1、老舊小區項目物業管理前期介入方案興戊物業 SINOLION2016年12月1日第一部分前期介入服務的四個階段3一、物業顧問組建階段4二、改造施工階段4三、竣工驗收階段.5.四、物業正式進駐階段6第二部分 物業管理模式及服務目標 7.一、服務管理模式 7.二、服務管理思路 .8.三、抓整治工作，換環境面貌 13第三部分項目組織架構與崗位人員設置14一、組織機構設置與崗位人員配備情況 14二、主要工作職責15三、物資裝備需求情況18四、前期介入工作計劃 19五、日常管理期工作計劃 21第四部分前期物業管理工作的開展22一、前期物業工作重點 22二、前期管理流程 23三、物業接管驗收管理25（一）與

2、前任物業公司對接25（二）與業主委員會對接29（三）無人對接32四、物業管理后續工作34（一）設備設施試運行34（二）全面清潔開荒 34五、服務建議38第一部分 前期介入服務的四個階段老舊小區的前期介入物業管理，是指物業正式進駐前的物業管理，其主要目 的是：及時發現設施、設備的老化問題，為日后物業的順利運作打好基礎，進行 溝通渠道、管理架構和相關資源準備，確保物業公司順利進駐以及正式進駐后的 良好管理效果。興龍物業公司針對老舊小區的前期物業管理特點及項目進度安排， 擬在興龍物業管理平臺的支持下， 從客戶關系、制度管理、技術資料管理三個環 節入手，制定出完善、高效、科學的作業規程和工作計劃，以保

3、障老舊小區物業 的正常、有序運轉，使物業建立良好窗口形象。要使今后的物業管理順利進行，物業管理的前期介入將會起到至關重要的作 用，將根據物業施工改造進度的實際情況，對老舊小區制訂科學、成熟、相應的 物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理 工作順利開展打下堅實的基礎一、物業顧問組建階段對于物業管理前期介入，物業公司將公司總部強大的技術力量以及與我們合 作多年、極具專業見解及工作經驗的各相關專業專家，組建”項目前期顧問團”。 根據物業特點，提出合理建議。前期介入人員需要參與老舊小區規劃改造設計方 案的變更討論，從管理的角度審視規劃改造設計方案是否合理，力求使小區的改

4、 造設計方便日后的物業管理工作。1 .老舊小區人車分流的設計；人員、車輛進出智能化“一卡通”系統；2 .公共設備設施的維護和保養；3 .老舊小區要求極高的消防安全工作；4 .老舊小區保潔綠化管理等達到標準；5 .信報箱的設立，公共告示欄的配置；6 .小區垃圾房的管理；7 .物業管理經營用房的位置設計；8 .附屬改造工程配置設施建設的設計參與。二、改造施工階段改造施工過程中，物業前期介入人員及物業顧問每日到現場了解改造工程進 度、施工情況，逐步對物業的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發現、 早協調、早解決，為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。1 .提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計

5、遺漏工程項目的建議；2 .分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；3 .審查有關改造工程的優劣，提供改善意見;4 .提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;5 .提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；6 .幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；7 .對改造施工現場出入的車輛實施安全監察與環境清潔措施管理。8.提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用 建材的性能；并配合對各施工現場的水電核抄數據與施工單位正常使用的管理。9檢查改造工程施工進度；10檢查前期改造工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部

6、分提出建議；11配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；12提出遺漏工程項目的建議；13對老舊小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿 足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要， 減少投入成本和今后的物業管理成本。三、竣工驗收階段物業管理前期介入人員將定期視察施工改造現場， 參與工程例會，及時提出 專業意見和建議，對各種設備、管線都逐一檢查。1 .參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；2 .發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3 .參與重大設備的調試和驗收；4 制訂物業分戶驗收流程并執行；5.指

