1、房地產策劃的 5 個階段廣告策劃書模式根據廣告策劃書的內容要點，參照營銷計劃書的一般模式和許多廣告策劃者在實踐中歸納總結出來的廣告策劃書的格式， 我們為讀者提供以下的廣告策劃書內容與結構的一般模式，封面：一份完整的廣告策劃書文本應該包括一個版面精美、要素齊備的封面，以給閱讀者以良好的第一印象。廣告策劃小組名單：在策劃文本中提供廣告策劃小組名單，可以向廣告主顯示廣告策劃運作的正規化程度，也可以表示一種對策劃結果負責的態度。目錄：在廣告策劃書目錄中，應該列舉廣告策劃書各個部分的標題，必要時還應該將各個部分的聯系以簡明的圖表體現出來，一方面可以使策劃文本顯得正式、規范，另一方面也可以使閱讀者能夠根據

2、目錄方便地找到想要閱讀的內容。前言：在前言中，應該概述廣告策劃的目的、進行過程、使用的主要方法、策劃書的主要內容，以使廣告客戶可以對廣告策劃書有大致的了解。正文：第一部分 : 市場分析這部分應該包括廣告策劃的過程中所進行的市場分析的全部結果，以為后續的廣告策略部分提供有說服力的依據。一、營銷環境分析1 企業市場營銷環境中宏觀的制約因素。(l)企業目標市場所處區域的宏觀經濟形勢： 總體的經濟形勢 總體的消費態勢 產業的發展政策(2)市場的政治、法律背景： 是否有有利或者不利的政治因素可能影響產品的市場？ 是否有有利或者不利的法律因素可能影響產品的銷售和廣告？(3)市場的文化背景， 企業的產品與目

3、標市場的文化背景有無沖突之處？ 這一市場的消費者是否會因為產品不符合其文化而拒絕產品？2市場營銷環境中的微觀制約因素。 企業的供應商與企業的關系 產品的營銷中間商與企業的關系3 市場簡況。(1)市場的規模， 整個市場的銷售額 市場可能容納的最大銷售額 消費者總量 消費者總的購買量 以上幾個要素在過去一個時期中的變化未來市場規模的趨勢(2)市場的構成，構成這一市場的主要產品的品牌各品牌所占據的市場份額市場上居于主要地位的品牌與本品牌構成競爭的品牌是什么未來市場構成的變化趨勢如何 ?(3)市場構成的特性，市場有無季節性?有無暫時性?有無其他突出的特點 ?4.營銷環境分析歸納總結。(1)機會與威脅(

4、2)優勢與劣勢(3)重點問題二、消費者分析1 消費者的總體消費態勢?，F有的消費時尚各種消費者消費本類產品的特性2 .現有消費者分析。(1)現有消費群體的構成，現有消費者的總量現有消費者的年齡現有消費者的職業現有消費者的收入現有消費者的受教育程度現有消費者的分布(2)現有消費者的消費行為，購買的動機購買的時間購買的頻率購買的數量購買的地點(3)現有消費者的態度，對產品的喜愛程度對本品牌的偏好程度對本品牌的認知程度對本品牌的指名購買程度使用后的滿足程度未滿足的需求3 .潛在消費者。( 1) 潛在消費者的特性，總量 年齡職業收入受教育程度(2)潛在消費者現在的購買行為，現在購買哪些品牌的產品 ?對這

5、些產品的態度如何 ?有無新的購買計劃 ?有無可能改變計劃購買的品牌?(3)潛在消費者被本品牌吸引的可能性，潛在消費者對本品牌的態度如何?潛在消費者需求的滿足程度如何?4.消費者分析的歸納總結。(1)現有消費者，機會與威脅優勢與劣勢重要問題(2)潛在消費者，機會與威脅，優勢與劣勢主要問題點，(3)目標消費者，目標消費群體的特性目標消費群體的共同需求如何滿足他們的需求?三、產品分析1 產品特征分析。(1)產品的性能，產品的性能有哪些?產品最突出的性能是什么 ?產品最適合消費者需求的性能是什么 ?產品的哪些性能還不能滿足消費者的需求。(2)產品的質量，產品是否屬于高質量的產品 ?消費者對產品質量的滿

6、意程度如何 ?產品的質量能繼續保持嗎 ?產品的質量有無繼續提高的可能?(3)產品的價格，產品價格在同類產品中居于什么檔次?產品的價格與產品質量的配合程度如何 ?消費者對產品價格的認識如何 ?(4)產品的材質，產品的主要原料是什么 ?產品在材質上有無特別之處?消費者對產品材質的認識如何 ?(5)生產工藝，產品通過什么樣的工藝生產?在生產工藝上有無特別之處?消費者是否喜歡通過這種工藝生產的產品 ?(6)產品的外觀與包裝，產品的外觀和包裝是否與產品的質量、價格和形象相稱?"產品在外觀和包裝上有沒有缺欠?外觀和包裝在貨架上的同類產品中是否醒目外觀和包裝對消費者是否具有吸引力?消費者對產品外觀

