1、土地開發市場相關知識儲備目錄一、土地一級開發 21.1 土地一級開發概念 21.2 土地一級開發的流程 21.3 土地一級開發中涉及的法律問題 31.3.1 土地征收及拆遷補償 41.3.2 土地一級開發協議 4二、土地二級開發 42.1 土地二級開發的概念 52.2 土地二級開發流程 52.3 土地二級開發中涉及的法律問題 62.3.1 轉讓以出讓方式取得的土地使用權 62.3.2 轉讓以劃撥方式取得的土地使用權 8三、土地三級開發 9附件一 征地拆遷補償協議 10附件二 土地一級開發資金監管協議 17附件三 土地一級開發協議書 22附件四 土地出讓合同 27一、土地一級開發1.1 土地一級

2、開發概念土地一級開發， 是指由政府或其授權委托的企業， 對一定區 域范圍內的城市國有土地 （毛地）或鄉村集體土地 （生地 ）進行統 一的征地、 拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設， 使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、 “五通一平”或“七 通一平”的建設條件 （熟地） ，按期達到土地出讓標準的土地開發 行為。“三通一平”是指：達到宗地外通路、通電、通上水及宗地 內土地平整；“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及 宗地內場地平整；“七通一平”是指： 除了五通一平外， 實行市政供熱和供氣 的地區還應該達到宗地外通燃氣、通熱力。土地一級開發是土地出讓前的運作方式， 開發的

3、主體應是當 地政府或由當地政府指定的土地開發企業， 而土地一級開發的結 果是要使“生地”成為“熟地”， 達到出讓的標準。 在大多數城 市主要是由政府來操作， 也有政府委托企業來做， 政府負責管理 和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。1.2 土地一級開發的流程土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、 城市總 體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應 計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約） 及土地儲備開發 計劃。（一）原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級 主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發項目

4、預審。（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區 縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案， 開發實施 方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、 地上物狀況、 儲備開發成本、 土地收益、 開發計劃、 實施方式等。（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展 改革、規劃、 建設、交通、 環保等部門參加的聯審會， 通過會審， 對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、 產業政策、 城市規 劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負 責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆

5、遷及大市政建設等手 續并組織實施。 其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具 體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后， 土地儲備機構應當與中標開發企業 簽訂土地一級開發管理委托協議。2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企 業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設 等手續并組織實施。 招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和 利潤，利潤率不高于預計成本的 8%。通過招標方式確定開發企 業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托 協議。（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見， 向市國土部門辦理用地手

6、續， 向市發展和改革委員會辦理核準手 續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有 關規定辦理相應手續。（七）如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、 農 轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的， 土地儲備 開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。（八）在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施 單位到相關委辦局辦理征地、 拆遷、 市政基礎設施建設等相關手 續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠 隔等項目需按規定承擔回遷房建設。（九）組織驗收 建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦 局進行驗收， 驗收審核的內容：（ 1）審

7、核土地一級開發成本； （2） 組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求； （3）根據委托合同 支付相應土地開發費或管理費； （ 4）納入市土地儲備庫。1.3 土地一級開發中涉及的法律問題土地一級開發在各個階段涉及土地征收、 評估、拆遷、拆除、 基礎設施建設等諸多具體工作。 內容分為兩部分： 一是在農村集 體土地所有權向國有土地所有權轉變的過程中， 征收農民土地涉 及的土地補償、人員安置、地上物拆除、土地平整、基礎設施建 設等；二是開發城市國有土地涉及的拆遷居民安置、 國有企業拆 遷補償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎設施建設等。1.3.1 土地征收及拆遷補償土地征收具有下列特點： （1）征收土地

8、的主體必須是國家。 只有國家才享有征收集體土地的權利， 實際行使第征收權的是各 級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使。 （ 2） 土地征收是國家行政行為，具有強制性。 （3）土地征收是國家為 了公共利益的需要。 （4）土地征收必須以土地補償為必備條件。 土地征收是有償的行政強制行為， 土地被征收的集體經濟組織及 成員應當依法取得經濟上的補償。 （5）土地征收的標的只能是集 體所有的土地。 國有土地不需要通過其他方式取得所有權， 國家 可直接行使處分權利，但對土地使用權人應作相應補償。土地征收補償問題是征收工作中的至關重要的一個環節。 征 地補償協議是指權利人在土地管理部門發布的征

9、地補償、 安置方 案后，權利人和土地管理部門達成征收國有土地使用權的補償、 安置方案的協議。依據征用土地公告辦法 南京市城市房屋拆遷管理辦法 等相關規定， 征收國有土地使用權的安置、 補償協議的內容應包 含以下內容：（1）實行貨幣補償的， 應載明補償標準、 補償金額、 補貼金額、結算方式、付款期限； （2）實行產權調換的，應載明 安置房屋的權屬、安置地點、建筑面積、用途、結構、搬遷過渡 期限和方式、產權調換差價款金額、差價結算方式、交款期限； （3）違約責任和解決爭議的方式； （ 4）搬遷當事人需要訂立的 其他條款。 搬遷公有住宅房屋的，搬遷人應當與被搬遷人、 房屋承租人簽訂搬遷補償安置協議。