7、出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。四、物業正式進駐階段完成上述三個階段后，做好物業進駐老舊小區的準備工作。1 .首次進行民意征詢，調查業主對興龍物業接管老舊小區的同意率等。2 .簽訂物業委托管理合同，確定物業管理經營用房。3 .老舊小區接管驗收工作。4 .成立物業管理處，正式入駐。前期進行老舊小區內設備設施的試運行，全面進行清潔開荒工作，工作人員逐漸熟悉老舊小區工作環境， 全面開展物業管理 服務工作。第二部分 物業管理模式及服務目標一、服務管理模式在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小區物業管理模式， 堅 持做到高標準、嚴要求的科學化、規范化的現場管理，具體方式如下：1

8、.項目負責人現場指揮實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內部管理模式， 項目負責人現場執 行公司的物業管理服務計劃，現場組織指揮各項工作，并隨時與業主方和廣大市 民溝通聯系，收集業主方和廣大居民的意見、 建議，及時作出工作計劃與服務內 容、方式的調整以適應業主方的要求；2 .服務的制度化、專業化、標準化建立健全相應的規章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴格遵守專業的要 求，定期組織對員工進行業務培訓，以保證員工素質與現場作業能夠符合業主和 廣大市民的要求，制定嚴格細致的服務質量與考核標準， 從而為業主方和廣大市 民提供制度化，專業化、標準化的服務；3 .建立安全保障體系針對老舊小區的實際情況，

9、我公司從以下幾方面做好安全防范工作:(1泗I防安全“預防為主，防消結合”，我們主要從消防宣傳、消防隊伍演練、消防制度 落實、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓、落實。(2城電氣設備安全管理建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度， 全面掌握托小區各類管線的線路、 走向，以便于在發生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業主方的正常使用。(3)、區安全維護根據老舊小區物業管理的安防要求， 結合我公司安防經驗，確立我公司將以 “人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區物業管理實行24小時安全巡防，為業主方提供一個安全、舒適的生活環境。(4環境衛生維護根據老舊小區物業管理要求，合理安排細劃保潔區域，衛

10、生保潔均責任到人， 確保管理區域內清潔衛生、整潔有序。二、服務管理思路根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：1 .根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小 區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提 到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現 現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配 置齊全，辦公場所干凈有序。2 .對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將 對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準， 針對老舊小區業主的特別需求 來確定客戶（業

11、主）服務的項目、內容和標準。每年要采取書面形式向業主征詢對 物業管理服務的意見。3 .由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出 入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。 有車輛管理制度對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。 對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 對臨時訪客實行登記制 度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保 安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛

12、崗如愛家，實行 24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生 活環境。4 .老舊小區物業管理面積較大，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理 制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員 24小時服務，服務熱情，行為 規范。5 .針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業 服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每半年公布一次）；在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物 業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置 進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的， 有 在顯著位置公示服務項目與收費

13、標準。6 .針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗 位可安排老舊小區的住戶，實行 24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困 難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操 作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書，且經消防知識培訓有記錄。7 .我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有 益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。8 .我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管 理水平。保證小區公共配套設施維護

14、運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正 常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保 證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9 .針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物 澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較 好的植物景觀。10 .老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員， 全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括 樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到

15、任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天 清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據當地實際情況能定期進行消 毒和滅蟲除害。11 .由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定 期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內 完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養護 （依法應由專業部門負責的除外）， 建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記 錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設 備操

16、作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用， 消防通道要保持暢通。設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路 面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道 燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施； 對可能發生的各種突發設備故障（供電、供水、消防設備等）有應急預案。供電設 備運行能正常使用的，無設施損壞，配電室管理規范。供水設備運行正常，無設 施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計 劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運 行

17、。12 .安全保衛及消防工作。結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪 保安人員24小時在崗值 班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法， 并能及時處理各種 火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻， 每月 對此檢查2次以上。13 .房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護， 檢修記錄和保養記錄齊全。根據 房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況， 需要維修，屬于小修范 圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大 會或者業主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好

