1、房地產經濟學1. （教材前言，課件第一講）房地產答：房地產是指土地以及固著于土地的與土地不可分離的部分。這些與土地不可分離的部分，包括建筑物、樹木、草地燈各種具體的表現形式。從物質角度看，與房地產相關的概念主要有三個：土地、改良物和固定附著物。2（教材第一章，課件第二講）經濟適用房答：經濟適用房是在政府指導下組織建設的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質的微利商品房。3（教材第一章，課件第二講）廉租住房 答：廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。4. （教材第一章，課件第二講）住房公積金  答：住

2、房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業以及城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房資金。5.（教材第二章，課件第三講）土地使用權出讓答：是指國家將國有土地的使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。是國有土地有償使用的主要形式之一。6.（教材第三章，課件第四講）房地產投資答：房地產投資就是將資源投入到房地產開發、經營、管理和中介服務等房地產的經濟活動中，以期在未來能獲得一定的效益。7（教材第五章，課件第六講，）工程建設合同 答：又稱工程承包合同或者工程合同，是開發商（發包人）和施工單位（承包人）為了完成一定的建筑安裝工程，

3、明確相互的權利義務關系而簽訂的具有法律效力的協議。8（教材第九章，課件第十講）房地產泡沫答：房地產泡沫指的是由于虛擬需求的過度膨脹導致房地產價格水平相對于其理論價格的非平穩性上漲，由此造成房地產經濟的虛假繁榮現象。這種價格難以長期維持，最終將會向泡沫一樣破滅。9（教材第十章，課件第十一講）物業管理合同 答： 是指物業管理企業接受業主或業主委員會的聘任和委托從事實物的管理服務，由委托方與受托方訂立的約定雙方權利、義務的書面協議。10（教材第十章，課件第十一講）業主公約答：業主公約又稱為管理公約或公共契約，是業主承諾的、對全體業務具有約束力的有關物業使用、維護、維修、管理等方面權利義務的行為準則，

4、是以書面形式訂立的自治規范。11. （教材第一章，課件第二講）為什么要實行住宅商品化，住宅商品化包括什么內容？答：實現住房商品化的目的是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化，加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。對于住房商品化的含義，必須全方位理解，它至少包括如下幾點：1、行政事業單位、公司企業等各類組織不再富有向其成員提供住房的義務和責任。這些組織也不再進行住房的生產。2、個人通過完全的市場交換關系來滿足其住房消費需求。至于是租賃住房還是購買住房，只是交換形式的區別，并不是本質上的差異。3、在住房問題上實行適當的社會保障。絕對的住

5、房商品化是不可能的。低收入者不具備或不完全具備通過市場解決其住房問題的能力，這時，政府負有保障的責任。12.（教材第二章，課件第三講）我國國有土地使用權出讓的方式。答：土地使用權出讓就是指國家將國有土地的使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。主要有3種方式。1、拍賣出讓。符合事先約定的田間的競買者在一定的場合舉牌報價競爭，出家最高者獲得購買權。2、招標出讓。政府將出讓土地制成標書，采取公開或者不公開、定向或者不定向將標書發到擬購買該地塊的競買人手中，有意競買人投標書后，發標人通過評標委員會對所有投標進行評審，以確定土地使用權的受讓人。當然也可能因為沒有達到

6、預期而拒絕所有。 3、協議出讓。政府同土地使用權的有意受讓人雙方進行一對一的協商談判，就各方面權利義務達成一致。13.（教材第三章，課件第四講）簡單區分房地產投資與房地產投機答：房地產投資就是講資源投入到房地產開發、經營、管理和中介服務等房地產的經濟活動中，以期在未來能獲得一定的效益。投機是一種特殊的投資活動。第一、房地產投機者一般并不進行真正的房地產開發活動，而專注于房地產的市場流通，也就是轉手買賣。第二、投機者購買房地產，不是因為其房地產以外的生產經營活動或者生活的需要。第三、房地產投機存續時間比較短。房地產投資過程往往包括投資意向的確立，資金籌措，土地購買與開發，產品銷售等眾多環節，是一