10、拆遷補償協議的具體制作詳見附件一范本。1.3.2 土地一級開發協議 當政府委托企業進行土地一級開發時， 就涉及 土地一級開 發協議、土地一級開發監管委托協議等相關協議。詳見附件 二范本。二、土地二級開發2.1 土地二級開發的概念即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進 行交易的過程，包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地 產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建 成的房地產進行出售和出租的市場。 即一般指商品房首次進人流 通領域進行交易而形成的市場。2.2 土地二級開發流程 同樣以房地產項目為例，大體上分為五個階段：（一）項目決策階段 發地產房地產開發項目書面決議

11、（股東大會，股東會，董事 會皆可以形成書面決議文件） 。項目可行性研究并出具可行性研 究報告（項目可行性研究專家會涉及律師，房地產市場分析師， 環境評估師，會計師，稅務師等），可行性主要分為三方面的可 行性投資收益的可行性， 大致性的可行性方案與詳細的可行性論 證方案，其中包括法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案， 環境方案等。 另外要有充裕的資金保證， 對于房地產開發決策階 段前期可能的項目融資或其他融資方式， 律師早期即可以介入項 目。（二）前期準備階段 1、向土地管理部門取得土地使用權證：其方式包括劃 撥，出讓，兼并 收購，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規定。其中涉及眾 多的合同審

12、查， 文件的報批備案， 應該有專業律師進行風險控制。2、征地拆遷，向政府或專項拆遷管理部門獲得房屋拆遷 許可證 ，房屋拆遷驗收合格證 ：拆遷過程中的涉及的程序， 方式，文件的取得，拆遷安置補償協議等等，都應有律師介入。3、規劃設計，向建設規劃部門取得建設項目選址意見書 和附件，建設用地規劃許可證 ，隨后憑以上一書一證取得 建 設工程規劃許可證以及建設用地批準書同時取得建設用 地劃撥決定書或簽訂國有土地使用權出讓合同 （根據土地 取得的方式不同），然后到地籍辦理國有土地使用權證拆遷 辦辦理拆遷許可證。其后憑建設項目選址意見書和附件 建設用地規劃許可證取得建筑規劃方案批準意見書。隨 后申辦建設工程

13、規劃許可通知書接到通知后辦理施工許可 證。其中還涉及到很多費用的收據與證明，應妥善保存。4、項目報建登記，申請招標，辦理投標手續，確定勘驗， 設計，施工，監理隊伍，確定具體實施人的資質，嚴格控制， 申請建設工程項目報建申請表，保存相應收費憑證，充分準 備申請投標手續，確定中標，簽訂確認書，并及時簽訂招標投標 合同。2.3 土地二級開發中涉及的法律問題2.3.1 轉讓以出讓方式取得的土地使用權在土地二級開發市場中， 在土地使用權流轉之前， 對土地使 用權出讓合同的法律審查尤為重要， 下面就土地使用權出讓合同 的主要法律問題作一闡述：（一）土地使用權出讓合同的法律性質 土地使用權出讓合同 （ 以下

14、簡稱“出讓合同” ）是國有土地 使用權出讓行為的法律表現形式。 出讓合同是一種比較特殊的合 同，出讓合同屬于民事合同還是行政合同， 理論界一直存有爭議， 但主流觀點認為其是民事合同。國家機關無疑具有行政主體資 格，但是國家機關也可以參與民事活動。 雖然出讓合同中往往會 包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、 變更合同之類 的內容，但是該等內容本身出于法律、行政法規的強制性規定， 并非是因為雙方約定而有效。 任何一個典型的民事合同都默認一 個基本前提，即不得違反法律、行政法規的強制性規定，該等規 定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守 的。自然，合同的性質也不會因為是否在其

15、中具明了該等強制性 規定就發生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規的強制性 規定之外，如土地位置、面積、價格、期限、違約責任等事宜， 合同雙方系按平等自愿的原則達成合意而訂立的， 完全符合民事 合同的基本特征。 對此,最高人民法院在 2004年 11月 23日出臺 的關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的 解釋（ 以下簡稱解釋 ）中，實質上已經確認了按一般的民事 合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。（二）出讓主體的資格 （1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門。城市 房地產管理法第 11 條規定，土地使用權出讓合同由市、縣人 民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 解釋第 1

16、 條也明確 規定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關系中的出讓主 體。（2）出讓主體不包括市轄區人民政府、經濟技術開發區管 委會。國家土地管理局在 對出讓國有土地使用權有關問題請示 的答復 （1991 國土函字第 71 號）中已經明確指出，城鎮國有 土地使用權出讓和轉讓暫行條例 中的縣級人民政府不包括市轄 區。對經濟技術開發區出讓主體的問題， 國土資源部認為開發區 管委會和市轄區人民政府不具備出讓主體資格， 其土地管理部門 自然也不具備。 解釋對經濟技術開發區管委會作為出讓主體 作了明確規定，對解釋實施前 （2005 年 8 月 1 日） 開發區管 委會作為出讓主體訂立的出讓合同， 按無權

17、處分原則視作效力待 定合同，在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可 以認定有效。（三）出讓標的物的范圍出讓標的物為國有土地使用權。 依據法律規定， 土地使用權 出讓制度只是針對國有土地實行的一種土地利用制度， 土地管 理法第 63 條規定， 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、 轉讓或者出租用于非農業建設 ; 但是，符合土地利用總體規劃并 依法取得建設用地的企業， 因破產、 兼并等情形致使土地使用權 依法發生轉移的除外。該法第 43 條、第 44 條還規定，任何單位 和個人進行建設， 需要使用土地的， 必須依法申請使用國有土地 ; 建設占用土地， 涉及農用地轉為建設用地的， 應當辦理