18、巡查記錄、及時維修養護。對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋 用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。14 .物業管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度； 建立資料的收集，分類整理，歸檔管 理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成 冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案 管理等制度健全。15 .其他管理(1)定期開展有意義、健康向上小區文化活動。(2)積極支持參與社區文化建設。(3)無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報 和在市級以上媒體有負面報道。(4)避

19、免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。物業服務和業主出入的和諧；我司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將 安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。三、抓整治工作，換環境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據我公司以往老舊小區管理工作經驗， 亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較 為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法 杜絕，無形之中給小區管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方 式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工 作,針對

20、小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳， 提高業主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停 車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安 全隱患。3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確 工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區做到保安、保潔、保綠， 建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理， 及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱 佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環

21、境。第三部分 項目組織架構與崗位人員設置一、組織機構設置與崗位人員配備情況結合對老舊小區的管理模式和思路， 我司認為，完善明晰的管理職責、高效 節約的組織架構，是物業公司保證管理成效的前提， 是為業主提供及時、完善物 業管理服務的基礎。在老舊小區項目上，從提高工作效率的角度出發，建議盡量 減少不必要的管理環節，特設置以下的管理架構（見組織架構圖設置表）物業服務人員的配備及組織架構圖設置表項目經理保潔維修客服二、主要工作職責崗位人數崗位職責備注項目經理1人負責全面，作督促管理服務 質量，實現公司制定的管理目標 和任務。項目經理常駐現場負責 制 定物業管理服務工作計劃，并 組 織實施；每月月初提交

22、上個月 的 總結和本月的計劃；管理規章 制度健全，服務質量標準完善， 物業管理檔案資料齊全。常駐現場，每周至少 有八,天在現場，24小時手 機開機與業主方保掙聯 系。具肩本科學歷，物業 管理資格證，有安置小區 物業管理經驗。保視老舊小主要負責需小區內的安全保身體健康良好，保安安區實際需衛和日常工作秩序，包括門崗執員經過培訓持證上崗，保人要情況而勤、夜班巡視、車輛停放秩序和證24小時有人值班，有員定治安秩序等其他方面的服務。保證24小時有人值班。老舊小區管理工作經驗。保視老舊小主要負責小區的環境衛生，以女性為主，25周歲潔區實際需包括住宅樓樓梯通道、扶手、窗至50周歲，包十落實到人要情況而戶、消

23、防設施以及小區內的公用各人，各責任人兼顧包干員定設施的衛生保潔，和小區道路保樓棟的樓道衛生工作，包潔。括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作。水視老舊小主要負責小區內的設備設施全部持有相關證書電區實際需的運行、維護、控制、保障等工上崗，25周歲至55周日要情況而作，包括下水管道、消防設備、歲之間，施行24小時崗常定日常弱電設施等的維修、保養、位制。維更換及操作管理工作，確保小區修各項 設備設施在良好的狀態卜.正常的運行?？鸵暲吓f小面向業主現場接受咨詢、意形象好氣質佳。前臺K區實際需見、建議、投訴、求助、質疑等接待的規范管理工作；負人要情況而工作，突發性事件處理及報告

24、；責向住客提供全方位的員定定期組織進行業主意見調查，回尊貴服務，接收客戶電話訪統計分析工作，及時掌握業主之服務要求、投訴等，向綜合評價等數據；根據業主的實際需求，協調其他 各部門，及時為其提供各類專項 有償服務；根據交樓的計劃安排 樓宇前期介入、接管驗收、單元 移交及樓宇交收統籌工作；定期 落實社區文化活動的擬定及組織 工作；二次裝修的申報、監督、 管理工作；接受業主的零星報修 工作，并及時反饋工程人員，安 排工程人員及時上門進行維修服 務；按有關規定和合同約定公布物業 服務費用或者物業服務資金的收 支情況；對老舊小區項目各類型 物業進行管理費收繳、代收代支 費用的收繳等；進行管理中心的 成本

