商的招商， 必須適當運用優惠政策以 吸引商家的關注并促進其進駐。考慮到實際情況，一期底商租金控制在 10-20 元/ 之間。 （1）預交保證金，免租半年。1 、商家只需要預先交納 3000-5000 元之間的進駐保證金，免收租金半年。2 、半年后，商家每三個月交納一次租金及管理費。3、如果進駐商家交納保證金時一次性交納半年租金，則免租期延長至一年。4、租賃合同到期后， 商家如不繼續租用， 可終止合同， 開發商全額退還保證金。5、合同期未滿，如果商家要退租，開發商退還其交納的余下部分租金，保證金 作為違約

5、金歸開發商所有，不予退還。（2）一次性交納租金，免租一年。1 、商家一次性交納 3 年租金，從第四年起，免收一年租金及半年管理費。2 、一次性交納租金的商家，享有優先挑選一間備選商鋪位置的資格。3 、租賃合同最少年限為 5 年。3、經營方式（1）返租經營 購買商鋪的業主擁有商鋪產權，但不直接進行自主經營，簽訂合同，全權委 托開發商經營管理， 業主只收取每年相應的投資回報金額， 則開發商擁有約定年 限里的商鋪經營權、管理權及收益權。（2）自主經營 由購買商鋪的業主自行經營店面，自負盈虧，定期交納商鋪管理費。五、促銷方案（一）購鋪提前返還投資收益方案 推廣主題： 旺鋪搶購，提前收益。時間： 200

6、7年 1月起 策略：用提前返還購鋪業主前三年的投資回報收益的方式， 即隱性降價， 用短期 的資金回報吸引意向客戶的購買。前提：1、購買商鋪的業主必須與開發商簽定返租合同 ，經營方式為返租經營。 （詳 細方式見上“經營方式” ）2、預先估計商鋪投資回報率。假定投資回報年限為三年，商鋪總售價為M 。根據投資回報率依次為第一年 4%、第二年 5%、第三年 6%，則前三年的投資 回報收益： 4%M、5%M 、6%M。3、本司與開發公司確定一次性抵扣的投資回報收益額度。4、本司銷售部確定一期底商本階段推出的備選店面位置，其中3#、5#樓底商來訪者較多，可適當考慮主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司

7、從來訪客戶、致電、 DM通知詳細促銷信息意向客戶簽定購房 合同、三年返租合同本司、美景在總房價里一次性抵扣前三年的投資回報收益，即 4%M+5%M+6%M=15%M ，商鋪總售價的 15%。前三年商鋪經營美景統一招商、統一經營、統一管理、統一收益。定期收取業主的商鋪管理費。第四年之后經營美景業主可根據商鋪經營狀況選擇收回經營權 進行自主經營，或者繼續以收取投資回報收 益的方式進行返租經營。（二）過年購鋪抽大獎促銷方案推廣主題： 購鋪送禮，紅包連連，驚喜過年！ 時間： 2007年2月1日至 20日策略：用購買商鋪即可參加抽獎的活動， 主要是針對在外工作的回鄉人士的銷售， 用新年購商鋪抽大獎的形式

8、，吸引并促進其快速下定。前提：1、本司與開發公司確定抽獎的獎項設置，如購商鋪送額度不等的優惠贈送或折 扣以及具體促銷金額。2、促銷金額直接從售價中扣除或抵扣，開發公司無須另外撥款。3、本司確定一期底商本階段推出的備選店面位置。主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司從來訪客戶、致電、 DM通知詳細促銷信息確定獎項等級及數目本司、美景一等獎：購鋪贈送 8888元過年紅包 （二名）二等獎：購鋪贈送 6666元過年紅包 （四名）三等獎：購鋪贈送 3333元過年紅包 （八名）意向客戶簽訂購房合同本司、美景業主交納完定金或者全部房款之后， 到銷售 中心進行抽獎， 每一位均有獲獎的機會， 獎 項幅度不等

9、。業主領取過年紅包美景業主憑抽獎小票、 購房合同、 付款發票以及 個人有效身份證明到地產公司辦公室領取 紅包。此環節必須在業主切實交納完定金或房款之后實施，保證資金流通。業主領取過年紅包本司、美景此環節也可考慮： 抽獎贈送的金額直接在售 價里一次性抵扣， 即隱性打折， 無須另外增 加促銷費用，利于資金流通。（三）以租代售促銷方案推廣主題： 預付定金，旺鋪歸您！ 時間： 2007年 1月起 策略：用以租代售的方式，主要是針對經營戶的銷售，降低其經營門檻，促進其 快速下定。前提： 1、本司與開發公司確定一期商鋪租金，目前尚無租金市場，租金按老區市場價 預估，定價不宜過高。2、本司確定一期底商本階段推出的備選店面位置，其中 3#、5#樓底商來訪者較多，可適當考慮主要流程：事宜執行單位備注傳達促銷信息本司從來訪客戶、致電、 DM通知詳細促銷信息意向客戶下定金本司、美景付總房款的 40%作為購房定金業主簽訂租賃合同美景合同期約為一年至三年， 一次性付清一年租 金。業主自主經營美景期限為一年至三年。 業主自主經營商鋪， 自 負盈虧，定期交納商鋪衛生費。業主簽定購房合同本司、美景租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪， 則 可交納剩余房款（總房款減去定金和已交租 金），并與開發商簽訂正式購房