1、資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理第一章商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述近年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話(huà)題，受到市場(chǎng)的極大關(guān)注。一方面， 商業(yè)地產(chǎn)自身?xiàng)l件優(yōu)異，集地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性于一身，具有拉動(dòng)投資、刺激需求的雙重功力，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的動(dòng)力劑；另一方面，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入非理性時(shí)代，高昂的地價(jià)，緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控政策，無(wú)一不進(jìn)一步逼迫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尋找新的 藍(lán)海。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)基本概念一、商業(yè)地產(chǎn)定義商業(yè)地產(chǎn)的定義分廣義與狹義。廣義的商業(yè)房地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、 會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)，特指用于各 種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身

2、、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式，功能和用 途上，區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)。本報(bào)告所研究的商業(yè)地產(chǎn)，主要為廣義商業(yè)地產(chǎn)，因而分為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓兩大類(lèi)。二、商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)，根據(jù)行業(yè)類(lèi)型，消費(fèi)行為，建筑形式等可以分為很多種，本文主要根據(jù)其開(kāi)發(fā)形式，將其分為 8類(lèi)。表1商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)表類(lèi)型定義傳統(tǒng)商鋪商業(yè)地產(chǎn)的初始形態(tài)， 遍布與城市各個(gè)角落， 以普通居民為服務(wù)對(duì)象， 服務(wù)種類(lèi)比較齊全，以滿(mǎn)足人們的日常生活起居為基本的。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)指用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，是某個(gè)行業(yè)或 其上下游行業(yè)的聚集， 強(qiáng)調(diào)集群效應(yīng)。例如廣州天河電腦城，圖書(shū)廈。商業(yè)街是

3、商戶(hù)沿街的兩側(cè)排列組成的一種商業(yè)地產(chǎn)形式，有可能是樓宇，也 有可能是單層建筑，例如北京的王府井步行街，廣州的北京路步行街。社區(qū)商業(yè)中心以社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象而建立的商業(yè)地產(chǎn)模式，是伴隨住宅地產(chǎn) 配托設(shè)施的不斷完善而發(fā)展起來(lái)的。大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一站式的大型商業(yè)地產(chǎn)模式。主要在大中型城市繁華地帶開(kāi)發(fā)。休閑、娛樂(lè)商業(yè)以休閑、度假為主要依托的商業(yè)地產(chǎn)形式。例如KTV、度假村。后者多建筑在旅游風(fēng)景區(qū)，是在旅游行業(yè)發(fā)展迅猛以及都市人日益增加的精神壓力下產(chǎn)生的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)物。辦公樓、寫(xiě)字樓企事業(yè)用以辦公的商業(yè)地產(chǎn)形式，有單純的寫(xiě)字樓，也有商住兩用形式的，稱(chēng)為商務(wù)樓。三、商業(yè)地

4、產(chǎn)的特點(diǎn)相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)具有許多特點(diǎn)：（一）收益性強(qiáng)，但具有不確定性住宅地產(chǎn)的收益來(lái)源于售價(jià)和建造成本之差， 房屋交割完畢后， 交易也就結(jié)束了， 其現(xiàn) 金流是確定并且是一次性的。 而商業(yè)地產(chǎn)的收益不但有銷(xiāo)售收入， 還有租金。 租金是一個(gè)持 續(xù)的現(xiàn)金流， 隨著周邊環(huán)境的不斷變化， 其租金也是改變的， 因而其具有不確定性和高收益 性。（二）投資規(guī)模大大型購(gòu)物中心， shoppingmall 等的建設(shè)都需要大量資金，并且商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要有 2-3 年的過(guò)渡才能比較成熟，加之其回報(bào)周期又比較長(zhǎng)，因而其所需資金量相較住宅地產(chǎn)要高。（三）投資風(fēng)險(xiǎn)大住宅地產(chǎn)在房屋出售后就可以得到價(jià)格補(bǔ)償， 并且由于

5、其是一次性交易， 短時(shí)間內(nèi)， 周 邊環(huán)境不易改變， 因而容易控制成本， 而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)期可以說(shuō)是貫穿整個(gè)地產(chǎn)生命周期， 其價(jià)格受周邊環(huán)境影響巨大， 又因其需要過(guò)渡期， 在過(guò)渡時(shí)間內(nèi)極容易由于虧損而倒閉， 風(fēng) 險(xiǎn)較大。（四）經(jīng)營(yíng)方式、內(nèi)容多樣，管理要求高在經(jīng)營(yíng)方式上， 商業(yè)地產(chǎn)可以靈活選擇租售方式， 但是主要仍以出租為主。 而經(jīng)營(yíng)形式 上，同一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)可以涵蓋餐飲、娛樂(lè)、金融服務(wù)等多種內(nèi)容。鑒于此，商業(yè)地產(chǎn)的管 理要求較高，由于其直接面向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，成敗直接關(guān)系到商業(yè)房地產(chǎn)的盈利狀況。第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用一、房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)早在 1999 年，國(guó)家就明確

