1、房地產開發全流程房地產開發全流程地產角度的項目管理程 皓二零一二年 九月 對房地產開發流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結合中海的內部價值導向和管理設置談談我自己的看法。 如有雷同，純屬巧合 如有異議，隨時指教 如若鄙視，小聲點罵前言 房地產開發是一個具有很長周期的過程，與制造業的重復勞動不同，房地產開發的整個過程呈現出明顯的階段性，各個階段不僅作用主體不同，其工作內容、工作成果都存在很大的不同。 今天，我也采用分階段的方式來解讀房地產的開發流程。分階段分析 傳統的階段劃分方法概念階段規劃階段實施階段收尾階段運營階段 傳統的階段劃分方法概念階段主要信息：區位、周邊情況、項目體量 主要

2、指標核心工作：初步可行性研究（項目建議書）、 項目初始評價、初步設想、 投資評價輸出結果：初步決策 （項目是否具備投資價值）back 傳統的階段劃分方法規劃階段主要信息：區位深度調研、市場深度調研、 土地出讓的具體指標核心工作：營銷定位、規劃設計輸出結果：規劃方案（初步總平）back 傳統的階段劃分方法實施階段主要內容：施工圖設計、招投標 項目現場管理（成本管理 質量管理 進度管理）back 傳統的階段劃分方法收尾階段主要內容： 項目交付 項目后評估 人員分流 結算 back 傳統的階段劃分方法運營階段主要內容： 物業管理的相關內容 back項目全壽命周期項目全壽命周期有有建設建設意圖意圖項目

3、決策階段項目決策階段編制項目建議書編制項目建議書編制可行性研究報告編制可行性研究報告項目評估項目評估項目項目立項立項項目實施階段項目實施階段設計準備設計準備階段階段編制設計任務書編制設計任務書設計階段設計階段方案設計方案設計擴初設計擴初設計施工圖設計施工圖設計施工施工施工階段施工階段動用前動用前準備階段準備階段保修期保修期項目項目正式正式動用動用項目使用階段項目使用階段項目項目拆除拆除開發管理開發管理(DM)物業管理物業管理(FM)項目管理項目管理(PM)全壽命管理全壽命管理(LCM) 地產開發中的幾大角色和他們眼中的項目業主方的業主方的PMOPM設計方的設計方的PMDPM承包方的承包方的PM

4、CPM供貨方的供貨方的PMSPM各自的視角不盡相同p從剛剛分析的幾個階段來看p幾大工作： 設計有設計院 招投標有招投標代理和造價事務所 施工有承建商 物業有物業公司 銷售有銷售代理公司所有說，房地產是一個資源整合型資源整合型的行業但也是唯一一個經歷全生命周期的單位，我們也應該有全過程的視角。 個人偏向的劃分方法p 劃分依據 錢：房地產作為一個資金密集型的“類金融行業”，錢是根本。 中海的企業導向和內部管理脈絡p 幾大關鍵節點 土地投資：主要投資支出，真正開發的開始 具備開盤條件：資金回籠的開始 入伙：核數師認定結利的節點，利潤的結算 投資階段土地是關鍵這個階段的核心焦點就是土地 投資階段項目決

5、策背景外部環境內部因素城市發展規劃及政策影響宗地所屬區域的城市定位項目本身的特殊性對公司總體發展戰略的影響項目在發展規劃中的定位項目的利潤貢獻 投資階段土地素質宗地位置宗地現狀周邊社區配套周邊環境大市政配套規劃控制要點土地價格土地升值潛力評估立即開發與作為土地儲備優缺點比較總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率怎么看地？ -規劃指標市場分析之地塊所在區域市場表現l區域經濟基礎和政策環境l區域發展規劃和重要基礎設施建設l主要指標：土地供應、投資量；供銷總量、總額、價格水平和各指標增長預期l客戶群體特征l熱點產品和熱

6、點項目怎么看地？ -市場環境周邊35公里內的樓盤情況知己知彼l樓盤位置、規模、規劃特點、立面和套內戶型l售價水平和定價策略l營銷特點、主要賣點、熱銷戶型、主要客戶群、賣場布置、有無代理l銷售率、入住率（已有入伙的項目）l物業管理、小區環境、配套市場分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？ -市場環境價核心格怎么看地？ -核心土地投資決策地產發展鏈條中最重要的決策決策依據當地房地產市場宏觀情況城市發展規劃重要基礎設施地塊所在區域市場表現地塊周邊樓盤情況項目定位參與的主要部門：投資管理部土地跟蹤、投資分析營銷策劃部市場調研、銷售預測設計管理部初步規劃和建筑指標計算土地拿到了，真正的開發也就開始了第一個重要

7、目標節點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件： 報批報建手續完備、現場具備條件（地上三層）第一個重要目標節點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件： 報批報建手續完備、現場具備條件（地上三層）兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）一個源頭：設計備注：講解時以建設為主線，后續補充報建流程STEP 1 營銷定位（營銷+設計）市場是一切投資的導向主要內容：通過項目的區位分析和市場調研，確定主流目標客戶，從而確定產品大體的類別和檔次，進而給出產品物業類型和戶型方面的建議STEP 2 方案設計p 總平方案 主要依據：營銷定位報告（內部給出的

8、市場導向） 設計規劃要點（政府給出的指標限制） 在市場和政府間取得最佳的平衡 主要作用：確定項目的總平面布置，物業形態、樓棟數、 單個樓棟層數、體量，以及外部的景觀布置等等p 單體方案 主要依據：總平方案 主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細項指標STEP 3 大施工前工作p 主線p 輔線 擴初設計總包分判施工圖設計進場施工直接指導施工的圖紙結構圖、細部節點圖、配筋圖、施工做法等等根據施工圖算得工程量，根據工程量計算價格，施工圖是招標文件的要件。招標一般包括發標、投標、議標、開標等環節詳勘樁基施工試樁結構施工土方施工確定地質條件、是否有文物遺址等等承載力試驗STEP 4 銷售前