7、和包裝的評價如何?在性能上有何優勢 在質量上有何優勢 在價格上有何優勢 在材質上有何優勢 在工藝上有何優勢(7)與同類產品的比較，?有何不足?有何不足?有何不足?有何不足?有何不足?在消費者的認知和購買上有何優勢?有何不足?2 .產品生命周期分析。(1)產品生命周期的主要標志(2)產品處于什么樣的生命周期(3)企業對產品生命周期的認知3 .產品的品牌形象分析。(1)企業賦予產品的形象，企業對產品形象有無考慮?企業為產品設計的形象如何 ?企業為產品設計的形象有無不合理之處?企業是否將產品形象向消費者傳達?(2)消費者對產品形象的認知，消費者認為產品形象如何 ?消費者認知的形象與企業設定的形象符合

8、嗎 ?消費者對產品形象的預期如何 ?產品形象在消費者認知方面有無間題 ?4 .產品定位分析。(1)產品的預期定位，企業對產品定位有無設想?企業對產品定位的設想如何 ?企業對產品的定位有無不合理之處?企業是否將產品定位向消費者傳達?(2)消費者對產品定位的認知，消費者認為的產品定位如何 ?消費者認知的定位與企業設定的定位符合嗎 ?消費者對產品定位的預期如何 ?產品定位在消費者認知方面有無問題 ?(3)產品定位的效果，產品的定位是否達到了預期的效果?產品定位在營銷中是否有困難 ?5 .產品分析的歸納總結。(1)產品特性，機會與威脅優勢與劣勢主要問題點(2)產品的生命周期機會與威脅優勢與劣勢主要問題

9、點(3)產品的形象，機會與威脅優勢與劣勢主要問題點(4)產品定位，機會與威脅優勢與劣勢主要問題點四、企業和競爭對手的競爭狀況分析1 企業在競爭中的地位。市場占有率消費者認識企業自身的資源和目標2 .企業的競爭對手。主要的競爭對手是誰?競爭對手的基本情況競爭對手的優勢與劣勢競爭對手的策略3 .企業與競爭對手的比較。機會與威脅優勢與劣勢主要問題點五、企業與競爭對手的廣告分析1 . 企業和競爭對手以往的廣告活動的簡況。開展的時間開展的目的投入的費用主要內容2 .企業和競爭對手以往廣告的目標市場策略。廣告活動針對什么樣的目標市場進行?目標市場的特性如何 ?有何合理之處?有何不合理之處?3 .企業和競爭

10、對手的產品定位策略。4 .企業和競爭對手以往的廣告訴求策略，訴求對象是誰訴求重點如何 "訴求方法如何5 .企業和競爭對手以往的廣告表現策略。廣告主題如何，有何合理之處?有何不合理之處?廣告創意如何，有何優勢?有何不足?6 .企業和競爭對手以往的廣告媒介策略。媒介組合如何，有何合理之處?有何不合理之處?廣告發布的頻率如何，有何優勢?有何不足?7 廣告效果。廣告在消費者認知方面有何效果?廣告在改變消費者態度方面有何效果?廣告在消費者行為方面有何效果?廣告在直接促銷方面有何效果?廣告在其他方面有何效果?廣告投入的效益如何 ?8 .歸納總結。競爭對手在廣告方面的優勢企業自身在廣告方面的優勢企

11、業以往廣告中應該繼續保持的內容企業以往廣告突出的劣勢第二部分 廣告策略一、廣告的目標1 企業提出的目標2根據市場情況可以達到的目標3對廣告目標的表述二、目標市場策略1 企業原來市場觀點的分析與評價。(1)企業原來所面對的市場，市場的特性市場的規模(2)企業原有市場觀點的評價，機會與威脅優勢與劣勢主要問題點重新進行目標市場策略決策的必要性2 .市場細分。(1)市場細分的規范，(2)各個細分市場的特性，(3)各個細分市場的評估，(4)對企業最有價值的細分市場，3 .企業的目標市場策略。1 1) 目標市場選擇的依據， (2)目標市場選擇的策略， 三、產品定位策略2 對企業以往的定位策略的分析與評價。

12、(1)企業以往的產品定位：(2)定位的效果，(3)對以往定位的評價，3 .產品定位策略。(1)進行新的產品定位的必要性從消費者需求的角度從產品競爭的角度從營銷效果的角度( 2)對產品定位的表述， (3)新的定位的依據與優勢， 四、廣告訴求策略1 廣告的訴求對象。(1)訴求對象的表述，(2)訴求對象的特性與需求， 2.廣告的訴求重點。(1)對訴求對象需求的分析，(2)對所有廣告信息的分析，(3)廣告訴求重點的表述， 3.訴求方法策略。(1)訴求方法的表述，(2)訴求方法的依據， 五、廣告表現策略1 廣告主題策略。(1)對廣告主題的表述，(2)廣告主題的依據， 2.廣告創意策略。(1)廣告創意的核