18、農用地轉 用審批手續。 城市房地產管理法第 8 條規定，城市規劃區內 的集體所有的土地， 經依法征用轉為國有土地后， 該幅國有土地 的使用權方可有償出讓。 可見， 集體土地使用權本身不可以作為 出讓合同標的物， 除非依法轉化為國有土地使用權， 然后才可以 用于出讓。（四）出讓價格的形成方式與協議作價的效力1、出讓價格的形成包括兩種方式：市場形成 （ 通過招、拍、 掛 ） 和協議形成。根據城市房地產管理法第十二條的規定， 商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、 拍賣或者掛牌方式出讓； 沒有條件， 不能采取拍賣、 招標方式的， 可以采取雙方協議的方式 , 協議作價的出讓金不得低于

19、按國家規 定所確定的最低價。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定 ( 國土資源部【 2002】第 11 號令，以下簡稱規定 ) 對經營性 用地只允許采用招、拍、掛的方式形成出讓價格 , 不允許采用協 議作價的方式。2、協議作價出讓合同的效力。根據規定，商業、旅游、 娛樂和商品住宅等各類經營性用地，不得協議作價。(1) 經營性用地協議作價出讓合同是否一概無效就此 , 城 市房地產管理法第十二條作出了例外規定，如果沒有條件，不 能采取拍賣、招標方式的，如無人參與競買或者投標的情形，允 許采取協議作價出讓的方式。該規定出臺背景和初衷是可以 理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國有資產流失。 問題

20、是，如果符合城市房地產管理法第十二條之例外規定， 協議作價的方式在特定情況下是允許的。根據我國合同法第 五十二條的規定， 合同在違反法律、 行政法規的強制性規定的情 況下才是無效的。另，根據我國立法法的規定，規定屬 于部委規章層次的規范性法律文件， 其效力比法律、 行政法規為 低。(2) 協議作價低于國家確定的底價時出讓合同的效力認定 有觀點認為，城市房地產管理法第十二條已明確規定， 采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規 定所確定的最低價， 其目的就在于防止出讓人和受讓人隨意甚至 惡意串通， 以極低的價格獲取土地使用權， 導致“炒地”現象大 量出現，損害國家和社會公共利益。民

21、法通則第五十八條、 合同法 第五十二條對惡意串通、 損害國家和社會公共利益的 行為均明確規定為無效。 因此， 出讓金低于當地政府按國家規定 所確定的最低價的，出讓合同整體無效。對此，解釋第三條 規定：“經市、 縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用 權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確 定的最低價的， 應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無 效。當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權 出讓金的，應予支持 ; 受讓方不同意按照市場評估價格補足，請 求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯 承擔責任。”由此可見，司法界的態度是價格條款無效，

22、過錯方 因此承擔相應責任， 并賦予受讓方以合同解除還是繼續履行的選 擇權。土地出讓合同詳見附件四范本。2.3.2 轉讓以劃撥方式取得的土地使用權 根據中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行 條例第 44、 45 條的規定，若土地使用權來源為劃撥土地使用 權，則該副土地在土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同， 并向 當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、 抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金后才能依法予以轉讓、出 租、抵押。同時根據解釋第 11 條，土地使用權人未經有批準權 的人民政府批準， 與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的， 應 當認定合同無效。 但起訴前經有批準權的人

23、民政府批準辦理出讓 手續的，應當認定合同有效。另外，根據該解釋第 12 條、 13 條，若經有批準權 的人民政府批準， 可以由受讓人直接辦理土地使用權出讓手續或 由人民政府將該劃撥土地直接劃撥給受讓人使用， 土地使用權人 與受讓方的合同按照補償合同來處理。 若目標土地的土地來源為 劃撥土地， 受讓方若想取得土地使用權， 均需首先獲得有批準權 的人民政府批準。三、土地三級開發 三級市場是土地使用者之間進行的土地轉讓、 租賃、抵押、 交換等交易活動。它是市場調節的開放市場。房地產三級市場， 是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。 也就是房地產再次進人流通領域進行交易而形成的市場。

24、 房地產 三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。鑒于本文寫作重點和知識所限，土地三級開發暫不展開論 述。甲方 :* 土地儲備中心 委托代理人 : ，聯系電話：。 乙方：法定代表人：電話； 聯系地址：委托代理人：電話； 聯系地址：經* 省人民政府批準，因 * 建設工程建設需要，根據中 華人民共和國土地管理法 、中華人民共和國土地管理法實施條 例和相關法律、法規、政策的規定，甲、乙雙方依照 * 建 設工程征地拆遷補償安置實施方案 （ 以下簡稱補償方案 ） ， 在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方房屋搬遷補償 （ 含土 地補償 ） 安置事宜達成如下協議 :第一條 乙方已搬遷房屋、附屬物情