6、提出要把房地產(chǎn)培養(yǎng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)由于 其投資規(guī)模大， 關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多， 直接涉及人民的日常生活， 對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用不言 而喻，主要體現(xiàn)在：（一）房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第一， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重長(zhǎng)久穩(wěn)定。投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)中最為得力的一個(gè)， 而固定資產(chǎn)投資中， 房地產(chǎn)投資所占比重一直處于較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)， 連續(xù)十年保 持在 15%以上，間接表明其對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用是持續(xù)而平穩(wěn)的。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)率大福攀升。我國(guó)房地產(chǎn)從 1999年開(kāi)始，進(jìn)入快速發(fā)展階段，2000年到開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率、拉動(dòng)率持續(xù)走高，分別由 9%上升到 03 年

7、的 15%，由 0.9%上升到 07 年的 2.3%， 08 年受到金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值增加值開(kāi)始回落， 09 年更是進(jìn)一步下挫，而房地產(chǎn)行業(yè)依然堅(jiān)挺，增加值基本持平，并有小幅上升，而貢獻(xiàn)率則是創(chuàng)出十年來(lái)新高，達(dá)到26.52% ,其本身抗壓性不容忽視,隨著2010年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)也必將再次發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率.拉動(dòng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局30.0025.0020.0015.0010.005.000.00圖1 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和貢獻(xiàn)作用（二）房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅在

8、于其自身對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，更體現(xiàn)在對(duì)眾多關(guān)聯(lián)行業(yè)的影響中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中70%是原材料消耗，在與其直接關(guān)聯(lián)的57個(gè)子行業(yè)中，鋼鐵，機(jī)械，有色金屬，建材等直接得益與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促 進(jìn)了零售、餐飲、旅游等第三產(chǎn)業(yè)的繁榮。（三）房地產(chǎn)行業(yè)成為財(cái)政收入主要來(lái)源財(cái)政收入是我國(guó)進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配水平等的重要手段。而房地產(chǎn)對(duì)全國(guó)和地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)功不可沒(méi)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)土地出讓收入高達(dá)1.59萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超2007年房地產(chǎn)鼎盛時(shí)期，同比大增63.4 %。以北京為例，2009年北京市級(jí)主要收入來(lái)源中，增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅

9、、個(gè)人所得稅等 等并未有明顯增幅，而涉及房地產(chǎn)業(yè)的契稅和土地增值稅大幅增長(zhǎng)，增幅分別為24.3 %和54.5 %。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力問(wèn)題我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)， 農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?70%左右，而農(nóng)村落后的生產(chǎn)力和微薄的收 入必然引起勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移。農(nóng)民由于文化和知識(shí)水平有限，缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)，大多只能從事勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展， 無(wú)疑是吸納大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有力保證。二、商業(yè)地產(chǎn)成為城市發(fā)展的新引擎商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式的一種，是消費(fèi)水平不斷發(fā)展的產(chǎn)物。它是商業(yè)與地產(chǎn)的融合，一方面商業(yè)促進(jìn)消費(fèi)水平，另一方面地產(chǎn)促進(jìn)投資水平，兩者的結(jié)合，成功駕馭了拉 動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

10、的三駕馬車(chē)的另兩駕一一消費(fèi)和投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)功不可沒(méi)。商業(yè)地產(chǎn)本身， 多發(fā)展于一二線(xiàn)中心城市，成為城市發(fā)展的新引擎，而其對(duì)城市發(fā)展的促進(jìn)作用，相較于房 地產(chǎn)，又有其獨(dú)特的方面。辦公樓開(kāi)發(fā)投資總額T一辦公樓占比400003500030000250002000015000100005000014.0012.0010.008.006.004.002.000.00商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資總額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額-H-商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比2000200120022003200420052006200720082009數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖2 2009年商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額比重（一）帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)

11、展商業(yè)地產(chǎn)的直接下游行業(yè)是龐大的第三產(chǎn)業(yè)，包括零售批發(fā)，餐飲住宿以及各種商務(wù)服務(wù)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)是國(guó)民消費(fèi)的主要拉動(dòng)力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，世界平均消費(fèi)率約為77% ,而我國(guó)的近十年消費(fèi)率卻不斷下降，到2008年還不足50%,低世界水平20個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國(guó)最終消費(fèi)支岀國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一-消費(fèi)率城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步提高，消費(fèi)水平必將會(huì)有大幅度提升，而作為持續(xù)促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 商業(yè)地產(chǎn)，也將迎來(lái)廣闊的增長(zhǎng)空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009，世經(jīng)未來(lái)整理圖3國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平商業(yè)地產(chǎn)投資總額第三產(chǎn)業(yè)增加值 T-貢獻(xiàn)率 T-拉動(dòng)率16000014000012000010000080000600004000020000

