1、【買房必看】二手房買房流程攻略第一件事是辦理單身證明，離婚的要備好離婚證明，結婚的要準備已婚證明，沒這個買不了房的。還要刻一個私章，要用到的。需要貸款的還要有收入證明。這要提前準備。一回去就做。一、定大方向：決定好在哪片區域買。最好不買在太偏僻的地方。最好周邊配套好一點兒，交通便利，學校，幼兒園，菜場近一些?；蛘呱晕⒎比A一點的地方，這樣一時不住，出租租金也高一些。或者臨街的門臉房，考慮以后做點兒什么。只要價格能接受，就可以考慮。如果都太貴，就把上面的要求適當放低一些。二、大方向怎么定：大方向確定了以后，就集中在確定的區域看房子。這個問問當地住的人，熟人都問問吧。但是最后自己拿主意。多找一些中介

2、，他們會推薦不同的房源。結合自己的經濟和看到的那些房源的情況，決定買啥樣的。三、具體看房子：看房子的時候，要注意很多事情。這些因素都會影響價格，如果好的太貴，就適當降低要求，降到自己不能接受為止。列在下面：1、房子的房型，合理不合理，住著別扭不別扭。很合理的一般就貴唄。2、房子的面積，夠不夠用？面積大的就貴唄。3、房子的年齡，太老的房子不能要，萬一以后要賣，很難出售，出售也不值錢。錢夠用的情況下，房子越新越好。錢不夠嘛，就降低點兒要求。4、房子的樓層，一般底樓頂樓不太好，底樓潮濕（其實北方還好，上海是底樓很潮），頂樓怕漏水，冬天還冷。高了也難爬。3樓4樓最好了，有金三銀四的說法。就是三樓是黃金

3、，四樓是白銀的意思。5、有沒有噪音，周邊有工廠什么的嗎？6周邊有沒有污染厲害的企業，比如空氣不好。7、房子有沒有滲水、漏水問題。8、產權權屬清晰不清晰？有沒有糾紛？有沒有抵押？都要問上家。9、是否有租賃關系或其他糾紛。就是現在里面有租客嗎？有租客的話，租客有優先購買權，如果沒有租客放棄優先購買權的書面承諾，碰上難搞的租客他可能反咬一口，說他不知道上家要賣房，不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。10、小區的環境，環境好的就貴一些。小區旁邊有沒有大的變電站呀？有變電站的話有輻射，盡量不買。小區旁邊是不是棚戶區呀，棚戶區一時半會兒拆不了，臟亂差，也不好。11、房子臨不臨馬路。如果想買臨馬路的房子，

4、那么就買一樓吧，可以做事情呀。否則，不是一樓的臨馬路房子最好不買，太吵。風水也不好。尤其是臨馬路的房子，不能對著路口，正對著路口的那間房子不能買，風水不好。12、小區中間的房子，如果正對著小區大門，最好也不買，風水不好的。13、房子的采光好不好，黑乎乎的見不到太陽的房子不能買。所以看房子的時候最好白天去，上午去，上午9點以后還不見太陽的房子，就是房子朝向不好，曬不到太陽，不能買。14、房子大門是不是正對著樓梯，正對著樓梯的最好不買，風水不好。15、以上這些都考慮過了，沒問題了，想買了。那么就問問房子主人，這個房子千凈”吧？是不是兇宅，就是里面發生過不好的事情吧？比如死人啦，火災啦，人命案了，等

5、等。是兇宅就堅決不能買的。上家不一定實話實說，那么也可以，回頭和鄰居打聽打聽。16、看看房子的主人殘疾吧？有缺陷吧？他們家和睦嗎？這些對你是有影響的，如果上家住的順風順水，日子過得好，對你是好的暗示。如果上家過的不好，窮困潦倒的，有病殘疾的，最好不買這個房子了，有講究的。別不信。特別是，如果是沒有行為能力的人，他簽字賣房是不算數的，比如精神病呀，傻子呀的。這種時候，這個房子再好都不能買。我們買房的時候遇到過。17、然后再問問，房子的情況，以前什么人住的，是自己住的，還是出租給別人住的。上家買的時候是新房子，還是上家買的時候就是二手的，還是房子是單位分的，有產權證吧？能買賣吧？等等，都要敞開了問

6、明白。18、房產證上幾個人名字呀，都是誰呀？大家都同意賣房子吧？如果是老人賣房子，還要問問他們兒女同意嗎？不同意也會可能有日后的糾紛，就不能買的。最好要他們兒女出面。如果是兒女替老人賣房子，更要當心。有可能老人都不知道。19、上家這是第幾套房子呀？賣的話，稅率多少呀？算下來稅的金額多少呀？上家打算自己出還是讓下家出呢？這會影響你的資金預算。房子每月物業費多少錢一平米呀？取暖費怎么算的呀？房子供電供水有問題嗎？四、談價格:房子假如看滿意了，千萬別在上家面前表現出滿意的想買的樣子。就盡量挑毛病，這不好了，那不好了，就說不好的地方?；厝ヒ院竽?，跟中介談，讓他問上家價格。跟中介說錢不夠，講自己困難，讓

7、他幫忙談談價格，要求優惠一點。然后就看中介的水平了，要搞幾個回合的，上家出一個價，你出一個價的，談呀。不要急，慢慢等兩天。如果你很強勢，不肯讓步，中介就會幫你了，如果上家也強勢的不得了，那么中介就會把自己的利益讓出來，他會少收中介費，也要做買賣的。所以記住，一定要強勢，別輕易自己主動加價。產調如果看上房子了，價格也談差不多了?？梢匀ギa調一下?？纯捶孔幽苷ＹI賣不？六、簽定金合同:如果最后價格談差不多了，覺得能接受了，產調也沒問題了。那就跟中介和上家約時間，見面商量具體事情。具體談下面的事情。1、房子的價格。2、房屋內設施的處理方法。比如，家具，空調啊，熱水器啊，洗衣機啊，冰箱啊，煤氣灶呀，電視