25、況 根據乙方提供的產權書證材料，結合相關法律、法規及補 償方案所確定的標準，經甲、乙雙方核對，對乙方房屋、附屬 物情況確認如下 :（ 一） 房屋坐落 : 。（ 二） 房屋產權屬所有（共有） 。（ 三） 房屋用途 : 【住宅】【店面】【工業用房】。（ 四） 房屋的總樓層數層 （ 房屋所在的樓層數為第層 ）（ 五） 房屋的附屬物情況 :（ 詳見附件一 ） 。（六）己搬遷房屋【有】 【無】設置抵押權。已搬遷房屋已 被抵押給。現房屋所有權人與抵押權人按以下方式處理該房屋抵 押權:（ 七） 其他 :第二條 房屋搬遷補償安置方式 乙方自愿選擇以下第種補償安置方式。 1、貨幣補償。 2、產權調換。 3、貨幣

26、補償、產權調換相結合乙方可選擇產權調換， 也可選擇貨幣補償， 或者兩種方式相 結合。乙方選擇的補償方式一經確定，不得隨意變更。乙方選擇 產權調換的部分， 由甲方提供安置房 ; 雙萬就擬調換房屋的戶型、 套數、面積等相關事宜簽訂產權調換意向書 。 根據雙方簽字確認的所認定的補償安置面積， 其中乙方自愿選擇 平方米的住宅作產權調換， 平方米的店面作產權調換， 平方米的 工業用房作產權調換 （異地安置 ）。第三條 協議雙方協商同意選擇下列第種方式確定己搬遷房 屋的貨幣補償金額 : 第一種 : 經當事人充分協商，雙萬自愿按補償方案及其 附表所列的標準，確定已搬遷房屋的補償金額，具體如下 :（一）住宅。

27、根據雙方簽字確認的 * 建設工程 （ 征地）拆遷 區域內住宅情況及補償認定表l 、合法建筑面積平方米，補償金額小計元。2、違法、違章部分，其中 :（1）手續不完整部分建筑面積平方米，補償金額小計元 （2）無手續部分建筑面積平方米，補償金額小計元。尚未基建的，土地面積畝 （ 平3、經有權機關批準的住宅用地， 方米 ） ，補償金額小計元。以上 1、2、3 三項合計補償金額元。（二）店面。根據雙方簽字確認的 * 建設工程 （ 征地）拆遷 區域內店面情況及補償認定表1、合法建筑面積平方米，補償金額小計元；2、違章建筑面積平方米，補償金額小計元；以上 1、2 兩項合計補償金額元。（三）工業用房。根據雙方

28、簽字確認的 * 建設工程 （ 征地） 拆遷區域內工業用房情況及補償認定表 :1、經批準合法使用的土地面積（平方米），扣除未繳納土地規費元后，補償金額小計 元。2、未經批準的土地面積畝 （ 平方米 ） ，補償金額小計 元。3、合法建筑面積平方米，補償金額小計元。4、使用未經批準土地違法基建房屋的建筑面積平方米，補 償金額小計 元。5、土地已批但未經規劃建設部門批準違章基建房屋的建筑 面積平方米，補償金額小計 元。6、超層高部分的建筑面積平方米，補償金額小計元。以上1 6 項合計工業用房的搬遷補償金額元。第二種 : 協議雙方以 （ 房地產價格評估機構 ） 對房屋市場價格 和安置房市場價格同時進行評

29、估所出具的號房地產估價報吉 為依據，協商確定房屋的補償金額，房屋的補償金額 （ 含房屋的 裝潢補償、土地使用權補償 ） 具體如下 :（ 一） 住宅補償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ）;（ 二） 店面補償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ）; （ 三） 工業用房補償金額元 （ 其中合法建筑面積平方米 ） 特別說明 :1、以上補償金額已含裝潢補償金額。2、【住宅】【店面】的補償金額已含土地使用補償金。第四條 房屋附屬物項目的補償金額 房屋附屬物項目實行貨幣補償， 不作產權調換， 依據雙方簽 字確認的房屋附屬物登記表 ，乙方房屋附屬物的補償金額小 計元。第五條 被征收土地的補償金額按以下標準

30、確定1、未經批準建設用地畝 （ 不分征收土地的原地類 ） ，按 4.63 萬元 / 畝給予補償 （ 包括土地補償費、 安置補助費、 地上附著物補 償費 ） ，小計 元。2、征收非建設用地畝 （ 不分征收土地的地類 ） ，按 4.63 萬元 / 畝補償 （ 包括土地補償費、 安置補助費、 地上附著物和青苗補償 費） ，小計 元。3、果樹補償金額元，其中 :樹種，株，補償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補償單價元 / 株，小計 元 樹種，株，補償單價元 / 株，小計 元樹種，株，補償單價元 / 株，小計 元以上 1、2、3 三項合計征收土地的補償金額元。

31、第六條 搬遷非住宅房屋停產、停業補償費1、店面的停產、停業補償費 : 根據認定的店面面積平方米， 按 30 元/ 平方米 . 月計算，甲方一次性給予乙方 6 個月的補償費， 小計元。2、工業用房的停產、 停業補償費 : 根據認定的工業用房面積 平方米，按 12 元/ 平方米. 月計算，甲方一次性給予乙方 6 個月 的補償費，小計元。3、搬遷非住宅房屋為出租房的，按搬遷時房產租賃納稅憑 證的租金標準元 / 月，甲方一次性給予乙方 3 個月租金補償，小 計元，租賃關系由乙方與承租人自行協商解決。上述乙方非住宅房屋的停產、停業經濟補償金額，共計元。 第七條 房屋搬遷補助費（一） 乙方選擇貨幣補償的部

