1、論房地產開發(fā)項目的成本控制姜西平(金澤地產咨詢有限公司摘 要:本文對房地產從規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用,到功能和質量、挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益方面進行言簡意賅的剖析。關鍵詞:房地產開發(fā);成本控制1 設計階段的成本控制設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大,但直接決定人力、物力和財力投入的多少。例如:某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離,其間又無防火分區(qū),就設了三只消防箱,而按消防規(guī)范要求,只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可。這種設計不合理,造成了一定浪費,顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。因此,設計階段對項目投資的

2、影響是極其重要的。推行設計招標,擇優(yōu)選擇設計單位積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法,盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標,采用多家競投,組織有關專家綜合評比,這樣既可優(yōu)選出好的設計單位,又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新,在降低工程造價上下功夫。開展限額設計,有效控制造價積極推行限額設計,健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額,熟悉建筑材料預算價格,然后按項目投資估算控制初步設計及概算,再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此,各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下,必須制定雙贏策略,合理分解和使用投資限額,融施工圖設計

3、和施工圖預算為一體,把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更,以保證投資限額不輕易突破。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合,及時提供可靠的工程基礎資料。項目招標過程中的成本控制2 招標投標階段的成本控制工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面,通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商,這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。筆者認為,在招標過程中成本控制,業(yè)主方應注意與加強以下幾點:(1招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前,應嚴格審查施工單位資質,必要時進行實地考察,避免 特級企業(yè)投標,一級企業(yè)轉包,二級企業(yè)進場 等不正常現(xiàn)象,這對項

4、目成本控制非常不利。(2做好招標文件的編制工作,造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料,對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價,然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲,盡量做到 知己知彼 ,以利于日后的造價控制。(3合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標,作為業(yè)主方應杜絕一味尋求絕對低價中標,以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價,是在保證質量、工期前提下的合理低價。做好合同的簽定工作應按合同內容明確協(xié)議條款,對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等,都應有明確的約定。在簽定的過程中,對招標文件

5、和設計中不明確、不具體的內容,通過談判,爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時,正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素,對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外,應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施,使風險得到適當轉移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險,是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。3 施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段,是招投標工作的延伸,是合同的具體化。加強施工控制,就是加強履約行為的管理。房地產開發(fā)產業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性,但也會不可避免地發(fā)生 三超 現(xiàn)象,但 三超 的超額必須由企

6、業(yè)的贏利來彌補,如果控制失衡,會使企業(yè)經營虧本。因此,房地產企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。該階段成本控制的主要工作為:抓好合同管理,減少工程索賠在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價,施工單位往往采取 低價中標,索賠贏利 的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關,主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響,從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工652009年12月總第174期 陜西建筑程變更,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控;另外,對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使成本得到有效控制。從管

7、理模式上著手,建立建設監(jiān)理制,追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則,完善職責分工及有關制度,落實責任,從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核,避免投資失控。工程進度款的審核,對經監(jiān)理方確定的工程量,按合同約定的計價依據(jù),套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。從技術措施上展開項目投資的有效控制對主要施工技術方案做好論證的基礎上,廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等,想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。同時,直接費的高低影響到間接費的高低,因此,選用新工藝、新材料,是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。從經濟措

8、施上展開項目投資的有效控制嚴格控制現(xiàn)場經費和總部管理費,合理使用廣告策劃費、銷售代理費等,減少銷售成本,最大限度降低靜態(tài)投資。例如:占道費、綠化賠償費和其他補償費等,對大宗材料或大型設備按合同要求可直接進行甲供,以達到降低造價之目的。甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃,盡量降低存儲成本。另外,加強甲供材料的現(xiàn)場管理,合理堆放,減少搬運及損耗。4 竣工階段的成本控制該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī),認真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工決算進行核實工程量,落實聯(lián)系單簽證費用,使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。5 結束語長期以來,

9、習慣于把成本控制放在建設實施階段,其實,投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯(lián)的,存在著對立統(tǒng)一的六辨證關系系。要抓好投資控制,必須抓好項目的質量和進度等。因此,項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科,只有做到各方綜合評衡,才能做到直接有效。在房地產開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制,以利于房地產開發(fā)企業(yè)資金的合理流動,實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產項目投資才能真正可控,管理才會出效益。(上接第59頁用100Kg小能量夯錘分層夯實灰土,成樁直徑約為0.4m;該法擠密效果好,處理后的地基承載力高,造價較低。二次擠密法:

10、將 380鋼管打入地基土的一定深度內,拔出鋼管,在孔內分層回填灰土,用1.52噸大能量長圓柱形錘夯擴孔內灰土,成樁直徑約為0.550.6m,夯擴時對樁間土產生二次擠密。該法擠密效果更好,處理后的地基承載力更高,但造價高于一次擠密。素土擠密樁+CFG樁復合地基:前者預處理消除全部濕陷性,后者提供需要的地基承載力。由于基底至濕陷土層底約10m,擠密樁的樁長以9m為參考長度,擠密樁樁徑0.4m,樁距0.9m;CFG樁樁徑0.4m,樁距1.5m。現(xiàn)對方案 與方案 對比如下:方案 :灰土擠密樁二次夯擴注:每方二次擠密灰土擠密樁單價為100元;只用一種工藝,施工周期短,一次試樁及檢測。方案 :素土擠密樁+

11、CFG樁素土樁長素土樁數(shù)素土樁造價CFG樁長CFG樁數(shù)CFG樁造價總造價擬建場地為一般濕陷性黃土場地且地基承載力要求不高的建筑用灰土擠密樁一次擠密法即可達設計要求,且造價較低,因此本工程21#樓的地基處理方法就采用了此法,樁徑為400mm,樁間距為850mm,試樁結果顯示21#樓場地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0. 93,樁身灰土壓實系數(shù)最小值為0.97,單樁復合地基承載力特征值達260K Pa。由于19#樓所要求的地基承載力高達310K Pa,一次擠密法無法達到這么高的承載力,經上述方案 與 的比較,認為方案 經濟快捷,施工周期短,應為首選;試樁結果顯示19#樓場地樁間土濕陷性已基本消除,最小擠密系數(shù)為0.88,平均擠密系數(shù)為0.93,樁身灰土壓實系數(shù)最小值為0.97,單樁復合地基承載力特征值達310KP a。綜上所述,在濕陷性黃土地區(qū),處理較厚濕陷土層的方法應根據(jù)當?shù)赝临|、周邊環(huán)境、工程造價、滿足承載力及變形等方面的要求對處理方法進行優(yōu)化選