12、0r億元200020012002200320042005%200620072008200910.008.006.004.002.000.00數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局世經(jīng)未來(lái)整理圖4 2009年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)作用和拉動(dòng)作用（二）改善人民生活水平商業(yè)活動(dòng)直接關(guān)系到居民的消費(fèi)情況和生活質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)之所以能改善人民的生活水平，主要體現(xiàn)于它的配套作用。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，優(yōu)化了居民的購(gòu)物環(huán)境， 提高居民滿(mǎn)意度， 而建設(shè)在社區(qū)周?chē)呐涮自O(shè)施，不僅方便居民外出購(gòu)物，更促進(jìn)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價(jià)值的提高。（三）提升城市競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)

13、發(fā)展的主要貢獻(xiàn)者是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的分支，刺激建筑行業(yè)和建材行業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而其兼具的商業(yè)特性，又促進(jìn)了城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。兩者相結(jié)合，加快了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第二，商業(yè)地產(chǎn)提升城市形象。優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，寫(xiě)字樓、商業(yè)街的建設(shè)，本身就是一件建筑 藝術(shù)品，成為一個(gè)城市的標(biāo)志性和品牌性建筑。例如北京的王府井，廣州的上下九，成為城 市對(duì)外展示其自身特色的窗口。第五商業(yè)地產(chǎn)需求影響因素商業(yè)地產(chǎn)主要由辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)纱蟛糠纸M成。辦公用房的需求對(duì)象以生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)為主，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求對(duì)象多為消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，尤其是零售批發(fā)行業(yè)，是商業(yè)用房的主要需求客戶(hù)。生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是指為保持工

14、業(yè)生產(chǎn)過(guò)程的連續(xù)性、促進(jìn)工業(yè)技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和提高生產(chǎn)效率提供保障服務(wù)的服務(wù)行業(yè)。本身并不向消費(fèi)者提供直接的、獨(dú)立的服務(wù)效用，如金融保險(xiǎn)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、商務(wù)服務(wù) （如廣告、會(huì)計(jì)、法律以及各類(lèi)信息咨詢(xún)服務(wù)等）。消費(fèi)性服務(wù)業(yè)是指滿(mǎn)足消費(fèi)者最終消費(fèi)的服務(wù)行業(yè)，如商業(yè)、餐飲、旅游、醫(yī)療、娛樂(lè)、教育和政府服務(wù)等。從服務(wù)內(nèi)容分析，影響生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)盈利水平的因素，主要是工業(yè)發(fā)展情況， 只有工業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模擴(kuò)充，才會(huì)加大對(duì)配套生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的需求。影響消費(fèi)性服務(wù)業(yè)水平的因素，則主要在于一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率，城鎮(zhèn)化率越高，消費(fèi)性需求越高。同時(shí)， 居民的可支配收入水平和消費(fèi)性指出情況也直接影響和反應(yīng)了消費(fèi)行業(yè)

15、的發(fā)展情況，可支配收入增高，將加大居民的消費(fèi)傾向。工業(yè)發(fā)展情況和居民消費(fèi)情況的變化，直接影響了對(duì)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的需求，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的擴(kuò)充需求則直接影響了對(duì)辦公樓和商鋪的需求，影響商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況。因此，分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況之前，我們先對(duì)2009年我國(guó)消費(fèi)者信心情況，工業(yè)生產(chǎn)情況和批發(fā)零售業(yè)盈利盈利情況等進(jìn)行分析，通過(guò)需求鏈的變化，了解商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。圖1商業(yè)地產(chǎn)需求鏈一、城鎮(zhèn)化發(fā)展成為國(guó)家未來(lái)關(guān)注重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)需求空間放大城鎮(zhèn)化水平是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、社會(huì)發(fā)展水平和人民生活水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。一般是用城市人

16、口占總?cè)丝诒戎貋?lái)衡量，當(dāng)比例超過(guò) 50%時(shí),被稱(chēng)為基本實(shí)現(xiàn)城市化，當(dāng)占比超過(guò)70%時(shí)被稱(chēng)為高度城市化。在我國(guó)，城鎮(zhèn)化是改造城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、縮小工農(nóng)差別和城鄉(xiāng)差距、解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要方 式，是加快農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、優(yōu)化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的必要前提，是進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、增加對(duì)農(nóng)產(chǎn)品和工業(yè)品的消費(fèi)需求、刺激基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大投資需求、拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間的有效途徑。2003年10月召開(kāi)的十六屆三中全會(huì)， 正式提出了包括統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展在內(nèi)的“五個(gè)統(tǒng)籌”的發(fā)展觀，城鎮(zhèn)化發(fā)展開(kāi)始受到關(guān)注。而今年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則再一次將加快城鎮(zhèn)化發(fā)展放到2010年工作日程，并提出加快城鎮(zhèn)化的兩條路，一條是發(fā)展中小城市，就 地解決農(nóng)村人口就業(yè)問(wèn)題，另一條是將農(nóng)村人口輸入城市。具體到房地產(chǎn)行業(yè)， 城鎮(zhèn)化水平的提高將從兩方面加大對(duì)其需求。其一，高度的城鎮(zhèn)化水平，將有助于促進(jìn)農(nóng)村人口的消費(fèi)，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平提高一個(gè)百 分點(diǎn)，就有1000多萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城里人，