32、分 甲方根據補償方案的標準，按經認定的補償安置面積， 一次性支付乙方搬遷補助費，具體面積及補償金額如下 :1、住宅面積平方米，按 4 元/ 平方米 . 次乘以一次計算，小 計元;2、店面面積平方米，按 6 元/ 平方米 . 次乘以一次計算，小 計元;3、工業用房面積平方米， 按 5 元/ 平方米 .次乘以一次計算， 小計元;4、大型機械設備臺，按元 / 臺計算，小計元。（二） 乙方選擇產權調換的部分 甲方根據補償方案的標準，按經認定的補償安置面積，一次性支付乙方搬遷補助費，具體面積及補償金額如下 :1、住宅面積平方米，按 4 元/平方米 .次乘以兩次計算，小 計元;2、店面面積平方米，按 6

33、元/ 平方米 . 次乘以兩次計算，小 計元;3、工業用房面積平方米， 按 5元/平方米 .次乘以一次計算， 小計元;4、大型機械設備臺，按元 / 臺計算，小計元。以上（一） 、（二）兩項搬遷補助費金額共計元。 第八條 甲方優惠獎勵措施根據乙方對甲方房屋搬遷工作的配合情況， 依據補償方案 優惠、獎勵辦法的規定，按經認定的補償安置面積，甲方給予乙 方如下優惠獎勵措施 :（一） 乙方同意按補償方案附表所列價格補償、按期搬遷 騰空并簽訂協議的，對選擇產權調換的部分 :1、甲乙雙方確認的私人住宅的補差價減免率為 %，減免基數 按補償方案相關規定計算，應補差價待選房后，在簽訂搬遷 安置協議書時另行計算。2

34、、甲乙雙方確認的店面補差價減免率為 %,減免基數按補 償方案相關規定計算，應補差價待選房后，在簽訂搬遷安置協 議書時另行計算。3、工業用房面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。（二） 乙方同意按補償方案附表所列價格補償、按期搬遷 騰空并簽訂協議的，對選擇貨幣補償的部分 :1、私人住宅面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。2、店面按補償金額元的 %獎勵，小計元。3、工業用房面積平方米，按元 / 平方米獎勵，小計元。 以上（一） 、（二）兩項合計獎勵的金額為元。第九條 拆遷補償費用的總和及結算方式（一） 乙方選擇產權調換部分的拆遷補償費用總計金額元整（ 大寫 : 人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整

35、） 。（ 二 ） 乙方選擇貨幣補償部分的拆遷補償費用總計金額元整（ 大寫 : 人民幣仟佰拾萬仟佰拾元整 ） 。（ 三） 雙方同意按以下第種方式進行結算 :1、乙方全部選擇產權調換，在本協議書簽訂后，此拆遷補 償費用暫不發放給乙方，待乙方選房安置簽訂拆遷安置協議書 時，結算差價，多還少補。2、乙方全部選擇貨幣補償，在本協議書簽汀后，乙方提供 相關材料配合辦理發放手續，一周內由甲方一次性支付清楚。3、乙方選擇貨幣補償、產權調換相結合萬式，按雙方確定 的乙方選擇貨幣補償部分的補償金額， 扣除乙方選擇產權調換部 分所應補差價款后的剩余部分進行結算， 多還少補。 屬甲方應支 付給乙方的部分， 在本協議書

36、簽訂， 乙方提供相關材料配合辦理 發放手續后的一周內一次性付清 ; 屬乙方應支付給甲方的部分， 待乙方選房安置簽訂拆遷安置協議書時一次性付清。第十條 安置補助費已搬遷的住宅乙方選擇產權調換的臨時安置補助費相關約 定經充分協商，雙方自愿選擇以下第種方式發放臨時安置補助 費，并承擔相關責任。（ 一） 自行過渡的。1、發放標準 : 經認定的住宅補償安置面積平方米，按 5 元/ 平方米 . 月計價，小計元 / 月。2、發放時間 : 自房屋搬遷騰空并經甲萬驗收合格之日起 （ 即 二 00 年月日 ） 開始計算， 按季度發放， 至甲方書面通知乙方入戶 安置時為止。如乙方在甲方發出書面選房通知 15 日內，

37、按甲方 要求辦理入戶安置手續的， 按標準再發給乙方三個月的臨時安置 補助費 ; 乙方未按要求辦理入戶安置手續的，從甲方發出選房通 知第二個月起，甲方不再支付乙方時安置補助費。3、違約責任。 因甲方的貢任， 造成過渡期限超出 36 個月的， 從逾期之月起， 甲方應每月雙倍問乙方支付臨時安置補助費。 因 乙方的責任， 未按要求辦理入戶安置手續的， 從發出選房通知第 二個月起，甲方不再付給乙方安置補助費。（二） 乙方使用甲方提供臨時過渡周轉用房的。1、乙方應與甲方就周轉用房的管理使用另行簽訂協議。乙 方使用的周轉房的租金，應在臨時安置補助費中扣除。2、違約責任。因甲方的責任， 造成過渡期限超出 36