8、機啊，門窗啊，地板啊，衛生間的設備洗臉池，馬桶，浴缸呀等等，房子里的除了房子本身以外的上家的東西怎么處理？是他自己都拿走還是留給你？免費還是作價給你？作價做多少？3、房子3金的處理方法。（3金包括物業維修基金，水、電、煤氣、有線電視戶口是否上家免費贈與你，還是要你出錢買過來？）其次是水、電、物業費,要寫物業結清單，截至到上家交鑰匙的之前的費用，由上家負責。4、上家在房子里有戶口嗎？戶口能遷走嗎？什么時候遷走？遷到哪里去？能遷走的話，約定遷走時間，沒遷走之前留尾款以作牽制。一時沒地方遷，不能遷走的話，要在你拿到產證之后他的戶口還在你的房子里，那就要留多一點尾款，給出一個解決戶口遷走的最后期限，過

9、了最后期限還不遷走，尾款將不予返還。5、上家的稅費怎么承擔，是他自己承擔，還是你來承擔?6上面幾項都談好了，就談談，首付款多少？尾款多少的事情。7、定金的金額是多少？約定違約責任，就是如果一方單方違約了怎么辦,違約金怎么算。8、談好中介費怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，還是你給他出?9、商量好付款批次和數額，以及各批次付款日期。如果不貸款的話，錢一般分四次給上家：注意每次付款時資金直接給上家，給一次錢上家要打一次收條最好不要轉第三方。一、付定金時給一次，在簽完定金合同的時候給。二、簽正式合同時給一次，給的是首付款。簽完合同當時給錢。簽完合同后,上家房產證需交給第三方中介保管，防止一房多賣

10、。三、過戶（就是上家把房產證交上去，房產中心做你的新產證）時給一次，要辦完過戶手續再當天給上家錢。（要是貸款的話，過戶是在銀行貸款審批下來的時候過戶的，審批下來了，還沒放款，銀行放款到上家賬戶要等到下家的新產證做出來以后，拿一個憑證給銀行后，銀行才會放款呢。）四、尾款，就是你的產證出來了，上家要把房子交給你，交鑰匙的時候給上家，給尾款之前，要仔細驗收房子，和定金協議上寫的一樣嗎？不一樣的，可以適當扣除尾款。我覺得，如果你付現金不貸款的話，可能簽合同、審稅、過戶可以一天完成，這都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合并為一次了。那就是總共分三次付款給上家。也可能，交易中心不能給你一起完成，

11、可能他們有規定，要你簽完合同等幾天再過戶，那就要聽交易中心的規定了。10、約定簽網上機打合同（就是正式的房屋買賣合同）的日期。一般為定金付好的一周內。11、最后，把商量好的上述事情事無巨細的都白紙黑字寫在意向書”或者定金合同”上，切忌不要口頭承諾。12、簽字之前核實好上家身份證，房產證，戶口本，中介身份證，等信息。對方說忘記拿了，也要去拿回來，再簽字。買賣雙方以及中介簽字，交定金。13、上家產證上所有人都要簽字的。家庭成員有利害關系的人，也要簽字，同意賣房的。不論什么理由，都不能在產權人不來的情況下簽定金合同。風險太大。13、簽合同的時候，看產證，看身份證，看戶口本。產證地址和合同上寫的地址對

12、對牢。別搞錯。七、審稅：這個要去交易中心審稅的，上家審上家的，下家審下家的。按照你們約定的方式交錢給國家。也可能要簽完正式合同再審稅，這個我們當時就是簽合同當天做的。八、網簽：（就是簽網上機打合同，即正式的房屋買賣合同）1、網簽問題，大型正規中介公司有密鑰就能網簽，小中介公司可能沒有密鑰，注意識別。他要帶你去交易中心網簽，其實也可以。2、簽訂買賣合同：A、攜帶好身份證、戶口簿、私章、收入證明以及首付款，單身證明。B、仔細看清每一條條款，基本上不能改的字就不用看了，因為是交易中心格式；重點看的是房屋的基本信息，權屬狀況，價格，交付時間，付款時間，附件中的裝修情況（就是留給你什么）。C、雙方另行約

13、定的條款：例：你付款的周期；對方需要繼續使用的，免費期限和收費期限的約定；對方戶口遷走時間（最好是能遷走，因為比較搞），比如前面定金合同上寫的那些最好都搬過來，寫在正式合同上。D、簽定合同時，必須所有產權人到場。家庭成員及權利相關人員要到場，同意賣房。核實好對方身份證，房產證。簽定合同后，房產證需交給第三方中介保管，上家可能也不肯給中介的。E、合同簽好，資金直接給房東，最好不要轉第三方。別給中介，可能他卷錢跑路。九、過戶：（就是上家把房產證交上去，房產中心做你的新產證）最后，是過戶帶的資料：1、帶網簽合同。2、帶買賣雙方身份證。3、帶房產證原件。4、帶買賣定金合同，基本就這些了。5、各房地局過戶情況略有不同，你可以先打電話咨詢下。十、交房驗收：1、根據合同附件中裝修情況，制作清單，就是把你要檢查的東西，一件一件列出個表來，至現場一一核對，檢查是否有缺損或損壞。2、交房時房東最好能出具近三個月的水電煤支付賬單。防止有遺