25、控制、資金計劃和管理。各部門轉達住戶的要求， 協調各部門的工作，保證 住戶需求在24小時內猶 得反饋。“助理”對客戶 提出的服務要求進行全 程監控，務求按時確保服 務質量；定期拜訪客戶， 聽取服務質量反饋意見。說明：以上人員均具備小區物業管理工作經驗。我公司所肩配備的員工，身體健 康，無傳染疾病，經三級甲等以上醫院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時接受 衛生部門的檢查和監督。三、物資裝備需求情況1、管理用房為創造一個良好的生活與工作環境，按物業建設規劃的要求配置物業管理用房物業管理用房包括：1）管理服務用房：管理處接待、辦公用房；2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設備、維修材料、清潔物料和更

26、衣等的管理用房和倉庫；物業管理用房的配置要求：1）管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區域。2）工程維修作業工作室需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫。3）保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦 公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業主及租戶帶來方便，提高物業人員工作效率。2、物資裝備項目內容數量備注客辦公文具、用品K打/復印機碳粉300元辦復印紙（箱）公辦公桌椅類固定辦公電話2部電腦1臺保對講機及電池安保安器械橡膠棒、強光手電類筒等保保潔設備垃圾清運車、清潔潔車等類清潔用品洗衣粉、抹布、清潔劑、除油劑等維維修工具鉗子

27、、錘子、電鉆、修絕緣手套、尺子等類維修設備電焊機、切割機、人字梯等K各部門員工工服視實際工作人數夏、冬兩套裝而定類四、前期介入工作計劃廳P工作計劃計劃要點實施時間備注1首次業主民意征詢民意調查，業主是否同意興龍物業入駐老舊小區有意向接管老舊小區時2成立老舊小區改造工程管理介入時間項目進展前期介入工作組時間項目進展確定檔案資料、物業資料歸類收集確定3成立老舊小區物業管理處協商確定管理處辦公場所； 二次裝修管理處辦公場所； 辦理管理處肩關運作手續； 人員配置、培訓； 管理處辦公設備配置。項目入駐前2個月4前期介入收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設施和系統入駐前二個月5導入興龍物業管理模式導入管理體

28、系；導入興龍物業各項規章制度；導入興龍物業管理理念。6物業接管準備物業驗收（軟、硬件）；資料移交；問題備忘。入駐前一個月內7業主意見調查收集小區合理化建議分析調查結果；上門調查和回訪；提出改進力殺；制定物業收費標準。入駐前一個月內五、日常管理期工作計劃管理策劃內容描述備注完善日常管理流程，修訂管理辦法；體完善各類上墻制度，物業招租配合程序；系建立完善的分包方H作績效考評體系；完展開管理委員會的籌備工作。善定期內部評審ISO9001質量管理體系定期對員工進行服務意識、技能培訓；定期上門回訪及開展客戶意見調查；K全面開展促進老舊小區的文化活動（一年/、少務于2次）；持開展各種形式的物業法規宣傳活動

29、，制作小區續辦事指南；改進運定期開展客戶消費意向調查，適當調整服務項營目及內容；策加強對分包項目的監管劃管改善提高老舊小區的物業管理水平理達標三年內達到省優秀物業管理示范小區標準第四部分 前期物業管理工作的開展一、前期物業工作重點（一）建立老舊小區項目管理部的溝通渠道。 與同人置業良好的溝通是老舊 小區管理成功與否的關鍵，物業公司將建立公司、管理處、現場三個層次的溝通 渠道。在項目進駐的初始階段起，就建立 24小時值班的客戶服務熱線，隨時接 受業主咨詢和服務需求。1、認真聽取集團或使用人對物業管理的要求、希望。2、了解集團或使用人對物業使用的有關安排、打算。（二）全面了解物業的土建結構、管線走