38、個月的， 從逾期之月起， 乙方使用周轉房不需支付租金， 甲方應按標準向 乙方支付臨時安置補助費。 因乙方的責任， 未按要求辦理入戶安 置手續的， 從逾期之月起， 乙方應按月向甲方支付周轉用房的市 場租金。第十一條 房屋搬遷騰空時間乙方已于年月日將房屋騰空、 經甲方驗收合格， 并交由甲方 拆除。第十二條 房屋搬遷騰空的約定 1、乙方將房屋搬遷騰空、經甲方驗收合格，并交付甲方拆 除后，才得私自回遷，以及私自拆除房屋附屬物、門窗和水電設 備等;否則，甲方有權取消乙方所享受的獎勵、 福利事項 ; 甲方如 有損失的，可直接從拆遷補償費用中扣除。2、已搬遷房屋的水費、電費、物業管理費、電信、廣電等 相關費

39、用，均由乙方負責繳納清楚，與甲方無關。第十三條 乙方就已搬遷房屋向甲方提供的相關產權書證材 料及其他相關證明材料，由甲方另行出具”收件收據” 。第十四條 乙方就已搬遷房屋相關證明資料真實性的承諾保 證乙方在此承諾保證 : 就已搬遷房屋而向甲方所提供的所有產 權書證材料及其他相關證明材料，均屬客觀、真實，否則，乙方 愿承擔一切法律責任。 如已搬遷房屋因轉讓、 繼承、分割（ 析產） 、 抵押等原因產生糾紛的，乙方自愿承擔由此產生的一切法律責 任。第十五條 違約責任（一） 因甲方的原因末按期全額向乙方支付貨幣補償款的， 甲 方應當承擔逾期支付的民事責任， 按應支付總金額每日萬分之一 支付違約金。（二

40、） 乙方未按期向甲方繳納安置用房差價的， 甲方有權暫緩 向乙方交付安置用房， 并停止向自行安排住處過渡的乙方支付臨 時安置補助費。第十六條 爭議處理協議雙方因履行本協議書發生爭議的，應協商解決 ; 如協商 不成的，任何一萬均有權向有管轄權的人民法院起訴。第十七條 本協議書中所有選擇條款，協議當事人均應作出 明確選擇。 本協議書自甲、 乙雙方或授權代表簽字蓋章之日起生 效，雙方應共同遵守，如有一方違約造成對方損失者，必須負賠 償責任。第十八條 本協議書壹式肆份，甲方執叁份，乙方執壹份。 備份具有同等法律效力。第十九條 本協議書未盡事宜，按補償方案相關規定執 行。補償方案未作出規定的，由甲、乙雙方

41、另行協商后簽訂 補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。第二十條 本協議附件與本協議具有同等法律效力。本協議 及其附件內容，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十一條 本協議的有關數據，以附件為依據。甲方 （簽章 ）:委托代理人 : 年 月 日乙方 （簽章 ）:委托代理人 : 年 月 日甲方：北樂市土地儲備整理中心朝陽分中心乙方:丙方：北京銀行股份有限公司望京支行為有效推進土地一級開發項目進程， 確保土地一級開發工作 如期完成，根據土地一級開發監管委托協議 ，甲、乙、丙三 方本著自愿、互利的原則，經協商一致，訂立本協議。第一條項目基本情況項目名稱項目規劃用途：項目位置：北京市朝陽

42、區（鄉、鎮、街道）項目四至范圍：東至：;西至：；南至：；北至：O土地現狀情況：集體土地面積：平方米；國有土地面積：平方米；土地規劃情況：規劃建設用地面積：平方米； 規劃代征用地面積：平方米； 規劃建筑面積：平方米。市政建設工作需達到“ X通一平”第二條土地一級開發周期乙方承諾土地一級開發周期為月， 土地一級開發周期自土地 一級開發授權之日開始計算，于年月內達到“三通一平”驗收標 準。第三條土地一級開發總成本乙方土地一級開發總成本 （含土地一級開發利潤） 為人民幣 大寫：元（Y萬元）。第四條項目保證金按照土地一級開發監管委托協議第八條第一款，乙方應 于年X月日前將項目保證金人民幣大寫：元（丫萬元

43、）全額劃入 甲方指定賬戶：收款人名稱：（甲方）北京市土地整理儲備中心朝陽分中心收款人開戶行:北京銀行股份有限公司望京支行收款賬戶：待乙方按照土地一級開發監管委托協議約定完成全部土 地一級開發工作，經甲方驗收合格后十個工作日內， 甲方按照中 國人民銀行規定的同期活期存款利率進行計算， 監管期間保證金 產生的銀行利息歸乙方所有。 如乙方有違約責任，由甲方有權從 保證金中優先扣留相應款項。第五條監管資金的額度及用途監管資金額度為土地一級開發總成本（含土地一級開發利 潤）的（不包括保證金），即人民幣大寫：元（Y萬元）。監管資金用于乙方實施土地一級開發過程中的支出。第六條監管資金的交付時限及監管賬戶乙方

44、應于年月日前，將本協議第五條約定的監管資金全額劃入甲方指定乙方在丙方設立的土地一級開發資金監管賬戶：收款人名稱：（乙方）收款賬戶：開戶銀行（丙方）:北京銀行股份有限公司望京支行 第七條監管資金的利息甲、乙雙方同意，監管期間監管資金產生的利息由丙方按照 中國人民銀行規定的同期活期存款利率與乙方進行計算，監管資金產生的利息歸乙方所有。第八條 監管資金的申請和使用1乙方依據土地一級開發監管資金使用計劃表以及乙 方與鄉政府、村委會簽訂的征地補償協議、 與被拆遷人簽訂的拆 遷補償協議等文件向丙方申請使用監管資金，用于乙方在實施土地一級開發過程中的支出；乙方申請使用的監管資金應專款專 用，不得挪作他用。2