9、工作 建設工作：地下室施工主樓施工（到達三層）報建工作：復雜而繁瑣細項流程特點：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關鍵線路 反復多，不可控因素多 這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項工作的質量，減少反復，一次反復就會導致后續工作擱置、 重新來過，要做到這點需要一是專業能力強，二是與審查主體的溝通。3、技術措施（）： 建設流程：分步設計、分割合約（有風險） 報建流程：提前報審、到時取證（這個就是公關）開盤后就進入到相對單純的工程建設期當然每個分項也都要有相應的設計、分判；相關的報建手續也在繼續走。工程建設期：兩大板塊，多個分項：p 室內板

10、塊 混凝土結構、砌筑工程、室內抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程p 室外板塊 市政工程：水、電（強、弱）、燃氣、道路 景觀工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標識系統細項流程這個階段如何壓縮時間，縮短流程？關鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡單的有活了就上人，沒有哪家施工單位會這樣，這里有個重要的因素就是成本！人就是成本，簡單的操作會造成成本的浪費。如何合理的籌劃成為了關鍵如何合理的籌劃成為了關鍵！關鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節省的時間實例分析：豎向的分段就是大回頭如：

11、1棟30層的樓，3個工序混凝土結構、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及時回頭工期T=10*5*5=250天 節省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結構可以細分為三個小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個工序的速度是2天/層。常規方式：單層工期T=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天 節省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁

12、鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土是不是只節省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運轉和節省如下：層數越多，節省的時間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考慮，理論上是這樣的。但實際上要考慮的問題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質上就是找到最好的平衡點，形成一個固定的節奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標的，也要在很多限制條件下達到“合理”工程的進度控制關鍵詞1：關鍵線路1

13、、控制住關鍵線路！2、不讓非關鍵線路變成關鍵線路！示例：一項工程分為8項工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F、G是H的緊前工作。1、通過壓縮關鍵線路上的工作時間，可以縮短工期，壓縮非關鍵線路則無效。2、非關鍵線路延遲就可能變成關鍵線路。3、壓縮關鍵線路上的工作時間并不是一直有效的，會改變屬性。4、如何識別可壓縮的限度？（總時差和自由時差）5、實際施工中是復雜的。信息不對稱帶來的風險不可避免，但有效管理卻可以減少無謂失誤。工程的進度控制關鍵詞2：及時比對事前

14、控制 事中控制 事后控制方法：前鋒線法、掙值法掙值法PCWS（planned cost for work scheduled）：計劃工作的預算費用PCWC（planned cost for work completed）:已完成工作的預算費用ACWC（actual cost for work completed）：已完工作的實際費用費用偏差CV（cost variance）= PCWC ACWC0 費用在預算內 =0 費用持平 0 進度超前 =0 進度正常 0 進度滯后掙值法時間費用ACWCPCWCPCWS進度超前費用超支入伙準備期： 如開盤前一樣 又是工程建設和報建取證錯綜復雜的一個時期細項

15、流程分角度小結5證國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動工蓋房子可以賣房子有了 才能賣房子！報建1證2書拿了 才能收房子！業主購房后只要拿到“一證兩書”房產證、住宅使用說明書、住宅質量保證書報建 各級政府、發改局、土地局、建設局、規劃局 房產管理局、安監局、公安消防、人防、防震、氣象局 環保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司 燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局 政府相關部門21個 經歷初期21個部門，445天的流程，地產商拿到了5證可以進行商品房銷售！報建在相關部門的監督下，需完成.3證5驗

16、報建基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收三證之一檔案館初驗合格證報建三證之二配套工程驗收合格證報建三證之三質監站單體驗收合格證收官之證需在1、2完成的基礎上取得報建56 政府相關部門12個 經歷初期12個部門，地產商拿到了3證，通過了5驗宣布商品房竣工，可以交付業主！報建土地費用建安費用營銷費用管理費用稅收規費成本構成成本房價高低很大程度上取決于地價土地費用成本房地產行業相關稅種共有12種各項行政性收費50余種占全部開發成本的15%25%稅收規費成本營業稅企業所得稅增值稅三項大稅 占稅費的絕大部分

17、成本完成房屋建設，需要130份合同完成房屋建設，約需要150次付款以我們一棟典型的31層高層為例建安費用成本基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程策劃在前工程策劃通觀全局化整為零穿插緊密合理回頭工程部署基礎施工階段15天 完成土方開挖45天 地下室結構施工以我們一棟典型的31層高層為例基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內裝飾施工（精裝修

18、）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收主體施工階段5天 一層中海 速度以我們一棟典型的31層高層為例工程 6層時 安裝施工電梯 10層時 開始砌體施工 2/3 鋁窗、欄桿 裝飾施工階段 封頂后 30天 屋面構架施工 90天 電梯安裝完成 120天內外架拆除完成。 以我們一棟典型的31層高層為例基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程超高層高高層小高層多高層別高墅精裝修再加4個月竣工至交付入住增加3-6個月！ 約15個月約11個月約9個月約6個月約5個月工程房地產開發：內部合作部門多外部協調單位多工作內容多且雜不確定因素多是一個極其復雜的系統工程，任何一點都不能忽視，任何一刻都不能松懈我們是如何管控的（自己的理解）內部管控