1、共享知識分享快樂物業(yè)管理項目接管方案一、目的根據(jù)XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件的要求，及各類設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項目的特點，以提供一個潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項目接管方案，指派專業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時順利交接，平穩(wěn)過渡。二、適用范圍適用于我司接到XX物業(yè)管理采購項目競爭性評估中標(biāo)通知書后，對華電中心物

2、業(yè) 項目的接管工作。三、職責(zé)1 .我司接到XX公司競爭性評估中標(biāo)通知書 通知報告后，總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員 各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗收小組。2 .接管小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備設(shè)施運行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。3 .驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備，按名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計要求進(jìn)行驗收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。4 .驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收，主要驗收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。5 .由總經(jīng)理

3、跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。四、工作程序1、接管驗收的準(zhǔn)備工作1.1 接管前的準(zhǔn)備：接管工作開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：1.1.1 與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項、日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等；1.1.2 派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場；1.1.3 與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法；1.1.4 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： 安全崗接管表； 技防系統(tǒng)設(shè)備接管表； 公共設(shè)施設(shè)備接管驗收表； 資料接管登記表。 綠化項目接管驗收表； 接管問題整改建議表。1.2確定接管驗收方式；1.2.1 與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接

4、管計劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗收工作：1.2.2 接管時采取房間逐一清點，驗收完一層清場一層的做法，清點完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗收工作正常有序進(jìn)行；1.2.3 工程部、安全部、清潔綠化等部門接管進(jìn)駐時，依據(jù)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，同時做好物品的清點以及物品的觀感識別檢查，并走好相關(guān)記錄；1.2.4 接管后立即對樓內(nèi)的相關(guān)問題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗收中需要整改的問題以書面形式列出并及時上報；1.2.5 做好各種鑰匙的清點移交、整理編號及分類管理等工作；1.2.6 更新標(biāo)識及電話通訊，建立服務(wù)熱線；1.2.7 制定接管時間安排計劃；1.2.8 配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和 物業(yè)管理

5、采購項目競爭性評估文件要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。1.2.9 落實專項分包商；落實各專項分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。1.2.10 物資配備；做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補充備品備件。1.2.11 前期培訓(xùn)；進(jìn)行人員的理論與實操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項規(guī)章制度、競爭性評估文件相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。接管前培訓(xùn)計劃培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地占 八、時間企業(yè)概況及經(jīng)營方針、企業(yè)理論和企業(yè)精神全體員工華電中心概況、管理目標(biāo)及管理規(guī)章制度全體員工管理方案內(nèi)容講解討論全體員工員工守則、理念行為規(guī)范手冊、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識全體員工智能化設(shè)施管理知識全體員工崗位

6、與工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)；崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)各部門員工ISO9002文件培訓(xùn)全體員工消防安全、應(yīng)急常識管理處全體人員實習(xí)與考核管理處員工1.2.12 后勤服務(wù)；落實員工生活安排及其他事宜。2、接管驗收階段按既定計劃，分項目、分專業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項目進(jìn)行：2.1 資料接管；系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 將收集的管理資料細(xì)分，做到分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。2.2 鑰匙、工具接管；物業(yè)公用工具（主要指萬用

7、表、鉗表、測線儀、測試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個人名下的工具類） 和鑰匙（主要指的是機房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙）的交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影 響到今后物業(yè)各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做。接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對照各機房位置和鑰匙編號，確保交接鑰匙與門牌編號一一對應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失；接管的絕緣工具和手持或電動工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。接管公用工具和鑰匙時，同時做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類造冊登記，并設(shè)專人負(fù)責(zé)管理。檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須

8、由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報 廢處理并報華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請重新配置。交接人員為確保物業(yè)交接過程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性， 優(yōu)先辦理運行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用， 交接完成后，后續(xù)管理方運行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開始進(jìn)行運行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機房，必須報主管同意后，由工程運行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開鎖關(guān)門。交接后的各類儀器、儀表應(yīng)定期檢驗，檢驗合格的儀器、儀表應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管。做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表工具領(lǐng)用登記表a.設(shè)備設(shè)施及機房接管；做好設(shè)備設(shè)施的登記，安

9、排值班崗位，制定值班排班表及工作計劃。b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。c.崗位接管；做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項工作平穩(wěn)過渡，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。（3）其他交接a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。b.公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井等。c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。檢查遺留問題的討論、處理a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來，匯總后三方簽字確認(rèn)， 招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期。b.跟進(jìn)遺留問題整改，定期向華為監(jiān)管匯報工作進(jìn)展情況直到問題徹底解決。

10、(5)接管驗收注意事項a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及 XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問題，如：交接雙方的人 員、各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé) 任和權(quán)利。b.接管過程中要認(rèn)真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在交接報告簽字后生效。c.對交接查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬需要整改的，應(yīng)形成書面報告，屬于無法整改的項目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見、形成備忘錄備案。d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運行測試，要求有第三方人員在場。接管期后，工作重點應(yīng)逐步由交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技 術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。3.進(jìn)入運行階段(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé)；(2)按預(yù)先制訂日常工作計劃，規(guī)范操作規(guī)程操作；(3)分專項制訂工作計劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計劃；工程方面，做好運行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作；(