45、、丙方依據乙方出具的加蓋單位公章的用款申請 、項 目土地一級開發監管資金使用計劃表 以及乙方與鄉政府、村委 會簽訂的征地補償協議、與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議及交接 手續等文件，同意乙方支付相應的款項，并按月以書面形式告知 甲方。第九條違約責任1如乙方未按照本協議約定日期將項目監管資金全額注入 甲方指定在丙方設立的土地一級開發資金監管帳戶，應按照甲、 乙雙方簽訂的項目土地一級開發監管委托協議 中的第十六條 處理。2、如乙方未按照本協議約定日期完成土地一級開發工作且 不是由于不可抗力、國家政策調整及甲方造成的，應按照甲、乙 雙方簽訂的項目土地一級開發監管委托協議 中的第十七條處 理。3、如甲、乙

46、雙方已簽訂的項目土地一級開發監管委托協議因乙方違約而由甲方單方解除， 應按照甲、乙雙方簽訂的項 目土地一級開發監管委托協議中的第十九條、第二十條處理。4、如丙方未按照本協議第八條約定，對乙方出具的加蓋單 位公章的用款申請、項目土地一級開發監管資金使用計劃表 以及乙方與鄉政府、 村委會簽訂的征地補償協議、 與被拆遷人簽 訂的拆遷補償協議等文件進行審查或經審查材料與約定不符， 將 監管資金發放給乙方， 丙方有義務在甲方要求的合理期限內向乙 方追回該筆款項，否則丙方就所發放的款項承擔連帶保證責任， 甲方有權直接要求丙方返還該筆款項。第十條 免責事由1、因乙方所提供的征地協議、拆遷補償協議等文件不全等

47、 乙方自身原因，導致乙方不能申領監管資金，甲方、丙方不承擔 由此引起的任何法律責任，由乙方承擔相關責任及損失。2、如因國家相關政策調整或不可抗力因素致使乙方不能履 行或不完全履行本協議內容， 乙方可與甲方、 丙方協商解除或變 更本協議內容。3、因甲、乙任何一方原因或因行政、司法、不可抗力及其 他非因丙方原因導致丙方未能及時完成本協議委托事項的， 丙方 不承擔由此引起的任何法律責任。第十一條 協議生效及其它事宜1、本協議經甲、乙、丙三方簽字蓋章之日起生效，至監管 帳戶中余額為零。2、本協議為甲、乙雙方于年月日簽訂的土地一級開發監 管委托協議的補充協議，具有同等法律效力。3、本協議未盡事宜，三方另

48、行協商解決，并簽訂補充協議。 本協議附件及補充協議均為本協議之不可分割的有效組成部分。 本協議在三方權限范圍內的任何修改、 補充或變更須經三方同意 并蓋章后方可生效。4、如遇國家相關政策調整或不可抗力因素的影響致使協議 不能履行或不完全履行，三方可協商解除或變更本協議。5、在履約過程中，三方工作均應以書面形式予以落實，相 應的書面文件經三方確認后即成為本協議的附件。6、三方應在友好協商的基礎上解決爭議、分歧或索賠，如果爭議、分歧或索賠在友好協商的基礎上無法解決，三方同意將爭議事宜提交甲方所在地的人民法院進行訴訟。7、本協議正文共8頁，經三方法定代表人（或授權代表）簽字并加蓋公章后即日生效。本協

49、議正本 3份，副本3份，具有 同等法律效力。甲、乙、丙三各執正本1份，副本1份。附件：土地一級開發監管資金使用計劃表甲方（蓋章）：法定代表人：（或授權代表）日期：年月日乙方（蓋章）：法定代表人：（或授權代表）日期：年月日丙方（蓋章）： 法定代表人：（或授權代表）日期：年 月日附件三土地一級開發協議書第一章 協議各方第一條 協議各方當事人： 北京市土地整理儲備中心（以下簡稱“甲方” ） 法定代表人：姓名： ，職務： 主任 辦公地址： 北京市東城區和平里北街 2 號 郵 政編碼 ：100013， 聯系 電話：64409518（以下簡稱“乙方” ） 法定代表人：姓名： ，職務： 辦公地址：郵政編碼

50、，聯系電話： 開戶銀行：銀行帳號：第二條 根據市政府關于建立土地儲備制度、加強土地資產 管理等有關文件規定，經市政府批準， 土地納入市政府土地儲備， 由甲方作為征地拆遷主體統一組織土 地一級開發工作。甲乙雙方本著自愿、互利的原則，協商一致， 依法訂立本協議，以茲信守。第三條 甲乙雙方必須嚴格遵循國家有關法律、法規和相關 政策，全面履行本協議約定的各項工作事宜。第二章 征地拆遷的范圍、費用及實施模式 第四條 征地拆遷范圍 根據市規劃委批準的 控制性詳細規劃 ， 征用土地位于 ，土地面積約 公頃 （約 畝），其中：規劃建設用地面積約 公頃（約 畝），市政代征用地面積約 公頃（約畝），規劃地上建筑面