7、個長期行為。第四、房地產投機活動在市場景氣狀態時比較明顯，因為此時獲利機會比較多，獲利程度高，風險較小。第五、房地產投機這對利潤的期望往往大于投資者，因此可能獲利很高，也可能收到很高的損失，因為高風險的投資行為就是投機行為。14.（教材第四章，課件第五講）我國房地產企業融資渠道存在的問題及原因分析。答：房地產企業一般融資渠道有：1企業向銀行支付利息取得資金使用權的融資方式，是企業籌資的一條重要渠道有三種方式：信用貸款、擔保貸款、抵押貸款。2房地產企業進行上市融資，實現資本運營的重要手段和融資方式，通過發行公司股票。分為直接上市融資和間接上市融資兩種。3債券融資是企業或政府為籌集房地產開發經營資

8、金，依照法定程序發行，約定在一定期限內還本付息的有價證券。債券持有人有權按照約定期限取得利息、收回本金，但無權參與發行人對所籌資金的經營管理新型融資渠道：1房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金，拖過發行股票、集合投資者資金，由專門機構經營管理，通過投資，選擇不同地區不同類型的房地產項目進行投資組合2房地產產業投資基金是通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運行，基金資產專門投資于房地產產業或項目，一伙的投資收益和資本則只的一種基金形態；3合作融資一般是成立合資或合作公司，利用較好的現金管理技術和經驗，進行優勢互補。4短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3-6個月或9個月

9、內還本付息，用于解決企業短期資金需求的有價證券15.（教材第五章，課件第六講）房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面？ 答：1、開發項目概況；2、市場分析預測；3、規劃方案的優選；4、項目進度安排；5、投資估算；6、籌資方案與現金流分析；7、財務分析；8、風險分析；9、項目的社會效益與環境效益；10、結論。16.（教材第六章，課件第七講）影響商品房價格的因素有哪些，你對我國當前的房價走勢如何判斷？答：影響商品房價格因素主要有幾個大類：1、制度因素。制度是由政府制定的，因而政府力量對商品房價格的影響是不可忽視的；2、經濟因素。經濟發展狀況、房地產市場上的供求關系、居民收入水平、物價等因素

10、都會影響到房地產的價格；3、人口因素。人口數量、人口素質、人口流動、家庭規模對房地產價格有一定的影響；4、投機因素。投機是利用價格差異獲取經濟利益的行為。投機往往引起房地產價格的劇烈波動；5、其他因素。這里包括自然環境、人文與社會環境、心理等各個方面。對于我國當前的房價走勢，我個人認為盡管房地產的調控大棒一直高懸，但總體而言，指望房價暴跌不太現實，最多是微跌然后緩漲，部分區域跌而大部分區域漲。17.（教材第八章，課件第九講）房地產泡沫對國民經濟的負面效應。答：1房地產泡沫作為一種價格現象可以對經濟資源的配置產生影響，資產價格不斷上升，使得市場價格不能反映出真實的供求關系，偏離一般的均衡價格，導

11、致大量資金流入該顫音，破壞力社會經濟資源的最優配置,2房地產泡沫的產生必然會帶來收入上的再分配，產生既無效率又損害社會的公平分配效應，勞動所得在國民經濟中所占的比重不斷下降。3房地產泡沫的產生、膨脹和崩潰導致房地產價格的大幅度波動已經對整體經濟的影響，房價季度下跌，商品房知曉，將會影響銀行還款，銀行將會出現資金鏈條斷裂，銀行擠兌，金融危機爆發，進而影響到實體經濟的良性發展。18.（教材第九章，課件第十講）簡述房地產價值評估中收益還原法和成本估價法的原理。答：收益還原法的基本原理是：某宗房地產的價值應該等于一定數量的貨幣，該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產每年所帶來的純收益相等。成本法就