13、心內容，(2)廣告創意的說明， 3.廣告表現的其他內容。(1)廣告表現的風格，(2)各種媒介的廣告表現，(3)廣告表現的材質， 六、廣告媒介技咕1 對媒介策略的總體表述 2媒介的地域， 3媒介的類型。4媒介的選擇，媒介選擇的依據選擇的主要媒介選用的媒介簡介5 .媒介組合策略，6 .廣告發布時機策略，7 廣告發布頻率策略第三部分 廣告計劃一、廣告目標二、廣告時間在各目標市場的開始時間廣告活動的結束時間廣告活動的持續時間三、廣告的目標市場四、廣告的訴求對攻五、廣告的訴求重點六、廣告表現1 廣告的主題 :2廣告的創意，3各媒介的廣告表現，平面設計文案電視廣告分鏡頭腳本4 .各媒介廣告的規格5 .各媒

14、介廣告的制作要求七、廣告發布計劃1 廣告發布的媒介，2各媒介的廣告規格，3 廣告媒介發布排期表:八、其他活動計劃1 促銷活動計劃，2 公共關系活動計劃，3 其他活動計劃，九、廣告費用預算1 廣告的策劃創意費用 :2 .廣告設計費用，3 .廣告制作費用，4 .廣告媒介費用，5 .其他活動所需要的費用，6 .機動費用，7 .費用總額:第四部分 :廣告活動的效果預測和監控一、廣告效果的預測1 廣告主題測試，2廣告創意測試，3廣告文案測試，4廣告作品測試，二、廣告效果的監控1 廣告媒介發布的監控，2廣告效果的測定，附錄：在策劃文本的附錄中，應該包括為廣告策劃而進行的市場調查的應用性文本和其他需要提供給

15、廣告主的資料。2 市場調查問卷3 市場調查訪談提綱4 市場調查報告封底：（略）.資訊調查報告我們不可能完全去了解供求信息 -政策的影響力競爭對手狀況、消費者的購買欲望。否則，就很容易確定產品利潤最大化的價格和產量。但我們必須盡量最大化地去了解，然后，再根據個人實戰的經驗，作出對市場需求的判斷。資訊調查報告一般的結構是：1與投資工程相關的社會經濟環境分析（ 1 ）政策環境（ 2 ）金融環境（ 3 ）產業分布特點（ 4 ）所有制結構特點（ 5 ）集團購房與私人購房比例（ 6 ）流通環境（ 7） 2該區域住宅開發總量分析（ 1 ）各住宅分區開發量理狀（ 2 ）各住宅分區開發量走勢（ 3 ）各住宅分區

16、開發量前景分析3該區域商品住宅消化總量分析（ 1 ）歷年商品住宅消化總量的主要貢獻率（結構分析）（ 2 ）商品住宅消化總量現狀（ 3 ）商品住宅消化總量前景分析4該區域不同類型房地產需求量與現狀分析（ 1 ）商業（商場）類地產需求量與現狀分析（ 2 ）辦公樓類地產需求量與現狀分析（ 3 ）住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現狀分析（ 4 ）酒店類地產需求量與現狀分析5該區域商品住宅市場不同檔次需求量與現狀分析（ 1 ）豪宅類市場需求量與現狀分析（ 2 ）普通類市場需求量與現狀分析（ 3 ）經濟適用型類市場需求量與現狀分析（ 4 ）福利類市場需求量與現狀分析（產權/租賃，一手、二手、三手市場）6

17、該區域明星樓盤分析（住宅市場）（ 1 ）歷年明星樓盤界定（ 2 ）明星樓盤的分布及結構分析（ 3 ）明星樓盤的主要營銷特點（ 4 ）明星樓盤的參與者與制造者（ 5 ）明星樓盤的溢價（ 6 ）未來明星樓盤的充要條件7該區域暢銷樓盤分析（住宅市場）（ 1 ）暢銷樓盤界定（ 2 ）暢銷樓盤營俏特點（ 3 ）暢銷樓盤暢銷原因分析8該區域滯銷樓盤分析（住宅市場）（ 1 ）滯銷樓盤界定（ 2 ）滯銷樓盤分布及結構分析（ 3 ）滯銷樓盤的營銷特點（ 4 ）滯銷樓盤的參與者及損價（ 5 ）如何避免落入滯銷樓盤9該區域最受歡迎物業類型分析（住宅市場）（ 1 ）最受歡迎物業界定（ 2 ）該區域最受歡迎物業比重及分布特點（ 3 ）該區域最受歡迎物業營銷特點（ 4 ）該區域最受歡迎物業參與者及溢價特點（ 5 ）如何加入該區域最受歡迎物業陣營10該區域文脈狀況分析（居住文化）（ 1 ）該區域居住構筑物的演變與主因分析（ 2