51、積約 萬平方米。征地拆遷范圍為： （具體地塊范圍詳見附件一） 征地拆遷準確用地范圍、 數據及標識以市規劃委的釘樁測繪成果 為準。第五條 征地拆遷費用根據評估報告測算結果， 經雙方協商， 并分別報主管部門審 定同意，常營大型居住區征用土地面積約 公頃（約 畝），對應的征地拆遷補償總費用 元人民幣，大 寫： 。總費用中包含土地補償費、安置補償 費（含轉工、病殘、超轉人員安置費 ） 、企事業單位和住宅房屋拆 遷補償費、其它地上地下青苗、林木、管線、構筑物等附屬物補 償費及甲方預先支付乙方的 人民幣拆遷費在本協議 正式簽署前發生的利息等。在一級開發的實施過程中， 如實測面積發生變化， 征地拆遷 補償總

52、費用將按平均分攤的原則做相應調整， 甲乙雙方依據本協 議第九條，在最終結算時結清。第六條 實施模式 乙方在獲得征地拆遷范圍內農村集體經濟組織授權委托的 情況下（授權委托書詳見附件二） ，代表被征地單位和房屋產權 人與甲方簽訂征地拆遷補償協議， 并負責完成農村集體經濟組織 和企事業單位的安置補償、 征地范圍內的拆遷等工作。 甲方負責 按本協議的約定向乙方支付征地拆遷補償費。第三章 征地拆遷及付款進度第七條 甲乙雙方約定，在 2004 年 月底前完成規劃范 圍內全部地塊的征地拆遷工作。第八條 乙方按以下進度實施拆遷工作， 甲方按拆遷進度支 付征地拆遷補償費 元。1、2004 年 月底前，乙方完成

53、B1、B2、B3、B4、B5、B6 六 個地塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述六個地塊的征地拆遷補償費，共計人民幣 元（含甲 方已預先支付乙方的元人民幣拆遷費） ，（即甲方前 2 個月每月向乙方支付人民幣 萬元，第三個月支付人民幣 萬元）。2、 2004年月底前，乙方完成 C1、C2二個地塊的拆遷 工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自 月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上 述二個地塊的征地拆遷補償費，征地拆遷補償費共計人民幣 元，（即甲方每月向乙方支付人民幣元）。3、2004 年 月底前，乙方完成 P1、 P3、 E

54、1、 E2、 D 五個地 塊的拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自月至 月，以按月等額的方式向乙方支付上述五個地塊的征地拆遷補償費，征地拆遷補償費共計人民幣 元，（即每月向乙方支付人民幣元）4、 2004 年月底前，乙方完成 P2、 E3、 E4 三個地塊的 拆遷工作，實現拆遷地塊自然平整（樹木除外） 。甲方自月至月，以按月等額的方式向乙方支付上述三個地塊的征地拆遷補償費， 征地拆遷補償費共計人民 幣 元。（每月向乙方支付人民幣約元）第九條 在征用土地全部出讓后，甲乙雙方對征地拆遷補償 費進行結算。1、 依據征用土地的實測面積， 按平均 分攤的原則對征地拆遷補償費做相應調整，

55、并最終確定征地拆遷 補償費及征地拆遷補償費余款；2、市場交易結果扣除土地一級開發成本、土地出讓金，剩余部分不足上述確定的征地拆遷補償費余款數額， 甲方僅按照剩 余部分數額結清征地拆遷補償費余款， 不足部分不再補齊。 且甲 方預先支付乙方的元人民幣拆遷費在本協議正式簽署前發生的利息，由乙方承擔。3、市場交易結果扣除土地一級開發成本、土地出讓金，剩 余部分超出或等于上述確定的征地拆遷補償費余款數額， 甲方向 乙方全額支付征地拆遷補償費余款， 其余收益部分按本市現行政 策執行。第十條 乙方必須在每月初以書面的形式向甲方提交征地拆 遷工作進展情況、 資金使用情況和用款申請書。 甲方在收到用款 申請書之

56、后， 5 日內向乙方支付當月征地拆遷補償費。 （如遇國 家法定節假日則付款日期可相應順延） 。第四章 雙方的權利與義務第十一條 甲方的權利與義務1、甲方負責完成征用土地的一級開發立項、規劃意見書申 報、土地勘測、征地拆遷報批手續及繳納征地相關稅費的工作。2、 甲方在乙方全面履行本協議的前提下， 按本協議約定向 乙方支付征地、拆遷補償費用。3、甲方有權監督并糾正乙方提供拆遷進度和資金使用進度 及地塊范圍。4、甲方按本協議約定的拆遷進度對乙方的拆遷工作進行驗收。 第十二條 乙方的權利與義務 1、乙方負責落實各村集體經濟組織的征地拆遷補償事宜，對所 涉及的轉居、 轉工、超轉、病殘人員進行妥善安置。2、乙方根據本協議確定的拆遷計劃完成拆遷工作，并按進 度將自然平整的地塊交甲方驗收， 因乙方原因導致土地征用不能 按時實現，乙方應承擔相應的責任，并賠償經濟損失。3、乙方負責協調各村集體經濟組織，做好征用土地范圍內 被拆遷企業、 被拆遷村民的思想工作， 對征地拆遷過程中具體的 工作進行組織和協調， 并承擔與此有關的一切責任， 確保征地拆 遷工作的順利完成。4、乙方在未完成全部征用土地拆遷工作以前，負責對已拆 遷的地塊進行管理。5、乙方應積極協助甲方辦理與征地有關的相關手續。6、乙方應向甲方提供常營大型居住區征地拆遷工作的必要 相關文件、圖紙等資料，并保證資料的真實性