30、向、設施、設備安裝等情況，參與 改造工程驗收，協助成品保護，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、 標牌檢查，并按整改計劃督促整改。（三）設計管理模式擬定管理制度。根據前期管理過程中集團的意見和要求，結合現場實際情況，對各項管理方案進行調整，使之更加適合集團的要求, 經過一段時間的運行磨合，最終固化為基于ISO9001標準要求的老舊小區物業管 理處程序文件及作業指導書。1、擬定物業轄區的規章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停 車場管理辦法等。2、設置物業轄區內的物業管理處，規定各類人員崗位責任制定等。3、制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。（四）辦理移交接管事宜，進行改造工程及

31、物業資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協助和辦理移交接管事項。（五）建立良好的外部公共服務系統和服務網絡，以利于今后工作的開展。1、消防等專業維保公司的評估、選定。2、同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通。二、前期管理流程首次民意征詢簽定物業委托管理合同籌備項目物業管理處進行物業的接管驗收對接管驗收的問題進行整改Z移交或配備鑰匙X 7簽收移交清單或自列清單IZ、移交或修建管理用房3/物業管理處進入物業I協調關系，開通相關設施使用I開始進入正式管理三、物業接管驗收管理按照物業接管驗收的程序和要求，依據國家制定的物業接管驗收標準， 做好

32、接管驗收工作，做到全面、細致而不漏項，為日后的物業管理打下堅實基礎。物業接管驗收分為現場驗收，資料交接及其它交接等三個方面。(一)與前任物業公司對接(在我公司接管老舊小區之前，該小區有其他物業公司在管時。)1現場驗收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；(2)共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；(3)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、

33、污水處理設施、 機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防 設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。(4)水、電表進行抄底記錄將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點 為據，之前的由前任物業繳納，之后由新進駐物業公司繳納。(5)物業費、停車費兩費用均以交接時點為據，之后的各項費用由新任物業開始計收， 如有業主所欠前任物業費用，該物業必須依法依約進行收取，不能干擾新任物業的收費工作。(6)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將 小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。(7)外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同

34、(8)交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接，即可考慮先進行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位，隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接，均可采取交接方部門對應接替 方的部門進行交接，雙方對應交接部門均有負責人，由第三方進行監督，交接完 畢要有三方簽字確認的交接資料。2資料交接(1)產權資料1)項目批準文件；2)用地批準文件；3)建筑執照；4)小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；(2)市府驗收合格資料1)工程竣工驗收證書；2)消防工程驗收合格證；3)市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書； 4)用電許可證;5）供用電協議書;6）用水審批表、水費收繳

35、合同書；（3）工程技術資料1）建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等；2）工程合同及開竣工報告；3）工程預決算分項清單；4）圖紙會審記錄；5）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8）竣工驗收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；10）新材料、構配件的鑒定合格證書；11）水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；12）砂漿、混凝土試塊試壓報告；13）供水管道試壓報告；14）機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。3.其他交接（1）原管理單位應提供物業情

36、況一覽表，包括小區的建筑面積、占地面 積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移交接管單位；(2)原管理單位須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區的 建筑、結構、設施設備進行全面的驗收，做好交接記錄；(3)入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；(4)所有接管事項均應以書面方式進行，并須經雙方簽字蓋章確認；(5)建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能，并經我司驗收后簽字 交接。4.各類遺留問題(1)物業費、停車費等費用物業向業主所收取的物業費、供暖

37、費、停車費及水、電費等其他費用，前任 物業公司有無已經多收取的費用，如有，在進駐前需跟業委會或開發商進行溝通， 索要回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。(2)各類能源費前任物業有無拖欠自來水公司、 供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦促 其交接前繳清。(3)車輛刮蹭事件，前任物業有無承諾給業主在物業費、停車費或者其他 形式的解決承諾，進行摸底調查，避免接手之后造成業主費用已交， 但承諾的問 題還未解決。(4)業主家中有個別特殊問題的，前任物業給業主承諾并未兌現的，摸清 情況，由前任物業進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如：個 別業主減免物業費等情況。(5)

