1、物業公司工程部工作分配及人員調配方案（一）工作分配流程1、工程部各專業主管分別制定設備維修保養計劃，各專業設備維修保養計 劃報工程部經理審批后，統籌安排，形成大廈設備正常維修保養計劃表。2、工程部各專業主管按照設備正常維修保養計劃的要求，將設備維修保養任務分別落實到各專業班組和工種，安排具體維修保養人員，落實保養時間和措 施。3、各班組維修保養人員按照計劃安排的時間、內容和要求，按時對所分管 的設備進行正常維修保養工作。 每次維修保養前，對設備運行記錄進行檢查，準 備好維修工具和器材，按照維修保養規程進行調試、緊固、加油，保證設備正常 運轉。4、各專業班組每次對設備進行正常維修保養時，均填寫設

2、備正常維修保養 記錄。5、各專業主管和班領班，要認真做好設備正常維修保養的組織工作。每次 比較重要的設備維修保養完成后，主管要進行檢查，工程部經理亦要進行抽查。6在工作分配的時間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計劃維修時， 主管有權先安排故障維修，后再將正常維修的項目補上。（二）人員調配流程1、正常情況下，按工程部的職位結構圖及人員組織， 負責各自的職責范圍， 完成自身的班組工作。2、由于某些突發的因素，個別班組難以完成自身范圍的職責，需班組之間 協助，由各分管主管協商，即可相互調派人力、工具等。3、工程部經理完全有權根據工作情況，臨時調配人力，各專業主管均應服 從。4、如技工本身要求調換

3、班組，首先由本人提出申請，寫明調出理由，經本 專業主管簽意見，上報工程部經理，工程部經理有決策權。5、工程部組織機構的調整，應申訴理由上報人力資源部，得到批準后，即 可實施。（三）日常報修流程1、外部門請修單，由工程部辦公室登記、記錄收到時間。工程部發出請修 單也要登記、記錄收到時間，由所報修相關專業主管標上達標工時。2、以上請修單按以下規定分列優先工作次序：優先序列種類作出反映的時間?與消防和人身安全有關8分鐘內到現場并立即元成?與客人有關30分鐘內完成?設備故障-影響到客人60分鐘完成?一般維修本班范圍完成?大修一周內完成?新工作申請按員工能力允許3、急修單必須在 24 小時內維修完工。一

4、般請修單應在七日內完工，積壓 超過七日，需每周填報七日以上積壓單，報工程部經理及總經理。4、請修單工作范圍大， 工作量超過 10 個工以上或影響大廈正常營業， 應匯 報工程部經理，作計劃安排。5、請修單完工后每日匯總工程部辦公室注銷返回各部門，注銷時應注明時 間。6、對不能完成的請修單由工程部辦公室注明原因退回各部門。（四）重大設備保養流程1、大廈重大設備應有專人，定時進行日常保養，專業管理應親臨現場，工 程部經理負責檢查。2、大廈技工難以勝任的保養、維修項目，應由工程部上報大廈管理層，委 托專業公司進行。3、委托專業公司時，應先尋價、填表、審批、簽約。4、專業公司保養、維修過程中，各有關主管

5、、技工應跟班，逐漸轉變成本 部門維修、保養。5、各主管應詳細記錄每次維修保養的內容、方法、使用的工具、所花的人 力、更換的備件等詳細材料，經工程部經理審閱，留檔。（五）物資采購1、物資采購流程 各專業主管根據維修保養需要， 填寫“物資采購表”， 經工程部經理審批 后，報財務部。 工程所需物資， 原則上均由采購部統一購買， 由于實際難度較大， 工程技 術人員可協助，但一般不得自行采購。 工程部要協助采購部進行多方案擇優， 防止采購質次價高， 性能低劣的產 品。（六）檔案管理工作流程1、檔案是匯集和積累設備運行狀態的最基本工作，是提供分析研究設備在 使用期的改進， 探索管理和檢修規律， 增加對設備

6、的認識和了解， 提高維修和管 理水平的有力措施。2、因此大廈的各種大型設備、關鍵性設備、技術性較復雜的設備均應建立 設備登記卡，應將設備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數據、設備 附件、估計使用年限、易損件名稱規格及維修要求，記錄水維修、保養、故障的 記錄、3、為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內容，使之成為大廈的重要 財富，檔案管理作業程序可依如下 10個步驟：點數、登記、整理、分 類、立案、編目、典藏、防護、應用、定期清理。（七）費用控制流程1 、工程部要編制設備維護保養及能源消耗的年度計劃。2、財務部應根據上年度的實際費用情況， 考慮物價上漲的因素， 審核批準。3、按季度進行

7、計劃費用及實際費用的比較，無論是少支出或是多支出，工 程部均應書面分析理由，以利采取相應的控制措施。4、將維修費用及能源消耗分攤到各個部門，以激勵各部門認真保護設備和 節約能源。5、用年維修費用率來考核工程部的工作，以防止多換零配件而減少修理。維修費用率=年維修費用總費營業總額xiOO%6對費用控制確有成效者，給予獎勵。（八）設備投資決策程序1、提出投資方案：投資方案應包括投資的目的、投入與產出的估算、“貨 比三家”的建議。2、審核：投資方案出臺后，財會人員要進行審核，分析投入與產出的估算 是否正確，是否會引起其他投資，周轉資金是否足夠，如有缺口如何解決。經審 核后，財務部門對設備投資方案提出建議。3、決策：財務部門審查確認后要上報管理部門審批，需用資金較多的設備 需由總經理決策，并報