12、是生產某一房地產品所耗費的各項費用和應繳稅金以及一定的利潤為依據，來確定房地產價格的方法。19.（教材第八章，課件第九講）房地產泡沫對國民經濟的正面與負面效應。答：房地產行業在國民經濟中占有舉足輕重的地位，房地產業對國民經濟的拉動效應非常顯著，而房地產業非理性發展所形成的泡沫對產業鏈條也產生了一系列的聯動效應。一、房地產泡沫的正效應分析1、正反饋效應。房地產泡沫具有一定程度上的正反饋效應，在泡沫產生并持續放大階段，房地產價格持續上升，消費者產生了房地產價格將會進一步上行的預期，而實際價格走勢正式了這一點時，將會進一步增強這種預期，在這個過程之中居民的財務水平的確出現了一定程度的增加。2、托賓Q

13、效應。根據托賓Q效應理論，Q值=企業資產的市場價格/企業重置成本，當房地產價格上升時，投資、投機于房地產的企業的股價上升，即使企業不是上市企業，其擁有財產的價值上升也表現為其本身市場價格的上升，從而導致Q值變大，企業的市場價值高于資本的重置成本，企業就會增加投資，最終刺激經濟的增長。此外，房地產泡沫還存在周期效應、通貨膨脹效應以及資本流動性等諸多效應。二、房地產泡沫的負效應分析1、資源配置效應。房地產泡沫作為一種價格現象可以對經濟資源的配置產生影響。由于房地產泡沫的膨脹，資產價格不斷上升，使得房地產資產持有人的財富不斷增加，從而不斷吸引社會資金注入房地產產業，導致大量資金在該產業集中，在資金總

14、量一定的情況下，無疑會減少在其他資產方面的資金投入，這就必然引發社會經濟資源的重新配置，泡沫的出現必將對國民經濟的產業結構產生影響。2、收入分配效應。房地產泡沫的產生必然會帶來收入上的再分配，房地產泡沫的收入分配效應屬于市場分配范疇。在泡沫成長階段，市場價格越來越偏離均衡價格，使得由市場分配因素覺得的價格出現扭曲，產生既無效率又損害社會公平的分配效應。在社會經濟中，越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫資產，而資產價格的膨脹又使得資產升值，從而造成富者越富窮著越窮的“馬太效應”，顯然，泡沫的這種分配效應損害了社會的公平性。另外，泡沫資產往往會產生遠超出正常資產投資時的收益，巨大的利益驅動投機者

15、趨之若鶩，勞動所得在國民經濟中所占的比重不斷下降。3、風險效應。主要是指因房地產泡沫的產生、膨脹和崩潰導致房地產價格的大幅度波動以及對整體經濟的影響。房地產泡沫破裂，房價極度下跌，商品房滯銷，將會影響銀行還款，銀行將會出現資金鏈斷裂，銀行擠兌，金融危機爆發，進而會影響到實體經濟的良性發展，引起經濟危機，給社會帶來沉重災難。此外，房地產泡沫會抑制社會消費。房地產泡沫帶來社會財富的不均衡，由于低收入家庭普遍具有較高的消費收入彈性，而高收入家庭具有低的消費收入彈性，因而，房地產泡沫將進一步抑制低收入家庭消費需求，而高收入家庭消費需求又不高，因此，在一定程度上抑制了社會的有效需求。20.（教材第九章，

16、課件第七講）對以下兩個房地產項目年份年純收益(萬元)現值指數(r=10%)房地產A房地產B13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830請問:（1）兩處房地產的平均年收益各為多少？（2）利用收益還原法計算,各自的評估價值為多少,哪處房地產的價值更高？（3）以第4年為例，解釋其現值指數是如何計算出來的。答(1)房地產A的平均年收益率:(300+500+700+1000)/4=625房地產B的平均年收益率:(900+800+500+200)/4=600(2)利用收益還原法計算,各自的評估價值房地產A的評估價值:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;房地產B的評估價值:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;因A的評估價值<B的評估價值，所以房地產B的價值更高(3)在第四年時，n=4，r=10%所以第四年的現值指數=1/(1+10%)4=1/1.4641=0.683021.  （教材第三章，課件第四講）已知某房地產項目的投資收益率如下圖