38、工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區或業主家中的工程遺留問 題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。(二)與業主委員會對接(在我公司接管老舊小區之前，該小區無其他物業公司在管，且小區存在業主 委員會。)1現場驗收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；(2)共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；(3)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、

39、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、 機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防 設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。(4)水、電表進行抄底記錄將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄，以交接時點 為據，之前的由業主委員會繳納，之后由新進駐物業公司繳納。(5)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續，將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。（6）外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同2資料交接（1）產權資料1）項目批準文件；2）用地批準文件；3）建筑執照；4）小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；（2）市府驗收合格資料1

40、）工程竣工驗收證書；2）消防工程驗收合格證；3）市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書；4）用電許可證；5）供用電協議書；6）用水審批表、水費收繳合同書；（3）工程技術資料1）建筑、結構、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等；2）工程合同及開竣工報告；3）工程預決算分項清單； 4）圖紙會審記錄;5）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；8）竣工驗收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；10）新材料、構配件的鑒定合格證書；11）水、電等設備及衛生潔具的檢驗合格證書；12）砂漿、混凝

41、土試塊試壓報告；13）供水管道試壓報告；14）機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。3 .其他交接（1）業主委員會應提供物業情況一覽表，包括小區的建筑面積、占地面 積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明，并將其鑰匙悉數移 交接管單位；（2）業主委員會須對小區的所有設施設備列出清單，如供水設備、供電設 施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時雙方須對小區的 建筑、結構、設施設備進行全面的驗收，做好交接記錄；（3）入伙至今所有管理運作資料均應移交。包括裝修管理資料、設備設施保養計劃、記錄等；（4）所有接管事項均應以書面方式進行，并須經雙方簽字蓋章

42、確認；（5）建筑物原有的設備設施應恢復原來的使用功能，并經我司驗收后簽字交接4 .各類遺留問題(1)各類能源費業主委員會有無拖欠自來水公司、 供電局及燃氣公司等各項費用，如有，敦 促其交接前繳清。(2)業主家中有個別特殊問題的，業主委員會給業主承諾并未兌現的，摸清情況，由業主委員會進行解決，避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。(3)工程遺留問題，要進行摸底調查，掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。(三)無人對接(在我公司接管老舊小區之前，該小區無其他物業公司在管，且不存在業主委 員會。)1現場驗收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻

43、體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、架空層及設備間等；(2)共用設備：一般包括水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；(3)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防 設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。(4)水、電表進行抄底記錄將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄。(5)對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更

44、名稱手續，將 小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。2補辦資料(1)補辦產權資料1)項目批準文件；2)用地批準文件；3)建筑執照；4)小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；(2)補辦市府驗收合格資料1)消防工程驗收合格證；2)用電許可證；3)供用電協議書；4)用水審批表、水費收繳合同書3.其他工作(1)全面了解老舊小區情況，建立物業情況一覽表并歸檔，包括小區的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數，戶型等，對于空置房屋應特別注明, 并配備鑰匙；（2）仔細查看老舊小區的設備設施情況，列出明細清單并歸檔，如供水設備、供電設施、會所設施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對小區的建筑、結構、設施設備進行全面的驗收；（3）重新建立老舊小區業主信息，包括姓名、產權、居住位置、建筑面積等，填入資料庫并歸檔。四、物業管理后續工作（一）設備設施試運行設備設施在驗收合格后，物業管理處對設備設施進行試運行， 物業管理處的 工程技術人員將在設備安裝調試單位配合下直接操作設備，并請設備調試單位對 相關操作人員進行設備正式運行前的培訓，以確保設備能正常運行。（二）全面清潔開荒1.清潔開荒工作的范圍物業方可根據要求和實際情況，進行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓 層的通道、廣場、